2015 QCCQ 763, 2015 QCCQ 763

9276-9744 Québec inc. c. Desorcy 2015 QCCQ 763 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-80-029587-145 500-80-029641-140 DATE: 12 janvier 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 500-80-029587-145 9276-9744 QUÉBEC INC. Appelante/Requérante c.

DOMINIQUE DESORCY Intimée et RÉGIE DU LOGEMENT Mis-en-cause 500-80-029641-140 DOMINIQUE DESORCY Appelante/Requérante c. 9276-9744 QUÉBEC INC. et FÉLIX BÉLANGER Intimés ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi de deux requêtes pour permission d’appeler croisée des deux parties visées par une décision de la Régie du logement du 10 octobre 2014 rendue par le régisseur Jean Gauthier à Montréal. [ 2 ] Par la décision, la Régie a accueilli en

partie la demande de la locataire et a condamné la locatrice à des dommages-intérêts de 7 320,00 $, dans un dossier où la locataire invoquait une éviction illégale de son logement par la locatrice. [ 3 ] Le dossier avait débuté par une demande de réintégration urgente au logement, ainsi qu’à des dommages-intérêts, mais, en cours d’instance, la locataire a amendé pour se désister des allégations concernant la réintégration. LES DEMANDES DE PERMISSION D’EN APPELER

La requête de la locatrice [ 4 ] Le contexte de la décision est la suivante. La locatrice avait présenté une demande d’évacuation du logement pour travaux majeurs en avril 2013.

Le président de la locatrice, Félix Bélanger, s’est présenté personnellement au Service de sécurité incendie de Montréal (ci-après « Service incendie ») le 30 mai 2013 et à la suite de certaines des informations qu’il a données aux préposés, les pompiers ont procédé à l’évacuation immédiate du logement. [ 5 ] Le représentant de la locatrice a, par la suite, cadenassé le logement de la locataire et la locatrice n’a pu reprendre possession du logement. [ 6 ] L’immeuble est devenu vacant et a été entièrement rénové et chaque logement a été vendu en copropriété indivise. [ 7 ] C’est dans ce contexte que la Régie rend une décision trouvant la locatrice responsable d’assumer la responsabilité du fait que le logement est devenu dangereux ou impropre à l’habitation, alors que la locatrice devait procurer la jouissance paisible du logement à la locataire.

L’appel souhaité par la locatrice [ 8 ] Par sa demande de permission d’appeler, la locatrice soutient que la Régie n’avait pas compétence pour « contrôler la légalité des actes posés par le Service de sécurité incendie de la ville de Montréal », lequel est habileté en vertu de certaines lois à demander l’éviction et la démolition d’une habitation en cas de danger. [ 9 ] On pourrait qualifier ce motif comme l’objet principal de l’appel souhaité par la locatrice, mais elle soutient, de plus, que le Régisseur a excédé sa compétence en refusant de tenir compte d’une preuve technique. [ 10 ] Par un deuxième motif, la locatrice propose que le Régisseur a excédé sa compétence en refusant de considérer « la preuve au dossier que la locatrice-requérante avait toujours considéré la réintégration de la locataire jusqu’à ce que celle-ci renonce à sa réintégration le 7 août 2013 ». [ 11 ] Par un troisième motif, la locatrice propose que la Régie a excédé sa compétence en accordant des dommages sur la base de l’affirmation que la locatrice n’a jamais offert à la locataire de retourner dans le logement et, comme sous-question, elle propose que le Régisseur a statué ultra-petita et qu’il a porté atteinte au droit constitutionnel de la requérante à une défense pleine et entière en statuant sur une question qui n’a pas fait l’objet d’un débat contradictoire.

ANALYSE [ 12 ] La question la plus importante et la plus fondamentale de la requête pour permission d’appeler de la locatrice porte sur la compétence attributive. [ 13 ] Une lecture

sommaire de la décision permet de comprendre que la demande de la locataire ne mettait pas en doute la légalité de la décision du Service incendie de Montréal d’évacuer l’immeuble le soir en question, mais plutôt la faute de la locatrice en contournant la loi pour obtenir de facto cette expulsion, en fournissant au Service incendie, des informations incomplètes, voire des fausses informations. [ 14 ] Ce qui est soulevé de plus, est le comportement de la locatrice, selon les allégations, en profitant de l’expulsion opérée par le Service incendie pour priver la locataire de son accès à son logement, à ses biens meubles et effets personnels s’y trouvant, et ce, dans un but d’obtenir un changement de destination de l’immeuble au détriment de la locataire, sans suivre les dispositions obligatoires de la loi et en se désistant du recours qu’elle avait entrepris devant la Régie du logement pour y arriver de façon légitime.

[ 15 ] Sans porter de jugement sur le bien-fondé de la décision dans son contenu factuel et juridique, le Tribunal constate qu’il n’y a pas apparence d’un problème juridictionnel, puisque le recours en dommages-intérêts ne visait aucunement une mesure contre une ordonnance de la Ville de Montréal, ni une décision qui dépendait d’une détermination de la validité ou l’invalidité du geste administratif de la Ville.

Ce qui est visé, c’est plutôt le comportement de la locatrice dans sa relation juridique avec la locataire, tel qu’en font foi les paragraphes 34, 35 et 36 de la décision : [34] La preuve révélée à l’audience est contradictoire quant à la nécessité d’évacuer le logement. Quoi qu’il en soit, la locatrice, par son représentant, s’est adressée au service des incendies qui a procédé à l’évacuation. [35] Cette façon de faire assurait à la locatrice d’obtenir un logement libre après les travaux alors qu’une demande d’évacuation devant le Tribunal aurait pu permettre à la locataire de réintégrer son logement.

Selon la preuve, la locatrice n’a jamais offert à la locataire de retourner dans le logement. Cela entraîne sa responsabilité et donne ouverture à des dommages et intérêts. [36] La locatrice devait procurer la jouissance paisible du logement à la locataire.

Si le logement est devenu dangereux ou impropre à l’habitation, la locatrice doit en assumer la responsabilité. [ 16 ] Le Tribunal est donc d’avis qu’il n’y a aucune question sérieuse à débattre concernant ce motif. [ 17 ] Les autres motifs soulevés par la locatrice sont exprimés en termes d’une absence ou un excès de compétence, mais, par une lecture attentive de ces motifs à la lumière de la décision, il devient évident qu’il est plutôt question d’erreur de fait dans l’appréciation de la preuve technique et dans les communications entre la locatrice et la locataire, à savoir si la locatrice avait offert à la locataire de retourner dans le logement après la fin de certains travaux envisagés.

La locatrice n’était pas en mesure de démontrer au Tribunal en quoi le Régisseur n’aurait pas tenu compte de la preuve sur lesdites questions en décidant que selon la preuve, il n’y a jamais eu de telle offre. Le Tribunal estime donc que ces autres questions sont une façon indirecte d’obtenir un deuxième procès pour que le Tribunal substitue ses conclusions factuelles à celles du Régisseur et tant n’est pas le but recherché par l’appel, comme il a été maintes fois mentionné dans la jurisprudence. [ 18 ] Le Tribunal ne permettrait donc pas à la locatrice de porter la décision en appel.

L’appel souhaité par la locataire [ 19 ] On constate à la lecture du jugement que le Régisseur est venu à la conclusion que la locatrice a été fautive dans sa façon de faire évacuer la locataire de son logement et que, si le logement est devenu dangereux ou impropre à l’habitation de telle sorte que la locataire doive quitter, la locatrice doit en assumer la responsabilité. Cette conclusion suit un récit qui retrace l’historique factuel et procédural menant au départ de la locataire de l’immeuble et les conséquences de ce départ.

Ce récit composé par le régisseur est succinct, mais clair. [ 20 ] La locataire n’envisage pas de mettre en doute les faits tels que décidés par le Régisseur, mais propose plutôt trois questions de droit découlant de cette analyse factuelle : 1. La Régie a-t-elle refusé à tort de condamner la locatrice à des dommages exemplaires et punitifs alors qu’il est évident qu’il y a eu une contravention intentionnelle et illicite aux droits garantis par votre appelante en vertu de la Charte, soit les articles 5 , 6 , 7 et 8 de la Charte des droits et libertés de la personne ? 2.

Advenant que la Cour réponde de façon affirmative à la question numéro 1, cette atteinte illicite, intentionnelle et délibérée aux droits garantis par la Charte constitue-t-elle un motif suffisant pour soulever le voile corporatif et condamner personnellement l’intimé Félix Bélanger, et ce, avec la co-intimée 9276-9744 Québec inc.? 3. Des dommages de 12,50 $ par jour d’itinérance chez des proches et amis et juste un an de différentiel de loyer sont-ils clairement déraisonnables?

[ 21 ] D’emblée, le Tribunal constate que la locataire ne demande pas d’intervenir sur la

partie du jugement qui octroie des dommages- intérêts basés sur des frais de déménagement de 700,00 $, ni sur octroi de dommages moraux de 3 000 $. Cette

partie du jugement doit donc être considérée comme finale. [ 22 ] Sur les trois erreurs soulevées, le Tribunal est d’avis que la décision ne comporte pas de faiblesse apparente lorsque le Régisseur énonce la norme juridique : « …il faut par ailleurs qu’il y ait eu une violation d’un droit ou d’une liberté au sens de la Charte québécoise et que cette violation soit illicite et intentionnelle pour obtenir des dommages punitifs ». [ 23 ] Par contre, la décision ne mentionne pas en quoi le comportement de la locatrice n’aurait pas cette qualification intentionnelle et n’explique pas en quoi le fait pour la locataire d’être privée de la jouissance de son logement dans les circonstances particulières de l’affaire n’aurait pas les qualités d’une violation d’un droit fondamental protégé par la Charte . [ 24 ] La jurisprudence [1] reconnaît pourtant, selon les circonstances, que des dommages punitifs peuvent être accordés en vertu de la Charte dans des situations qu’on pourrait qualifier d’analogues, et de l’avis du Tribunal, cette question mérite une réflexion plus approfondie par la Cour du Québec dans le présent dossier. [ 25 ] La deuxième question concerne le voile corporatif.

La lecture des paragraphes 39 et 40, qui traitent de cette question sont, de l’avis du Tribunal, pour comprendre le raisonnement du Régisseur : [39] Les tribunaux acceptent de lever le voile corporatif exceptionnellement, quand il est prouvé que la société par actions a été constituée dans le but de se soustraire à des obligations contractuelles ou légales ou pour commettre des actes frauduleux ou délictuels. [40] La locataire soutient que le comportement de Félix Bélanger justifie le soulèvement du voile corporatif.

Or, rien dans la preuve ne permet au Tribunal de conclure qu’il a utilisé sa compagnie pour abuser de ses droits, frauder ou contrevenir à l’ordre public (

article 317 du Code civil du Québec ). [ 26 ] L’énoncé que rien dans la preuve ne justifie de considérer cet élément, comporte une faiblesse apparente lorsqu’on la juxtapose au récit factuel où il est souvent question des gestes commis par l’âme dirigeante de la locatrice, dans un comportement qu’on pourrait, à première vue, considérer comme étant de mauvaise foi et/ou accompli dans le but de se soustraire à des obligations d’ordre public. [ 27 ] Ce motif mérite également une réflexion plus approfondie pour déterminer s’il s’agit d’un cas où le voile corporatif devrait être levé. [ 28 ] Finalement, la troisième question demande au Tribunal de juger au fond que des dommages compensatoires de 500,00 $ pour 40 jours d’itinérance (12,50 $ par jour) et une différence d’un an de loyer sont déraisonnables à la lumière de la preuve.

Le Tribunal doit se garder, à ce stade-ci des procédures, de porter un jugement sur une question aussi discrétionnaire que l’octroi de dommages compensatoires, mais il semble, à première vue, que 500,00 $ est une somme plutôt nominale pour le fait d’être privé de la possession d’un logement que la locataire avait occupé depuis plus de 10 ans, dans un contexte l’expulsion qui a été faite de façon soudaine et d’une façon à priver la locataire d’une transition raisonnable.

La limitation de la différence de loyer à un an mérite aussi une réflexion quant à la proportionnalité de ces dommages au préjudice réellement subi. [ 29 ] De l’avis du Tribunal, le Tribunal d’appel devrait se pencher sur le caractère raisonnable de la quantification de ces deux chefs de dommages. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la permission d’appeler demandée par la locatrice; ACCUEILLE la requête pour permission d’appeler de la locataire;

DÉFINIT les questions en litige comme suit : 1. La Régie a-t-elle refusé à tort de condamner la locatrice à des dommages exemplaires et punitifs alors qu’il est évident qu’il y a eu une contravention intentionnelle et illicite aux droits garantis l’appelante en vertu de la Charte , soit les articles 5 , 6 , 7 et 8 de la Charte des droits et libertés de la personne ? 2.

Advenant que la Cour réponde de façon affirmative à la question numéro 1, cette atteinte illicite, intentionnelle et délibérée aux droits garantis par la Charte , constitue-t-elle un motif suffisant pour soulever le voile corporatif et condamner personnellement l’intimé Félix Bélanger et ce, avec la co-intimée 9276-9744 Québec inc.? 3. Des dommages de 12,50 $ par jour d’itinérance chez des proches et amis et juste un an de différentiel de loyer, sont-ils déraisonnables? LE TOUT, FRAIS À SUIVRE. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q.

Me Amina Bakkioui HRTSCHAN AVOCATS Procureur de 9276-9744 Québec inc. et Félix Bélanger Me Louis Coallier Dufresne Hébert Comeau Inc. Procureur de Dominique Desorcy Date d’audience : 17 décembre 2014