2013 QCCQ 9724, 2013 QCCQ 9724

Immeubles Thimens Corp. c. Rouimi 2013 QCCQ 9724 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-194389-121 DATE : 30 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANTONIO DE MICHELE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES IMMEUBLES THIMENS CORP. Demanderesse – Locateur c.

ALBERT ROUIMI et PROSPER DAYAN Défendeurs - Locataires ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête en annulation de bail et en recouvrement de loyer par la demanderesse contre les défendeurs suite à un bail exécuté entre les parties le ou vers le 10 octobre 2011. [ 2 ] Le bail liant les parties, étant à la base de la présente réclamation, est produit comme pièce P-1 et les parties y sont décrites comme suit: « Thimens Realty Corp. (…) (Hereinafter referred to as the "Landlord") and Mr.

Proper Dayan, a natural person and Mr. Albert Rouimi, a natural person (…) Both on behalf of a company yet to be formed. Should this company fail to be created the lease will remain in effect under the names of the signatories who shall remain jointly and solidary responsible. (Hereinafter collectively referred to as the "Tenant") » [ 3 ] Le bail en question, produit comme pièce P-1, a été signé entre les parties et les défendeurs ont pris possession des lieux loués, en vertu de ce bail, situés au […], Montréal, Québec. [ 4 ] Tout va bien jusqu'en mai de l'année suivante, soit mai 2012.

Puisqu'entre octobre 2011 et mai 2012, à l'exception du dépôt de sécurité effectué par les défendeurs, aucun loyer quelconque n'a été payé par les défendeurs.

[ 5 ] Il semblerait que les défendeurs ont, ultérieurement à la signature de ce bail, qui est le seul document signé entre les parties, procédé à l'incorporation d'une société, soit 9253-3793 Québec inc., mais pour des motifs que le Tribunal ignore, il appert que le bail original signé, entre la demanderesse et les défendeurs, n'a jamais été transféré à cette nouvelle société et ce sans faute de la demanderesse. [ 6 ] En effet, selon l'ensemble de la preuve soumise au Tribunal, il appert que les défendeurs ont été plus que négligents dans leur relation d'affaires avec la demanderesse et que ce n'est qu'à partir du moment où la demanderesse a demandé aux défendeurs le paiement de certaines sommes qui lui étaient dues, en vertu du bail, que la question de l'incorporation de la société 9253-3793 Québec inc. a fait surface. [ 7 ] Nonobstant, la preuve soumise devant le Tribunal démontre qu'un premier projet de bail entre la demanderesse et la société 9253-3793 Québec inc. a été préparé par la demanderesse et expédié aux défendeurs. [ 8 ] Lors de l'audition, les défendeurs attestent ne pas avoir reçu copie de ce projet de bail et suite à une vérification de leur courrier, dans leur boîte postale, il appert qu'effectivement ce projet de bail au nom de la société 9253-3793 Québec inc. a été expédié par la demanderesse aux défendeurs. [ 9 ] Néanmoins, les défendeurs ayant fait défaut de signer cette modification contractuelle, un second projet de bail a subséquemment été préparé par la demanderesse et expédié aux défendeurs et cette fois, les défendeurs ont de nouveau refusé de signer puisque leur responsabilité personnelle était incluse dans ce bail, ce qu'ils contestent depuis le début et ce qu'ils contestent aux présentes. [ 10 ] La défense des défendeurs aux présentes procédures est à l'effet que leur responsabilité personnelle ne doit pas être engagée puisqu'ils n'ont jamais signé la convention de bail à leur nom personnel, mais bien pour le bénéfice d'une compagnie à être ultérieurement incorporée. [ 11 ] Puisque le quantum de la réclamation de la demanderesse n'est pas contesté, et puisque les défendeurs ont déjà évacué les lieux en vertu du bail, la seule chose que le Tribunal doit statuer est de savoir si effectivement la responsabilité personnelle des défendeurs est engagée à l'égard de la demanderesse relativement au bail pour les lieux situés au […], Montréal, Québec. [ 12 ] À cet égard, avec respect pour l'opinion contraire des défendeurs, le Tribunal ne voit nullement comment il peut écarter cette responsabilité personnelle des défendeurs. [ 13 ] En effet, il ne suffit pas aux défendeurs d'alléguer que le bail était à leur nom personnel pour le bénéfice d'une société à être incorporée pour se libérer de leurs engagements personnels à l'égard de la demanderesse. [ 14 ] Les défendeurs avaient l'obligation de tout faire en leur possible afin d'effectivement transférer ce bail de leur nom personnel au nom de cette société nouvellement incorporée. [ 15 ] Or, la preuve soumise devant le Tribunal démontre que tel n'est pas le cas et au contraire, c'est plutôt la demanderesse qui a pris les devants à cette fin, les défendeurs ayant refusé de signer le nouveau bail puisque leur engagement personnel y était indiqué. [ 16 ] Or, l'engagement personnel des défendeurs était prévu dès le bail initial d'octobre 2011 (pièce P-1) lorsqu'il est stipulé que «Both on behalf of a company yet to be formed.

Should this company fail to be created the lease will remain in effect under the names of the signatories who shall remain jointly and solidary responsible. » [ 17 ] Il incombe aux défendeurs/locataires de s'assurer que le bail soit transféré au nom d'une société qu'ils ont créée pour les frais de leurs activités commerciales. [ 18 ] Ce n'est pas au bailleur, la demanderesse aux présentes, de courir après les défendeurs à cette fin. [ 19 ] Or, la preuve soumise devant le Tribunal démontre que c'est exactement ce qui est arrivé dans le présent litige, les défendeurs ne faisant rien ou presque pour obtenir le transfert du bail de leur nom personnel au nom de la nouvelle société. [ 20 ] Il a été mis en preuve que cette lacune d'intérêt des défendeurs a été provoquée par le fait que leur aventure commerciale pour laquelle ils avaient entrepris de louer un local commercial avait avorté et qu'en conséquence, l'intérêt qu'ils avaient pour le local loué en vertu de la pièce P-1 n'y était plus. [ 21 ] Soit, ceci concerne les défendeurs et non pas la demanderesse, laquelle a négocié de bonne foi avec les défendeurs et laquelle détient un bail en bonne et due forme avec les défendeurs. [ 22 ] Il est quand même surprenant de constater qu'un des défendeurs déclare n'avoir pas reçu l'avis de modification du bail 2 ans subséquents à son émission, soit pendant l'audition du présent litige. [ 23 ] Sur ce point, le Tribunal est en entier accord avec les prétentions du procureur de la demanderesse à l'effet que les défendeurs ont agi de façon imprudente, voire nonchalante dans leur relation d'affaires avec la demanderesse. [ 24 ] La preuve soumise devant le Tribunal démontre au surplus, par certaines preuves circonstancielles, que les défendeurs n'ont jamais eu l'intention de payer quelque somme que ce soit à la demanderesse pour les lieux loués, à l'exception du loyer de sécurité versé initialement, lors de la signature du bail.

Puisque, aucune somme quelconque à l'exception de cette somme n'a été payée par les défendeurs à la demanderesse et dès que les sommes additionnelles de loyer ont été réclamées par la demanderesse, les défendeurs ont réagi en déguerpissant illégalement des lieux décidant de mettre fin unilatéralement à leur relation d'affaires avec la demanderesse. [ 25 ] Les défendeurs, ce faisant, ont opté de se faire justice par eux-mêmes, sans évaluer la teneur de leurs actes et gestes. [ 26 ] La preuve soumise devant le Tribunal démontre et dénote que la demanderesse a toujours été constante dans sa relation

d'affaires avec les défendeurs et que tous les communiqués, communications et correspondances entre elle-même et ses locataires le sont au nom des défendeurs personnellement et non au nom de la société 9253-3793 Québec inc. formée par les défendeurs, puisque cette société n'est jamais devenue locataire des lieux loués par les défendeurs. [ 27 ] Les défendeurs ne peuvent prétendre se soustraire à leurs obligations en soumettant simplement qu'ils ont signé le bail pour le bénéfice d'une société à être formée et qui n'a jamais ultérieurement signé ou ratifié un bail avec la demanderesse [ 28 ] Même si ce genre de situation contractuelle est souvent rencontré en droit québécois, n'empêche que les défendeurs ont l'obligation d'effectuer des actes et de poser des gestes pour démontrer leur bonne foi et leur volonté, ce qui n'a jamais été fait par les défendeurs dans le présent cas. [ 29 ] Ceci étant, le Tribunal conclut que la demanderesse a démontré le bien-fondé de sa réclamation et que sa réclamation doit être accueillie solidairement contre les défendeurs, lesquels ont fait défaut de relever le fardeau de preuve qui leur incombe. [ 30 ] Puisque les autres éléments des conclusions recherchées par la demanderesse ne sont pas contestés par les défendeurs, il y a lieu de les accueillir tels quels.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la requête introductive d'instance de la demanderesse; CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 3 425,05 $; LE TOUT avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 24 avril 2012; CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer la somme de 27 102,48 $ avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 24 avril 2012; DÉCLARE le bail intervenu le 26 octobre 2011 entre les parties comme étant nul et terminé; ORDONNE aux défendeurs et tout autre occupant des lieux d'évacuer et de remettre les lieux loués en possession de la demanderesse dans les dix (10) jours de la signification du présent jugement; ORDONNE aux défendeurs, ainsi que tout autre occupant des lieux, d'y être expulsés à défaut par eux de quitter volontairement les lieux dans les délais prescrits aux présentes; AUTORISE l'exécution provisoire du présent jugement; EXEMPTE la

partie demanderesse de signifier aux défendeurs, dans les 48 heures, un préavis selon l'article 565 C.p.c.; AUTORISE la

partie demanderesse à changer les serrures des lieux loués; RÉSERVE à la

partie demanderesse tout autre droit et recours qu'elle fait valoir contre les défendeurs; LE TOUT , avec dépens contre les défendeurs.

__________________________________ ANTONIO DE MIC HELE, J.C.Q. Me Sylvan Schneider Schneider Avocat Inc. Me Kristen Petitclerc Opus Légal Date d’audience : 6 mars 2013