2016 QCCQ 657, 2016 QCCQ 657

Boulay c. Développement du Lac Thomas inc. 2016 QCCQ 657 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014374-158 DATE : 3 février 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC-ANDRÉ BOULAY -et- MARC THIBODEAU -et- DANIEL GOSSELIN -et- MARIO BROCHU -et- RAYMOND LAVOIE -et- LANGIS LEBLANC -et- STÉPHANE ROY

Partie demanderesse c. DÉVELOPPEMENT DU LAC THOMAS INC.

Partie défenderesse -et- MUNICIPALITÉ DE ST-DIDACE -et- INTACT COMPAGNIE D’ASSURANCE

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, représentés par Marc-André Boulay, ci-après désigné «Boulay [1] », réclament de Développement du Lac Thomas inc., ci-après désignée «Lac Thomas», 11 037,07 $ pour les coûts de remplacement d’un ponceau d’un chemin d’accès commun. [ 2 ] Les demandeurs soutiennent que lorsqu’ils ont acquis de Lac Thomas leur propriété, cette dernière s’est engagée pour tous à assumer les coûts d’entretien du chemin. [ 3 ] Ayant refusé de payer pour le coût de reconstruction d’un ponceau, ils lui réclament son remplacement.

QUESTIONS EN LITIGE: [ 4 ] Les questions en litige sont les suivantes: - Lac Thomas doit-elle, en vertu des actes de propriété ou de la législation, assumer les coûts d’entretien du chemin et celui de la reconstruction du ponceau?

- Y a-t-il lieu à indemnité? Et, si oui, pour combien? - Les appels en garantie sont-ils justifiés?

LE CONTEXTE: [ 5 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 6 ] Boulay représente sept voisins, propriétaires d’immeubles situés au Lac Thomas. [ 7 ] Ils ont tous, au fil des ans, acquis leur propriété de la défenderesse, Développement du Lac Thomas inc., une compagnie propriété de Robert Marceau, ci-après désigné «Marceau». [ 8 ] Chacun des actes translatifs de propriété intervenus entre Lac Thomas et chacun des demandeurs contient les clauses suivantes (P-4) : 1) Contrat #141 833 Circonscription foncière de Maskinongé Stéphane Roy et Liane Bussière « […] DROIT DE PASSAGE Le vendeur accorde expressément à l’acquéreur et à tous ses ayants droits, un droit de passage sur le chemin existant et/ou à venir et qui sont et/ou seront situés sur tout le développement appartenant au vendeur.

De plus le vendeur devra entretenir ledit chemin existant afin qu’il soit carossable l’été comme l’hiver et ce, jusqu’à ce que ledit chemin soit sous la responsabilité de la Municipalité de St- Didace. Ledit chemin étant principalement situé sur d’autre

partie dudit lot 483 bien connu de l’acquéreur qui n’en n’exige pas plus ample description. » 2) Contrat 136 027 Circonscription foncière de Maskinongé Jacinthe Brodeur et Langis Leblanc « […] DROIT DE PASSAGE Le vendeur accorde expressément à l’acquéreur et à tous ses ayants-droits un droit de passage sur le chemin existant et/ou à venir et qui sont et/ou seront situés sur tout le développement appartenant au vendeur. De plus, le vendeur devra entretenir ledit chemin existant afin qu’il soit carossable l’été comme l’hiver et ce, jusqu’à ce que ledit chemin soit « municipalisé». Ledit chemin étant principalement situé sur d’autre

partie dudit lot 483 bien connu de l’acquéreur qui n’en exige pas plus ample description. » 3) Contrat 136 496 Circonscription foncière de Maskinongé Linda Lapointe et Raymond Lavoie « […] DROIT DE PASSAGE Le vendeur accorde expressément à l’acquéreur et à tous ses ayants droits, un droit de passage sur le chemin existant et/ou à venir et qui sont et/ou seront situés sur tout le développement appartenant au vendeur.

De plus le vendeur devra entretenir ledit chemin existant afin qu’il soit carossable l’été comme l’hiver et ce, jusqu’à ce que ledit chemin soit sous la responsabilité de la Municipalité de St- Didace.

Ledit chemin étant principalement situé sur d’autres parties dudit lot 483 bien connu de l’acquéreur qui n’en exige pas plus ample description. » 4) Contrat 136 554 Circonscription foncière de Maskinongé Ginette Rivest et Marc-André Boulay « DROIT DE PASSAGE Le vendeur accorde expressément à l’acquéreur et à tous ses ayants droits, un droit de passage sur le chemin existant et/ou à venir et qui sont et/ou seront situés sur tout le développement appartenant au vendeur.

De plus le vendeur devra entretenir ledit chemin existant afin qu’il soit carossable l’été comme l’hiver et ce, jusqu’à ce que ledit chemin soit sous la responsabilité de la Municipalité de St- Didace. Ledit chemin étant principalement situé sur d’autre

partie dudit lot 483 bien connu de l’acquéreur qui n’en n’exige pas plus ample description. » 5) Contrat 136 613 Circonscription foncière de Maskinongé Mario Brochu « DROIT DE PASSAGE

Le vendeur accorde expressément à l’acquéreur et à tous ses ayants droits, un droit de passage sur le chemin existant et/ou à venir et qui sont et/ou seront situés sur tout le développement appartenant au vendeur. De plus le vendeur devra entretenir ledit chemin existant afin qu’il soit carossable l’été comme l’hiver et ce, jusqu’à ce que ledit chemin soit sous la responsabilité de la Municipalité de St- Didace. Ledit chemin étant principalement situé sur d’autre

partie dudit lot 483 bien connu de l’acquéreur qui n’en n’exige pas plus ample description. » 6) Contrat 137 148 Circonscription foncière de Maskinongé Daniel Gosselin « DROIT DE PASSAGE Le vendeur accorde expressément à l’acquéreur et à tous ses ayants droits, un droit de passage sur le chemin existant et/ou à venir et qui sont et/ou seront situés sur tout le développement appartenant au vendeur. De plus le vendeur devra entretenir ledit chemin existant afin qu’il soit carossable l’été comme l’hiver et ce, jusqu’à ce que ledit chemin soit sous la responsabilité de la Municipalité.

Ledit chemin étant principalement situé sur d’autres parties dudit lot 483 bien connu de l’acquéreur qui n’en n’exige pas plus ample description. » 7) Contrat 142 996 Circonscription foncière de Maskinongé Angèle Auger et Marc Thibodeau « DROIT DE PASSAGE Le vendeur accorde expressément à l’acquéreur et à tous ses ayants droits, un droit de passage sur le chemin existant et/ou à venir et qui sont et/ou seront situés sur tout le développement appartenant au vendeur.

De plus le vendeur devra entretenir ledit chemin existant afin qu’il soit carossable l’été comme l’hiver et ce, jusqu’à ce que ledit chemin soit sous la responsabilité de la Municipalité.

Ledit chemin étant principalement situé sur d’autres parties dudit lot 483 bien connu de l’acquéreur qui n’en n’exige pas plus ample description. » [ 9 ] Boulay décrit la trame factuelle ainsi. [ 10 ] Il est propriétaire depuis plusieurs années et jamais Lac Thomas ni son propriétaire, Marceau, n’ont effectué quelconque geste d’entretien sur le chemin d’accès commun. [ 11 ] En fait, le chemin est déneigé par la Municipalité de St-Didace.

Boulay comprend qu’il s’agit d’une tolérance pour la municipalité, mais selon ses recherches, l’endroit appartient toujours à Lac Thomas. [ 12 ] La situation demeure quelque peu la même au fil des ans. Aucun entretien n’est effectué et les usagers de l’endroit voient l’accès à leur propriété complètement obstrué en 2014. [ 13 ] En effet, cette année-là, les 17 mai, 14 juin et 5 octobre, une accumulation d’eau importante emporte complètement la route.

C’est qu’un ruisseau traverse celle-ci dans un ponceau installé là depuis plusieurs dizaines d’années. [ 14 ] En 2014, parce que celui-ci s’est affaissé et que le diamètre de son entrée, au fil des ans, a considérablement été réduit, l’eau qui s’y est accumulée en amont a complètement emporté le chemin. L’accès aux propriétés des demandeurs fut donc interrompu pour plusieurs jours. [ 15 ] Boulay effectue certaines démarches, notamment auprès de la Municipalité de St-Didace.

Dans une correspondance de son directeur général du 25 juin 2014, nous pouvons lire (P-5) : « […]Suite à la destruction d’un ponceau sur le chemin menant à votre propriété, la municipalité désire vous rappeler que le chemin Lac-Thomas est une propriété privée et n’appartient pas à la municipalité. En conséquence, la municipalité ne peut y intervenir pour le type de réparation nécessaire.

Il revient donc aux citoyens concernés d’entreprendre leur propre démarche auprès du propriétaire du chemin, soit Développement du Lac-Thomas inc.[…] » (sic) [ 16 ] C’est pourquoi le 2 juillet 2014, la situation est dûment dénoncée par écrit à Lac-Thomas. On peut y lire (P-6) : « Vous êtes propriétaire d'un chemin privé portant le numéro de lot 483-104 du cadastre de la paroisse de Saint-Didace, division d'enregistrement de Maskinongé.

Ce chemin privé donne accès aux terrains développés par votre compagnie et en vertu de nos différents titres de propriété, vous êtes responsable de le maintenir carrossable l'été comme l'hiver. À deux occasions cet été, ce chemin a été emporté par la crue d'un ruisseau vis-à-vis le lot 483-16. À ce moment, tous les terrains situés au sud de ce ponceau ont été coupés de tout accès terrestre jusqu'à ce que quelqu'un, autre que vous, prenne l'initiative de procéder à des réparations temporaires. La deuxième fois, la route a été coupée plus de dix jours.

Nous vous demandons, par la présente, de procéder à des travaux permanents de réparation de ce ponceau afin que les propriétaires ne soient pas constamment dans la crainte que le ponceau soit emporté à chaque précipitation. Comme il s'agit de travaux dans un cours d'eau, vous devrez obtenir au préalable les autorisations nécessaires de la MRC.

Étant donné que le chemin constitue le seul accès terrestre à tous les terrains situés au sud de ce ponceau, le fait de ne plus avoir accès constitue pour nous les propriétaires un préjudice et porte atteinte à la valeur marchande de nos propriétés. Nous estimons cette perte de valeur marchande à 220 000$ pour l'ensemble des propriétés visées, en plus des troubles et ennuis et des pertes de jouissance dont les montants seront estimés en fonction des préjudices.

Aussi, nous vous mettons en demeure de procéder aux réparations d'ici le 1 er août 2014, à défaut de quoi nous intenterons sans autre avis une action en dommage contre votre compagnie […]. » [ 17 ] Le 5 octobre 2014, l’eau a causé des dommages encore plus importants au ponceau. Celui-ci a emporté entièrement la route sur une longueur plus importante qu’auparavant. [ 18 ] Le 14 octobre 2014, Boulay, au nom de chacun des demandeurs, écrit à nouveau à Lac Thomas.

Nous pouvons lire (P-7) : « Compte tenu de la période de l'année et du fait que les résidents touchés n'ont plus accès à leur propriété, nous vous demandons, par la présente, de procéder à des travaux permanents de réparation de ce ponceau dans les 5 jours de la date de réception de la présente mise en demeure.

À défaut de vous conformer à la présente mise en demeure, nous procéderons à ces réparations à vos frais et nous vous réclamerons des dommages-intérêts pour compenser les inconvénients que vous nous avez causés […]. » [ 19 ] N’ayant aucune nouvelle de Lac Thomas et de son représentant, Boulay a obtenu des estimations de réparation par la suite. [ 20 ] Les 9 décembre 2014 et 19 mars 2015, d’autres mises en demeures sont expédiées à Lac Thomas, sans réponse. [ 21 ] La réclamation de 11 037,07$ se détaille ainsi : - 6 709,94 $ Implantation du ponceau (Ti-bonhomme excavation); - 252,13 $ Frais divers (poste, huissiers, papeterie et frais de recherche au Registre foncier); - 35,00 $ Essence; - 3 640,00 $ Perte de jouissance des lieux pour les sept demandeurs (20 $ / jour X 26 jours); - 400,00 $ Troubles et ennuis de Marc-André Boulay. [ 22 ] Pour sa part, Rober Marceau, propriétaire de Lac Thomas, soutient qu’il n’est pas responsable des dommages réclamés. [ 23 ] Selon lui, la responsabilité des travaux d’entretien du chemin relève entièrement de la Municipalité de St-Didace depuis plus de 20 ans. [ 24 ] D’ailleurs, la municipalité a exécuté certains travaux d’urgence en 2014, reconnaissant par là qu’elle est responsable du chemin. [ 25 ] Subsidiairement, Lac Thomas allègue qu’elle n’est pas responsable des dommages réclamés parce qu’ils ne résultent pas d’un défaut d’entretien ou de négligence, mais plutôt d’un cas fortuit ou d’une force majeure. [ 26 ] Au procès, il explique qu’il possède cette compagnie depuis 23 ans et qu’il n’a jamais effectué d’entretien sur les lieux. [ 27 ] Cependant, Lac Thomas a cédé à la municipalité d’autres tronçons de ce chemin antérieurement. [ 28 ] Pour Marceau, la Municipalité de St-Didace a accepté la responsabilité de l’endroit en effectuant, dans les faits, son déneigement. [ 29 ] Marceau croit qu’il n’a pas reçu les demandes et mises en demeure de Boulay puisqu’il est souvent à l’extérieur du pays.

Il reconnaît cependant que cinq ou six jours après le premier événement de mai 2014, l’inspecteur de la municipalité lui a téléphoné pour l’aviser de la situation.

Il a parlé au maire de St-Didace pour l’informer qu’il n’effectuerait pas les réparations puisque c’est un chemin bénéficiant d’une tolérance spéciale. [ 30 ] Il reconnaît enfin que certaines parties de terrain on été cédées à la Municipalité de St-Didace dans le passé, mais par acte notarié. [ 31 ] Dans ce cas-ci, le chemin n’a jamais fait l’objet d’une cession par le notaire. [ 32 ] Lac Thomas demande que le Tribunal condamne, le cas échéant, la municipalité et/ou Intact Compagnie d’assurance, ses assureurs de l’époque, à indemniser les demandeurs parce qu’ils sont responsables de la situation.

Pour Marceau, Lac Thomas n’est plus propriétaire du terrain. [ 33 ] Le Tribunal a bénéficié également du témoignage d’André Allard, secrétaire-trésorier et directeur général de la Municipalité de St-Didace depuis 36 ans. Il a visité les lieux à chacune des trois occasions problématiques en 2014. [ 34 ] Il réitère le contenu des correspondances de la municipalité à l’effet que cette dernière n’a jamais été propriétaire de cette

partie du chemin. L’emplacement en litige appartient toujours à Lac Thomas. [ 35 ] Jamais cette dernière ou son propriétaire, Marceau, ne leur a cédé cette

partie du chemin. Lac Thomas l’a fait pour d’autres endroits, mais pas celui-là. [ 36 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige.

LE DROIT APPLICABLE: [ 37 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 38 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 39 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 40 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 41 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 42 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 43 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 44 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 45 ] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe [2] , sous la plume de l'honorable juge Taschereau, précise: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. » [ 46 ] Le Tribunal souligne les articles suivants du Code civil du Québec . 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. 1465. Le gardien d'un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu'il prouve n'avoir commis aucune faute. 1467. Le propriétaire, sans préjudice de sa responsabilité à

titre de gardien, est tenu de réparer le préjudice causé par la ruine, même partielle, de son immeuble, qu'elle résulte d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction. ANALYSE ET DISCUSSION: [ 47 ] Le Tribunal doit d’abord identifier qui est le véritable propriétaire du terrain en litige. [ 48 ] Ici, Lac Thomas allègue qu’il y a eu cession du terrain à la municipalité. [ 49 ] La preuve ne révèle pas ce fait.

Bien au contraire, aucun acte notarié, résolution ou autre document de quelque nature ne prouve cette affirmation. [ 50 ] En conséquence, Développement du Lac Thomas inc. est toujours propriétaire du chemin. [ 51 ] Ce sont les inscriptions au registre foncier qui déterminent le véritable propriétaire d’un immeuble. Ici, le propriétaire de l'immeuble est Lac Thomas. [ 52 ] Lac Thomas se doit de respecter ses engagements contractuels.

Chacun des titres de propriété des demandeurs comporte une clause prévoyant expressément qu'elle doit entretenir le chemin existant afin qu’il soit carrossable été comme hiver. [ 53 ] Parce que le chemin lui appartient, parce qu’il n’a jamais été cédé d’une manière véritable et légale à la municipalité, c’est Lac Thomas qui en est responsable. [ 54 ] La preuve prépondérante démontre que le ponceau n’a jamais fait l’objet d’entretien pendant plus de 25 ans par Lac Thomas. [ 55 ] La preuve non contredite révèle également qu’il s’est détruit à l’été 2014 parce qu'au fil du temps l'un de ses côtés s'est affaissé.

[ 56 ] Son remplacement était inévitable et malgré plusieurs avis tant verbaux qu'écrits, Lac Thomas n’a jamais procédé à son remplacement. [ 57 ] Dans les circonstances bien précises de cette affaire, les demandeurs étaient justifiés d’effectuer le travail pour tous vu l'urgence et ainsi réclamer les coûts à Lac Thomas. [ 58 ] La responsabilité de Lac Thomas est engagée par son inaction. [ 59 ] Le Tribunal accorde les déboursés et frais suivants : - 252,13 $ Frais divers (poste, huissiers, papeterie et frais de recherche au Registre foncier); - 35,00 $ Essence; - 6 709,94 $ Implantation du ponceau (Ti-bonhomme excavation) et réfection du chemin; - 1 820,00 $ Perte de jouissance des lieux pour les sept demandeurs (10 $ / jour X 26 jours, 260 $ par demandeur); - 250,00 $ Troubles et ennuis particuliers de Marc-André Boulay; 9 067,07 $ TOTAL [ 60 ] La réclamation est donc accueillie pour la somme de 9 067,07 $. [ 61 ] Le Tribunal rejette l’appel en garantie contre la Municipalité de St-Didace.

En effet, cette dernière n’est pas propriétaire du terrain visé. Au surplus, la municipalité ou ses représentants n’ont commis aucune faute. C'est pourquoi, en l’absence de faute, aucun dommage ne peut lui être attribué. La réclamation à son endroit est rejetée. [ 62 ] Le Tribunal statue ainsi sur le recours de Lac Thomas contre Intact Compagnie d’assurance. [ 63 ] Le Tribunal a eu l’opportunité de lire et d’analyser le contrat d’assurance intervenu entre les parties à cet effet.

Les dommages réclamés ne constituent pas des dommages matériels indemnisables au terme de la police (responsabilité civile générale) puisque les dommages causés par un bien appartenant à Lac Thomas sont expressément exclus en vertu de l’exclusion 2.7.1 de la police d’assurance (D1-1). « 2.

EXCLUSIONS Sont exclus de la présente assurance : […] 2.7 Dommage à certains biens Le dommage matériel : 2.7.1 aux biens dont vous êtes propriétaire, locataire ou occupant, ainsi que les coûts ou les frais engagés, par vous ou par toute autre personne physique ou morale, pour la réparation, le remplacement, l’amélioration, la remise en état ou l’entretien desdits biens, pour quelque raison que ce soit, y compris afin de prévenir les accidents ou les dommages aux biens d’autrui; » [ 64 ] Pour cette raison le recours d’appel en garantie de Lac Thomas contre l’assureur est rejeté. [ 65 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 66 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation principale. [ 67 ] CONDAMNE Développement du Lac Thomas inc. à payer à Marc-André Boulay, Marc Thibodeau, Daniel Gosselin, Mario Brochu, Raymond Lavoie, Langis Leblanc et Stéphane Roy 9 067,07 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation, plus les frais judiciaires de 200 $. [ 68 ] ORDONNE que les sommes recueillies soient distribuées à chacun des demandeurs selon la teneur du présent jugement. [ 69 ] REJETTE chacun des appels en garantie. [ 70 ] CONDAMNE Développement du Lac Thomas inc. à rembourser à Intact Compagnie d’assurance les frais de sa contestation au montant de 240 $. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q.

Date d’audience : 23 décembre 2015