2021 QCCQ 8268, 2021 QCCQ 8268

Fortin c. Ville de Laval 2021 QCCQ 8268 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-702069-186 DATE : 7 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVIO FORTIN et 9008-8337 QUÉBEC

Partie demanderesse c. VILLE DE LAVAL

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Sylvio Fortin réclame le remboursement d’un droit de mutation mobilière payé sur deux immeubles pour un total de 6 571,50 $. Selon lui, il a droit à l’exonération prévue à l’

article 19 (

a) de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières . [1] [ 2 ] Ville de Laval soulève premièrement que Sylvio Fortin n’a aucun droit d’action n’étant pas le cessionnaire visé à l’article 19 (

a) LDMI, mais le cédant. Ville de Laval a raison. L’article 19 (

a) LDMI se lit ainsi : « Il y a exonération du paiement de droit de mutation dans les cas suivants :

a) le transfert est fait par un cédant qui est une personne physique à un cessionnaire qui est une personne morale si, immédiatement après le transfert, le cédant est propriétaire d’actions du capital-actions du cessionnaire qui lui confèrent au moins 90 % des droits de vote pouvant être exercés en toute circonstance à l’assemblée annuelle des actionnaires du cessionnaire ; […] » [ 3 ] Aux présentes, Sylvio Fortin et sa conjointe Gisèle Lanouette possèdent deux immeubles à 50-50.

Ils ont cédé les immeubles à une entreprise, soit 9008-8337 Québec inc. dont Sylvio Fortin détient 99,99 % des actions et Gisèle Lanouette 00,01 %. [ 4 ] Ville de Laval a facturé 9008-8337 Québec inc. pour un droit de mutation correspondant à 50 % de la valeur des immeubles. Leur position étant que seules les transactions de Sylvio Fortin répondent aux exigences de l’article 19 (

a) et non celles de Gisèle Lanouette. [ 5 ] 9008-8337 Québec inc. a payé le droit de mutation, et c’est cette somme qui est réclamée par Sylvio Fortin aujourd’hui. Sylvio Fortin se croit en droit d’agir parce qu’il est le président de l’entreprise. [ 6 ] Pour former une demande en justice, une personne doit avoir un intérêt suffisant. [2] Aux présentes, c’est la personne morale 9008-8337 Québec inc. qui a payé le droit de mutation, et qui par conséquent a le droit de demander le remboursement et non son président, Sylvio Fortin. [ 7 ] En vertu de l’article 168 C.p.c. avant dernier paragraphe une

partie peut demander à corriger une situation d’irrecevabilité, ce que Sylvio Fortin a fait à l’audience en demandant d’ajouter le nom de son entreprise à

titre de demanderesse. [ 8 ] La demande a été prise en délibéré afin de vérifier si le droit d’action de l’entreprise est prescrit, car si c’est le cas le Tribunal ne peut pallier à la prescription au détriment de la défenderesse. [ 9 ] Qu’en est-il? L’entreprise connaît la position de la Ville depuis le 16 février 2018. En vertu de l’

article 2925 C.c.Q. la prescription serait acquise le 16 février 2021. Or, en matière civile, les délais de prescription, de déchéance et de procédure prévus aux nombreuses lois québécoises ont été suspendus, en raison de la pandémie de la Covid-19 par arrêté ministériel, du 15 mars au 31 août 2020 inclusivement, soit une période de 170 jours.

Ce qui amène le délai de prescription au 5 août 2021. [ 10 ] Considérant que 9008-8337 Québec inc. est toujours à l’intérieur de son délai pour prendre action le Tribunal en vertu du pouvoir qui lui est accordé à l’article 158 al. 1 du Code de procédure civile et considérant la demande présentée par Sylvio Fortin en vertu de l’article 168 par. 3 C.p.c, ajoute 9008-8337 Québec inc. à

titre de demandeur.

QUESTION EN LITIGE [ 11 ] Est-ce que l’exonération prévue à l’article 19, alinéa 1, paragraphe

a) de la LDMI, s’applique lorsque le cédant est plusieurs personnes physiques, et que la personne morale cessionnaire est détenue à plus de 90 % par ces mêmes personnes physiques, mais dans une proportion qui diffère de celle avec laquelle, elles détenaient l’immeuble qui a fait l’objet du transfert? ANALYSE ET MOTIFS [ 12 ] Selon les auteurs, Cajolet et Marion, la réponse est non. [3] « 393.

Nous désirons toutefois attirer l’attention du lecteur sur le fait que la règle énoncée à l’article 54 de Loi d’interprétation prévoit, certes, qu’on puisse étendre la portée du terme « personne physique » employé au singulier à une pluralité de personnes physiques, mais seulement dans la mesure où le contexte se prêt à cette extension. En effet, il nous apparaît impensable que les tribunaux aient voulu étendre la portée des exonérations prévues aux articles 19 al. 1(

a) et (

b) à des situations où les pourcentages de propriété à l’égard du bien immeuble seraient redéfinis à la suite du transfert par les conditions de l’actionnariat . Pour, la Cour d’appel, dans l’arrêt Ville de Montréal c. Cliffton Management Corp., bien qu’en obiter, ne s’en offusque pas du tout […]. 394. Prenons un exemple pour illustrer notre propos.

Imaginons qu’un immeuble soit détenu en copropriété indivise et dans des proportions égales (50/50) par X et Y et que cet immeuble fasse l’objet d’un transfert en faveur d’une personne morale dont X détient 10 % des actions émises et ayant plein droit de vote alors qu’Y en détient 90 %. Dans un tel contexte, bien que X et Y détiennent ensemble plus de 90 % des actions émises et ayant plein droit de vote de la personne morale cessionnaire immédiatement après le transfert, il se pourrait, selon nous, que l’exonération prévue à l’article 19 al. 1(

a) de la Loi soit refusée à un tel transfert au motif que l’esprit de la disposition ne serait pas respecté […] » [ 13 ] Dans Ville de Montréal c. Cliffton Management Corp. [4] la Cour d’appel est saisie d’une seule question : est-ce que les mots « personne physique » de l’article 19 se limitent à une seule personne? Elle n’est pas saisie de la question en litige au présent dossier.

C’est donc en obiter, en réponse à un argumentaire de l’appelant qu’elle écrit le commentaire cité ci-haut. [ 14 ] La portée de la règle du précédent d’un arrêt ne s’applique qu’au ratio decidendi du jugement, c’est-à-dire au motif décisif du jugement, et non à tout ce qui est dit dans la décision [5] . [ 15 ] Le ratio decidendi est en opposition à l’obiter dictum qui se définit comme étant : « L’opinion qu’émet un juge dans son jugement sans qu’elle soit nécessaire pour appuyer sa décision ». [6] [ 16 ] Par conséquent, le commentaire émit par le juge Bisson, commentaire non nécessaire pour appuyer sa décision, n’a pas force contraignante. [ 17 ] La question reste donc entière. [ 18 ] La Cour suprême nous enseigne que la LDMI s’interprète en tenant compte de l’intention du législateur. [7] La première version de la LDMI est la Loi autorisant les municipalités à exercer un droit sur les mutations immobilières (LO 1976, c. 40) (LAMPDMM). [8] [ 19 ] Lors des travaux parlementaires relatifs à la LAMPDMM, il est fait référence aux articles 40, 43 et 44 de la Loi des droits sur les transferts de terrains (LQ 1976 c. 23) (LDTT) pour expliquer les exonérations qui se trouvent aux articles 19 à 21 LAMPDMM.

« M. Tardif : En fait, les articles 19, 20 et 21 reprennent essentiellement les exonérations correspondant aux articles 40, 43 et 44 du projet de loi 46 actuel sur les droits sur les transferts de terrain […] » [ 20 ] En conséquence, il faut examine les travaux parlementaires relatifs à la LDTT pour comprendre les intentions du législateur au sujet de l’exonération qui se trouve à l’article 19, al. 1, par.

a) de la LDMI. Cette intention est précisée par M. Quenneville lors du débat : « M. Quenneville : […] c’est parce qu’il n’y a pas de changements dans la propriété du terrain. Dans a), vous avez un actionnaire qui est une personne physique, un particulier, qui roule un terrain à une corporation laquelle détient déjà 90 %. C’est-à-dire qu’on prétend que c’est le même propriétaire et qu’on ne devrait pas imposer la taxe. Dans

b) on déroule. C’est un terrain qui est dans la corporation, qu’on remet dans les mains de l’actionnaire, qui est ici à 90 %. On se trouve à dérouler à l’actionnaire. C’est le même principe. On ne change pas le propriétaire du terrain . [ 21 ] Ainsi, la volonté du législateur est à l’effet que l’exonération reçoit application lorsqu’il n’y a pas de changement de propriétaire du terrain. [9] Aux présentes, avant la transaction Gisèle Lanouette et Sylvio Fortin sont propriétaires à parts égales (50-50). Après la vente, Gisèle Lanouette possède 0,01 % et Sylvio Fortin 99,99 %. Seule la

partie de Sylvio Fortin est passée de lui personne physique à lui actionnaire dans le cessionnaire. La portion de Gisèle Lanouette a été cédée de elle personne physique à Sylvio Fortin, actionnaire dans le cessionnaire. [ 22 ] En faisant abstraction du voile corporatif, il y a changement dans la propriété du terrain. Sylvio Fortin a, dans les faits, acquis 49,99 % de l’immeuble. Dans ces circonstances, seule la transaction de Sylvio Fortin correspond à l’intention du législateur, celle de Gisèle Lanouette non. [ 23 ] En conclusion, le refus de Ville de Laval d’exonérer de la taxe de mutation 50 % de la transaction était justifié. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, avec frais.

__________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q. Date d’audience : 28 juillet 2021