2013 QCCQ 9693, 2013 QCCQ 9693

Immeubles du Lac William inc. c. Allaire 2013 QCCQ 9693 JB-3422 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE FRONTENAC lOCALITÉ DE THETFORD MINES « Chambre civile » N°: 235-32-004285-123 Date : le 11 juillet 2013 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE R. PETER BRADLEY, J.C.Q . IMMEUBLES DU LAC WILLIAM INC. 82, chemin du Petit Lac St-François, St-Joseph-de-Coleraine (Québec) G0N 1B0

Partie demanderesse c. roger allaire […] , Disraeli (Québec) […]

Partie défenderesse J U G E M E N T [ 1 ] La

partie demanderesse réclame 7000 $ de la

partie défenderesse sur la base du contrat les liant. [ 2 ] Le 15 février 2011, intervient un contrat de courtage immobilier exclusif par lequel la

partie défenderesse consent à verser une rétribution de 4% du prix de vente à la

partie demanderesse advenant la vente de sa propriété sise au […] , Disraeli. [ 3 ] Le contrat signé est d'une durée d'un an soit jusqu'au 15 février 2012 mais prévoit également que la rétribution de 4% est payable si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat. [ 4 ] Selon les faits pertinents, en octobre 2010, soit préalablement au contrat de courtage immobilier intervenu, le couple Boissonneault-Dubois vient visiter l'immeuble de la

partie défenderesse et soumet une offre au montant de 175 000 $ laquelle est refusée par celle-ci. [ 5 ] Le 15 février 2011, intervient entre les parties un contrat de courtage immobilier exclusif d'une durée d'un an comportant une clause d'extension de 180 jours suivant la date d'expiration du contrat. [ 6 ] À la fin de janvier 2012, la

partie demanderesse reçoit un appel téléphonique provenant de Karine Dubois, la conjointe de Germain Boissonneault, laquelle désire faire une offre au montant de 170 000 $ sur l'immeuble de la

partie défenderesse tout en mentionnant la non-nécessité d'une visite vu la connaissance de l'immeuble. Cette offre est faite à la connaissance et à l'approbation de son conjoint, Germain Boissonneault.

[ 7 ] De façon concomitante, la

partie demanderesse transmet cette offre à la

partie défenderesse qui la refuse. [ 8 ] Au début de février 2012, Karine Dubois communique avec la

partie demanderesse pour s'informer du résultat de l'offre. Celle- ci lui répond qu'elle a été refusée par la

partie défenderesse. [ 9 ] Au début d'avril 2012, la

partie demanderesse reçoit un autre appel de Karine Dubois laquelle désire effectuer une visite d'un immeuble situé à St-Julien dont la

partie demanderesse détient un contrat de courtage; une visite est alors fixée. [ 10 ] Vers le 3 avril 2012, Karine Dubois accompagnée alors de son conjoint Germain Boissonneault procèdent à la visite de cet immeuble en compagnie de la

partie demanderesse. Toutefois, aucune offre n'est faite sur cet immeuble. [ 11 ] C'est alors que le couple demande à la

partie demanderesse si elle a d'autres immeubles à vendre. Celle-ci leur répond qu'elle a celui de la

partie défenderesse au prix de 250 000 $ et leur propose une visite. Le couple réplique par la négative vu le prix trop élevé demandé. [ 12 ] Le 4 avril 2012 intervient notamment une transaction immobilière entre la

partie défenderesse et le couple Boissonneault- Dubois par laquelle la

partie défenderesse vend l'immeuble en cause du […] , Disraeli à Germain Boissonneault, et ce, au prix de 170 000 $. Sur la promesse d'achat apparaît entre autres, outre la signature de la

partie défenderesse et de Germain Boissonneault, celle de Karine Dubois, conjointe de l'acheteur, à

titre de témoin. [ 13 ] Le 15 juillet 2012, l'acte de vente notarié de l'immeuble en cause intervient entre la

partie défenderesse et Germain Boissonneault. [ 14 ] Le 19 juillet 2012, la

partie demanderesse, ayant eu vent du changement de propriétaire quant à l'immeuble en cause, communique avec la

partie défenderesse qui l'informe que Germain Boissonneault en est le nouveau propriétaire. [ 15 ] Les 21 juillet et 3 octobre 2012, des offres monétaires de règlement sont faites par la

partie défenderesse à la

partie demanderesse lesquelles sont refusées. [ 16 ] Ainsi, selon la

partie demanderesse, l'immeuble en cause ayant été vendu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à celui-ci pendant la durée du contrat, et ce, au prix de 170 000 $, réclame sa rétribution au montant de 7818,30 $ (170 000 $ X 4% + taxes) qu'elle consent à réduire à 7000 $ pour les fins de la compétence des petites créances de cette Cour. [ 17 ] La

partie défenderesse conteste au motif que le travail de la

partie demanderesse n'a pas constitué une cause efficiente de la vente de son immeuble survenue postérieurement à la fin du contrat de courtage liant les parties. [ 18 ] De la preuve, le Tribunal retient que, préalablement au contrat de courtage immobilier exclusif intervenu entre la

partie demanderesse et la

partie défenderesse, le couple Boissonneault-Dubois vient visiter l'immeuble de la

partie défenderesse et lui fait une offre au montant de 175 000 $ que celle-ci refuse. [ 19 ] Puis, en cours du contrat de courtage, Karine Dubois, à la connaissance et à l'approbation de son conjoint, Germain Boissonneault, communique avec la

partie demanderesse afin de s'enquérir de la propriété en vente de la

partie défenderesse et fait, par l'intermédiaire de la

partie demanderesse, une offre sur celle-ci au montant de 170 000 $. [ 20 ] La

partie demanderesse soumet aussitôt cette offre reçue à la

partie défenderesse qui la refuse et ce refus est communiqué au couple Boissonneault-Dubois. [ 21 ] Environ un mois et demi après la date d'expiration du contrat de courtage exclusif mais dans les 180 jours de cette date, le couple Boissonneault-Dubois rencontre la

partie défenderesse et, au terme de leur discussion survenue le même jour, Germain Boissonneault se porte acquéreur de l'immeuble de la

partie défenderesse alors que Karine Dubois agit comme témoin, et ce, au prix de 170 000 $ soit le même prix que Karine Dubois avait, et ce, à la connaissance et à l'approbation de son conjoint Germain Boissonneault, offert à la

partie défenderesse en cours du mandat de la

partie demanderesse. [ 22 ] De l'ensemble, le Tribunal conclut que la vente s'est faite dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat de courtage immobilier exclusif et que cette vente a eu lieu avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat. [ 23 ] En effet, en cours de contrat, la

partie demanderesse a été mandatée par la conjointe de l'acheteur, et ce, à la connaissance et à l'approbation de celui-ci, de présenter une offre d'achat de l'immeuble en cause à la

partie défenderesse; ce dont la

partie demanderesse s'est acquittée. [ 24 ] Or, après l'expiration de la date du contrat de courtage de la

partie demanderesse mais dans la période de 180 jours suivant cette date, la vente notariée de l'immeuble en cause a eu lieu pour le même montant offert en cour de mandat, et ce, entre la

partie défenderesse et l'acheteur lequel est une personne qui, par ses gestes et son comportement, a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat. [ 25 ] Par conséquent, la réclamation de la

partie demanderesse s'avère bien fondée. POUR CES MOTIFS , le Tribunal : [ 26 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer 7000 $ à la

partie demanderesse avec l'intérêt légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue par la loi à compter du 10 août 2012 et des frais judiciaires de 213 $.

R. PETER BRADLEY, J.C.Q. Date d'audience : 11 juin 2013