2018 QCCA 395, 2018 QCCA 395

Bérubé c. Lemay 2018 QCCA 395 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026280-164 (450-17-005397-147) DATE : 13 mars 2018 CORAM : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. ÉRIC BÉRUBÉ APPELANT – défendeur c.

FRÉDÉRIC LEMAY MARIE-HÉLÈNE MASSICOTTE INTIMÉS – demandeurs ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 30 juin 2016 par la Cour supérieure, district de Saint-François (l’honorable Gaétan Dumas), qui le condamne à verser 114 381,49 $ aux intimés pour le coût de réfection d’un immeuble affecté de vices cachés de même que 20 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Marcotte, auxquels souscrivent les juges Schrager et Hogue, LA COUR : [ 3 ] REJETTE le pourvoi avec les frais de justice. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A.

Me Frédéric-Antoine Lemieux Me Frédéric-Antoine Lemieux Avocats Pour l’appelant Me Ghislain Richer Pour les intimés Date d’audience : 25 janvier 2018

MOTIFS DE LA JUGE MARCOTTE [ 4 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement qui le condamne à verser 114 381,49 $ aux intimés pour le coût de réfection d’un immeuble affecté de vices cachés, de même que 20 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients [1] . [ 5 ] L’immeuble, une résidence achetée le 17 juin 2014 au coût de 800 000 $ auprès de l’appelant qui en a fait « l’auto construction », se révèle rapidement affecté de problèmes.

Selon les intimés, il s’agit de vices cachés qui ne figuraient pas parmi les défauts soulevés lors de l’inspection préachat et qui avaient alors donné lieu à une réduction de prix de 30 000 $. [ 6 ] Le 10 juillet 2014, dès le début des travaux de rénovation de l’immeuble, les intimés transmettent à l’appelant une première lettre de mise en demeure pour des problèmes découverts au niveau d’une

partie du mur avant, de l’isolant des murs de fondation et des murs du périmètre du sous-sol où il y a absence de pare-vapeur [2] . [ 7 ] Le 17 juillet 2014, une deuxième lettre de mise en demeure est envoyée, dénonçant cette fois un sérieux problème de pourriture du mur latéral droit. La lettre précise : « Nos investigations ne sont pas complétées, mais les présentes sont envoyées immédiatement afin que vous puissiez faire vos propres vérifications lors de la visite des lieux prévue ce jour » [3] . [ 8 ] Le même jour, M.

Pascal Martin, l’expert retenu par l’appelant, visite les lieux. [ 9 ] Le 1 er août 2014, en réponse aux lettres de mise en demeure, l’avocat de l’appelant écrit à celui des intimés : […] Nous prenons acte de l'impatience de vos clients, et dans le but de les rassurer nous vous soumettons que ceux-ci peuvent entreprendre les travaux relatifs aux prétendus vices dénoncés . Vous aurez compris que notre client nie toute responsabilité dans l'état actuel du dossier .

À ce sujet particulièrement, nous attirons votre attention et celles de vos clients sur le rapport d'inspection préachat relativement à l'opportunité d'entreprendre de longues procédures qui seraient susceptibles que de n'éprouver la patience des parties. [Soulignements ajoutés] [ 10 ] Les intimés poursuivent leurs travaux. En dégarnissant les murs, ils découvrent de nouveaux problèmes.

Le 17 septembre 2014, ils signifient à l’appelant une requête introductive d’instance dans laquelle ils réclament une indemnisation pour les correctifs requis et ils allèguent de nouveaux vices : une poutre sectionnée, l’ossature murale mal fixée, une fuite du cellier, un problème de revêtement du sous-sol relié à un manque d’isolation et de pare-vapeur et un problème à la jonction des murs en pierre et de fondation. [ 11 ] L’appelant ne réagit pas.

Bien que sachant que des travaux correctifs sont en cours, il n’enverra son expert sur les lieux que trois mois plus tard, soit en décembre 2014, trois jours après que l’appelant ait constaté, en épiant par la fenêtre, que les travaux étaient terminés.

[ 12 ] L’expert Martin prépare un premier rapport au bénéfice de l’appelant, en date du 9 janvier 2015, dans lequel il dit ne pas être en mesure d’effectuer quelque constatation que ce soit puisque la totalité des travaux correctifs ont été complétés. Il préparera néanmoins un second rapport d’expertise, en date du 3 septembre 2015, dans lequel il analysera l’ensemble des problèmes soulevés dans les procédures. [ 13 ] En première instance, l’appelant plaide que les problèmes soulevés ne sont pas des vices cachés affectant l’usage de l’immeuble.

Il soutient que les vices dénoncés dans les deux lettres du mois de juillet 2014 étaient apparents et connus au moment de l’achat, puisqu’ils avaient été constatés et mentionnés dans le rapport d’inspection et qu’ils avaient déjà donné lieu à une réduction de prix.

Quant aux problèmes soulevés pour la première fois dans la requête introductive d’instance, l’appelant soutient que l’absence de mise en demeure préalable constitue une fin de non-recevoir. [ 14 ] Le juge ne retient pas ces arguments et condamne l’appelant à payer l’entièreté du coût des correctifs assumés par les intimés ainsi que des dommages pour troubles, ennuis et inconvénients, d’où l’appel. [ 15 ] Dans son mémoire, l’appelant reproche essentiellement au juge de première instance d’avoir erré: (1) en omettant de conclure que l’absence de mise en demeure constituait une fin de non-recevoir aux vices dénoncés pour la première fois dans la requête introductive d’instance, (2) en condamnant l’appelant à indemniser les intimés à l’égard du problème de pente négative sous la galerie arrière de l’immeuble alors que ce vice n’avait pas été allégué dans leurs procédures, (3) dans son évaluation du coût total des correctifs, notamment en y incluant la somme de 33 000 $ correspondant au coût d’agrandissement de l’immeuble, (4) en condamnant l’appelant à indemniser les intimés pour un vice découvert avant l’achat et (5) en omettant de tenir compte de la réduction de prix de 30 000 $ négociée à la lumière du rapport d’inspection préachat. [ 16 ] J’estime qu’aucun des moyens soulevés en appel ne peut être retenu.

Voici pourquoi. 1. Absence de mise en demeure [ 17 ] Le juge a conclu que l’appelant était en demeure de plein droit, ce qui dispensait les intimés de lui faire parvenir une mise en demeure au sujet des vices dénoncés pour la première fois dans la requête introductive d’instance. [ 18 ] Selon l’appelant, l’absence de mise en demeure devait plutôt mener au rejet de la demande concernant les vices qui n’avaient pas été dénoncés dans les deux mises en demeure envoyées en juillet 2014, soit : (

i) la poutre sectionnée, (ii) l’ossature murale mal fixée, (iii) la fuite du cellier, (iv) le revêtement du sous-sol et (

v) la pente négative sous la galerie. [ 19 ] L’appelant reconnaît que ces nouveaux vices sont dénoncés dans la requête introductive d’instance, exception faite de la pente négative sous la galerie, qui n’a jamais été alléguée. Il prétend toutefois que cette requête ne peut être qualifiée de mise en demeure de réparer puisque, plutôt que de rechercher l’exécution des travaux nécessaires pour corriger les vices, elle demande que les intimés soient indemnisés pour le coût de ces travaux. Il ajoute que : 1.

Les intimés avaient procédé aux travaux correctifs au moment de la signification alors que la mise en demeure doit être antérieure à la réparation des vices; 2. Il n’avait pas à offrir de son propre chef de réparer les vices : les intimés devaient exiger de lui que les travaux correctifs soient exécutés; 3.

Il n’a jamais eu l’occasion de remédier lui-même aux vices. [ 20 ] La dénonciation et la mise en demeure sont « souvent utilisées de façon interchangeable en matière de garantie légale » [4] , même s’il s’agit de « deux devoirs conceptuellement et juridiquement indépendants possédant une logique, des objectifs et des règles distincts » [5] . En principe, la mise en demeure a pour but de permettre au vendeur de vérifier le bien-fondé des prétentions de l’acheteur et doit l’enjoindre de corriger le vice dans un délai raisonnable [6] .

Elle sert donc « à avertir le débiteur du manquement à son obligation et à lui fournir une occasion d’y remédier » [7] . [ 21 ] Les auteurs précisent que la mise en demeure poursuit les objectifs suivants : 699. […] pour le débiteur, la mise en demeure est un rappel, parfois utile, que le temps est venu pour lui de payer et permet à ce dernier de minimiser les conséquences de son défaut de s'exécuter.

Cet ultime rappel à l'ordre du débiteur défaillant constitue une application du devoir de bonne foi du créancier dans l'exécution de l'obligation ( art. 1375 C.c.Q. ) et permet d'éviter la judiciarisation inutile de certains litiges.

En mettant l'accent sur le droit du débiteur à une dernière chance, le législateur québécois s'aligne sur un fort courant, dans les législations modernes, en faveur d'un droit du débiteur de remédier à son défaut (ou « right to cure »). [8] [ 22 ] La règle obligeant le créancier à offrir au débiteur la possibilité d’exécuter son obligation dans un délai raisonnable a pour objet d’écarter certains abus de la part d’un créancier de mauvaise foi [9] . Elle doit sommer le débiteur de s’exécuter [10] .

Elle doit donc faire « plus qu’informer le vendeur et l’inviter à donner suite à sa garantie, le cas échéant; elle l’enjoint de poser un geste » [11] . [ 23 ] Elle est « toujours requise, à moins d’établir des circonstances justifiant une demeure de plein droit, telle que l’urgence ou la répudiation manifeste du débiteur » [12] .

Elle est aussi nécessaire bien que le vendeur soit présumé connaître le vice affectant le bien [13] . [ 24 ] Comme le note l’appelant, elle doit également être antérieure à la réparation du vice. [ 25 ] Ici, les intimés plaident que c’est à bon droit que le juge a conclu que l’appelant était en demeure de plein droit, puisqu’il a rendu impossible l’exécution en nature de son obligation par sa conduite, alors qu’il n’a jamais eu l’intention de réparer les vices. L’

article 1597 C.c.Q . prévoit ce qui suit concernant la demeure de plein droit :

1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler ou qu’il ne l’a pas exécutée immédiatement alors qu’il y avait urgence.

Il est également en demeure de plein droit lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation; il l’est encore lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation ou, s’il s’agit d’une obligation à exécution successive, qu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée. 1597.

A debtor is in default by the sole operation of law where the performance of the obligation would have been useful only within a certain time which he allowed to expire or where he failed to perform the obligation immediately despite the urgency that he do so.

A debtor is also in default by operation of law where he has violated an obligation not to do, or where specific performance of the obligation has become impossible through his fault, and also where he has made clear to the creditor his intention not to perform the obligation or where, in the case of an obligation of successive performance, he has repeatedly refused or neglected to perform it. [ 26 ] Les deux parties évoquent également dans leurs mémoires la demeure judiciaire par l’effet de l’

article 1596 C.c.Q . : 1596. La demande en justice formée par le créancier contre le débiteur, sans que celui-ci n’ait été autrement constitué en demeure au préalable, lui confère le droit d’exécuter l’obligation dans un délai raisonnable à compter de la demande. S’il y a exécution de l’obligation dans ce délai, les frais de la demande sont à la charge du créancier. 1596. Where a creditor files a judicial application against the debtor without his otherwise being in default, the debtor is entitled to perform the obligation within a reasonable time after the demand.

If the obligation is performed within a reasonable time, the costs of the demand are borne by the creditor. [ 27 ] En vertu de cet article, la demande en justice peut constituer, de fait, une mise en demeure [14] . Elle obéit à certaines conditions, comme l’indique le professeur Vincent Karim : 1602. Il est toutefois primordial que la demande contienne des conclusions demandant au tribunal de contraindre le débiteur à exécuter ses obligations en nature. En l’absence de ces conclusions, l’action n’est pas une mise en demeure au sens de l’

article 1594 C.c.Q. puisque les exigences de celle-ci ne sont pas remplies . Il faut donc tenir compte de la nature de l’obligation assumée par le débiteur. Une demande en justice visant l’obtention d’une condamnation à des dommages-intérêts en conséquence du défaut du débiteur d’exécuter une obligation en nature ne représente en rien une mise en demeure .

Rappelons à cet effet que le but de la mise en demeure est de constater et d’aviser le débiteur de son défaut dans l’exécution de son obligation et de le mettre en garde qu’il doit s’exécuter sans quoi, le créancier compte intenter des procédures judiciaires contre lui. La demande en justice doit donc prévenir le débiteur des prétendues contraventions et être ainsi appelé à les corriger. Ainsi, dans le cas d’une obligation en nature, le créancier doit, dans sa demande en justice, réclamer d’abord de façon claire l’exécution de l’obligation par le débiteur.

La demande en dommages-intérêts ne doit être que subsidiaire et une conséquence à la persistance du défaut du débiteur d’exécuter son obligation .

Dans ce cas, la réclamation d’une indemnité sera justifiée et conforme aux prescriptions de la loi. [15] [Soulignements ajoutés] [ 28 ] Or, en l’espèce, les procédures des intimés, contrairement aux deux mises en demeure qui les ont précédées, ne contiennent aucune demande d’exécution en nature de l’obligation qui puissent leur permettre d’invoquer la demeure judiciaire. [ 29 ] Qu’en est-il toutefois de la demeure de plein droit ? [ 30 ] Le professeur Vincent Karim reconnaît que l’intention du débiteur de ne pas s’exécuter peut être tacite : […] Il faut noter qu’il n’est pas nécessaire que le débiteur déclare expressément son intention de ne pas vouloir donner suite à son obligation.

Cette intention de répudier celle-ci peut être manifestée par le comportement du débiteur. Il en est de même lorsque le débiteur est suffisamment informé de la situation et qu’il a eu la possibilité d’agir, mais qu’il a choisi de ne rien faire . [16] [Soulignement ajouté] [ 31 ] Les auteurs Baudouin et Renaud signalent que « le créancier peut être dispensé de mettre son débiteur en demeure lorsque ce dernier connaissait bien les reproches qui lui étaient adressés et n’a aucunement cherché à apporter un correctif à sa prestation » [17] . [ 32 ] Le professeur Vincent Karim écrit à ce sujet : 1664.

La défense fondée sur l’absence de mise en demeure peut être rejetée lorsque le débiteur qui a eu connaissance des travaux à effectuer ne manifeste pas son intention de les faire . Il en est ainsi lorsque le débiteur a eu l’opportunité de vérifier les défectuosités et qu’il décide de nier sa responsabilité. Il pourrait être tenu responsable pour le coût de l’exécution, même si le créancier a procédé aux réparations avant la demande en justice. […]

1684. Lorsque le débiteur suffisamment informé de la situation et de la nécessité d’exécuter son obligation, choisit de n’en rien faire, il est mis en demeure de plein droit . Ainsi, un vendeur avisé par écrit du problème vécu par son acheteur qui ne démontre aucun intérêt à faire vérifier par un expert ou à constater par lui-même les dommages et qui ne recontacte pas l’acheteur afin de s’informer de la situation manifeste clairement son intention de ne pas s’exécuter.

Dans ces cas, il est reconnu que la mise en demeure s’avère inutile et donc nullement requise, le vendeur étant en demeure de plein droit par l’effet de la loi. Cet état de fait est également assimilé à un refus de sa part d’exécuter son obligation . De même, un débiteur qui, conscient de son devoir envers le créancier, affirme que des poursuites contre lui sont inutiles en raison de sa situation financière, sera considéré comme refusant d’exécuter son obligation. Une mise en demeure serait évidemment superflue dans ce cas. Le débiteur récalcitrant sera donc mis en demeure de plein droit. […] 1690.

Le refus du débiteur d’exécuter ses obligations peut aussi être établi par présomption. En effet, le comportement et l’attitude du débiteur peuvent démontrer un refus total d’exécution. […] 1691. La mise en demeure ne sera pas nécessaire non plus dans certains cas où le vendeur répudie ses obligations. Il est à noter que bien qu’en général, l’

article 1597 C.c.Q. doit recevoir une interprétation restrictive, il arrive parfois qu’une interprétation large de la notion de répudiation s’impose. Ainsi, lorsque le vendeur est parfaitement au courant des doléances de l’acheteur dès la manifestation des problèmes, pour en avoir constaté lui-même l’existence, le tribunal peut arriver à la conclusion que l’inaction du vendeur malgré sa connaissance de la situation équivaut à un refus d’exécuter son obligation .

Dans ce cas, l’acheteur est dispensé de notifier par écrit sa découverte du vice et donc de mettre en demeure le vendeur, ce dernier l’étant de plein droit en vertu de l’article 1597 C.c.Q. [18] [Soulignements ajoutés] [ 33 ] Les auteurs Jobin et Vézina soulignent pour leur part : […] les tribunaux interprètent largement ce fondement de demeure par le seul effet de la loi, avec le devoir de bonne foi en filigrane, puisqu'ils dispensent parfois le créancier de mettre le débiteur en demeure lorsque ce dernier connaissait très bien les reproches qui lui étaient adressés et n'a aucunement cherché à apporter un correctif à sa prestation, ou encore lorsque l'incompétence manifestée par le débiteur s'avère telle que le créancier était justifié de ne plus avoir la confiance requise pour lui demander de reprendre la prestation mal exécutée . [19] [Soulignement ajouté] [ 34 ] De plus, les tribunaux tiendront parfois compte de l’absence de préjudice lorsqu’ils évaluent les impacts de l’absence de mise en demeure : À l'instar de l'avis de dénonciation, l'absence de mise en demeure ne sera non plus fatale dans les cas où le vendeur ne subit aucun préjudice, notamment s'il a eu l'occasion de procéder à l'examen du bien et a eu la possibilité d'agir, mais a décidé de ne rien faire . [20] [Soulignement ajouté] [ 35 ] Cette Cour a d’ailleurs considéré une telle absence de préjudice dans l’affaire Oppenheim c.

Mercedes-Benz Canada inc. [21] . Elle a conclu que « l'absence de mise en demeure ne peut empêcher l'exercice par l'appelant de son recours, aucun préjudice n'en ayant résulté pour l'intimée qui, au surplus, a eu amplement le temps (30 jours) de procéder à un examen du véhicule, l'eût-elle voulu » [22] .

Dans ce cas, la demande introductive d’instance avait été signifiée à l’intimée (le vendeur) sans dénonciation ni mise en demeure préalable, alors que le véhicule (réparé) avait déjà été revendu à un tiers par l’appelant. [ 36 ] En l’espèce, les travaux correctifs ont débuté après l’envoi des deux mises en demeure. De plus, le premier juge retient que les travaux découlant des problèmes soulevés pour la première fois dans la demande introductive d’instance n’ont été exécutés qu’après la signification de la procédure.

Il conclut : [23] Dans sa nouvelle expertise datée du 3 septembre 2015, l'expert, Pascal Martin, tente de convaincre que les travaux étaient déjà trop avancés au moment de la prise de l'action le 17 septembre 2014 pour pouvoir constater les vices allégués .

Selon lui, les rénovations étaient avancées à un point tel que les constatations qu'il aurait pu faire le 17 septembre sont les mêmes qu'il a faites en décembre 2014. [24] Sur cette question, le Tribunal préfère les témoignages des demandeurs qui confirment l'état des travaux en septembre 2014 et le fait que le défendeur aurait pu constater les vices affectant l'immeuble . [Soulignements ajoutés] [ 37 ] Selon le premier juge, l’appelant aurait pu constater les vices affectant l’immeuble en septembre 2014, soit au moment de l’envoi de la demande introductive d’instance. Il a choisi de ne rien faire.

Même si « le refus du débiteur d’obtempérer à une demande de son créancier concernant une plainte particulière ne libère le créancier de l’envoi d’une mise en demeure que pour cette plainte » [23] et que le créancier doit, en principe, se conformer à l’

article 1595 C.c.Q. pour tout autre défaut, l’appelant n’a ici nullement été empêché de constater les vices ou d’exécuter son obligation, même après la signification de la demande introductive d’instance.

La preuve démontre plutôt qu’il a fait le choix d’attendre trois mois pour vérifier l’état des lieux et par la suite soulever le défaut de mise en demeure des intimés comme fin de non-recevoir. [ 38 ] Le premier juge conclut à cet égard que l’appelant « a amplement eu la possibilité de vérifier l'existence de la gravité des vices et offrir de les réparer, ce qu'il a volontairement omis de faire ». [ 39 ] L’appelant prétend que l’énoncé du juge voulant que l’appelant ait omis d’offrir de réparer les vices est erroné en droit et

justifie une intervention de cette Cour puisqu’il n’existe aucune obligation pour le débiteur « d’offrir de réparer ».

Il appartient plutôt au créancier de mettre en demeure son débiteur de s’exécuter au préalable avant de procéder aux travaux correctifs, ce que les intimés ont, selon lui, omis de faire pour les vices soulevés dans les procédures pour la première fois. [ 40 ] Or, à mon avis, cet argument fait fi du contexte dans lequel les parties ont évolué et du comportement de l’appelant que le juge de première instance a interprété comme une répudiation ou un refus de corriger. [ 41 ] Il convient de rappeler la lettre transmise le 1 er août 2014, en réponse aux deux premières lettres de mise en demeure, par laquelle l’avocat de l’appelant invitait les intimés à procéder aux travaux correctifs en niant toute responsabilité de son client comme suit : [...] dans le but de les rassurer nous vous soumettons que ceux-ci peuvent entreprendre les travaux relatifs aux prétendus vices dénoncés.

Vous aurez compris que notre client nie toute responsabilité dans l'état actuel du dossier. [ 42 ] Le mois suivant, les intimés signifient une requête introductive d’instance par laquelle ils réclament le coût des correctifs engagés et soulèvent de nouveaux problèmes. Or, tel que le souligne le juge de première instance, l’appelant choisit de ne rien faire alors qu’il sait que des travaux correctifs sont en cours.

Il ne retiendra un expert que trois mois plus tard, après avoir été surpris par l’intimée Massicotte à regarder furtivement par la fenêtre de l’immeuble pour constater l’état des lieux et l’avancement des travaux. [ 43 ] Face à de telles circonstances, le juge de première instance pouvait conclure que l’appelant était en demeure de plein droit, sans commettre d’erreur révisable. Ceci d’autant que la conclusion inverse aurait pour effet de cautionner la conduite de l’appelant.

Il est utile de rappeler à cet égard la mise en garde formulée par les auteurs Jobin et Vézina au sujet de la conduite du débiteur : L'application des cas de demeure par le seul effet de la loi constitue une opération délicate pour le tribunal. Ce dernier doit s'assurer que les conditions posées par la loi sont bien présentes dans les faits qui lui sont soumis.

Même si la demeure par l'effet de la loi a pu être perçue comme une règle d'application restrictive, il nous semble plus juste de considérer que le tribunal doit s'assurer que les conditions d'application imposées par la loi sont réunies, en gardant en tête que l'

article 1597 C.c.Q. repose sur l'idée que la mise en demeure doit avoir une quelconque utilité et servir le principe de la bonne foi dans l'exécution de l'obligation . Les situations envisagées à l'article 1597 C.c.Q. doivent donc être interprétées avec une certaine souplesse.

Dans cette optique, il nous apparaît plus approprié de permettre l'application de cette disposition à diverses situations factuelles, en s'assurant de respecter les objectifs de la demeure par le seul effet de la loi – soit ne pas favoriser un débiteur qui adopte une conduite condamnable et ne pas obliger le créancier à une procédure qui s'avérerait inutile dans les faits – que de multiplier la création de nouvelles catégories jurisprudentielles de dispense. [24] [Soulignements ajoutés] [ 44 ] De toute manière, comme l’indiquent les auteurs Lluelles et Moore, l’exigence de la mise en demeure n'a pas pour objectif « [d’] absoudre le débiteur » [25] et « l'exigence d'une mise en demeure ne doit pas constituer une démarche formaliste permettant au débiteur d'éviter les conséquences de son inexécution, mais plutôt un outil susceptible de promouvoir la bonne foi dans l'exécution de l'obligation » [26] . [ 45 ] Je propose pour ces raisons le rejet du premier moyen d’appel. 2.

L’absence d’allégation dans la procédure relativement à la pente négative sous la galerie [ 46 ] L’appelant prétend que le juge ne pouvait se prononcer sur ce vice qui n’avait pas été allégué à la procédure. J’estime également ce moyen mal fondé dans les circonstances. [ 47 ] Dans Formco inc. c. Construction Paval inc . [27] , notre Cour signalait qu’« [e]n principe, la raison du refus de la preuve des faits non allégués est pour empêcher que la

partie adverse soit prise par surprise ». [ 48 ] Or, ici, le problème de la pente négative est abordé dans le rapport de l’expert retenu par les intimés, Miguel Gilbert [28] . Il en a été question à l’audience durant son témoignage et celui du second expert, M. Vincent Matthon. Aucune objection n’a alors été soulevée par l’appelant au motif que le problème n’avait pas été allégué ou qu’il était pris par surprise. [ 49 ] Dans les circonstances, la pente négative sous la galerie faisait

partie des problèmes affectant l’immeuble sur lesquels le juge pouvait se prononcer sans commettre d’erreur révisable. 3. Les autres moyens relatifs à l’étendue des vices et des correctifs [ 50 ] Je me permets de regrouper l’ensemble des autres reproches formulés par l’appelant sous une seule et même rubrique, puisqu’ils sont interreliés.

L’appelant reproche essentiellement au juge d’avoir mal évalué les correctifs, d’y avoir inclus des coûts reliés aux travaux d’agrandissement ou aux correctifs de vices qui étaient connus au moment de l’achat, sans tenir compte de la réduction de prix accordée par l’appelant. [ 51 ] À mon avis, aucun de ces reproches n’est fondé. [ 52 ] D’abord, l’appelant ne démontre pas que le juge aurait commis une erreur révisable en concluant que l’expert a minutieusement comptabilisé le coût des travaux, en les distinguant des coûts d’agrandissement ou de rénovation autrement encourus par les intimés. [ 53 ] En fait, l’argument que présente l’appelant sur le calcul des correctifs se fonde sur une autre pièce que celle qui a été déposée en preuve et considérée par le juge de première instance, soit la pièce P-5.

Lorsqu’on examine cette dernière, aucune erreur de calcul n’est décelée. Les travaux d’agrandissement n’y sont pas mentionnés.

[ 54 ] On comprend d’ailleurs à la lecture du mémoire de l’intimée que l’argument de l’appelant reposait sur l’analyse d’une pièce différente de celle qui a été déposée en preuve. Or, à l’audience, l’appelant reconnaît la divergence, mais soumet avoir été trompé par la communication préalable d’une pièce différente de celle qui a finalement été produite au procès.

Il soutient que les intimés l’ont induit en erreur et privé de l’opportunité de vérifier adéquatement l’étendue des vices et des correctifs comptabilisés dans leur réclamation. [ 55 ] S’agissant d’une pièce déposée lors de l’audience et dont le contenu pouvait être contrôlé pour peu qu’on fasse preuve d’attention et de rigueur, il est singulier que cette différence n’ait été décelée par l’appelant qu’en lisant le mémoire des intimés.

Cela dit, cette méprise ne me mène pas à conclure que l’appelant a été privé de son droit d’évaluer correctement les vices reprochés ou l’étendue des correctifs requis, au vu de l’ensemble de la preuve. En effet, les correctifs dont il était question dans ces pièces étaient liés à des problèmes qui ont été évoqués dans le cadre des témoignages des experts.

On ne peut ici parler de manquement à l’équité procédurale susceptible de donner ouverture à une intervention de la Cour. [ 56 ] Finalement, en ce qui concerne la connaissance préalable du vice, à la lumière du rapport d’inspection préachat, le premier juge a conclu que le problème des solins, constaté lors de l’inspection, était distinct de celui affectant un des murs de la résidence. Il s’est basé à cet égard sur la preuve offerte par les experts Gilbert et Matthon.

Or, l’appelant ne démontre pas la présence d’une erreur manifeste et dominante dans l’appréciation de ces témoignages. [ 57 ] Il en va de même du fait pour le juge de ne pas tenir compte de la réduction de prix déjà accordée sur la base de l’inspection préachat, alors que la preuve administrée révèle que cette réduction a été négociée en lien avec d’autres problèmes affectant l’immeuble. [ 58 ] Pour l’ensemble de ces motifs, je propose de rejeter le pourvoi avec les frais de justice. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.