2023 QCCQ 7478, 2023 QCCQ 7478

Baranes c. InterRent International Properties Inc. 2023 QCCQ 7478 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-714236-215 DATE : 17 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ WILLIAMS BARANES KATHERINE CHRISTINE JOLY SAMUEL BARANES AMÉTHYSTE BARANES Demandeurs c. INTERRENT INTERNATIONAL PROPERTIES INC. et CLV GROUP INC.

Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ Rectifications afin de corriger une erreur cléricale qui est survenue au paragraphe 17 et au 4 e paragraphe des conclusions où l’on décrit erronément le nom du demandeur Williams Baranes alors qu’on devait lire le nom du demandeur Samuel Baranes. [ 1 ] Les demandeurs poursuivent les défenderesses pour la somme de 14 500$ à

titre de dommages résultant des travaux de construction effectués dans l’immeuble adjacent à la maison des demandeurs. [ 2 ] La maison des demandeurs est une maison unifamiliale, sur deux paliers qui partiellement mitoyen avec l’immeuble de la défenderesse InterRent International Properties inc. qui compte 19 étages. [ 3 ] Le montant réclamé porte sur un montant de 2 500$ pour troubles de voisinage et 3 000$ réclamé pour chacun des demandeurs, pour troubles, inconvénients perte de jouissance de leur maison. [ 4 ] Ce recours qui est dirigé InterRent International Inc. ((IIP) à

titre de propriétaire de l’immeuble voisin et contre son gestionnaire CLV Group Inc. (CLV) a été réuni avec le recours intenté par les demandeurs Williams Baranes et Katherine Christine Joly contre SA Construction, l’entreprise qui a exécuté les travaux en question, dans la cause portant le numéro 500-32-713980-219.

Les deux dossiers ayant fait l’objet commun, la trame factuelle est commune aux deux dossiers. [ 5 ] Aux faits retenus dans le jugement rendu dans le dossier 500-32-713980-219, s’ajoutent les faits qui sont relatés dans la mise en demeure datée du 13 janvier 2021 que les demandeurs ont fait parvenir aux défenderesses dans l’instance. [ 6 ] Dans son témoignage à l’audience, le demandeur Williams Baranes, relate essentiellement les mêmes faits indiqués dans la mise en demeure, dont voici la teneur : (..) Nous habitons la maison au N° [...] à Montréal-QC et sommes voisin avec un mur mitoyen à un de vos immeuble sis 625 Rue Milton à Montréal - QC.

Début Juin 2019, votre compagnie a entrepris de faire exécuter des travaux sur le dit immeuble. Pour ces travaux nous n’avons pas reçu d’avis préalable, ni verbal ni écrit, comme l’article 987 du code civil du Québec vous y oblige, ce qui met votre compagnie en situation illégale. En effet et la loi stipule : « Un avis, verbal ou écrit, doit avoir été remis au propriétaire du lot voisin avant le début de tels travaux ». Par ailleurs, vous n’avez pas affiché le permis comme la règlementation de la ville de Montréal vous y oblige, nous ne savions donc ni la date de début ni la durée ni la nature de ces travaux.

L’entreprise SA Construction que vous avez mandatée, a donc commencé vos travaux. Les travaux avançant nous avons été confronté à un premier dommage sur le toit principal à savoir : Vitres de notre puit de lumière cassés par des projectiles provenant de vos travaux car aucune protection n'a été prévue malgré ma demande au chef de chantier de Sa Construction seul interlocuteur connu que nous avions, et qui a fait remplacer les vitres. Comme votre entreprise ne nous a pas informé de ces travaux, ni ne s’est présenté à nous nous ne connaissions pas votre nom.

Nous avons simplement eu écho par le voisinage que l’immeuble venait de changer de propriétaire/gestionnaire Nous avons subi tous les jours de 7 heures du matin (parfois avant 7h.) à 16h30 environ, 5 jours par semaine jusqu’à la fin octobre 2019 soit 5 mois, provenant de vos travaux les poussières excessives que nous avons reçu sur notre toit et nos cours avant et arrière, les bruits de la construction, des forages, des marteaux piqueurs qui résonnaient dans notre maison et les bruits sur notre toit, que ce soit par des projectiles provenant des travaux de l’immeuble ou des ouvriers qui marchent sur notre toit, parfois à 7 heures du matin sans prévenir.

Nous avons été réveillés tous les jours à 7h000 du matin parfois avant notamment par le bruit des véhicules qui arrivaient à partir de 6h30 et qui laissaient le moteur en marche. Impossibilité d’avoir un sommeil réparateur.

Nous avons été contraints de garder les fenêtres fermées alors que nous étions en période estivale Les poussières et autres débris de briques, béton et éléments de construction ont également engendrés d’autres dégâts : Notre unité extérieure de climatisation/chauffage (thermopompe Daikin) qui est installé sur le toit s’est arrêté de fonctionner car endommagé à cause des poussières et projectiles.

A la fin de cette période de travaux soit fin octobre/début novembre 2019, le toit principal de notre maison était jonché de morceaux de béton, de poussière de ciment, de ciment, vis, clous, serflex et autres éléments de construction. La conséquence a été que 14 décembre 2019 à 20h30, suite à une période de pluie, l’eau coulait à l’intérieur de la maison. Nous avons subi cette infiltration depuis le toit à cause du ciment et morceaux de béton, briques etc... qui ont bouché le drain. J’ai dû monter sur le toit en pleine nuit sous une pluie battante pour le déboucher.

Aussi, une nuit de fort vent, nous avons été réveillés, par un bruit persistant. Il s’agissait du câble en acier de la nacelle dite « volante » qui cognait sur notre puit de lumière. Cette nacelle qui aurait dû être retirer fin octobre a été laissé au-dessus de notre maison. Cette année 2020, depuis la semaine du 30 avril, pour de nouveaux travaux relatifs au mur ouest de l’immeuble, vous avez installé, par SA Construction, à l’arrière de notre maison juste sous nos fenêtres, un espace de chantier dont un Sanivac et une plateforme élévatrice.

Il s’est avéré que pour cette installation l’entreprise SA Construction n’avait pas préalablement demandé un permis à la ville de Montréal comme la réglementation l’y obligeait. Le service de la ville qui délivre les permis pour l’occupation du domaine de l’espace publique nous a informé qu’elle a régularisé cette situation 5 mois plus tard soit le 29 septembre 2020 à la suite d’un contrôle. Par ailleurs, votre entreprise n’a pas non plus effectué une demande de permis pour ces nouveaux travaux spécifiques qui consistaient à mettre à nu le mur ouest de l'immeuble à savoir retirer les briques.

Vous avez affiché, le 24 septembre 2020, un permis périmé relatifs aux travaux de l’année précédente qui étaient terminés. Au cours de la séquence d’installation de ce nouveau chantier notre petit toit à l’arrière de notre maison a été endommagé ce qui a occasionné 2 infiltrations. A partir du mois de mai, en l’absence de protection adéquate pour ce type de travaux, nous avons reçus sur nos toits, notre cour arrière et notre balcon des poussières excessives, des forêts cassés, des morceaux de briques et autres éléments de construction.

Aussi, une nacelle a été posée sur notre toit et a abimé la tôlerie du puit de lumière, les manœuvres de l'engin de levage, très bruyant de surcroit, au-dessus de notre toit, très dangereuses pour notre sécurité notamment celle pour rallonger la plateforme dont il a fallu finalement faire appel à un autre engin plus conséquent qui a permis l’assemblage le lendemain. Ce manque de sécurité nous a causé un stress permanant et nous a considérablement perturbé dans notre travail car nous travaillons de la maison.

Devant le manque manifeste de sécurité constatée également par d’autres voisins qui ont alertés la CNESST ainsi que les services de la ville, vous avez entrepris de sécuriser un peu mieux ce chantier. Un peu mieux, car cette protection supplémentaire, s’est avérée insuffisante puisque nous avons continué de recevoir tous les jours, dans notre cour arrière, sur notre balcon et sur nos toits, des poussières et morceaux de brique allant jusqu’à 2 pouces. Ma demande de renforcer davantage la sécurité par la pose d’un filet sur toute la hauteur et largeur du mur ouest de l'immeuble, n’ayant pas été suivi d’effet.

Nous avons aussi été contraints de reporter des travaux prévus à partir du 15 juillet, les entreprises ne pouvant pas intervenir à cause de l’implantation de ce chantier et de la plateforme élévatrice juste au- dessus de notre maison qui, par ailleurs nous a provoqué un stress permanent eu égard au danger que cela représente. Pourtant, nous avions été informés, le 16 mars 2020, par l’entreprise SA Construction d’une durée des travaux de 5 à 6 semaines + 1 semaines pour le montage de la plateforme élévatrice.

S’ajoute à cela une circonstance aggravante qui est l’utilisation abusive de notre espace et celui de la ruelle car vos travaux ont été interrompus entre le 15 Juillet 2020 et le 28 septembre 2020. Le 18 Novembre l’entreprise SA Construction a quitté les lieux et retirer les éléments du chantier Nous constatons, photos à l’appuis, que le toit principal de notre maison reste jonché de vis, morceaux de bois, morceaux de briques, de métal, serflex, poussière de ciment et morceaux de briques. Il en est de même du petit toit à l’arrière, du balcon et de la cour arrière.

A noter également que les ouvriers de l’entreprise SA Construction ont laissé, parterre sous nos fenêtres, une parabole qu’ils avaient retiré du mur ouest et ils ont remisé un filet derrière l’armoire téléphonique de la ruelle. Ils n’ont effectué aucun nettoyage! Toutes les nuisances hors norme, les inconvénients ainsi que les dommages cités plus haut nous ont considérablement perturbés dans notre activité professionnelle mon épouse et moi-même, car nous travaillons de la maison, et également nos 2 enfants étudiants.

Cela nous a aussi occasionné un stress journalier et empêché de profiter de notre cours arrière ainsi que du balcon.

Ce trouble de voisinage caractérisé est sanctionné par la loi :

Article 976 du Code Civil du Québec . Votre entreprise contrevient également à l’article 988 du code civil du Québec En référence à ces articles du Code civil qui s’imposent dans ces circonstances nous demandons réparation des préjudices subis comme suit : Réparation du préjudice subi relevant de l’article 988 du code civil du Québec : 2 500 $ Dédommagement pour trouble de voisinage : 3 000 $ par personnes soit 12 000$ Je vous mets donc en demeure de me payer le montant total des sommes ci-dessus soit 14 500 $ avant le 23 Janvier 2021.

Dans le cas contraire, une procédure judiciaire sera intentée contre votre entreprise sans autre avis ni délai. Je vous informe que j’examinerai toute proposition de recourir à une médiation ou à la négociation dans le délai qui vous ai imparti soit d’ici au 23 Janvier 2021. (..) [ 7 ] La défenderesse IIP conteste la réclamation. Dans sa contestation, elle allègue : (…) Defendants dispute the facts described by the Plaintiffs in their originating application, considering them to be inexact and misleading.

The work undertaken on the immovable located at 625 Milton Street, Montreal, was of an urgent nature and required to ensure the safety of neighbours and passersby, notably as the brickwork was severely affected. At ail relevant time, the Defendants did not work on the Plaintiffs’ property, but rather above it in space that is not the property of the Plaintiffs. Moreover, Defendants, without admission, undertook to install additional security measures in response to the Plaintiffs’ unfounded concerns, for the sole purpose of acting in good faith and preserve their relation with their neighbours.

This led to the installation, on the Defendants’ property, of a “crash- net” to ensure that no significant débris could fall onto the Plaintiffs’ property. At ail relevant times, the work was the subject of duly issued permits from the City of Montreal. (…) Defendants also contest the valuation of damages claimed by the Plaintiffs, since Defendants are not liable. Similarly, there is no casual relation between the alleged fault and the damages claimed. Furthermore, the quantum of damages is grossly exaggerated, considering that the Plaintiffs have made no attempt to mitigate their alleged damages.

Troubles and inconveniences in the amount of $3,000 per person are not demonstrated, are not supported by any evidence, and far exceed the jurisprudential guidelines. (…) The facts alleged by the Plaintiffs do not constitute a neighbourhood disturbance within the meaning of

article 976 of the Civil Code of Québec . Indeed, the work undertaken does not represent an abnormal inconvenience which would exceed the limits of tolerance, considering that only the work necessary was carried out by the Defendants. Defendants complied with the various regulations in force, taking ail appropriate and reasonable steps to avoid excessive inconveniences and to act in a prudent and diligent manner throughout the duration of the work performed. Consequently, the Plaintiffs are not entitled to any compensation as a result of the work, which faits squarely within the societal norms.

Contrary to what the Plaintiffs claim, the construction work was conducted in total accordance with the City of Montreal's by- laws, including in respect of the days and hours regulation. The work was further undertaken in strict accordance with the rules of the art and ail other applicable regulations. Additionally, no work was undertaken on the Plaintiffs’ property, but rather above it in a space that does not belong to the Plaintiffs. Consequently, no prior consent from the Plaintiffs was required by the Defendants for the work.

Lastly, the Defendant Group CLV Inc. did not play any rôle in the scope, conduct or completion of the work. Furthermore, Defendant Group CLV Inc. is not the owner of the immovable and may not be held responsible for the alleged damages as a result of the absence of any legal relationship between Defendant CLV Group Inc. and the Plaintiffs. (…) [ 8 ] Quant à la défenderesse CIV, elle soulève qu’il n’existe aucun lien de droit entre elle et les parties impliquées dans ce litige qui ne le concerne pas et elle demande le rejet de la demande.

QUESTIONS EN LITIGE [ 9 ] Afin de disposer de ce litige, les questions à trancher sont les suivantes : • Y a-t-il eu troubles de voisinage au sens de l’

article 976 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) et, le cas échéant, quelle est la valeur des dommages subis par chacun des demandeurs? ANALYSE ET MOTIFS [1] L’

article 976 C.c.Q. énonce : 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. [2] La Cour d’appel résume la portée de l’

article 976 C.c.Q. , en ces termes : [19] [...] la question cardinale demeure : y a-t-il, ici, des inconvénients anormaux du voisinage ou l’exercice par l’intimée de son droit d’une manière excessive et déraisonnable ? Les circonstances doivent faire voir une certaine gravité, pas seulement la privation d’un avantage . [1] [ 10 ] C’est en appliquant ces principes aux faits dans cette cause que le Tribunal doit trancher ce litige.

[ 11 ] Il ressort de l’ensemble de la preuve que des travaux majeurs ont été effectués sur l’immeuble appartenant à IIP.

Ces travaux qui ont été exécutés en deux phases se sont échelonnés sur plusieurs mois en 2019 et en 2020. [ 12 ] En regard de l’ampleur des travaux et inconvénients causés par le bruit, la poussière, installation d’échafaudage, de machines, d’équipements, à proximité de la résidence des demandeurs, nous sommes devant situation où il y a eu troubles de voisinage, car les inconvénients dépa s sent en effet les inconvénients normaux du voisinage et excèdent les limites de la tolérance. [ 13 ] Nous sommes ici devant une situation ou les demandeurs ont réussi à démontrer par une preuve suffisante, le caractère anormal et exorbitant des inconvénients résultant des travaux exécutés sur l’immeuble dont la défenderesse IIP est propriétaire. [ 14 ] Les circonstances en l’espèce laissent voir une certaine gravité, qui a entre autres causé de sérieux inconvénients au demandeur Williams Baranes et à la défenderesse Katherine Christine Joly qui avaient leurs bureaux à leur domicile d’où ils offraient des services à leurs clients. [ 15 ] L’installation d’échafaudages à moins de deux pieds des fenêtres de la maison des demandeurs, la présence de de nacelles dans l’aire située au-dessus de leur propriété, l’installation de filets de protection au-dessus des puits de lumière de leur maison, sont des éléments qui permettent d’établir l’existence d’ une certaine gravité, pas seulement la privation d’un avantage. [ 16 ] Le Tribunal conclut qu’il y a eu troubles de voisinage au sens de l’

article 976 C.c.Q. , en conséquence la responsabilité du propriétaire voisin IIP est engagée envers les demandeurs. [ 17 ] En regard de la preuve dont il dispose, le Tribunal estime raisonnable d’arbitrer à 2 500$, le montant à accorder à

titre de dommages au demandeur Williams Baranes et à 2 500 $ le montant à accorder à la demanderesse Katherine Christine Joly. Un montant de 1 000$ est accordé à chacun des demandeurs Samuel Baranes et Améthyste Baranes, deux jeunes adultes qui résidaient dans la maison avec leurs parents, un était aux études et l’autre travaillait à l’extérieur et composait de la musique à la maison. [ 18 ] La demande est accueillie partiellement contre la défenderesse IIP seulement et elle est rejetée contre CIV, vu l’inexistence de lien de droit.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande contre CLV Group Inc.; CONDAMNE la défenderesse InterRent International Properties Inc. à payer au demandeur Williams Baranes la somme de 2 500$ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 13 janvier 2021; CONDAMNE la défenderesse InterRent International Inc. à payer à la demanderesse Katherine Christine Jolly la somme de 2 500,00 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 13 janvier 2021; CONDAMNE la défenderesse InterRent International Properties Inc. à payer au demandeur Samuel Baranes la somme de 1 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 13 janvier 2021; CONDAMNE la défenderesse InterRent International Properties Inc. à payer à la défenderesse Améthyste Baranes la somme de 1 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 13 janvier 2021; CONDAMNE la défenderesse InterRent International Properties Inc. à payer aux demandeurs les frais de justice de 195 $. _________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’instruction : 11 octobre 2023