2016 QCCQ 6691, 2016 QCCQ 6691

9293-0924 Québec inc. c. Agourias 2016 QCCQ 6691 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-214731-146 DATE : 4 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ 9293-0924 QUÉBEC INC. Demanderesse c.

APOSTOLOS AGOURIAS Défendeur -et- MASHID ARZANI Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1. LE LITIGE [ 1 ] La demanderesse poursuit le défendeur, M. Agourias, pour la somme de 24 159,99 $ dans le cadre d’un bail commercial dans lequel M.

Agourias est intervenu en se portant caution des obligations de la société 9196-8446 Québec Inc., qu'il représentait (« 8446 Québec Inc. »). [ 2 ] Le défendeur soulève comme moyen de défense qu’il ne doit rien à la demanderesse, car la défenderesse en garantie, Mme Arzani, s’est engagée personnellement à payer à la demanderesse la totalité de la dette résultant du bail. [ 3 ] Selon le défendeur, le recours de la demanderesse doit être dirigé contre Mme Arzani, qu'il a appelée en garantie. [ 4 ] Il plaide que la demanderesse, ayant accepté de prendre possession des biens du débiteur principal et ayant donné quittance au débiteur principal, elle ne peut poursuivre la caution pour une dette qui est éteinte. [ 5 ] La défenderesse en garantie, Mme Arzani, plaide que toutes les sommes dues ont été payées. 2.

LES FAITS PERTINENTS 2.1 Preuve en demande [ 6 ] Monsieur Henry Stopnicki gère le portefeuille immobilier de sa famille, qui consiste des immeubles de logements et commerciaux qui sont loués. [ 7 ] Le Centre d’achat ou est situé les locaux commerciaux pour le bail en question a été construit en 1991 par son père. [ 8 ] Le défendeur a administré dans les locaux un restaurant (« Le Corvette ») qu'il a vendu. [ 9 ] En 2008, un bail est signé entre Investissement Toulon (la société familiale) et 8446 Québec Inc., dont M.

Agourias était le seul administrateur et propriétaire du restaurant. [ 10 ] Monsieur Agourias a administré le restaurant durant 25 ans, qu’il a vendu et repris en 2008, quand il a incorporé la nouvelle compagnie 8446 Québec Inc., afin de poursuivre l'opération du restaurant. M. Stopnicki précise que c’est dans ce contexte qu'il a négocié et conclu le bail directement avec M. Agourias. [ 11 ] La nouvelle compagnie n’ayant aucun bien, il était convenu que M.

Agourias assumerait personnellement la dette existante à la signature du bail pour un montant de 46 000 $, plus le coût du loyer et autres obligations indiquées au bail. [ 12 ] Monsieur Stopnicki précise que les garanties inscrites au bail portent sur toutes les obligations se rapportant au bail, tel que c’était le cas pour le bail précédent. [ 13 ] En référence à un protocole d’entente, daté du 12 mars 2009 (pièce P-2), M. Stopnicki explique que M. Agourias a trouvé un nouvel acheteur, M. Farrad Arzani, qui a acquis la compagnie 8446 Québec Inc. pour continuer d'administrer le restaurant.

[ 14 ] Le protocole d’entente est conclu afin de s’assurer que M. Farrad continue d’assumer les obligations du bail, et assume les arrérages de loyers dus qui s'élevaient au montant de 66 494,92 $ (28 449,86 $ et 38 015,06 $). [ 15 ] Le restaurant administré par M. Farrad a éprouvé des difficultés financières.

L'accumulation d'arrérages de loyers en sus des dettes envers des fournisseurs l'a placé dans une situation au bord de la faillite. [ 16 ] Afin d’éviter le pire, un autre protocole d’entente est intervenu, le 9 janvier 2014, impliquant entre autres : Toulon Investment inc., 9247-2943 Québec inc., la défenderesse en garantie Mashid Arzani et la demanderesse 9293-0924 Québec inc.. [ 17 ] Dans le préambule de l'entente du 9 janvier 2014 (pièce P-6), il est indiqué que les arrérages et autres montants dus en vertu du bail sont au montant de 43 292,33 $, ce montant inclut un prêt de 11 000 $ qui faisait

partie du montant de 46 000 $, mentionné précédemment. [ 18 ] Monsieur Stopnicki explique avoir suivi l’avis de ses conseillers pour incorporer la société 9293-0924 Québec Inc., afin de conclure ladite entente du 9 janvier 2014 et prévenir d'éventuelles difficultés avec l'impôt. [ 19 ] Le témoin fournit les détails pour l’établissement du montant de 24 159,99 $, réclamé en l'instance en se référant aux pièces justificatives produites en preuve (Pièce P-3). [ 20 ] Monsieur Agourias dans son bref témoignage s'en remet à la clause 14.1 du bail et affirme qu'il ne s'est porté caution que pour le montant de 46 000 $, rien d'autre.

Il reconnaît sa signature sur la pièce DG-1 « Memorendum of agreement of purchase of shares of 9196-8446 Québec inc., between Apostolos Agourias and Marshid Arzani », signée le 1 er mars 2009. [ 21 ] La défenderesse en garantie n'a pas présenté de preuve. 3. PRÉTENTION DES PARTIES [ 22 ] La demanderesse prétend que M. Agourias s'est porté caution pour l'ensemble des obligations découlant du bail et qu'en date du 30 mai 2008, le montant couvert par la clause 14.1 du bail s'élève à 46 000 $ (pièce-P-1).

Le 9 janvier 2014, il est de 43 292,33 $ incluant 11 000 $ (pièce P-2). [ 23 ] Selon la demanderesse, la clause 3 du protocole d'entente convenue entre elle et la défenderesse en garantie (pièce P-6) fait obstacle à l’application de l’

article 1698 C.c.Q. [1] , vu que la résiliation du bail n'efface pas la dette. [ 24 ] Elle prétend que la quittance indiquée au paragraphe 9 de la pièce P-6 est sujette à la condition suspensive prévue à l'article 12 in fine de P-6. Elle souligne que M. Agourias n'est pas une

partie à l'entente, qui l'impliquait avec la défenderesse en garantie. [ 25 ] Quant aux honoraires extrajudiciaires, elle plaide que l'accessoire doit suivre le principal. [ 26 ] Le défendeur M.

Agourias prétend que le cautionnement doit être clair pour inclure une obligation autre que le 46 000 $. [ 27 ] Il soulève que la remise des équipements par le locataire à la demanderesse a éteint la dette. [ 28 ] Il prétend que l'extinction de la dette principale entraine l'extinction du cautionnement. [ 29 ] Subsidiairement il soulève que le bail initial se terminant en 2013, la clause 8.6 du bail ne donne pas ouverture à la réclamation pour honoraires extrajudiciaires, car en vertu de l'entente (pièce P-6), c'est la dette qui est transférée à la demanderesse et non le bail. [ 30 ] La défenderesse en garantie prétend qu’en vertu de l'

article 1687 C.c.Q. [2] , la garantie personnelle pour le montant de 25 000 $, doit être déduit du montant de la dette de 43 000 $ (pièce P-6, art 9). [ 31 ] Elle prétend qu’en vertu de l'

article 1572 C.c.Q. [3] , à défaut d'imputation de paiement par les parties, le paiement de la dette échue doit l'être sur la première dette. [ 32 ] La défenderesse en garantie plaide qu'elle doit bénéficier de la remise, conséquemment tous les montants sont payés et vu qu’il s’agit d’une remise, l’évaluation de la valeur de l’équipement n’est pas nécessaire. 4.

ANALYSE ET MOTIFS 4.1 Décision sur l'objection à la preuve testimoniale [ 33 ] Voici les motifs de la décision disposant de l'objection à la preuve testimoniale formulée au cours de l'audience par le défendeur, laquelle a été prise sous réserves par le Tribunal. [ 34 ] Le défendeur, M. Agourias représentait sa compagnie lors des négociations avec M. Stopnicki qui ont débouché sur la conclusion du bail dans lequel il s'est porté caution. [ 35 ] Le défendeur s'oppose au témoignage de M.

Stopnicki concernant les clauses litigieuses du bail, il invoque le principe interdisant la preuve testimoniale pour contredire un écrit. [ 36 ] Il est utile de produire les clauses litigieuses, soit la clause de caution et l'article 14.1 du bail:

INTERVENTION And to these presents does hereby intervene, APOSTOLOS AGOURIAS, domiciled and residing at 8705 Viau, St-Leonard, Quebec, who acknowledges to have taken cognizance of the foregoing Lease, declares himself content and satisfied therewith and hereby guarantees, solidarity with the Lessee, the fulfillment by the latter of all of the obligations provided for in

Section 18.4 of the foregoing Lease 18.4 In addition to the Rent payable by the Lessee to the Lessor pursuant to

section 7.1 and the amounts payable by the Lessee to the Lessor in relation to

section 8.5, the Lessee undertakes and obliges itself to pay to the Lessor an additional sum of $46,524.44 in twenty- four (24) equal monthly payments, payable commencing June 1, 2008, each in the amount of $1,938.52 together with interest thereon or the remaining balance thereof, payable monthly, at the rate of nine percent (9%) per annum. [ 37 ] L'objection formulée par le défendeur est rejetée pour les motifs qui suivent. [ 38 ] Au sujet de l'admissibilité d'un témoignage pour faire la preuve d'un acte juridique dans le cadre des activités d'une entreprise, les auteurs, Monique Dupuis et Stéphane Reynolds [4] , écrivent : Quelle que soit la valeur du litige, « on peut aussi prouver par témoignage, contre une personne, tout acte juridique passé par elle dans le cours des activités d'une entreprise » ( art. 2862 C.c.Q. ).

L'

article 1525 , al. 3 C.c.Q., définit ce que constitue l'exploitation d'une entreprise. L'activité économique dont il traite peut émaner, par exemple, de l'exercice d'une profession, d'un organisme sans but lucratif ou d'une entreprise commerciale ou industrielle.

Si l'acte en question est conforme à l'objet de l'entreprise, il devra être considéré comme ayant été passé dans le cours de l'entrepris expression « un acte juridique passé dans le cours d'une activité d'une entreprise ». […] [ 39 ] En l'espèce, l'acte en question, le bail, étant conforme à l'objet de la demanderesse, qui a exerce comme principale activité la location de locaux commerciaux, il y a ouverture à la preuve testimoniale dans la mesure qu'il s'agit d'une «preuve contre elle». [ 40 ] La preuve testimoniale, dont il est question, vise à introduire en preuve la version de M.

Stopnicki pour supporter la position de la demanderesse quant à la portée de la clause d'intervention et l'article 14.1 du bail. Dans ce contexte, l'

article 2862 C.c.Q. [5] est inapplicable. [ 41 ] Toutefois, il y a ici ouverture à l'application de l'article 2864 C.C.Q. [6] , qui énonce que la preuve par témoignage est admise puisqu'il s'agit d'interpréter le bail. Le Témoignage de M. Stopnicki est admissible afin de permettre de déterminer l'intention des parties et permettre de cerner ce sur quoi ils se sont entendus lors de la négociation et de la conclusion du bail. [ 42 ] Selon la Cour d’appel dans l’arrêt Richer c.

Mutuelle du Canada [7] : « Dans cette œuvre d’interprétation, le juge peut écarter les termes utilisés par les parties, s’il est démontré que malgré leur clarté, les termes invoqués pris dans le sens littéral, sont incompatibles avec l’ensemble du contrat et l’intention évidente des parties. » [ 43 ] L'application de ce principe aux faits en l'espèce amène à la conclusion que l'interprétation suggérée par le défendeur, voulant qu'il se soit porté caution seulement pour le montant de 46 000 $, n'est pas retenue, car une telle interprétation est incompatible avec la nature du bail et la clause 14.1. [ 44 ] Le Tribunal retient que le cautionnement s'étend à l'ensemble des obligations en vertu du bail impliquant la nouvelle compagnie incorporée par M.

Agourias, ladite compagnie n'ayant aucun actif, il est logique de déduire que l'intention des parties est que M.

Agourias s'engage personnellement pour les obligations de sa compagnie dont il est le seul administrateur. [ 45 ] Hormis le paiement et l'engagement pour le paiement des arrérages, la teneur de la clause 14.1 est courante dans les baux commerciaux. [ 46 ] Afin de disposer du fond du litige, les principales questions que le Tribunal doit traiter sont les suivantes : • La demanderesse a-t-elle établi que des arrérages de loyer et autres montants couverts par la clause 14.1 du bail sont dus en date du 31 mai 2013, pour engager la responsabilité du défendeur à

titre de caution? • Dans l'affirmative, le défendeur a-t-il réussi à démontrer l'extinction de sa dette envers la demanderesse?

A-t-il soulevé un motif valable pour faire obstacle au recours dirigé contre lui ? [ 47 ] En regard de la preuve présentée, la demanderesse a réussi à démontrer par une preuve suffisante qu'en date du 31 mai 2013, le montant dû en vertu du bail s'élève à 24 159,99 $ (Pièce P-3). [ 48 ] Il ne reste qu’à déterminer s'il y a eu extinction de cette dette. [ 49 ] Dans le cadre des procédures, le défendeur annonçait comme moyen de défense : « Defendant/Plaintiff in warranty does not owe anything to Plaintiff as a result of Defendant in Warranty Mashid Arzani, having personally undertaken to pay the totality of the debt owing to Plaintiff; the whole as further detailed in the Action in warranty instituted by Defendant; Plaintiff had to pursue payment of the alleged debt from the principal debtor Ms.

Arzani prior to pursuing the surety, Defendant;

As appears from Exhibit P-6, Plaintiff accepted property from the principal debtor and thus released the principal debtor from its obligation.

Plaintiff cannot therefore pursue the Surety for an obligation that no longer exists; 4) The Surety, (Defendant) is discharged as a result of the Plaintiffs acts; » [ 50 ] Essentiellement, les moyens de défense soulevés par M Agourias sont inter reliés avec son recours en garantie contre Mme Mashid Arzani, avec qui la demanderesse a conclu une entente le 9 janvier 2014, pour résilier le bail et régler la question des obligations découlant du bail. [ 51 ] Il ressort de la preuve, lorsqu'elle fait l'acquisition du restaurant et achète la société de M.

Agourias, la défenderesse en garantie, Mashid Arzani, s'est engagée à assumer toutes les obligations en vertu du bail à la décharge et complète exonération de M.

Agourias, c'est ce qui est indiqué dans le contrat intervenu entre ces parties (pièce DG-1), que le défendeur résume dans sa demande en garantie : On or about March 1 2009 Defendant/ Plaintiff in Warranty and Defendant in Warranty entered into an agreement whereby Defendant/ Plaintiff in Warranty agreed to sell all of his shares in 9196-8446 Quebec Inc to Defendant in Warranty, the whole as it more fully appears from a copy of the Memorandum of Agreement of Sale and Purchase of shares of 9196-8446 Quebec (hereafter the Memorandum") produced herewith as Exhibit DG-1 ; More specifically, Clause 6 of the Memorandum (DG-1) reads in part as follows: "The Vendor further warrants and represents that the Company has no debts of any nature save and except : (

b) The sum of SIXTY-SIX THOUSAND FOUR HUNDRED AND SIXTY FOUR DOLLARS AND NINETY-TWO CENTS ($66,464.92 ) representing arrears of rental owing to Toulon Investment Corp, Which debts will be assumed personally by Purchaser and solidarily with the Company to the complete exoneration of Vendor waiving the benefits of division and discussion; " As is clear from the above clause of the Memorandum (DG-1) the Defendant in Warranty undertook to fully assume the totality of the rental arrears allegedly owing to Toulon and by extension, Plaintiff.

The whole to the complete exoneration of Defendant/Plaintiff in Warranty; As appears from the principal Action instituted by Plaintiff, It is clear that the Defendant in Warranty has allegedly neglected to remit the money in question to Plaintiff; Plaintiff in Warranty is entitled to demand that the Defendant in Warranty hold it harmless and indemnify it from any and all judgements that could be rendered from the Principal Action instituted by Plaintiff; [ 52 ] Le cautionnement est un contrat par lequel une personne s’engage à remplir l’obligation d’une autre pour le cas où celle-ci ne la remplirait pas, c'est ce que prévoit l'

article 2333 C.c.Q. [8] . [ 53 ] Il y a lieu de traiter dans un premier temps de l'argument du défendeur voulant que : Plaintiff had to pursue payment of the alleged debt from the principal debtor Ms.

Arzani prior to pursuing the surety, Defendant; [ 54 ] En l'espèce, le défendeur oppose à la demanderesse l'entente qu'elle a conclue avec le locataire et Mme Mashid Arzani, le 9 janvier 2014, dans laquelle elle accepte la remise des équipements qui garnissaient les locaux loués et en contrepartie accepte de donner quittance à la défenderesse en garantie, Mme Arzani, qui s'est portée personnellement garante des dettes découlant des obligations du bail. [ 55 ] Il n'est pas en preuve que la demanderesse a entrepris un recours contre le dernier locataire et Mme Arzani, ce bien qu'elle soulève que la résiliation du bail n'efface pas la dette et que la quittance indiquée au paragraphe 9 de l'entente P-6 est sujette à une condition suspensive. [ 56 ] La demanderesse soulève avec justesse que le défendeur s'est obligé avec le débiteur principal en tant que caution solidaire, il ne peut pas invoquer le bénéfice de discussion et de division tel que le prévoit l'

article 2352 C.c.Q. En effet, le premier moyen soulevé par le défendeur, qui invoque les dispositions de l'

article 2333 C.c.Q., n'est pas fondé, vu la qualification de caution solidaire inscrite dans l'intervention du défendeur au bail. [ 57 ] Qu'en est-il de la position du défendeur voulant que: Since Plaintiff accepted property from the principal debtor and thus released the principal debtor from its obligation.

Plaintiff cannot therefore pursue the Surety for an obligation that no longer exists. [ 58 ] Il est en preuve que des biens constitués d'équipements du restaurant sont transférés à la demanderesse, qui a donné quittance à Mme Arzani pour une garantie de l'ordre de 25 000 $, c'est ce qui ressort des clauses 6 et 9 de l'entente (pièce P-6). [ 59 ] Il y a suffisamment d'éléments pour établir l'existence de remise de biens et en quelque sorte de dation en paiement. Le locataire a consenti à mettre la demanderesse en possession des équipements, qui a accepté d'en prendre possession, moyennant contrepartie. [ 60 ] L'

article 1799 C.c.Q. [9] énonce :

1799. La dation en paiement est le contrat par lequel un débiteur transfère la propriété d'un bien à son créancier qui accepte de la recevoir, à la place et en paiement d'une somme d'argent ou de quelque autre bien qui lui est dû. [ 61 ] L'

article 1800 C.c.Q. [10] prévoit que la dation en paiement n'est parfaite que par la délivrance du bien, ce qui est le cas en l'espèce. [ 62 ] Sur la question de dation en paiement, dans la cause Delorme c.

Développements Bearence inc. [11] , l'Honorable Danielle Grenier de la Cour supérieure écrit : [15] Cependant, la dation en paiement se distingue des contrats de vente à certains égards, notamment en ce que [5] : Contrairement aux contrats d'échange et de vente qui sont parfaits par le seul consentement des parties, le transfert de la propriété du bien pouvant être retardé, la dation en paiement n'est valide que si le bien est délivré ( art. 1800 , al. 2 C.c.Q. ). Tant et aussi longtemps qu'il n'y a pas délivrance du bien, il ne s'agit que d'une promesse de dation en paiement, laquelle n'a aucun effet.

La délivrance éteint la dette et transfère la propriété du bien au créancier, mais aussi les risques ( art. 1456 , al. 2 C.c.Q. ), la dation en paiement équivalant à vente (art. 1800, al. 1 C.c.Q.) 2 . […] La dation en paiement a un double effet : le transfert de la propriété d'un bien et l'extinction d'une obligation, quelle qu'elle soit [6] .

Soulignements ajoutés (Références des notes de bas de page omises) [ 63 ] L'entente intervenue entre la demanderesse et la nouvelle société qu'elle a créée pour accepter les équipements du restaurant et relever le nouveau locataire de ses obligations fait-elle obstacle au recours de la demanderesse ? [ 64 ] La réponse est affirmative pour les raisons qui suivent. [ 65 ] Il y a remise lorsque le créancier libère son débiteur de son obligation. La remise est totale, à moins qu'elle ne soit stipulée partielle, c'est ce qui est énoncé à l'

article 1687 C.c.Q. [12] . [ 66 ] Quant à la mention contenue à la clause 3 de l'entente (Pièce P-6), voulant que la résiliation du bail n'efface pas la dette envers le locateur, la lecture de cette clause doit être conjuguée avec celle des clauses 6, 9, 11

f) et 12 et les explications fournis dans son témoignage par M. Stopnicki sur les circonstances de la création de la compagnie 9293-0924 Québec inc., afin de mettre Touloum Investment inc. à l'abri d'un éventuel recours fiscal pour paiement préférentiel. [ 67 ] Suivant les principes dégagés par la jurisprudence, dans un premier temps, puisque les règles d’interprétation doivent être utilisées lorsqu’il y a incohérence entre certaines clauses d’un contrat, la recherche de l'intention des parties doit être favorisée. [13] [ 68 ] Dans la cause Imperial Tobacco Canada ltée c .

Québec (Sous-ministre du Revenu) [14] le juge Raoul Barbe traite des principes établis par la jurisprudence sur la question de la primauté de la volonté et de l'intention des parties à un contrat, il écrit : [77] La Cour d'appel rappelle [25] qu'il est utile, pour interpréter l'entente des parties, de connaître leur volonté ainsi que l'objet du contrat qui a été conclu entre elles. Elle ajoute également qu'il convient d'examiner les relations d'affaires qui ont existé à l'époque entre les parties ainsi que leur comportement ultérieur face à cette entente.

La Cour d'appel précise [26] : « Le comportement ultérieur des parties contractantes est de nature à manifester l'intention commune. N'y a-t-il pas une présomption de faits que l'exécution est conforme à l'intention ? » (Références de bas de page omises) (Soulignements de l’auteur) [ 69 ] Dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés.

On tient compte dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages, c'est ce qui est énoncé aux articles 1425 et 1426 C.c.Q. [15] [ 70 ] L'application de ces principes et leur interprétation par la jurisprudence citée précédemment, à la trame factuelle en l'espèce, plus particulièrement en regard de la conduite de la demanderesse qui n'a pas intenté de recours contre la débitrice principale et la défenderesse en garantie, Mme Arzani, supporte son interprétation de l'entente ainsi que sa position, voulant que tous les arrérages dus en vertu du bail aient été payés, en considération de l'acceptation des équipements pour la somme de 1 $ par la demanderesse. (Paragraphes 16 à 18 de la défense en garantie). [ 71 ] En regard de la preuve dont il dispose, la demanderesse ayant conclu l'entente pour la résiliation du bail avec la débitrice principale et la défenderesse en garantie et ayant accepté la remise des équipements en paiement et ayant accepté de donner quittance à la débitrice principale, le Tribunal arrive à la conclusion que le défendeur a réussi à établir que le recours dirigé contre lui par la demanderesse n'est pas fondé, en conséquence, il doit être rejeté. [ 72 ] Vu cette conclusion à laquelle arrive le Tribunal, la demande en garantie n'a plus d'objet.

[ 73 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 74 ] REJETTE la demande principale contre le défendeur Apostolos Agourias; [ 75 ] LE TOUT avec les frais de justice en faveur du défendeur dans la demande principale; [ 76 ] Chaque

partie payant ses propres frais, en ce qui concerne la demande en garantie. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Me Michael Schacter Kaufman Laramée Avocat de la demanderesse Me Francis Santoianni Zambito Paolino Santoianni Avocat du défendeur Me Mario Prieur Boucher, Prieur & Associés Avocat de la défenderesse en garantie Date d’audience : 9 juin 2016