2021 QCCA 693, 2021 QCCA 693

Bollini c. Hamel 2021 QCCA 693 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-010140-199 (200-22-083452-185) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 29 avril 2021 FORMATION : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT BRUNO BOLLINI Me KARINE MORIN (Carré & Webster avocats) PARTIES INTIMÉES AVOCATE MÉLANIE HAMEL Me MAUD RIVARD (Stein, Monast) GESTION IMMOBILIÈRE JESSKÄ INC. JEAN-FRANÇOIS ROCHEFORT

En appel d'un jugement rendu le 19 novembre 2019 par l'honorable Charles Taschereau de la Cour du Québec, district de Québec.

NATURE DE L'APPEL : Obligations (transmission et mutation (novation)) (modalités (solidarité)) – Responsabilité (responsabilité professionnelle (notaire)) Greffière-audiencière : Alysson Roussel Salle : 4.33 - Visioconférence AUDITION 10 h 40 Appel du dossier et identification des procureures; La Cour s’adresse aux procureures concernant la déclaration d’appel re-remodifiée; Échanges la Cour et Me Morin; 10 h 42 Observations de Me Morin; Échanges entre la Cour et Me Morin; Me Morin poursuit ses observations; 11 h 10 Suspension; 11 h 14 Reprise; La Cour déclare qu’il ne sera pas nécessaire d’entendre les représentations de Me Rivard; 11 h 15 Arrêt; Fin de l’audience.

Alysson Roussel, greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 19 novembre 2019 par la Cour du Québec, district de Québec (l’honorable Charles Taschereau), lequel accueille en

partie sa demande, condamne solidairement les mis en cause à payer un montant de 67 833 $ et rejette sa demande à l’égard de l’intimée [1] . [ 2 ] La question principale du litige mû entre les parties est de savoir si le juge commet une erreur révisable en décidant qu’il y a novation par changement de dette résultant d’une modification dans les modalités de l’obligation initiale.

[ 3 ] La Cour est d’avis que l’appelant a assumé, à compter du 19 octobre 2017, une nouvelle obligation après s’être libéré de l’obligation initiale datée du 11 août 2016, d’où novation. [ 4 ] Dans l’arrêt Lortie c. Cloutier [2] , la Cour réitère les conditions à satisfaire pour conclure à l’existence d’une novation, lesquelles conditions avaient été initialement établies par la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Lalonde c.

Sun Life du Canada, Cie d’assurance- vie [3] : [13] Selon la jurisprudence et la doctrine, il y a novation lorsque les conditions suivantes sont réunies : (1) l’existence d’une obligation initiale; (2) la création d’une nouvelle obligation; (3) une différence entre ces deux obligations; (4) l’extinction de l’obligation initiale; (5) la démonstration de l’intention des parties d’opérer novation; et (6) la capacité de contracter des parties. [4] [Références omises ] [ 5 ] La première condition ne pose aucun problème ici, étant acquis que le solde du prix de vente constitue l’obligation initiale. [ 6 ] La deuxième condition présuppose la création d’une nouvelle obligation.

Le juge ne commet aucune erreur révisable lorsqu’il détermine qu’une nouvelle dette est créée « par la signature de l’acte de garantie hypothécaire et de la reconnaissance de dette qui y est contenue » [5] . Le juge est d’avis qu’il y a novation par changement de dette. Cette condition est également remplie. [ 7 ] La troisième condition exige qu’il y ait une différence entre les deux obligations.

Lorsqu’elles visent les modalités de l’obligation initiale, les différences doivent être significatives et de nature à la changer [6] . [ 8 ] Sans l’écrire expressément, le juge détermine que la novation résulte de différences significatives dans les modalités de l’obligation initiale [7] . [ 9 ] Il précise que plusieurs modalités du prêt originaire ont été modifiées par la nouvelle obligation du 19 octobre 2017 [8] . [ 10 ] Le taux d’intérêt, initialement de 5 %, est majoré à 9 %. La durée du terme passe de six mois à cinq ans.

Le prêt originaire ne prévoit aucun remboursement de capital pendant la durée du terme, les paiements étant limités aux intérêts mensuels, alors que l’acte de prêt hypothécaire, signé le 19 octobre 2017, prévoit le remboursement du capital et des intérêts sur une période d’amortissement de 25 ans. Les sûretés offertes à l’appelant sont distinctes, celui-ci n’ayant plus le bénéfice du droit à la résolution de la vente [9] . En revanche, le mis en cause, Jean-François Rochefort, se porte caution de la dette. [ 11 ] En outre, l’acte de prêt hypothécaire offre à l’appelant des droits additionnels.

Il peut réclamer des dommages et intérêts équivalents à 10 % des montants dus par la mise en cause Jesskä, en cas de défaut de respecter ses obligations. Il est également en droit de réclamer une somme équivalent à 1/12 des taxes municipales et scolaires affectant l’immeuble. [ 12 ] La quatrième condition nécessite l’extinction de l’obligation initiale.

En signant la quittance et mainlevée, l’appelant s’est par le fait même trouvé à éteindre l’obligation initiale. [ 13 ] La quittance prévoit que l’appelant a reçu toutes les sommes de la mise en cause Jesskä, emportant du coup la radiation de l’hypothèque consentie en sa faveur le 12 août 2016 et le droit de résolution qui y était prévu. L’avocat de l’appelant a reconnu la validité de cette quittance et de ses effets dans sa plaidoirie. [ 14 ] La cinquième condition renvoie à l’intention des parties de nover l’obligation.

L’appelant soutient que le nouvel acte de prêt hypothécaire ne fait aucune mention expresse de l’intention des parties d’opérer novation. Il ajoute que son intention était de faire persister la dette originaire. [ 15 ] L’intention des parties se jauge ici à l’examen de la preuve administrée à l’instruction et des pièces qui y ont été déposées.

Or, l’appelant n’a pas déposé l’intégralité des transcriptions des dépositions et a fait l’impasse sur certaines pièces déposées à la Cour supérieure. [ 16 ] Difficile pour nous dans ces circonstances de mesurer l’intention des parties et de contrôler la valeur de ce moyen lorsque la preuve mise à notre disposition est parcellaire [10] . En marge de ce constat, il est permis de croire, à la lumière des gestes posés par les parties, que leur intention était de nover l’obligation initiale.

La signature de la quittance qui éteint la première dette et la radiation de l’hypothèque témoignent de cette intention des parties de nover.

Signalons également le fait que l’avocat de l’appelant a reconnu deux fois plutôt qu’une dans sa plaidoirie qu’il y avait novation. [ 17 ] La dernière condition prévoit que les parties devaient posséder la capacité de contracter, condition non remise en question en l’espèce. [ 18 ] Somme toute, le juge n’a commis aucune erreur révisable en concluant à une novation par changement de dette résultant des modifications significatives des modalités de l’obligation initiale. [ 19 ] Il ne s’est pas davantage mépris dans son application de l’effet juridique de la novation.

À partir du moment où il conclut que l’obligation initiale est éteinte, il va de soi que la responsabilité professionnelle de l’intimée, découlant d’une faute commise en lien avec cette obligation, ne tient plus. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 20 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice.

FRANCE THIBAULT , J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER , J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT , J.C.A.