2018 QCCQ 879, 2018 QCCQ 879

Dorléans c. Saintelmy 2018 QCCQ 879 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-153562-162 500-32-153563-160 DATE : 23 février 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MAX PRADEL DORLÉANS Demandeur c.

ABNER SAINTELMY Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Deux instances instituées par M. Dorléans contre M. Saintelmy ont été jointes pour être instruites ensemble et jugées sur la même preuve. [ 2 ] M. Dorléans réclame 15 000 $ dans chacune des instances reprochant à M. Saintelmy de s’être approprié sa part de commission sur deux ventes pour lesquelles il agissait à

titre de courtier immobilier conjointement avec M. Saintelmy. [ 3 ] En demande reconventionnelle, M. Saintelmy réclame 4 324,79 $ alléguant que M. Dorléans ait touché une rétribution trop élevée pour certaines transactions immobilières. LES QUESTIONS EN LITIGE 1. Le partage des commissions entre les parties devait-il se faire en parts égales? 2. M. Dorléans a-t-il divisé une créance supérieure à 15 000 $ en plusieurs créances et institué deux recours pour contourner le seuil monétaire de la compétence de la Cour du Québec en matière de petites créances? 3. Y a-t-il chose jugée vu une plainte de M.

Dorléans auprès de l’Organisme d’Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec (ci-après : OACIQ) au sujet de M. Saintelmy? 4. La Division des petites créances de la Cour du Québec du district judiciaire de Montréal a-t-elle compétence vu le lieu du domicile du défendeur? 5. La demande reconventionnelle de M. Saintelmy est-elle bien fondée? LES FAITS [ 4 ] MM. Dorléans et Saintelmy sont courtiers immobiliers depuis une dizaine d’années. [ 5 ] En 2013, ils agissent à

titre de courtiers indépendants et décident d’unir leurs forces. [ 6 ] MM. Dorléans et Saintelmy sous-louent un local qu’occupait le cousin de M. Saintelmy à Montréal et y établissent leur bureau. [ 7 ] Ayant l’intention d’agir principalement comme courtiers inscripteurs, ils conviennent de signer ensemble les contrats de courtage exclusif qui leur seront confiés. [ 8 ] Les parties se partagent les tâches selon le lieu des résidences concernées; M. Dorléans s’occupe des visites des propriétés de la

Rive-Sud de Montréal et M. Saintelmy s’occupe de celles sur la Rive-Nord. [ 9 ] En mai 2014, M. Dorléans étant d’avis que M. Saintelmy manigance pour lui cacher des commissions, les parties terminent leur collaboration. [ 10 ] Deux contrats de courtage exclusif sont à l’origine des réclamations de M. Dorléans. La vente de la propriété située sur la rue Dunham à Candiac [ 11 ] Le 26 mars 2014, MM.

Dorléans et Saintelmy signent un contrat de courtage exclusif devant être en vigueur jusqu’au 31 décembre 2014 pour la vente d’une résidence située à Candiac [1] . [ 12 ] Le prix de vente est fixé à 579 900 $ et la rémunération des courtiers à 5 % du prix de vente [2] . [ 13 ] Cinq jours plus tard, soit le 31 mars 2014, une promesse d’achat est signée pour la vente de la propriété à un prix de 545 000 $ [3] . [ 14 ] M. Saintelmy n’informe pas M. Dorléans de la vente et lors de la séance de clôture de la vente, le notaire verse à M.

Saintelmy l’entièreté de la commission due [4] . [ 15 ] Cette commission fut réduite à 2,7267 % au lieu de 5 % de consentement avec M. Saintelmy; il a touché, taxes incluses, 17 085,86 $ [5] . [ 16 ] Il n’est pas contesté que cette propriété ne fit l’objet d’aucune inscription, ni d’aucune visite de l’une ou l’autre des parties puisque les deux vendeurs agissaient à

titre de prête-noms. La vente ne visait qu’à leur retirer leur

titre de propriété. Ceci explique sans doute la diminution de la commission acceptée par M. Saintelmy. La propriété de la rue Saint-Henri à Laval [ 17 ] Le 4 janvier 2014, MM. Dorléans et Saintelmy signent un contrat de courtage exclusif devant être en vigueur jusqu’au 30 juin 2014 pour la vente d’une propriété située à Laval [6] . [ 18 ] Le prix de vente est fixé à 550 000 $ et la rétribution des courtiers à 6 % du prix de la vente [7] . [ 19 ] C’est M. Dorléans qui s’occupe de la préparation de la fiche technique et de l’inscription de la propriété sur le réseau Centris [8] . [ 20 ] Le 19 avril 2014, M.

Saintelmy fait signer aux deux propriétaires vendeurs un formulaire mettant fin au contrat de courtage avant son terme [9] . [ 21 ] Mme Victor, l’une des vendeurs, témoigne avoir acheté, grâce aux services de M. Saintelmy, sa nouvelle propriété avant même d’avoir mis en vente la maison en cause.

En conséquence, en avril 2014, devant assumer deux hypothèques, elle tenait à vendre rapidement et n’avait pas l’intention de se départir des services de courtage immobilier des parties. [ 22 ] C’est donc sans savoir ce qu’elle signait qu’elle dit avoir signé le document du 19 avril 2014. [ 23 ] Le 6 mai 2014, la propriété de Mme Victor est vendue à la belle-sœur de M. Saintelmy pour 420 000 $ [10] . [ 24 ] Déçue du prix obtenu, Mme Victor témoigne avoir demandé à M.

Saintelmy une diminution de sa commission de 6 % mais il a refusé. [ 25 ] Une commission de 28 973,70 $, incluant les taxes, lui a donc été payée [11] . M. Dorléans n’a rien touché. [ 26 ] Même si Mme Victor se considère comme une cliente de M. Saintelmy, elle reconnaît que M. Dorléans ait organisé des visites et fait des démarches pour la vente de sa propriété. Une promesse d’achat d’un acheteur trouvé par M. Dorléans fut notamment soumise, mais sans suite faute de financement. ANALYSE 1. Le partage des commissions entre les parties devait-il se faire en parts égales? [ 27 ] M.

Saintelmy soutient avoir signé avec M. Dorléans, au début de leur collaboration en janvier 2014, une entente écrite selon laquelle les parties convenaient de partager les rétributions de courtage immobilier en proportion de leurs efforts de vente et en fonction de l’appartenance des clients. [ 28 ] Selon M. Saintelmy, 95 % de la rétribution devait être payée à celui qui était la « cause efficiente » de la vente et 5 % à l’autre. Advenant que les efforts des parties soient communs, la rétribution devait être partagée également. [ 29 ] M. Saintelmy témoigne que M.

Dorléans a fait disparaître l’entente écrite lorsque les parties ont cessé leur collaboration en mai 2014. M. Dorléans aurait vidé le bureau et fait disparaitre ce document. [ 30 ] M. Dorléans nie formellement une telle entente et soutient que M. Saintelmy ment.

[ 31 ] Pour attaquer la crédibilité de M. Saintelmy, M. Dorléans mentionne une décision les concernant rendue par la Division des petites créances en 2015 [12] . Dans cette affaire, la juge Julie Messier qualifie les gestes de M. Saintelmy de « subterfuge » afin de priver M. Dorléans de sa rétribution. [ 32 ] Fait à noter, la décision de 2015 mentionne que M. Saintelmy niait alors l’existence de toute collaboration avec M. Dorléans.

Pourtant, les faits de cette affaire se déroulaient en mars 2014, soit pendant la période où les parties travaillaient ensemble. [ 33 ] En l’espèce, aucun aveu ni autre indice n’émane de M. Dorléans au sujet de cette entente particulière quant au partage des commissions. [ 34 ] M. Saintelmy invoque une déclaration écrite pour valoir témoignage d’une dénommée Mme Hamudo qui dit avoir été présente lors de la signature de l’entente. [ 35 ] Mais la fiabilité de sa déclaration écrite est faible tenant compte que Mme Hamudo est une amie très proche de M.

Saintelmy et qu’elle a fait défaut de venir témoigner à l’instruction, malgré une citation à comparaître notifiée par M. Dorléans. [ 36 ] M. Saintelmy produit aussi une copie du contrat de courtage exclusif relatif à la propriété de Candiac dans laquelle on peut lire une mention à la

section « autres déclarations et conditions » indiquant: Max Pradel Dorléans aura droit à une commission équivalant à 5 % de la rétribution totale sur la vente de la propriété [13] . [ 37 ] M. Dorléans affirme que M. Saintelmy a fallacieusement ajouté cette mention après la signature du contrat. M. Dorléans insiste qu’il n’aurait jamais accepté si peu, n’y voyant aucun intérêt. [ 38 ] Par ailleurs, l’original de ce contrat n’a pas été retrouvé par M. Dorléans, ni produit par M. Saintelmy. [ 39 ] Si M. Saintelmy a raison et que la mention en question a été inscrite avec le consentement de M.

Dorléans lors de la conclusion du contrat de courtage exclusif, alors pourquoi avoir vendu sans en informer M. Dorléans? Pourquoi ne pas l’avoir convié chez le notaire et ne pas lui avoir offert de lui verser le 5%? [ 40 ] Le Tribunal est convaincu que M. Dorléans dit vrai et que le contrat de courtage exclusif de la propriété ne contenait aucune mention d’une rétribution réduite pour M. Dorléans. [ 41 ] Aucun élément de preuve émanant de M. Dorléans, ni aucun élément matériel rendant vraisemblable l’acte juridique dont témoigne M.

Saintelmy n’ont été mis en preuve. [ 42 ] Rien ne justifie donc de conclure que le partage des commissions gagnées ne devrait pas se faire en parts égales. [ 43 ] Au contraire, un partage à 50/50 apparait bien plus vraisemblable vu le comportement des parties. Le Tribunal y reviendra en traitant de la cinquième question en litige. [ 44 ] Le Tribunal souligne que les démêlés de M. Dorléans avec l’OACIQ pour des affaires passées [14] ne peuvent justifier M. Saintelmy d’avoir encaissé l’entièreté des commissions. [ 45 ] M. Dorléans a certes eu de sérieux litiges avec d’anciens clients, mais M.

Saintelmy ne l’ignorait pas et cela ne peut servir, après coup, pour profiter de la situation. [ 46 ] Par ailleurs, le Tribunal a tenu compte du dossier de M. Dorléans auprès de l’OACIQ dans l’analyse de sa crédibilité [15] . [ 47 ] En l’espèce, malgré les fautes reprochées à M. Dorléans, le Tribunal croit ce dont M. Dorléans a témoigné, et ce, pour tous les motifs discutés à la première question en litige et tenant compte des faits en cause. [ 48 ] En conséquence, quant à la propriété de Candiac, M.

Saintelmy ayant accepté une diminution de la commission de courtage à 2,7267 % au lieu de 5 % et tenant compte des circonstances de la vente, le Tribunal accordera 50 % du montant effectivement touché par M. Saintelmy, soit 17 085,86 $ taxes incluses [16] . [ 49 ] Quant à la propriété de Laval, un montant de 28 973,70 $ [17] , incluant les taxes, a été payé à M. Saintelmy et M. Dorléans a donc droit à 50 % de ce montant. 2. M.

Dorléans a-t-il divisé une créance supérieure à 15 000 $ en plusieurs créances et institué deux recours pour contourner le seuil monétaire de la compétence de la Cour du Québec en matière de petites créances? [ 50 ] En vertu de l’article 538 du Code de procédure civile, une créance réclamée à la Division des petites créances ne doit pas excéder 15 000 $. [ 51 ] Un créancier peut cependant volontairement réduire sa réclamation à un montant d’au plus 15 000 $, sous réserve de ne pas instituer plusieurs recours pour diviser une créance et contourner le seuil monétaire de la compétence de la Division des petite créances. [ 52 ] Mais l’interdiction faite au créancier de diviser sa créance ne l’empêche pas de réclamer séparément d’un même défendeur des créances dont le fondement légal est différent. [ 53 ] Il ne faut pas confondre la Division des petites créances avec la multiplicité de créances, et ce, même si les créances découlent d’une même situation. [ 54 ] Dans l’affaire Labé c.

Audet , la cour précise :

Bien que les faits sont identiques à bien des égards et que les dommages eux le sont en tout point, tel que mentionné par la juge [ … ] dans Lévesque c. Ré/Max, il ne faut pas confondre la division de créances résultant d’un même contrat avec la multiplicité de créances découlant d’une même situation [18] [ 55 ] En l’espèce, M. Dorléans invoque deux contrats de courtage exclusif distincts et deux ventes différentes en vertu desquels il soutient avoir droit à une rétribution. [ 56 ] Il ne s’agit pas d’une même créance divisée, mais bien de deux créances distinctes. 3. Y a-t-il chose jugée vu une plainte de M.

Dorléans auprès de l’Organisme d’Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec (ci-après : OACIQ) au sujet de M. Saintelmy? [ 57 ] Selon M. Saintelmy, M. Dorléans ayant porté plainte auprès de l’O.A.C.I.Q. contre lui et l’organisme n’ayant pas donné suite à la plainte, il y a chose jugée. [ 58 ] Aucune décision écrite n’est produite. [ 59 ] L’OACIQ a pour mission de protéger le public qui utilise les services de courtage immobilier et de veiller à l’application de la

Loi sur le courtage immobilier [19] et au Code de déontologie des courtiers. [ 60 ] Cinq comités de l’OACIQ s’affairent à cette mission de protéger le public; notamment l’un de discipline et un autre d’indemnisation des consommateurs victimes de fraude ou d’un détournement de fonds commis par un courtier immobilier. [ 61 ] Tenant compte de la nature du litige entre MM. Dorléans et Saintelmy, la plainte de M.

Dorléans est restée lettre morte. [ 62 ] Il n’y eut aucun débat entre les parties, l’OACIQ ne s’occupant pas de litiges commerciaux entre courtiers. [ 63 ] Pour qu’il y ait « chose jugée », cette Cour rappelle, dans l’affaire Patrick Garneau et Associés inc. c.

Ventilabec inc . [20] , qu’il faut une décision entre les mêmes parties, sur la même cause portant sur le même objet. [ 64 ] Voici ce que le professeur Léo Ducharme dit des effets de la chose jugée : Le principal effet de la chose jugée, c'est d'empêcher que l'une des parties au jugement remette en question ce qui a été précédemment décidé et reconnu. (…) Par ailleurs, l'autorité de la chose jugée qui s'attache à un jugement qui accueille une action empêche que les moyens qui ont été allégués en défense ou qui auraient pu l'être puissent être invoqués à nouveau par action directe ou pour faire échec à l'exécution de ce jugement.

Comme le reconnaît la jurisprudence, les éléments qui doivent être présents pour savoir s'il y a ou non chose jugée – ce sont les mêmes que pour la litispendance – sont l'identité des parties, l'identité de cause et l'identité d'objet. (Le Tribunal souline) [ 65 ] Clairement, il ne s’agit pas ici d’un cas de chose jugée [21] , l’affaire n’ayant pas été présentée et débattue auprès de l’OACIQ. 4. La Division des petites créances de la Cour du Québec du district judiciaire de Montréal a-t-elle compétence vu le lieu du domicile du défendeur? [ 66 ] M.

Saintelmy invoque l’article 41 du Code de procédure civile et le fait que la cause n’aurait pas dû être instituée dans le district judiciaire de Montréal puisqu’il réside à Blainville. [ 67 ] Mais la compétence territoriale des tribunaux est d’ordre privé et non d’ordre public. En conséquence, le justiciable peut y renoncer. [ 68 ] Ayant été instituée à Montréal en août 2016, l’instruction des instances fut fixée à Montréal en décembre 2017. [ 69 ] Ce n’est que le 24 janvier 2018 que M.

Saintelmy a dénoncé ce moyen déclinatoire. [ 70 ] Or, la demande de renvoi dans un autre district judiciaire devait se faire en septembre 2016, dans le cadre de la contestation de M. Saintelmy, conformément à l’article 547 C.p.c. [22] [ 71 ] Cette demande relative à la compétence territoriale du Tribunal n’a plus sa raison d’être au moment de l’instruction. Autrement, l’administration de la justice en serait desservie. 5. La demande reconventionnelle de M. Saintelmy est-elle bien fondée? [ 72 ] M. Saintelmy fait valoir que M.

Dorléans a indûment touché 50 % de deux commissions payées à la suite de ventes immobilières survenues en mai et juin 2014 [23] . [ 73 ] Selon M. Saintelmy, M. Dorléans aurait dû toucher seulement 5 %. [ 74 ] Ainsi, il soutient que M. Dorléans a, dans un cas, encaissé 4 851,41 $ au lieu de 500,14 $ et dans un autre cas, 2 529,45 $ au lieu de 252,95 $ [24] .

[ 75 ] Or, le Tribunal a déjà traité de l’absence de preuve valable de cette entente particulière faisant varier la rétribution des parties que M. Saintelmy allègue. [ 76 ] Pour cette seule raison, la demande reconventionnelle de M. Saintelmy doit être rejetée. [ 77 ]

Malgré cela, le Tribunal souhaite souligner à nouveau le caractère invraisemblable de la position de M. Saintelmy. Le Tribunal ne peut se résoudre à croire que M. Saintelmy n’ait envoyé aucune mise en demeure et qu’il n’ait jamais réclamé quoi que ce soit avant l’institution des présentes instances. [ 78 ] La différence entre les montants touchés et ceux qui, selon M. Saintelmy, étaient dus, est telle que le Tribunal est convaincu que M. Saintelmy ne serait pas demeuré passif. [ 79 ] M. Saintelmy aurait au moins fait des suivis auprès des notaires concernés lors des transactions de ventes en cause, surtout si M.

Saintelmy était la « cause efficiente » des ventes comme il le soutient. [ 80 ] Par ailleurs, il est révélateur de noter que dans le litige les impliquant en 2015 auquel le Tribunal a fait référence à la première question en litige, il ne fut nullement question d’une entente parallèle entre les parties et, si tel avait été le cas, M. Saintelmy aurait eu droit à seulement 5 % et non à la moitié de la rétribution. DÉCISION QUANT AU DOSSIER No. 500-32-153562-162 POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE EN

PARTIE la réclamation du demandeur; CONDAMNE le défendeur Abner Saintelmy à payer au demandeur Max Pradel Dorléans la somme de 14 486,85 $ plus intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure, soit à compter du 29 juillet 2014; REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur Abner Saintelmy; LE TOUT, AVEC LES FRAIS de justice, soit le timbre judiciaire payé par le demandeur au montant de 200 $. _________________________________________________ L’honorable Nathalie Chalifour, J.C.Q. DÉCISION QUANT AU DOSSIER No. 500-32-153563-160 POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE EN

PARTIE la réclamation du demandeur; CONDAMNE le défendeur Abner Saintelmy à payer au demandeur Max Pradel Dorléans la somme de 8 542,93 $ plus intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure, soit à compter du 29 juillet 2014; REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur Abner Saintelmy; LE TOUT, AVEC LES FRAIS de justice, soit le timbre judiciaire payé par le demandeur au montant de 200 $. _________________________________________________ L’honorable Nathalie Chalifour, J.C.Q.

Date d’audience : 16 février 2018 [21]

Article 321 du Code de procédure civile