2024 QCCQ 251, 2024 QCCQ 251

Marc-André Desbiens inc. c. Simard 2024 QCCQ 251 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-071333-222 DATE : 8 janvier 2024 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MANON GAUDREAULT , J.C.Q. MARC-ANDRÉ DESBIENS INC. Et MARC-ANDRÉ DESBIENS Demandeurs / défendeurs reconventionnels c.

ALAIN SIMARD Et BRIGITTE CLAVEAU Défendeurs / demandeurs reconventionnels JUGEMENT L’INTRODUCTION [ 1 ] Le 9 septembre 2018, les défendeurs requièrent les services des demandeurs et signent un contrat de courtage exclusif pour la vente de leur résidence [1] . À ce moment, les défendeurs avait déjà mis leur propriété en vente par l’entremise du service d’assistance en vente immobilière sans intermédiaire DuProprio [2] . [ 2 ] Le 25 septembre, les défendeurs acceptent une offre d’achat préparée sur un formulaire de DuProprio et ce, sans l’intervention des demandeurs.

L’acheteuse avait déjà visité leur résidence avant la conclusion du contrat de courtage. [ 3 ] Les demandeurs soutiennent qu’ils ont droit à la commission prévue au contrat même si les défendeurs ont agi seuls, ce qu’il ne leur était pas permis de faire.

Ils leur réclament la somme de 15 000 $. [ 4 ] Les défendeurs soutiennent qu’il a été convenu avec les demandeurs qu’aucune commission ne serait versée si la vente était faite à un acheteur ayant visité l’immeuble préalablement à la signature du contrat de courtage. [ 5 ] Les défendeurs se portent demandeurs reconventionnels et réclament la somme de 10 500 $, puisqu’ils considèrent que les demandeurs ont usé d’une pratique interdite en vertu de la

Loi sur la protection du consommateur [3] , principalement quant à leurs représentations trompeuses. [ 6 ] Les défendeurs ajoutent qu’il y a absence manifeste de fondement légal au recours des demandeurs et qu’ainsi ils ont dû assumer des frais et perdu du temps pour contester la présente demande. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Afin de trancher le présent litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes :

1. Les demandeurs sont-ils en droit de réclamer la commission suivant la vente de l’immeuble? 2. La demande reconventionnelle est-elle bien fondée? L’ANALYSE 1. Les demandeurs sont-ils en droit de réclamer la commission suivant la vente de l’immeuble? Le droit applicable [ 8 ] Les parties sont liées par un contrat de courtage qui se qualifie de contrat de services au sens de l’

article 2098 du Code civil du Québec [4] ( C.c.Q. ). [ 9 ] Ce contrat est assujetti aux dispositions d’ordre public de la

Loi sur le courtage immobilier [5] et au Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [6] ( Règlement ) . [ 10 ] Considérant les allégations des défendeurs, il est pertinent de préciser que la

Loi sur la protection du consommateur est spécifiquement exclue du cadre du présent litige par l’

article 3.5 du Règlement d’application de l a

Loi sur la protection du consommateur [7] qui énonce: 3.5. Est exempté de l’application de la Loi, le titulaire d’un permis de courtier ou d’agence délivré en vertu de la

Loi sur le courtage immobilier (

chapitre C-73.2 ) lorsqu’il exerce des activités couvertes par cette loi. [ 11 ] En dépit de cette exclusion, le courtier doit remplir certaines obligations, plus précisément celles prévues aux articles 2100 et 2102 C.c.Q. , soit : • Agir au mieux des intérêts du client, avec prudence et diligence [8] ; • Agir en conformité avec les usages et les règles de l’art; • Rendre des services conformes au contrat ; • Fournir au client toute l’information utile. [ 12 ] Il se doit aussi de respecter les obligations énoncées au Règlement .

La position des parties quant à la commission réclamée [ 13 ] Au moment de la signature du contrat de courtage, les défendeurs ont déjà mis en vente leur résidence par l’entremise de DuProprio. Considérant cette particularité, les parties conviennent d’une

annexe au contrat de courtage en vue de prévoir une diminution de la commission en certaines circonstances. [1] Monsieur Desbiens témoigne avoir bien expliqué le contrat de courtage aux défendeurs. [2] Il précise que lors de sa rencontre avec les défendeurs, il leur présente les possibilités quant au taux de commission, dont une option appelée « Option plus » à un taux de 1 %. Dans cette option, les vendeurs font visiter leur propriété eux-mêmes, mais, à tout moment, la promesse d’achat doit être rédigée par le courtier. Cette option est refusée par les défendeurs. [3] Les parties conviennent finalement d’une diminution de la commission à 3.75 % si monsieur Desbiens agit à

titre de courtier- vendeur, et de 3.5 % « si acheteurs référés par vendeurs par DuProprio.com ou autres et client n’ayant pas visité ou en contrat de courtage achat avec d’autres courtier » [9] [Reproduction textuelle]. [4] Monsieur Desbiens explique que si les défendeurs recommandent un acheteur et que cet acheteur n’a pas visité avec un autre courtier ou qu’il n’a pas conclu de contrat de courtage-achat, le taux de commission prévu était de 3.5 %. [5] Il affirme qu’il n’a jamais été question d’un contrat de courtage sans aucune commission, et que lorsqu’il est nécessaire d’exclure de potentiels acheteurs, ayant visité la propriété antérieurement, il le fait en indiquant leur nom. [6] Les défendeurs soutiennent plutôt qu’il avait été convenu que si l’immeuble était vendu à une personne ayant visité antérieurement au contrat de courtage, alors que la maison était à vendre par l’entremise de DuProprio, aucune commission n’était due aux demandeurs. [7] Ils comprenaient de la clause, ci-devant reproduite, que pour que la commission soit établie à 3.5 %, il fallait qu’ils recommandent un acheteur et que l’acheteur n’ait pas visité antérieurement. [8] Dans les faits, quelques jours après la signature du contrat, monsieur Desbiens est informé par le défendeur qu’une personne désire visiter la propriété.

Il n’est pas disponible au moment souhaité, les défendeurs feront alors la visite seuls. Il confirme avoir mentionné que la promesse d’achat, s’il y avait lieu, devait être rédigée par lui. [9] Environ une semaine plus tard, monsieur Desbiens apprend qu’une promesse d’achat a été acceptée le 25 septembre 2018. [10] Les défendeurs lui confirment que la maison est vendue et demandent de retirer l’immeuble des sites de vente.

L’interprétation du contrat de courtage [11] La clause portant sur le taux de 3.5 %, paraît, aux yeux du Tribunal, ambiguë. Dans un tel cas, une interprétation est nécessaire. [12] Le législateur a opté pour une approche préconisant la recherche de la volonté réelle des parties [10] . [13] Il peut cependant arriver que l'étude du contrat, des circonstances de sa conclusion et du comportement subséquent des parties témoigne d'une absence de véritable intention commune. C’est le cas ici. [ 14 ] Chacun, en toute bonne foi [11] , a sa compréhension et a agi sur la foi de celle-ci.

La rédaction de la clause peut d’ailleurs mener aux interprétations adoptées par chacune des parties. [ 15 ] Les auteurs Pineau et Gaudet exposent ainsi cette situation : Par ailleurs, le principe énoncé pa r l'

article 1425 C.c.Q. présuppose qu'il y a toujours une intention commune à « découvrir ». Or, il n'en est pas toujours ainsi. Certes, pour qu'il y ait contrat, il doit y avoir un minimum d'intention commune, mais il peut fort bien arriver que les parties, tout en ayant véritablement une intention commune quant aux éléments essentiels du contrat, se soient également entendues sur certaines clauses accessoires tout en leur donnant cependant chacune en son for intérieur, des interprétations divergentes. En un tel cas, on ne peut évidemment pas s'en remettre à l'intention commune des parties puisqu'il n'y en a pas .

On n'a alors pas d'autre choix que de s'en remettre à l'interprétation qui se concilie le mieux au reste du contrat et aux circonstances ayant entouré sa conclusion. Comme on l'a fait remarquer, le juge, en ce cas - bien qu'il s'en cache le plus souvent -, ne se contente pas de « découvrir une intention commune »; il attribue plutôt aux parties une « intention commune » qui n'a en fait jamais existé, mais qui lui semble la plus compatible avec le reste du contrat et des circonstances.

L'interprétation du contrat devient alors plus « objective », car l'interprète (quoi qu'il en dise) est à la recherche, non pas de l'intention commune des parties , mais bien de ce qui se concilie le mieux avec le reste de l'entente . [12] [Le Tribunal souligne] [ 16 ] De la preuve, le Tribunal considère que ce qui se concilie le mieux au reste du contrat est qu’en cas de vente, même à un acheteur ayant visité antérieurement, une commission doit être versée et voici pourquoi. [ 17 ] En toute logique, si les parties désirent exclure des acheteurs ayant visité antérieurement, il est approprié de les nommer spécifiquement.

À défaut, tout un chacun pourrait prétendre avoir visité antérieurement pour éluder la commission . Les risques d’abus sont grands. Ils le sont d’autant plus que la résidence avait été mise en vente plus d’un an avant la conclusion du contrat de courtage et que plusieurs visites avaient eu lieu. [ 18 ] Aussi, les notes prises par monsieur Desbiens, lors des rencontres précontractuelles, ne montrent aucun scénario d’absence totale de commission s’il y a vente de l’immeuble [13] . [ 19 ] Par ailleurs, ce type de contrat ne permet normalement pas la vente par les clients à l’exclusion du courtier.

C’est l’essence même du contrat de courtage qui permet au courtier d’agir à

titre d’intermédiaire exclusif pour son client. [ 20 ] Le contrat de courtage stipule d’ailleurs : 8.2 Le VENDEUR s’engage, pendant la durée de ce contrat, à ne pas, directement ou indirectement : 1. offrir l’IMMEUBLE en vente par lui-même […] 2. devenir

partie à une entente visant la vente, l’échange ou la location de l’IMMEUBLE sans l’intermédiaire de l’AGENCE ou du COURTIER. [14] [ 21 ] La rédaction de la clause est également compatible avec cette interprétation.

Pour conclure que le taux de commission de 3.5 % est applicable, il faut : - Que les demandeurs aient recommandé l’acheteur; ET - Que cet acheteur n’ait pas visité avec un courtier ou n’ait signé de contrat de courtage-achat (considérant la clause de partage de la commission en pareil cas [15] ). [ 22 ] Finalement, si l’intention était qu’il n’y ait aucune commission dans une situation précise, il aurait été facile et attendu qu’il y ait une clause à cet effet, tel : « les parties conviennent qu’aucune commission ne sera versée si… », ce qui est manquant ici. [ 23 ] L’ensemble de ces motifs amène à conclure qu’en tout temps, une commission devait être versée en cas de vente [16] .

L’obligation de renseignement du courtier immobilier [ 24 ] En dépit de cette conclusion, il en demeure qu’à

titre de courtier immobilier, monsieur Desbiens a l’obligation de renseigner ses clients et de s’assurer qu’ils ont bien saisi l’information. [ 25 ] Comme en a témoigné monsieur Martin Cayer, syndic adjoint à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), il est de la responsabilité du courtier de s’assurer de la compréhension du client lors de la signature d’un contrat de courtage. [ 26 ] Une fois les explications données, il doit consigner le tout par écrit .

[ 27 ] Cette obligation d’information est prévue à l’

article 2102 C.c.Q. et à l’

article 78 du Règlement qui se lit comme suit: 78 . Le courtier ou le dirigeant d’agence doit fournir toutes les explications nécessaires à la compréhension et à l’appréciation des services qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, s’engage à rendre ou qu’il rend. [ 28 ] L’auteur Alexandre Dumas aborde l’obligation d’information du courtier ainsi : Tout comme les autres obligations déontologiques du courtier, celles relatives au devoir de renseignement et d’information, lorsqu’elles ne sont pas remplies, peuvent constituer une faute civile et engager la responsabilité du courtier immobilier .

Un courtier qui manque à son obligation de renseignement et d’information et qui entraîne, de ce fait, l’échec de la transaction envisagée pourra également perdre son droit à la rétribution, sauf si le courtier peut faire la preuve que la fausse information ou celle qui est erronée venait de son client et non de lui-même.

Comme dans le cas du devoir de conseil et de prudence, le devoir de renseignement et d’information est modulé selon les connaissances du client, son niveau d’instruction, son expérience des affaires, ses connaissances d’ordre juridique et même son âge et sa langue. […] Un autre devoir extrêmement important pour le courtier et le dirigeant d’agence, c’est de s’assurer que les personnes qu’ils représentent ou qui les contactent comprennent bien l’ensemble de la situation et des services offerts par ceux-ci. C’est ce que prévoit l’

article 78 du Règlement sur les conditions d’exercice, où l’on peut lire que le courtier ou le dirigeant d’agence doit fournir toutes les explications nécessaires à la compréhension et à l’appréciation des services qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, s’engage à rendre ou qu’il rend.

C’est un élément essentiel pour la réussite de la relation que ces professionnels vont établir avec les personnes pour qui ils agissent : que celles-ci comprennent bien les paramètres du contrat de courtage, tant au niveau de ses diverses modalités qu’à l’égard de ce qui concerne l’exécution du travail requis en vue de la réalisation de l’opération de courtage envisagée.

En s’assurant de fournir toutes les explications nécessaires à la compréhension et à l’appréciation de ses services, le courtier ou le dirigeant d’agence va considérablement augmenter les chances que la personne pour qui il agit soit satisfaite, que l’opération de courtage envisagée se réalise ou non. Il est donc très important que le client comprenne bien le rôle du courtier immobilier.

Compte tenu de la jurisprudence, il nous semble aussi très important que le courtier fasse bien comprendre au client ce qu’est la rétribution, de quelle façon elle est déterminée et quand et par qui elle sera payée, le cas échéant . […] [17] [Le Tribunal souligne] [ 29 ] Du début du contrat de courtage à la vente de l’immeuble, les défendeurs ont toujours agi comme s’ils pouvaient conclure seuls la vente et comme s’ils ne devaient rien aux demandeurs. Tous deux ont eu la même compréhension des explications données par monsieur Desbiens.

Ils étaient convaincus au point de porter plainte à l’OACIQ. [ 30 ] L’interprétation que les défendeurs ont faite de la clause de diminution de la commission , bien qu’elle puisse sembler inacceptable pour un courtier, n’est pas dénuée de sens. [ 31 ] Le « et » utilisé dans la rédaction pouvait laisser croire que, pour avoir droit à une commission de 3.5 %, les défendeurs devaient avoir recommandé l’acheteur et que ce dernier n’ait pas visité antérieurement. [ 32 ] L’ambiguïté de la clause, assortie aux agissements des défendeurs, amène à conclure que les explications données par monsieur Desbiens n’étaient pas suffisantes pour une personne raisonnable [18] , manquant ainsi à son devoir d’information.

Les conséquences du manquement [ 33 ] Ce manquement ne rend pas le contrat de courtage nul, et ce, bien que les demandeurs n’aient pas rempli « entièrement et correctement » leurs obligations [19] . [ 34 ] En pareilles circonstances, la diminution de l’obligation de verser la commission est une sanction appropriée [20] . Tel que l’écrit le juge Dominic Roux de la Cour du Québec : [35] Dans ces circonstances, le Tribunal juge que la réduction corrélative de l’obligation de verser la commission est une solution juste et raisonnable.

Cette mesure n’a pour but d’accorder à madame Silva une indemnité pour le préjudice subi; elle constitue plutôt une sanction découlant de la faute contractuelle reprochée à monsieur Lessard, peu importe sa gravité. [36] La sanction imposée doit être « quantitativement raisonnable » et envisagée « sans perdre de vue l'ensemble du contrat » ni enrichir indûment madame Silva. [21] [Références omises] [ 35 ] Dans le présent cas, le Tribunal prend en considération : - Que la vente a été conclue au prix de 370 000 $; - Que les demandeurs calculent leur commission sur la base d’un taux de 3.75 %; - Que les défendeurs accordaient une grande importance au taux de la commission et l’ont négocié; - Que les parties avaient convenu d’une diminution de la commission à 3.75 % ou à 3.5 %, selon le cas; - Que n’eut été du manquement, les défendeurs auraient pu envisager l’ Option plus à 1 % de commission (3 700 $ de commission plus

les taxes applicables); - La gravité du manquement de monsieur Desbiens : o L’OACIQ n’a pas requis que le comité de discipline se penche sur les manquements allégués en raison des versions contradictoires; o L’OACIQ a tout de même émis une réprimande au dossier de monsieur Desbiens; - Que les étapes de la vente ont été réalisées sans l’entremise des demandeurs; - Que l’acheteuse avait visité antérieurement au contrat de courtage; - Que les demandeurs ont fait un certain travail de mise en vente. [ 36 ] Ainsi, le Tribunal accorde une commission de 5 000 $. 2.

La demande reconventionnelle est-elle bien fondée? [ 37 ] La demande reconventionnelle fait appel au concept de l’abus prévu à l’article 51 du Code de procédure civile [22] (C.p.c.): 51. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif. L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. [ 38 ] Le régime édicté par les articles 51 et suivants C.p.c. est de nature compensatoire, et une faute doit être prouvée, sans pour autant que la mauvaise foi ne soit nécessaire. [ 39 ] Tel que l’indique la Cour d’appel [23] : « …la barre est haut placée et elle doit le demeurer au risque de banaliser ce qu’est une procédure abusive et de constituer un frein à l’accès à la justice ». [ 40 ] Le Tribunal ne peut conclure que les demandeurs ont commis un abus en entreprenant le présent recours judiciaire.

En effet, ils ont réclamé ce qu’il est commun d’obtenir à

titre de commission en cette matière. [ 41 ] Ce n’est pas parce qu’ils ont manqué à l’un de leurs devoirs que leur demande est automatiquement abusive. Elle est d’ailleurs accueillie en partie. [ 42 ] Les cas d’abus retenus par les tribunaux découlent souvent de la multiplication de procédures ou de poursuites inutiles ou abusives.

Le présent dossier a suivi un cours normal devant la Division des petites créances, et on ne peut pas dire que les demandeurs l’ont laissé traîner ou ont multiplié les procédures. [ 43 ] Ainsi, la demande reconventionnelle est rejetée. [ 44 ] En terminant, la condamnation sera uniquement en faveur de Marc-André Desbiens inc. puisque la créance lui a été cédée par l’agence Royal LePage, monsieur Desbiens agissant seulement à

titre de représentant de la personne morale [24] . PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] ACCUEILLE en

partie la demande ; [ 46 ] CONDAMNE les défendeurs, Alain Simard et Brigitte Claveau, à payer à la demanderesse, Marc-André Desbiens inc., la somme de 5 000 $ avec les intérêts au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de l’expiration du délai prévu à la mise en demeure soit le 3 octobre 2020 ; [ 47 ] REJETTE la demande reconventionnelle ; [ 48 ] LE TOUT , avec les frais de justice sur la demande principale fixée à 313 $. __________________________________ MANON GAUDREAULT , J.C.Q.

Dates d’audience : 10 octobre et 6 décembre 2023