2014 QCCQ 8731, 2014 QCCQ 8731

9072-4352 Québec inc. c. 7966768 Canada inc. 2014 QCCQ 8731 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile »

N° : 450-22-010578-129 DATE : 3 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9072-4352 QUÉBEC INC. , ayant un établissement au 800, Place Victoria, bureau 440, Montréal (Québec) H3L 3L5 Demanderesse c. 7966768 CANADA INC. , ayant un établissement au 24, Carré Sicard, app. 4, Sainte-Thérèse (Québec) J7E 3X6 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT par défaut ______________________________________________________________________ [ 1 ] La compagnie demanderesse réclame à la compagnie défenderesse les montants suivants : • indemnité de relocation 55 762,88 $ • estimation des travaux pour remettre les lieux en état [1] 4 800,21 $ • frais d'électricité pour le local loué et occupé par la compagnie défenderesse (du 30 août au 31 octobre 2012) [2] 859,14 $ [ 2 ] Le Tribunal est saisi d'une inscription pour jugement par défaut, la compagnie défenderesse ayant révoqué ses procureurs le 30 juin 2014 et n’ayant pas constitué un nouveau procureur [3] . [ 3 ] À l’audience, le représentant de la compagnie demanderesse témoigne et les pièces sont produites [4] .

LES FAITS PERTINENTS [ 4 ] Des échanges verbaux et par courriels ont lieu entre les parties en août et septembre 2012 pour la location d’un local commercial au 3025 King Ouest à Sherbrooke [5] . Des projets de baux circulent entre les parties.

La durée du bail varie d’un projet à l’autre, elle passe de cinq ans à deux ans, puis à deux ans et 2 mois. [ 5 ] Un représentant de la compagnie demanderesse accepte que la compagnie défenderesse occupe les lieux, dans la première semaine de septembre 2012, avant même la signature du bail qui ne sera jamais signé. [ 6 ] La compagnie défenderesse a quitté les lieux en novembre 2012. ANALYSE ET MOTIFS Le bail intervenu entre les parties et sa durée [ 7 ] Selon l’

article 1385 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q »), un contrat se forme par le seul échange de consentement des parties, sans nécessité de respecter une formalité particulière, à moins que la loi ou les parties ne l’exigent. [ 8 ] Le bail commercial n’est assujetti à aucune formalité. [ 9 ] Le C.c.Q. définit ainsi le bail, en ces termes : 1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps.

Le bail est à durée fixe ou indéterminée. [ 10 ] La preuve démontre que la compagnie défenderesse a payé, par un chèque daté du 10 septembre 2012 de 5 748,75 $, la location des lieux. Ce chèque porte la mention suivante [6] : « RE 3025 rue King O #24 #30 #34 Sept. Rent ». [ 11 ] Selon la preuve non contredite, la compagnie défenderesse a quitté les lieux en novembre 2012. [ 12 ] Un autre chèque de la compagnie défenderesse, daté du 10 septembre 2012 de 13 797,00 $, porte la mention suivante [7] : « RE Sept & October 2014 rent deposit 3025 rue King O # 24,30,34 ».

Selon le représentant de la compagnie demanderesse, ce chèque constitue le dépôt de sécurité, à la fin du bail. [ 13 ] Le Tribunal conclut que la preuve démontre qu’un bail d’une durée de deux ans et deux mois est intervenu entre les parties. Les dommages réclamés [ 14 ] La compagnie demanderesse réclame l’application de la clause pénale contenue au projet de bail [8] : 12.

DEFAULTS In the event of any default under the terms of the Lease, and the Tenant does not fulfil any of its obligations pursuant to this Lease, in case of pecuniary obligations, within 15 business days of the Tenant's receipt of written notice, the Landlord without prejudice to any rights or remedies it may have hereunder or by law shall have the right to terminate this Lease forthwith upon written notice given to Tenant by Landlord, without necessity of judicial proceedings.

Tenant upon such a termination of this Lease shall immediately vacate and surrender Leased Premises to Landlord and Landlord, its agents and servants may immediately or at any time thereafter, without notice or any form of legal process, re-enter and take possession of the Leases Premises, and remove any and all persons and any or all property there from and may change the locks thereon despite any law or legislation to the contrary without being Iiable to prosecution or damages therefore.

In case of any termination, or in case Tenant, in the absence of such termination, shall be dispossessed by or at the instance of Landlord in any lawful manner, whether by force or otherwise, Base Rent and/or Additional Rent for the then current month and for the year next succeeding the date of such termination or dispossession shall immediately become due and payable (as accelerated rent) and this lease shall immediately, at the option of the Landlord, become forfeited and terminated, and the Landlord may, without notice of any form of legal process, forthwith re-enter upon and take possession of the Leased Premises and remove the Tenant's effects there from, the whole without prejudice to and under reserve of all of the rights and recourses of the Landlord to claim any and all losses and damages sustained by the Landlord by reason of and arising from any default of the Tenant. [Transcription conforme] [ 15 ] La clause pénale est régie par les articles 1622 et 1623 C.c.Q. , en ces termes : 1622.

La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n'exécuterait pas son obligation. Elle donne au créancier le droit de se prévaloir de cette clause au lieu de poursuivre, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature de l'obligation; mais il ne peut en aucun cas demander en même temps l'exécution et la peine, à moins que celle-ci n'ait été stipulée que pour le seul retard dans l'exécution de l'obligation. 1623.

Le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu'il a subi.

Cependant, le montant de la peine stipulée peut être réduit si l'exécution partielle de l'obligation a profité au créancier ou si la clause est abusive. [ 16 ] Que ce soit en application ou non de la clause pénale non signée par les parties ou en dommages pour loyer impayé, le Tribunal conclut que la compagnie demanderesse a droit à la somme réclamée, soit 60 500 $, plus les taxes applicables de 9 059,88 $, représentant douze mois de loyer puisque le local est resté inoccupé à ce jour, malgré les annonces faites par la compagnie demanderesse et les courtiers qu’elle a mandatés. [ 17 ] De ce montant de 69 559,88 $ [9] , la compagnie demanderesse reconnaît avoir encaissé le chèque de 13 797 $ reçu en dépôt de sécurité [10] , laissant un solde de 55 762,88 $ [11] . [ 18 ] La compagnie demanderesse, soumission à l’appui [12] , réclame 4 800,21 $ « représentant le montant estimatif des travaux qu’elle devra exécuter afin de remettre les lieux en état, soit pour colmater et fermer les ouvertures pratiquées par la [compagnie] défenderesse dans les murs des locaux pour y permettre d’accéder de l’un à l’autre » [13] . [ 19 ] À l’audience, le représentant de la compagnie demanderesse explique que les travaux n’ont pas été réalisés à ce jour afin de laisser l’opportunité à un autre locataire d’occuper la superficie de son choix. [ 20 ] Selon l’

article 1611 C.c.Q. , « les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué ». Le Tribunal ne peut accorder la somme réclamée, puisque ce dommage n'est pas certain. [ 21 ] La compagnie demanderesse réclame également le remboursement du compte d’électricité de 859,14 $ [14] . La preuve démontre que ce compte a été payé par la compagnie 9188-6309 Québec inc. [15] Bien que le représentant de la compagnie demanderesse explique, sans document à l’appui, qu’il s’agit d’une compagnie liée, il s’agit en droit d’une personne morale distincte.

La compagnie demanderesse ne possède pas l'intérêt juridique requis pour réclamer le remboursement des frais, puisque ceux-ci ont été payés par une autre entité juridique [16] . [ 22 ] Le Tribunal ne fait pas droit à la demande de déclarer le jugement exécutable nonobstant appel, puisque cette demande verbale faite à l’audience n’apparaît pas à la requête introductive d’instance amendée, signifiée à la compagnie défenderesse. [ 23 ] ATTENDU QUE la compagnie demanderesse a prouvé le bien-fondé de l'action pour une somme de 55 762,88 $; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 24 ] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d'instance amendée; [ 25 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 55 762,88 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de l'assignation; [ 26 ] LE TOUT avec dépens. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Me Amrick Bansal, correspondant pour Me Dominic St-Jean MORENCY, SOCIÉTÉ D'AVOCATS Procureur de la demanderesse Date d’audience : 7 août 2014 Le présent jugement peut être traduit en anglais sur demande écrite adressée au Directeur du secteur civil du Palais de justice de Sherbrooke. A party may obtain the English translation of this judgment by written request sent to the "Directeur du secteur civil" at the Sherbrooke Courthouse.