2016 QCCQ 8, 2016 QCCQ 8

Leoutsarakos c. Green 2016 QCCQ 8 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-144908-144 DATE : Le 8 janvier 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NICOLAS LEOUTSARAKOS […] Montréal (Québec) […] Demandeur et défendeur reconventionnel c.

RACHEL GREEN […] Montréal (Québec) […] Défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les parties au litige sont les deux seuls propriétaires divis d’un immeuble détenu en copropriété (« co-ownership ») qui porte les adresses […], à Montréal. [ 2 ] Nicolas Leoutsarakos (le « Demandeur ») occupe deux étages, c’est-à-dire 60 % de la superficie de tout l’immeuble, tandis que Rachel Green (la « Défenderesse ») en habite un seul, celui du dessus, qui représente 40 % de la superficie de l’immeuble. [ 3 ] Par sa demande principale, le Demandeur réclame 752,54 $ à la Défenderesse, soit la quote-part que cette dernière aurait dû payer sur le coût total de frais relatifs à la couverture d’assurance de la copropriété divise (« Multi-Coverage Condominium Insurance »). [ 4 ] À ce montant, le Demandeur ajoute une autre réclamation totalisant 150 $, laquelle comprend ses frais judiciaires (74,25 $) et des intérêts qu’il calcule à raison de 0,12 cent par jour depuis le 27 octobre 2012. [ 5 ] Par sa demande reconventionnelle, la Défenderesse lui réclame de son côté 846,60 $, soit la quote-part que le Demandeur, selon elle, aurait dû lui rembourser sur le total de deux factures qu’elle a dû elle-même acquitter à la suite d'un refoulement d’eau dans son évier de cuisine, le 7 juillet 2013. [ 6 ] La Défenderesse demande que compensation soit prononcée entre les deux montants que les parties se réclament respectivement. [ 7 ] Le Tribunal tranchera le litige entre les parties en traitant successivement des deux demandes judiciaires. 1.

La demande principale [ 8 ] La réclamation du Demandeur s'élevant à 752,54 $ au sujet des frais d’assurance n’est pas contestée par la Défenderesse. Cette dernière considère seulement que cette demande devrait faire l’objet d’une compensation avec sa propre réclamation. [ 9 ] Cette réclamation du Demandeur sera donc accueillie. [ 10 ] Quant aux autres éléments de la demande principale, le sort dépendra de la décision qui sera rendue au sujet de la demande reconventionnelle de la Défenderesse.

Le Tribunal note quand même ici que la façon par laquelle le Demandeur calcule les intérêts qu’il réclame ne respecte pas les dispositions pertinentes du Code civil du Québec . 2. La demande reconventionnelle [ 11 ] En juillet 2013, la Défenderesse subit deux refoulements d’eau par l’évier se trouvant dans la cuisine de sa copropriété divise. Des dommages importants sont causés à sa

partie divise, de même que dans une

partie commune de la copropriété et dans le logement du Demandeur. [ 12 ] L’extrait suivant, tiré de la contestation écrite de la Défenderesse, résume son témoignage sur les circonstances des refoulements d’eau :

On July 7th, 2013, there was a strong storm that caused a large amount of rain water to course through the main drain and back up through the Defendant's sink in the middle of the night. The Defendant was not home at the time and the Plaintiff called the fire department who entered the Defendant's home to discover that there was water coming up through the sink and flowing overt the floor, although there was no water coming from any faucets.

This water drained into the Plaintiff's two apartments below. (…) July 9th, two days after the original flood, there was another strom which again caused flooding in both addresses. The following day, another plumber was called, who invistigated the roof (…). [ 13 ] La preuve non contredite révèle que les refoulements d’eau se sont produits à partir d’un drain central de l’immeuble. La Défenderesse l’explique comme suit : (…) July 9th, two days after the original flood, there was another strom which again caused flooding in both addresses.

The following day, another plumber was called, who invistigated the roof and determined that the problem was, as he explained it to the Defendant, that too much water came down the main drain too quickly and either deposited debris causing a blockage or was too much for a partial blockage already there but without "symptoms" (i.e..,, water still drained normally from all the drains in the house).

This blockage caused the water to back up into the sink of the third-floor apartment, that of the Defendant (…). [ 14 ] Le Demandeur s’est chargé de contacter l’assureur de l’immeuble, notamment pour qu’un premier nettoyage soit effectué. La franchise s’élevait à 2 500 $.

Puis, la Défenderesse et lui ont communiqué avec leur assureur respectif pour que soient réparés et nettoyés les dommages survenus dans leur logement respectif. [ 15 ] La Défenderesse réclame en reconventionnel 846,60 $ au Demandeur. [ 16 ] Le montant correspond, dit-elle, à la quote-part (60 %) que ce dernier doit supporter (sur toutes les dépenses communes afférentes à la copropriété divise) sur le total des dépenses non remboursées qu’elle a engagées dans le contexte de ses démarches pour faire face aux dommages causés par les refoulements d’eau. [ 17 ] Les dépenses concernent les deux points suivants : 1) Les frais d’un plombier (678,35 $) engagés par la Défenderesse le 10 juillet 2013.

Ce plombier, contrairement au premier plombier que le Demandeur avait lui-même engagé le 7 ou 8 juillet précédent, s’est rendu sur le toit de l’immeuble et a effectué un examen du drain central avec une caméra, constatant ainsi que le drain pouvait avoir été bloqué par l’accumulation de débris ; 2) Les frais d’une entreprise spécialisée (628,06 $) dans l’identification et le traitement des moisissures (« mold ») et/ou champignons (« mushrooms ») afin qu‘une évaluation de l’état des lieux soit faite.

La Défenderesse soutient que cette démarche a été effectuée à la suite d’une suggestion ou demande par le Demandeur. [ 18 ] Le Demandeur estime qu’il ne doit rien payer à l’égard de l’une ou de l’autre de ces dépenses. [ 19 ] D’une part, en ce qui concerne les frais du plombier, il est d’avis que ces frais auraient dû être payés par l’assureur de la copropriété (ou de la Défenderesse).

Pour lui, il appartenait à la Défenderesse de faire les démarches ou réclamations pertinentes auprès de l’assureur pour être remboursée. [ 20 ] En avril 2014, un document a été signé [1] par lequel il lui avait donné une procuration (« proxy ») afin qu’elle puisse intervenir et discuter en son nom auprès de l’assureur.

Or, dit-il, pendant plus d’un an, il n’a rien entendu d’elle à ce sujet, sauf à compter du moment où lui a demandé de payer sa quote-part sur le montant total des frais d’assurance. [ 21 ] D’autre part, en ce qui concerne les frais se rapportant à l’inspection des lieux par l’entreprise spécialisée, le Demandeur témoigne que la Défenderesse ne l’a jamais informé à l’époque pertinente qu’elle avait embauché cette entreprise spécialisée.

Il est aussi d’avis que le logement de la Défenderesse est le seul qui était ou pouvait être concerné ou affecté par un problème de contamination. [ 22 ] Le Demandeur insiste sur un point.

Sauf à compter du moment où il a demandé à la Défenderesse de payer sa quote-part pour les frais d’assurance de la copropriété, essentiellement après qu’il lui eut envoyé une mise en demeure en juillet 2014 [2] , il n’a jamais auparavant été informé par elle que ces deux dépenses, pourtant engagées en juillet 2013 [3] et novembre 2013 [4] , n’étaient pas couvertes par l’assurance, ni non plus qu’elle entendait lui en réclamer un remboursement. [ 23 ] La Défenderesse réplique qu’elle a fait ce qu’elle pensait devoir faire auprès de l’assureur pour tenter, sans succès, d’obtenir un remboursement.

Elle soutient que des discussions ont effectivement eu lieu entre les parties au sujet du fait que l’assureur n’acceptait pas de couvrir ces deux dépenses. [ 24 ] Elle explique aussi qu’en juillet 2013, elle n’a pas pu discuter en détail avec le Demandeur de tout ce qui devait être fait dans l‘immeuble à la suite des refoulements d’eau parce qu’il s’était rendu en Grèce pour une assez longue période de temps.

De fait, afin que les travaux pertinents soient effectués, c’est avec le fils du Demandeur qu’elle a dû traiter à cet égard. … [ 25 ] Le Tribunal, eu égard à la preuve orale et documentaire présentée par chacune des parties, conclut que le Demandeur doit supporter sa quote-part habituelle (60%) des deux débours en litige que la Défenderesse a payés seule. [ 26 ] Ces débours participent de la nature d’une dépense effectuée dans l’intérêt commun des deux copropriétaires ou de l’immeuble. [ 27 ] Le travail du plombier engagé par la Défenderesse était nécessaire, sinon certainement utile, dans le contexte des deux refoulements d’eau décrits.

[ 28 ] Par ailleurs, les frais engagés pour que soit réalisée une inspection des lieux par une entreprise spécialisée dans l’identification et le traitement de problèmes liés à la présence de moisissures étaient fort raisonnables les circonstances. [ 29 ] Des courriels (« e-mails ») produits en preuve [5] , le Tribunal retient que le Demandeur ne pouvait pas ne pas savoir que, dans cette perspective, la Défenderesse avait fait plusieurs démarches auprès d’entreprises spécialisées pour savoir ce qui convenait d’être fait dans les circonstances.

Le courriel que cette dernière lui a transmis le 30 octobre 2013 en traitait spécifiquement. [ 30 ] Certes, il est vrai que la Défenderesse aurait sans doute été mieux avisée de ne pas attendre de recevoir la demande de paiement du Demandeur (au sujet de sa quote-part dans le paiement des frais d’assurance) pour faire valoir ou présenter sa propre réclamation à l’égard des deux dépenses en litige. [ 31 ] En revanche, il ne s’agit pas d’une cause valable en droit civil qui peut l’empêcher d’obtenir le remboursement d’une

partie de ses débours. [ 32 ] En fait, le Tribunal fera droit à sa réclamation, mais dans le contexte de toute cette affaire, tenant compte en particulier du délai ou « retard » de la Défenderesse à faire valoir sa réclamation, la demande reconventionnelle de cette dernière sera accueillie seulement en

partie et uniquement pour le même montant que celui que le Demandeur obtient dans sa demande principale. [ 33 ] Les parties ne se devront donc plus rien. Elles ne recevront aucun intérêt sur leur créance respective et chacune devra supporter ses propres frais judiciaires. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la réclamation du demandeur et défendeur reconventionnel ; CONDAMNE la défenderesse et demanderesse reconventionnelle à payer la somme de 752,54 $ au demandeur et défendeur reconventionnel, sans intérêts et indemnité additionnelle ; ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle de la défenderesse et demanderesse reconventionnelle ; CONDAMNE le demandeur et défendeur reconventionnel à payer la somme de 752,54 $ à la défenderesse et demanderesse reconventionnelle, sans intérêts et indemnité additionnelle ; ET, après avoir opéré compensation entre ces deux montants, DÉCLARE que les parties ne se doivent plus rien ; LE TOUT , chaque

partie payant ses propres frais judiciaires. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Date d'audience : le 23 décembre 2015