2021 QCCQ 9505, 2021 QCCQ 9505

Poulin c. Provost 2021 QCCQ 9505 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MÉGANTIC LOCALITÉ DE LAC-MÉGANTIC « Chambre civile » N° : 480-32-700148-205 DATE : 28 juillet 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE SOPHIE LAPIERRE ______________________________________________________________________ Jacques POULIN , domicilié et résidant au [...], Frontenac (Québec) [...]

Partie demanderesse c. Michel PROVOST , domicilié et résidant au [...], Frontenac (Québec) [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ aperçu [ 1 ] Il s’agit d’un recours en vices cachés affectant une résidence vendue par M. Michel Provost à M. Jacques Poulin. Le recours fait suite à des infiltrations d’eau survenues au sous-sol.

Le drain de fondation, vieux d’environ sept ans lors de la survenance de la première infiltration d’eau, était partiellement bouché par du sable fin qui le recouvrait. [ 2 ] Le vendeur oppose à l’acheteur une clause de l’acte de vente qui, selon sa prétention, exclut la garantie légale de qualité qui protège un acheteur contre les vices cachés affectant le bien vendu. [ 3 ] L’application ou l’interprétation de la clause, de rédaction peu commune, est au cœur du litige.

La clause énonce que : garantie Cette vente est faite avec la garantie légale quant aux titres, mais sans aucune garantie concernant les bâtiments. [ 4 ] Cette clause fait-elle échec au recours de l’acheteur? analyse [ 5 ] En vertu de la garantie légale de qualité, un vendeur est tenu de garantir à un acheteur que le bien vendu est, au moment de la vente, exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné, ou qui en diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il avait connu les vices.

Par contre, le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice connu de l’acheteur ni le vice apparent. Généralement, l’acheteur n’est pas tenu d’avoir recours aux services d’un expert pour examiner le bien, mais il doit se comporter comme un acheteur prudent et diligent dans son examen du bien [1] . [ 6 ] Cette garantie légale de qualité peut faire l’objet d’une clause d’exclusion.

La garantie légale ne protège pas l’acheteur lorsque le contrat prévoit qu’il achète le bien à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel [2] . [ 7 ] La jurisprudence abonde sur l’application et l’interprétation des clauses d’exclusion de la garantie légale de qualité, particulièrement lorsqu’elles ne contiennent pas les mots utilisés par le législateur, soit que l’acheteur achète « à ses risques et périls » [3] . [ 8 ] Les clauses d’exclusion de la garantie légale de qualité sont d’interprétation restrictive.

Elles produisent leur plein effet lorsqu’elles sont claires et non ambiguës. [ 9 ] La question précise qui se pose est celle de savoir si la garantie légale de qualité couvre ou non les drains de fondation. Autrement dit, la

partie de la clause qui exclut toute garantie concernant les bâtiments vise-t-elle les drains de fondations? [ 10 ] L’exercice auquel le Tribunal doit se prêter commande d’abord de décider si la clause est claire. Si oui, elle doit être appliquée. Si non, elle doit être interprétée pour en déterminer la portée. La règle cardinale est celle de la recherche de l’intention commune des parties [4] . Procédant selon ce cadre d’analyse, le Tribunal retient ce qui suit.

[ 11 ] Premièrement, le fait que la clause soit incluse dans un acte notarié est important. Le notaire a le devoir de rédiger l’acte de vente de façon à traduire fidèlement l’intention des parties [5] . À moins qu’il ne soit établi que le notaire a commis une erreur, la clause reflète en principe l’intention des parties. [ 12 ] Deuxièmement, le texte de la clause est clair quant à ce que la garantie légale vise, soit les titres. Il est aussi clair que la clause vise à exclure toute garantie sur les bâtiments.

Puisque le notaire est explicite quant à ce que la clause inclut, et explicite quant à ce qu’elle exclut, il serait illogique de penser que le rédacteur ait choisi le silence et voulu qu’il subsiste une garantie légale implicite sur une

partie du bien vendu. Le Tribunal estime qu’il ressort de la clause lue comme un tout, que l’intention des parties est de faire en sorte que la garantie légale ne couvre que les titres. Le second membre de phrase, bien que de facture inhabile, a paradoxalement pour but d’écarter toute ambiguïté quant au fait que la garantie ne vise que les titres. [ 13 ] Troisièmement, d’aucuns pourraient soutenir que les drains de fondation ne sont pas inclus dans la notion de bâtiments et que, comme la clause d’exclusion doit être interprétée restrictivement, la garantie subsiste quant aux drains.

Le Tribunal ne peut se résoudre à une interprétation aussi restrictive. D’abord, la clause ne comporte qu’une seule phrase qui doit se lire comme un tout. Le Tribunal ne peut y ajouter ce qui n’y apparaît pas, soit que la garantie vise les titres, ne vise pas les bâtiments, mais subsiste pour les drains. De plus, les drains de fondation sont rattachés physiquement au bâtiment, et ont comme seule fonction d’être utiles à ce bâtiment. Le Tribunal juge que les drains de fondation font

partie du bâtiment et sont donc visés par l’exclusion de toute garantie. [ 14 ] Le Tribunal conclut que la clause est claire et ne souffre d’aucune ambiguïté. Elle exclut la garantie légale quant aux drains de fondation. [ 15 ] Il est utile d’ajouter ce qui suit concernant la preuve de l’intention commune des parties. [ 16 ] Les deux parties à l’acte, conclu en 2015, n’ont plus le souvenir des circonstances de l’inclusion de cette clause à l’acte de vente. Ni l’une ni l’autre n’explique pourquoi la garantie légale de qualité serait demeurée, ou serait exclue, relativement aux drains de fondation.

Le Tribunal ne peut qu’avancer l’hypothèse que la garantie légale de qualité a été exclue, sauf quant aux titres, parce que M. Poulin a habité la maison un certain temps avant de l’acheter. Il la connaissait, ou pouvait être présumé la connaître, avant de l’acheter. [ 17 ] Le recours que fait valoir M. Poulin est fondé sur la garantie légale de qualité. En raison de l’existence de la clause qui exclut la responsabilité de M. Provost découlant de la garantie légale de qualité, son recours doit échouer. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 18 ] REJETTE la demande introductive d’instance; [ 19 ] CONDAMNE M.

Jacques Poulin aux frais de justice de 211 $. __________________________________ SOPHIE LAPIERRE, J.C.Q. Date d’audience: 14 juin 2021 N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.