2017 QCCQ 7138, 2017 QCCQ 7138

Denicourt c. Limoges 2017 QCCQ 7138 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-035487-165 DATE : 31 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANCINE DENICOURT Demanderesse c.

RICHARD LIMOGES Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La notaire Francine Denicourt (« Me Denicourt ») réclame à Richard Limoges (« M. Limoges ») la somme de 1 500,00$ pour des services professionnels rendus entre le 7 janvier et le 30 janvier 2015, en vue du financement et de l’achat d’une propriété à Chertsey. [ 2 ] Dans sa contestation écrite, M.

Limoges allègue que Me Denicourt n’a pas rendu les services professionnels allégués, puisque les transactions n’ont pas eu lieu. [ 3 ] Par demande reconventionnelle, il réclame à Me Denicourt 10 000,00$ parce que celle-ci aurait fait avorter la transaction par son intransigeance. Analyse et décision [ 4 ] Au procès M. Limoges admet avoir accepté les conditions du « Mandat pour services professionnels » préparé par Me Denicourt, pour la préparation et la rédaction de documents et la fourniture de services professionnels concernant l’achat du […] à Chertsey.

Il s’engage à payer pour la préparation et l’instrumentation du contrat de prêt et du contrat de vente des honoraires de 1 070,00$, taxes et enregistrement inclus.

[ 5 ] On retrouve la note suivante sur le mandat : « toutefois, les frais pour la deuxième hypothèque seront à déterminer selon les instructions de votre caisse ». Il est en effet question à ce moment que M. Limoges doive accorder une autre hypothèque au prêteur, la Caisse Desjardins, sur sa maison de Repentigny, toujours pour les fins de l’achat de la propriété de Chertsey. [ 6 ] Quelques jours plus tard, le mandat pour services professionnels est modifié parce que M.

Limoges se porte maintenant acquéreur de six terrains en plus de la maison de Chertsey. [ 7 ] Il signe un nouveau mandat pour services professionnels le 12 janvier 2015, dans lequel il accepte de payer des honoraires de 350,00$ plus taxes pour l’examen de titres des six terrains et 350,00$ plus taxes et les frais d’enregistrement pour l’hypothèque sur la maison de Repentigny, en plus des honoraires de 1 070,00$ déjà prévus. [ 8 ] Le témoignage de Me Denicourt n’est pas contredit : elle a fait toutes les recherches, a rendu tous les services relatifs à la préparation de l’acte de vente de la maison de Chertsey et des six terrains, de même que tous les documents relatifs à l’hypothèque sur la propriété de Chertsey et sur une autre propriété de M.

Limoges. [ 9 ] Contrairement à ce que M.

Limoges affirme dans sa contestation écrite, il ne conteste pas que les actes aient été préparés, que les vérifications aient été faites, que Me Denicourt ait obtenu toutes les confirmations et informations, par exemple en ce qui concerne les taxes, pour compléter ces transactions. [ 10 ] Or, selon la preuve prépondérante, il ne s’est pas présenté à la date de signature chez la notaire, le 16 janvier : il prétend qu’il ne pouvait remplir la troisième condition exigée par la Caisse Desjardins pour le prêt, à savoir fournir une preuve de location de la propriété de Repentigny. [ 11 ] Il aurait voulu que le vendeur lui accorde une prolongation de délai pour la signature de l’acte de vente. [ 12 ] Le vendeur a refusé.

M. Limoge reproche à Me Denicourt de ne pas avoir obtenu cette prolongation, estimant que c’était son rôle de l’obtenir. C’est pour cela qu’il refuse de payer ses honoraires. [ 13 ] M. Limoges n’a pas démontré que la Caisse Desjardins avait exigé qu’il fournisse la preuve de location et qu’il était dans l’impossibilité de signer les actes de vente parce que la Caisse Desjardins refusait de financer la transaction. [ 14 ] Rien dans l’engagement contractuel de la Caisse Desjardins envers M. Limoges daté du 22 décembre 2014, ne pose cette condition.

La Caisse Desjardins devait lui prêter l’argent tel que convenu. [ 15 ] Dans un deuxième temps, il semble que M. Limoges méconnait le rôle de Me Denicourt dans cette affaire. En effet, ni dans les mandats de services professionnels qu’il signe, ni autrement, ne fait de Me Denicourt sa représentante notamment pour négocier avec le vendeur les conditions de vente dont une prolongation de délai. [ 16 ] M.

Limoges reproche aussi à Me Denicourt de l’avoir induit en erreur, en lui représentant que s’il ne signait pas l’acte de vente le 16 janvier, il ne pourrait pas par la suite acheter la propriété. [ 17 ] Me Denicourt nie cette affirmation.

Elle lui a expliqué qu’un des créanciers hypothécaires du vendeur de la propriété de Chertsey avait publié un « avis de 60 jours » signalant ainsi qu’il entendait réaliser sa garantie hypothécaire, et qu’advenant la réalisation de la garantie, le vendeur qui était déjà en faillite, ne pourrait plus donner suite à la vente projetée. [ 18 ] Selon une lettre du procureur du vendeur datée du 31 mars 2015, celui-ci était toujours disposé à vendre la propriété à M.

Limoges puisqu’il le sommait de passer chez Me Denicourt pour signer le contrat de vente, invoquant qu’il avait refusé sans motif valable de signer le contrat et payer le prix de vente, le 16 janvier précédent. [ 19 ]

Malgré cette deuxième chance d’acquérir la propriété, M. Limoges n’y a pas donné suite, invoquant de façon vague, mais sans aucune preuve documentaire, qu’il ne disposait plus du financement qui lui aurait permis de faire cette acquisition. [ 20 ] Me Denicourt a établi par preuve prépondérante le bien-fondé de sa réclamation, limitant les honoraires dus à 1 500,00$ puisqu’elle n’a pas reçu les actes de prêt hypothécaire et de vente, elle n’a donc pas encouru de frais de publication à cet égard. [ 21 ] Vu les conclusions auxquelles le Tribunal en arrive sur la contestation de M.

Limoge, il rejette la demande reconventionnelle qui est basée sur les mêmes motifs. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 22 ] ACCUEILLE l’action de la demanderesse; [ 23 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 1 500,00$ avec intérêts au taux convenu de 12% l’an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du 11 janvier 2016; [ 24 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse les droits de greffe de 100,00$; [ 25 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais.

__________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.