2018 QCCA 887, 2018 QCCA 887

Seck c. Tremblay 2018 QCCA 887 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026466-169 (500-17-082976-146) DATE : 31 mai 2018 CORAM : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. CHEIKH AHMETH TIDIANE SECK ADAMA NDAO ÉPOUSE SECK APPELANTS - défendeurs c.

VÉRONIQUE TREMBLAY FRANÇOIS LEDUC INTIMÉS - demandeurs ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 26 octobre 2016 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Marie-Anne Paquette), qui les condamne à payer 100 000 $ aux intimés avec intérêts et indemnité additionnelle et les frais de justice. Elle rejette également leur demande reconventionnelle avec frais de justice [1] . [ 2 ] En février 2013, les appelants manifestent leur désir d’acheter une résidence à Montréal. En préparation de l’achat, la société SOLOG, société d’investissement immobilier contrôlée par M.

Seck, demande l’ouverture d’une marge de crédit auprès de la Diamond Bank au Sénégal. [ 3 ] En mars 2013, les appelants promettent d’acheter l’immeuble des intimés au prix de 1 250 000 $. La promesse est conditionnelle à l’obtention d’un emprunt hypothécaire de 875 000 $. La vente n’aura finalement pas lieu. La juge conclut que les appelants ont failli à leur obligation d’entreprendre toutes les démarches nécessaires à l’obtention de l’emprunt. [ 4 ] Le montant octroyé à

titre de dommages-intérêts représente la différence entre le prix prévu à la promesse d’achat et le prix pour lequel l’immeuble a finalement été vendu. Le quantum n’est pas remis en cause par l’appel. [ 5 ] Les appelants soulèvent des questions qu’ils qualifient de questions de droit, mais qui sont en réalité des questions de fait. Pour les motifs qui suivent, nous concluons que la juge n’a commis aucune erreur et que l’appel doit être rejeté.

Les articles 6.1 et 6.2 de la promesse d’achat [ 6 ] Les appelants considèrent avoir effectué des démarches sérieuses, de bonne foi, en vue d’obtenir un financement pour l’acquisition de l’immeuble, alors que la juge conclut inversement. [ 7 ] L’article 6.1 de la promesse d’achat exige des acheteurs qu’ils entreprennent « […] de bonne foi, dans les plus brefs délais et à [leurs] frais, toutes les démarches nécessaires pour obtenir un emprunt de 875 000 $, garanti par hypothèque […] ».

Selon l’article 6.2, ils s’engagent à fournir copie de l’engagement du prêteur dans les 20 jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat. [ 8 ] Cette Cour s’est déjà penchée sur la nature de cette obligation particulière du promettant-acheteur, notamment dans deux arrêts cités par la juge. Dans Société en nom collectif Immobilier 2000 c. Immobilier Estrie inc. [2] , la Cour conclut que les promettant- acheteurs ont agi de bonne foi, constatant que les démarches entreprises, de manière assidue et continue, avaient été multiples, même si infructueuses. À l’inverse, dans Hazan c.

Madeco Mascouche inc . [3] , la Cour conclut que l’attitude attentiste et passive des promettant- acheteurs ne satisfaisait pas à leur obligation contractuelle d’entreprendre toutes les démarches nécessaires. [ 9 ] Les auteurs Baudouin et Jobin abondent dans le même sens [4] :

[…] De même, lorsqu'un contrat prévoit que l'engagement d'une

partie est conditionnel à l'obtention de financement, le défaut d'obtenir le financement nécessaire entraîne la défaillance de la condition si le débiteur a déployé de réels efforts, mais non si l'échec de ses démarches est plutôt attribuable à sa négligence. […] [ 10 ] Il s’agit donc essentiellement d’une question d’appréciation de la preuve.

Celle-ci révèle que les appelants n’ont entrepris que deux démarches : • une demande de marge de crédit par la société SOLOG (avant même l’offre d’achat) auprès de la Diamond Bank; la banque sénégalaise a refusé la marge de crédit parce qu’elle ne finance pas l’acquisition d’immeubles situés à l’extérieur du Sénégal; • après l’expiration du délai convenu, une demande de crédit, pour un prêt de 218 750 $ présentée à BICIS, une autre banque sénégalaise, uniquement au nom de Mme Seck, qui n’a ni revenu ni actif, et alors que la promesse d’achat prévoit un emprunt de 875 000 $. [ 11 ] Dans les circonstances et vu le refus de la Diamond Bank, il paraît surprenant de tenter une nouvelle fois d’obtenir du financement à partir du Sénégal, surtout, comme il sera analysé plus loin, que les intimés leur ont demandé de contacter la Caisse populaire Desjardins de l’Île-des-Sœurs. [ 12 ] M.

Seck n’est pas un néophyte en la matière. Il se décrit lui-même comme un investisseur immobilier. Il possède d’autres immeubles au Québec et a déjà fait affaire avec une institution financière ici. Pour cette transaction, il est également conseillé par une courtière immobilière d’expérience. [ 13 ] La juge conclut que les appelants n’ont pas entrepris « […] toutes les démarches nécessaires pour obtenir un emprunt de 875 000 $, garanti par hypothèque […] », comme l’exige la promesse d’achat convenue entre les parties. Il n’y a aucune erreur manifeste et déterminante dans cette conclusion.

L’article 6.3 de la promesse d’achat [ 14 ] Les appelants reprochent également à la juge de ne pas avoir considéré le délai prévu à l’article 6.3 de la promesse d’achat. Cette clause permet aux vendeurs d’exiger que les promettant-acheteurs présentent une demande d’emprunt auprès d’un prêteur hypothécaire identifié par les vendeurs.

Les parties ne s’entendent pas sur le calcul du délai prévu dans cette clause : 6.3 ABSENCE D’ENGAGEMENT – En l’absence d’une preuve de cet engagement, le VENDEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai prévu à la clause 6.2 ou suivant la réception d’un avis de refus , aviser l’ACHETEUR, par écrit :

a) qu’il exige que l’ACHETEUR fasse immédiatement et à ses frais, auprès d’un prêteur hypothécaire qu’il lui désigne, une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire conforme aux conditions énoncées à la clause 6.1. Advenant que l’ACHETEUR ne réussissait pas à obtenir, dans le délai stipulé à l’avis du VENDEUR, l’engagement écrit de ce prêteur hypothécaire à lui consentir l’emprunt recherché, la présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue. Par ailleurs, la réception d’un tel engagement dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux conditions de la présente section; OU

b) qu’il rend la présent promesse d’achat nulle et non avenue. Dans le cas où le VENDEUR ne se serait pas prévalu des dispositions du paragraphe

a) ou

b) dans le délai stipulé, la présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue. [Soulignement ajouté] [ 15 ] La promesse d’achat est acceptée le 14 mars 2013. Dès le 17 mars, les appelants avisent leur courtier par courriel qu’ils veulent annuler leur engagement et le courtier en informe les intimés, mais ce n’est que le 28 mars que les intimés reçoivent la lettre de refus de la Diamond Bank.

Les appelants prétendent que le délai de cinq jours court à partir du 17 mars, alors que les intimés le calculent plutôt à partir du 28 mars. [ 16 ] Le 27 mars, les intimés, ne sachant plus si les appelants veulent toujours acheter, se prévalent de l’article 6.3 et exigent que les appelants déposent une demande d’emprunt hypothécaire auprès de la Caisse populaire Desjardins de l’Île-des-Sœurs. Ils réitèrent leur demande le 3 avril, après la réception de la lettre de refus de l’institution prêteuse.

Dans les deux cas, les mises en demeure sont envoyées à l’intérieur du délai de 20 jours prévu à l’article 6.2, délai qui expirait le 3 avril. [ 17 ] De toute façon, le délai prévu à l’article 6.3 importe peu ici puisque, le 5 avril, les appelants eux-mêmes proposent aux intimés de proroger le délai pour obtenir le financement requis. M. Seck écrit : Puisque vous estimez que nous pourrions trouver une solution auprès de votre institution bancaire, nous tenons à vous déclarer solennellement que nous ne réfutons pas l’idée de nous rapprocher de la Caisse Desjardins de l’Île des Sœurs.

Pour nous permettre de le faire, nous vous proposons de solliciter de l’Agent immobilier une prorogation du délai pour l’obtention d’un prêt hypothécaire stipulé dans la promesse d’achat. [ 18 ] Les intimés acceptent cette demande, sans pour autant renoncer à leurs droits découlant de la promesse d’achat [5] . Si les appelants avaient donné suite à leur engagement en faisant une demande d’emprunt à la Caisse populaire Desjardins de l’Île-des-Sœurs et s’ils avaient essuyé un refus, la promesse serait devenue nulle et non avenue suivant l’article 6.3. Mais voici qu’ils ne contactent même pas cette institution.

Ce faisant, ils empêchent eux-mêmes la réalisation de la condition liée à l’obtention d’un financement

adéquat. L’

article 1503 C.c.Q. , lequel prévoit que l’obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement, trouve ici application. [ 19 ] Ce deuxième argument est donc également mal fondé. Les honoraires et débours [ 20 ] Les intimés, dans leur mémoire, demandent de condamner les appelants à payer 10 000 $ à

titre de dommages-intérêts pour les honoraires et débours engagés pour contester l’appel. [ 21 ] Cette demande est rejetée. Bien que les appelants ne nous aient pas convaincus du bien-fondé de leurs arguments, on ne peut conclure que l’appel avait un caractère abusif ni qu’il ne présentait aucune chance raisonnable de succès [6] . Les intimés n’ont d’ailleurs pas tenté d’obtenir son rejet en vertu de l’article 365 C.p.c. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 22 ] REJETTE l’appel avec frais de justice. MARK SCHRAGER, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.

Me André Faye Me Baidy Mbaye CABINET ANDRÉ FAYE, AVOCATS Pour les appelants Me Pascal Archambault Bouffard LANGLOIS AVOCATS Pour les intimés Date d’audience : 28 mai 2018