2023 QCCQ 7662, 2023 QCCQ 7662

Fiducie du golf métropolitain Anjou BDFR c. Agence du revenu du Québec 2023 QCCQ 7662 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal N° : 500-80-039715-199 500-80-039716-197 DATE : 1 er mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUIS RIVERIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 500-80-039715-199 FIDUCIE DU GOLF METROPOLITAIN ANJOU BDFR Demanderesse c.

L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse 500-80-039716-197 FIDUCIE GESTION DI LILLO Demanderesse c. L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demanderesses ont acquis en 1997 des droits sur un ensemble de terrains. Elles y ont investi des sommes importantes pour développer et opérer un club de golf.

En 2010, une première parcelle de terrain est vendue puis en 2013 une seconde parcelle de terrain est aussi vendue. [ 2 ] C’est la qualification fiscale des gains tirés de ces deux ventes dont le présent jugement dispose. [ 3 ] Le litige soulève donc la question de distinguer si le gain résultant de la vente d’un bien immobilier est un revenu d’entreprise ou un revenu de bien en immobilisation, communément connu sous la dénomination de gain en capital. [ 4 ] Pour procéder à cette distinction, l’analyse de la preuve s’effectue à travers le prisme des critères dégagés par la jurisprudence et plus particulièrement sur l’intention du contribuable lors de l’acquisition et de la disposition du bien immobilier. 1 L’origine des droits sur les terrains [ 5 ] En 1996 et 1997, de vastes terrains où se trouvaient des équipements de raffinage et d’entreposage de produits pétroliers à Ville d’Anjou font l’objet d’une série de transactions. [ 6 ] Ces transactions immobilières [1] impliquent la société en commandite Cadev II s.e.c. (« Cadev »), Ville d’Anjou, la société 9024-0391 Québec inc. et Fiducie du Golf métropolitain Anjou BDFR (Fiducie du Golf).

[ 7 ] Ville d’Anjou souhaite ainsi revitaliser et développer des terrains idéalement situés sur l’axe de l’autoroute 25 et du boulevard Métropolitain, pour y ériger un terrain de golf et un parc industriel. [ 8 ] L’ensemble des actes [2] constatant les différentes transactions immobilières prévoient l’obligation pour Fiducie du Golf et 9024-0391 Québec inc. d’aménager et d’opérer deux parcours de golf auxquels s’ajoutent un champ de pratique, un stationnement et la construction d’un pavillon. [ 9 ] Les terrains visés par ces transactions sont connus et désignés comme les parcelles A, B, C et D. [ 10 ] Fiducie du Golf détient un bail emphytéotique conclu avec la Ville et elle obtient des options d’achat seulement sur les parcelles B et C [3] .

L’option sur la parcelle B peut être exercée en tout temps sur une période de 20 ans alors que l’option sur la parcelle C peut être exercée en tout temps sur une période de 10 ans suivant la signature de l’acte. [ 11 ] Dès l’origine du projet, il est prévu que les parcelles où sont construits les terrains de golf et un important pavillon par la Fiducie du Golf pourront être « reconverties » en immeubles commerciaux et industriels, tel que le permet le règlement de zonage de Ville d’Anjou. 1.1 L’aménagement des terrains [ 12 ] Un premier parcours dénommé « le Championnat » composé de 18 trous est construit sur les parcelles A et B suivant la conception d’un professionnel en la matière.

Un autre parcours dénommé « l’ Exécutif » composé également de 18 trous à normale 3 est construit sur la parcelle C.

Le tout est complété par un champ de pratique et une aire de stationnement. [ 13 ] Le pavillon contenant une salle de réception, une salle de réunion, restaurant, boutiques et vestiaires, est lui, construit sur la parcelle D au coût de 5 100 000 $. [ 14 ] Fiducie du Golf a construit, aménagé et opéré ses installations de golf sur les parcelles A, B, C et D pour un investissement de plus 12 millions de dollars. 1.2 Les acteurs [ 15 ] En 1996, monsieur Antonio Di Lillo (« Di Lillo ») est approché par monsieur Antonio Rizzo (« Rizzo ») pour investir dans un terrain de golf situé à Ville d’Anjou.

Se joindront à eux monsieur Joseph Biello (« Biello ») de même que monsieur Richard Farley (« Farley »). [ 16 ] Ces mêmes personnes détiennent les actions votantes de la société 9024-0391 Québec inc. [4] . [ 17 ] Farley est un grand amateur de golf qui attire dans son giron les amateurs de différents tournois. Rizzo est alors propriétaire d’une importante salle de réception à Montréal et possède une expérience avec un club de golf à Verchères.

Di Lillo est propriétaire d’une compagnie de construction de bâtiments industriels. [ 18 ] Les forces convergentes permettent au groupe d’obtenir de Ville d’Anjou les terrains pour la construction et l’opération d’un terrain de golf sur les terrains visés. [ 19 ] En 2002, Di Lillo procède à l’achat des actions de Rizzo et de Biello puis, en 2007 à celles de Farley qui désire alors se retirer [5] . 2.

Les transactions en litige et la position de Revenu Québec 2.1 La vente en 2010 [ 20 ] Le 7 décembre 2007, près de dix ans plus tard, Fiducie du Golf octroie à Fiducie gestion Di Lillo (« Fiducie Gestion ») une option d’achat pour acquérir en tout ou partie, la parcelle C [6] . [ 21 ] Le 15 octobre 2010 Fiducie du Golf vend à Michal une première

partie de la parcelle C (lot 4679701) [7] . [ 22 ] Le même jour Fiducie Gestion dispose en faveur de Michal d’une

partie de l’option d’achat de la parcelle C (lot 4 679 701) et Michal lève l’option et achète cette même partie. [8] 2.2. La vente en 2013 [ 23 ] Le 2 décembre 2013, Fiducie du Golf vend à 2967-0932 Québec inc. une autre

partie de la parcelle C (lot 5 377 070) [9] . [ 24 ] Le même jour, Fiducie Gestion dispose en faveur de 2967-0932 Québec inc. de tous ses droits dans l’option lui permettant de se porter acquéreur de cette

partie de la parcelle C (lot 5 377 070). [ 25 ] Le 2 décembre 2013 toujours, 2967-0392 Québec inc. lève l’option et acquiert de Fiducie du Golf la

partie de la parcelle C (lot 5 377 070). 2.3. Position de Revenu Québec [ 26 ] Revenu Québec [10] considère que les ventes des lots 4 679 701 et 5 377 070 sont effectuées dans le cadre d’un projet comportant un risque ou une affaire à caractère commercial de telle sorte que le gain est un revenu d’entreprise et non un gain en capital.

[ 27 ] C’est pourquoi Revenu Québec a établi différentes cotisations [11] pour les années d’imposition en litige. [ 28 ] Le sort des deux dossiers et de l’ensemble des cotisations dont les demanderesses demandent l’annulation dépend des réponses aux questions suivantes. 3. Questions en litige 3.1 Le gain découlant de la disposition des lots 4 679 701 et 5 377 070 (connus comme étant la parcelle

C) par Fiducie du Golf doit-il être qualifié de revenu d’entreprise ou de gain en capital ? [12] 3.2 Le gain découlant de la disposition des droits de l’option par Fiducie gestion Di Lillo doit-il être qualifié de revenu d’entreprise ou de gain en capital ? [13] 4. Analyse contextuelle 4.1. Le cadre juridique et le fardeau de preuve [ 29 ] En matière fiscale, il est bien établi que la cotisation émise par Revenu Québec bénéficie d’une présomption de validité [14] .

Cette présomption peut être repoussée par le contribuable s’il présente une preuve prima facie qui démontre l’inexactitude de la cotisation [15] . [ 30 ] Le fardeau du contribuable consiste à démontrer en quoi les faits sur lesquels s’appuie la cotisation sont incorrects. Cette preuve doit être suffisante pour convaincre le Tribunal à première vue.

Elle doit, cependant, comporter un degré de précision et de probabilité en sa faveur pour être retenue [16] . [ 31 ] En plus de la preuve documentaire, il faut évaluer et prendre en considération l’ensemble des témoignages, incluant ceux qui sont corroborants [17] . [ 32 ] C’est lorsque le contribuable satisfait à ces exigences que s’opère un renversement du fardeau de la preuve et il revient, dès lors, à l’autorité fiscale, la tâche de réfuter la preuve prima facie et de prouver la cotisation selon une preuve prépondérante [18] . [ 33 ] Il y a donc lieu d’analyser les questions en litige en fonction du fardeau de preuve en matière fiscale et selon les critères applicables pour déterminer s’il s’agit d’un gain en capital ou d’un revenu d’entreprise. 4.2 Le cadre juridique et les critères juridiques applicables pour distinguer un gain en capital d’un revenu d’entreprise [ 34 ] Il n’est pas facile de tirer une ligne de démarcation entre le revenu d’entreprise et le gain en capital.

C’est pourquoi, lorsqu’il s’agit de déterminer si un revenu généré par la vente d’un immeuble doit être considéré comme un revenu d’entreprise ou comme un gain en capital, la jurisprudence a établi différents critères à analyser [19] . [ 35 ] Ces critères sont les suivants : • L’intention du contribuable relative au bien lors de l’acquisition, comprenant : - La vraisemblance de l’intention, - La mesure dans laquelle l’intention est réalisée, - La preuve que l’intention a changé subséquemment à l’acquisition; • Tout facteur motivant la vente du bien dont : - Les circonstances entourant la vente; • La nature du bien acquis puis vendu ; • La période de possession du bien ; • Les améliorations effectuées sur le bien ; • Les actes posés pour faciliter la vente du bien ; • L’existence d’opérations similaires et leur fréquence ; • La nature des activités professionnelles ou commerciales du contribuable et de ses partenaires; • L’existence d’une activité commerciale relative à des biens de même nature que le bien sous étude; [ 36 ] Cette liste n’est pas limitative et aucun critère n’est, à lui seul, déterminant [20] . [ 37 ] Il convient également de souligner, comme l’a fait la Cour d’appel fédérale dans l’arrêt Safeway [21] qu’il est nécessaire, pour bien distinguer la démarcation entre les revenus et les gains en capital, de tenir compte de l’ensemble des facteurs et plus particulièrement de l’intention du contribuable au moment de l’acquisition du bien en litige. [ 38 ] De plus, il faut qu’au moment de l’acquisition le contribuable ait eu à l’esprit la possibilité de revendre le bien et qu’il s’agisse

là d’un motif qui l’a motivé à en faire l’acquisition.

L’opération peut alors être considérée comme un projet ayant un caractère commercial. [ 39 ] La Cour d’appel dans Safeway mentionne que la conclusion voulant qu’une telle motivation existe est « basée sur des inférences découlant des circonstances qui entourent la transaction ». [ 40 ] Il s’agit, en somme, d’une preuve circonstancielle, ce qui revient à devoir établir un ensemble de circonstances graves, précises et concordantes. [ 41 ] Puisqu’il s’agit d’une société comportant peu d’actionnaires, l’intention se manifeste par celle des actionnaires ou plus précisément celle des personnes physiques qui assument la gestion et la direction de la personne morale. [22] [ 42 ] Outre cette intention dite primaire, l’intention secondaire doit avoir existé lors de l’acquisition du bien et le contribuable doit être motivé par cette intention secondaire de revendre le bien avec bénéfice si une occasion intéressante se présente. [ 43 ] Cette intention secondaire est tempérée par le fait que d’envisager la possibilité de revendre le bien ne suffit pas, en soi, pour conclure à l’existence d’un projet comportant un risque à caractère commercial [23] . 5.

L’analyse selon les principes de droit applicable [ 44 ] Les hypothèses de fait sur lesquelles se base Revenu Québec pour en venir à ses conclusions sont les suivantes : • Le 25 octobre 2007, Fiducie du Golf, la Caisse populaire canadienne italienne et la Caisse populaire Desjardins d’Anjou ont conclu un acte de garantie hypothécaire aux fins de garantir des contrats de crédit dits variables au montant de 1 912 500 $ chacun, tel prêt étant consenti à des fins de construction, de réparation ou d’amélioration d’un immeuble; • En janvier 2008, Fiducie du Golf et Bental ont négocié la construction et la vente de la parcelle C ; • Vers la fin 2009, les négociations concernant la parcelle C sont toujours en cours avec Bental ; • En janvier 2010, il y a eu résiliation du contrat d’achat de la parcelle C impliquant Bental; • En avril 2010, une autre offre d’achat impliquant un tiers non lié, Michal inc. est à l’étude; • Le 15 octobre 2010, Fiducie du Golf vend à Michal une

partie de la parcelle C pour la somme de 1 500 472 $ [24] ; • Le 15 octobre 2010, Fiducie de gestion Di Lillo dispose en faveur de Michal d’une

partie de l’option d’achat de la parcelle C d’une superficie de 500 000 pieds carrés au prix de 3,50 $ le pied carré; • Le 15 octobre 2010, Michal lève cette option et achète cette

partie de la parcelle C au prix de 3 $ le pied carré; • Michal reçoit une offre d’option d’achat sur le résidu de la parcelle C conditionnellement à ce qu’elle donne un contrat de construction à Di Lillo construction Ltée pour le bâtiment; • Pour la vente de 2013, le 2 décembre 2013, Fiducie du Golf vend à 2967- 0932 Québec inc. une

partie de la parcelle C pour la somme de 1 579 000 $; • Le 2 décembre 2013, Fiducie gestion Di Lillo dispose en faveur de 2967- 0932 Québec inc. de tous ses droits dans l’option lui permettant de se porter acquéreur d’une portion de la parcelle C [25] ; • Cette vente est faite en application d’une promesse d’achat du 12 juin 2013 acceptée le même jour par le vendeur; • Le 2 décembre 2013, 2967-0392 Québec inc. lève l’option d’acheter de Fiducie du Golf, la

partie de la parcelle C [26] au prix de 3 $ le pied carré pour une somme de 1 579 965 $; [ 45 ] Majoritairement, les hypothèses de faits de Revenu Québec sont corroborées par la preuve prépondérante administrée lors de l’instruction. Bien évidemment, les demanderesses ne nient pas les actes de vente ni les conventions d’emphytéose intervenues au cours des années. [ 46 ] Ce qui est contesté c’est la conclusion que tire Revenu Québec de cet ensemble de faits.

Est-ce que l’on peut conclure de ceux- ci que les ventes ont généré des revenus d’entreprise? [ 47 ] Pour ce faire, la seule preuve des transactions ne suffit pas, en elle-même, à conclure à la présence d’un revenu d’entreprise. C’est pourquoi la jurisprudence a développé les critères ci-dessus mentionnés.

Il faut rechercher dans la preuve l’intention. 5.1 Moment de l’intention [ 48 ] Revenu Québec soumet que l’intention des demanderesses doit être déterminée lors de l’exercice de l’option et des faits concomitants en 2007 alors que les demanderesses soulèvent que l’intention doit plutôt s’évaluer au moment où elles acquièrent des droits, soit en 1997. [ 49 ] Si généralement le moment de l’acquisition d’un bien immeuble ne pose pas de difficulté, qu’en est-il lorsque le contribuable a, comme en l’espèce, obtenu des droits dans l’immeuble par bail emphytéotique incluant une option de s’en porter acquéreur ? [ 50 ] Dans l’affaire Thom c.

Reine [27] , la Cour fédérale conclut que l’intention s’analyse au moment où la personne acquiert un droit

« exécutoire » pour compléter l’achat selon les termes d’une option. [ 51 ] Il s’agissait dans cette affaire d’un bail et lors de la conclusion du bail, le locataire avait demandé d’inclure une option d’achat durant un certain laps de temps. La Cour mentionne ce qui suit : 13. In that case, the purchaser acquired his interest in the property by virtue of a purchase agreement which was binding on both vendor and purchaser immediately upon execution. There was no option involved.

It is my opinion that such case supports the contention of the plaintiffs that the proper time to consider the intention of the optionee for such purpose in when he acquires a binding option from the optionor. At that time he acquires an enforceable right to complete the purchase according to the terms of the option . The optionor has no such right of enforcement until the optionee gives notice of his intention to exercise-but does that matter? It is the right of the optionee to acquire the property with which we are concerned.

Further, if the plaintiff’s right to purchase under the terms of the option had become a capital asset when it was acquired, what difference does it make that the should decide to sell the the same at a profit, particularly under the circumstances above related. (Nos soulignements). [ 52 ] L’intention doit se mesurer au moment où un contribuable acquiert des droits dans un bien puisque c’est à ce moment qu’on peut déterminer si le bien est acquis à

titre d’investissement ou à

titre d’un bien en inventaire car c’est à ce moment qu’il acquiert légalement des droits et obligations. [ 53 ] Soulignons, qu’en matière d’emphytéose l’

article 1200 du Code civil du Québec [28] stipule : 1200 L’emphytéote a, à l’égard de l’immeuble, tous les droits attachés à la qualité de propriétaire, sous réserve des limitations du présent

chapitre et de l’acte constitutif d’emphytéose.

L’acte constitutif peut limiter l’exercice des droits des parties, notamment pour accorder au propriétaire des droits ou des garanties qui protègent la valeur de l’immeuble, assurent sa conservation, son rendement ou son utilité ou pour autrement préserver les droits du propriétaire ou de l’emphytéote, ou régler l’exécution des obligations prévues dans l’acte constitutif. [ 54 ] Non seulement Fiducie du Golf a, à compter de 1997, tous les droits attachés à la qualité d’un propriétaire, elle a aussi un droit exécutoire selon le bail emphytéotique pour compléter l’acquisition de l’immeuble. [ 55 ] Lorsque Fiducie du Golf conclut le bail emphytéotique, elle demande et obtient l’option d’acquérir pleinement la propriété de l’immeuble.

On peut donc conclure que dès ce moment, Fiducie du Golf a l’intention d’acquérir l’immeuble en pleine et seule propriété. [ 56 ] La période de détention du bien doit donc être considérée à partir de 1997 pour Fiducie du Golf et à partir de la même année pour Fiducie Di Lillo puisqu’il s’agit d’une société sœur [29] . [ 57 ] L’intention première s’analyse donc à compter de 1997. 5.2 Preuve de l’intention en 1997 [ 58 ] Revenu Québec soutient que dès la genèse du projet en 1996, l’intention de Ville d’Anjou est que ces terrains soient utilisés à des fins commerciales et industrielles. [ 59 ] Toujours, selon Revenu Québec, puisque Fiducie du Golf est bien au fait de l’intention de la Ville, elle a nécessairement une intention commerciale en demandant l’option. [ 60 ] L’argument tire sa source dans certains éléments de la preuve dont l’article 2.4 du protocole d’entente [30] . [ 61 ] Le protocole d’entente [31] adopté par Ville d’Anjou et convenu avec Cadev prévoit des obligations pour la Ville de louer les parcelles B et C et l’aménagement d’un terrain de golf comprenant deux parcours de 18 trous, l’un de type « championnat » et l’autre de type « professionnel », de même qu’un champ de pratique. [ 62 ] Or, dans ce protocole, il est clair que ces terrains sont acquis aux fins d’y ériger deux terrains de golf.

L’article 2.2 du protocole d’entente mentionne expressément : « […] les parcelles B et C, d’une superficie approximative de 7 millions de pieds carrés (à verser dans son domaine public pour fin de parcs ou d’équipements de loisirs), lesquelles parcelles seront assujetties à une servitude d’usage pour fin d’espaces verts en faveur d’un fond dominant à être désigné par AN si à la signature des actes notariés. […] ce bail emphytéotique obligera l’emphytéote à réaliser un terrain de golf de dix-huit (18) trous de type « championnat », un terrain de golf de dix-huit (18) trous de type « Par. 3 », et un champ de pratique éclairé ayant environ soixante (60) espaces de frappe […].

Dès l’origine, il y a l’obligation de construire un terrain de golf. [ 63 ] Bien que le protocole mentionne que l’opérateur souhaite l’obtention d’une option par laquelle il peut racheter les droits de la Ville et de Cadev, il stipule le respect des ententes relatives aux terrains de golf [32] . [ 64 ] C’est l’article 2.3 du protocole d’entente [33] qui prévoit que le tiers opérateur, en l’occurrence Fiducie du Golf, demande l’option d’acquérir les terrains, ce qui fut le cas.

Cette demande d’option en 1997 ne démontre pas une intention de vendre les terrains subséquemment. [ 65 ] Dès l’origine, un élément important constitue un frein à semblable conclusion. Le protocole d’entente amendé [34] stipule à l’article 1.7 que les terrains demeurent assujettis à une servitude d’espaces verts d’une durée de vingt ans alors que l’option est de 10 ans. [ 66 ] L’autre possibilité pour lever cette servitude est que 80% des parcelles autres, à savoir celles autour des parcelles A, B, C et D soient vendues.

[ 67 ] Il s’agit de l’amendement à l’acte de servitude de non-construction [35] lequel prévoit la levée des servitudes lorsque 80% des terrains autour des parcelles A, B, C et D [36] auront été vendus et les servitudes sur ces terrains levées [37] . [ 68 ] La preuve révèle qu’en 2005 ce pourcentage de construction est atteint. [ 69 ] Rappelons que Fiducie du Golf est dans l’obligation d’exploiter sur les parcelles A, B, C et D, de façon continue, active et rationnelle les installations à construire, à aménager et à financer le terrain de golf de type « championnat » sur les parcelles A et B et le terrain de golf de type « professionnel » sur la parcelle C [38] . [ 70 ] Or, l’incertitude économique qui prévaut à l’époque de la genèse d’un important parc industriel, soit en 1996, a été abondamment commentée par les témoins tiers lors de l’instruction. [ 71 ] En se replaçant au moment où l’option est obtenue, soit en 1997, on ne décèle aucune intention d’exercer celle-ci dans le but de vendre les terrains. [ 72 ] On ne peut donc conclure à une intention première de vente.

La prépondérance de la preuve administrée lors de l’instruction convainc le Tribunal du contraire. [ 73 ] En se replaçant au moment où l’option est obtenue, soit en 1996, on ne décèle aucune intention d’exercer celle-ci dans le but de vendre les terrains. 5.3. Contexte de la vente des immeubles / l’intention secondaire 5.3.1 La première vente [ 74 ] Monsieur Serge Duval (« Duval ») courtier immobilier, reçoit le mandat de trouver un terrain d’une grande superficie pour les maraîchers du Marché central (« Bental »).

Il loue un avion et survole l’Île de Montréal pour trouver un terrain adéquat de près de 2 millions de pieds carrés. Celui du golf à Ville d’Anjou retient son attention. Il rencontre Di Lillo et son fils Mario Di Lillo pour s’enquérir de la disponibilité du terrain. [ 75 ] La réponse première est négative. Le terrain n’est pas à vendre. On lui suggère même un immeuble situé sur le boulevard Pie- IX qui ne correspond pas aux attentes de ses clients. [ 76 ] À force de rencontres et de discussions, Duval réussit à convaincre Di Lillo de vendre.

Duval dira même, lors du contre- interrogatoire, qu’il a dû travailler fort pour convaincre Di Lillo d’accepter de vendre. [ 77 ] C’est Duval qui fixe lui-même le prix au pied carré. C’est donc dire que c’est l’acheteur qui a établi le prix. [ 78 ] La transaction n’est cependant pas acceptée lors de l’assemblée générale des maraîchers et elle ne se concrétise point. [ 79 ] Or, un grossiste a suivi de près l’évolution du dossier puisqu’il désire s’installer avec les maraîchers à cet endroit. Michal saisit l’occasion qui se présente à la suite du désistement des maraîchers.

En juillet 2010, il communique avec Di Lillo et acquiert en octobre 2010, le lot 4 679 701, soit une

partie de la parcelle C [39] . [ 80 ] Ainsi se conclut la première vente. [ 81 ] Fiducie du Golf déclare un gain en capital pour l’année 2010 de 593 043 $ lequel est refusé par Revenu Québec qui soutient qu’il s’agit d’un revenu d’entreprise. 5.3.2 La seconde vente [ 82 ] En 2012, monsieur René Thériault (« Thériault ») est directeur général pour le groupe Morneau, entreprise qui œuvre dans le domaine du transport alimentaire.

En juillet 2012, Thériault fait des recherches pour trouver un terrain propice pour l’entreprise et il cible le terrain à Ville d’Anjou. [ 83 ] Dès son premier contact avec Di Lillo, celui-ci l’informe qu’il peut construire l’immeuble dont l’entreprise a besoin, sur un terrain, et leur louer le tout. [ 84 ] Considérant que 50% du volume d’affaire de l’entreprise est dans la région de Montréal et que l’immeuble où elle souhaite s’installer héberge tout le système téléphonique et informatique, incluant les serveurs, le groupe Morneau exige d’en être propriétaire. [ 85 ] Il s’ensuit des échanges et discussions pour qu’au final, l’acceptation par Di Lillo de vendre le terrain soit conditionnelle à ce que la construction de l’édifice soit effectuée par son entreprise de construction. 5.3.3.

Preuve de l’intention selon les témoignages [ 86 ] Mario Di Lillo explique que son père et lui-même n’avaient pas l’intention de vendre les deux terrains issus de la parcelle C. Dans les deux cas, il s’agit d’offres non sollicitées qu’ils ont d’abord refusées. [ 87 ] En semblable matière, le seul témoignage du contribuable n’est pas suffisant [40] . Cependant, la preuve corrobore cette affirmation. [ 88 ] La version de Di Lillo est corroborée par le témoignage de Duval, courtier immobilier qui a fait les démarches pour Bental. Di Lillo ne veut pas vendre.

[ 89 ] De même, cette version est corroborée par Routhier du groupe Morneau qui a expliqué qu’il a lui-même négocié pour obtenir la vente de la parcelle de l’immeuble en faveur de son entreprise suite au refus des membres de Bental. [ 90 ] Finalement Thériault confirme que lorsqu’il a sollicité Di Lillo, celui-ci lui a répondu que l’immeuble était uniquement disponible pour une location.

C’est son supérieur, André Morneau qui a négocié et finalement obtenu de Di Lillo qu’il lui cède le terrain. [ 91 ] Monsieur Luis Miranda (« Miranda »), ancien conseiller municipal puis maire de Ville d’Anjou à l’époque pertinente, a témoigné lors de l’instruction.

Il affirme qu’il a été surpris d’apprendre la vente des terrains de la parcelle C puisque Antonio Di Lillo a toujours dit qu’il voulait en conserver la propriété. [ 92 ] Biello, l’un des membres originels de la Fiducie du Golf a expliqué que la possibilité de développer la parcelle C comme terrain industriel est un élément qu’il a considéré. [ 93 ] Pour Biello, les parcelles A et B où est érigé le parcours « Championnat » demeurent à perpétuité.

L’autre parcours érigé sur la parcelle C pouvait éventuellement être développé pour profiter de sa plus-value et potentiellement se renflouer des pertes anticipées dès le départ. [ 94 ] Soulignons ici que conserver la propriété de la parcelle C peut aussi impliquer l’intention de la développer suivant le modèle d’affaire de Di Lillo c’est-à-dire la location des immeubles sur lesquels sont érigés des bâtiments. [ 95 ] Biello explique son retrait en 2002 par une vision commerciale divergente de celle de ses associés.

N’ayant pas les fonds nécessaires pour injecter dans l’entreprise ni la somme pour lever l’option à cette époque, il a cédé ses parts à Di Lillo. [ 96 ] Or, selon la preuve prépondérante, l’intention de Di Lillo est de conserver les terrains.

Il est le seul administrateur et actionnaire originel toujours en poste. [ 97 ] Tel que déjà mentionné, puisqu’il s’agit d’une société comportant peu d’actionnaires, l’intention se manifeste par celle des actionnaires ou plus précisément celle des personnes physiques qui assument la gestion et la direction de la personne morale. [41] [ 98 ] Conséquemment, c’est l’intention de Di Lillo qu’il faut retenir en 1997 et en 2007 comme étant celle de Fiducie du Golf. 5.3.4.

Conclusion sur l’intention [ 99 ] De l’ensemble de la preuve administrée en l’instance, il y a lieu de conclure que l’intention des demanderesses était la même au moment où l’option fut obtenue en 1997 et au moment où les offres non sollicitées de vendre lui ont été soumises. [ 100 ] Cette intention ne démontre pas que l’acquisition des immeubles est dans le cadre d’un projet de nature commerciale, pour fins de revente ou autre. [ 101 ] Le Tribunal est d’opinion que les demanderesses ont correctement qualifié les sommes reçues des ventes et transactions relatives à ces immeubles comme un gain en capital. [ 102 ] Pour que les ventes des immeubles soient considérées comme un risque à caractère commercial, il faut qu’au moment de l’acquisition des droits dans ces immeubles, les demanderesses aient à l’esprit la possibilité de revendre.

Cette possibilité doit être un motif pour l’acquisition des droits dans les immeubles. [ 103 ] Pour conclure à une telle motivation, des inférences précises et concordantes découlant de l’ensemble des circonstances doivent ressortir de la preuve. Il y a lieu d’apprécier toute la conduite du contribuable. [ 104 ] Di Lillo est associé, dès la genèse du golf avec des partenaires qui en recherchent la pérennité.

La construction d’un important pavillon incluant des salles de réception en est une preuve importante considérant l’investissement qu’il nécessite, sans compter l’investissement pour aménager les terrains et opérer le tout pendant une dizaine d’années. [ 105 ] Rien ne laisse supposer, eu égard à l’ensemble de la preuve, qu’avant l’acceptation de l’offre non sollicitée, les demanderesses avaient d’autres considérations que celles de conserver la propriété des immeubles. [ 106 ] La conduite ultérieure des affaires de Fiducie Di Lillo par la construction des immeubles démontre aussi une volonté autre que la vente d’immeubles.

Son modèle d’affaires n’est pas la vente d’immeubles. [ 107 ] Soulignons que conserver la propriété des immeubles n’exclut pas l’intention de les convertir en immeubles à vocations commerciales et industrielles et de louer ceux-ci. 5.4 L’intention secondaire [ 108 ] Revenu Québec soulève que bien que l’offre n’ait pas été sollicitée, Fiducie a tout de même accepté ladite offre et préparé les terrains afin que ceux-ci soient ainsi vendus. [ 109 ] Cela nous amène à la question de l’intention secondaire qui est soulevée par cet argument. [ 110 ] Cette intention secondaire doit exister dès le moment de l’acquisition des droits dans les immeubles et l’acquisition doit être motivée par cette intention secondaire de revendre avec bénéfice, si une occasion intéressante se présente. [ 111 ] Le simple fait que le contribuable envisage la possibilité de revendre son immeuble ne suffit pas, en soi, pour conclure à l’existence d’un projet comportant un risque commercial.

Il faut que cette intention joue un rôle important dans la décision d’acquérir l’immeuble [42] .

[ 112 ] Dans l’arrêt Immeubles Zamora limitée [43] , la Cour d’appel mentionne ce qui suit : [39] L’intention d’un contribuable au moment de l’achat d’un bien immeuble est un facteur important à considérer pour déterminer si le gain provenant de la vente doit être traité comme un revenu d’entreprise ou un gain en capital. Même si son intention première est de garder le bien à long terme et de l’exploiter, il peut aussi avoir l’intention secondaire de le revendre à profit au cas où une occasion intéressante se présente, auquel cas tout gain réalisé sera imposé à

titre de revenu d’entreprise. Ce qui importe alors pour le fisc c’est de démontrer que cette intention secondaire a existé au moment de l’acquisition du bien et qu’elle a motivé le contribuable à en faire l’acquisition.

À cet égard, le témoignage de ce dernier au sujet de son intention n’est pas déterminant et doit être examiné à la lumière de l’ensemble des circonstances. (Références omises, notre soulignement) [ 113 ] Ainsi donc, le seul fait qu’on pourrait être induit à revendre si un prix suffisamment élevé est offert n’est pas suffisant pour changer l’acquisition d’un capital en une initiative à caractère commercial. [ 114 ] Le juge Noël de la Cour de l’Échiquier du Canada résume bien cet élément dans la décision Racine c.

Canada (Ministre du revenu national) [44] : 28 Pour donner à une transaction qui comporte l'acquisition d'un capital le double caractère d'être aussi en même temps une initiative d'une nature commerciale, l'acquéreur doit avoir, au moment de l'acquisition, dans son esprit, la possibilité de revendre comme motif qui le pousse à faire cette acquisition; c'est-à-dire qu'il doit avoir dans son esprit l'idée que si certaines circonstances surviennent il a des espoirs de pouvoir la revendre à profit au lieu d'utiliser la chose acquise pour des fins de capital.

D'une façon générale, une décision qu'une telle motivation existe devrait être basée sur des inférences découlant des circonstances qui entourent la transaction plutôt que d'une preuve directe de ce que l'acquéreur avait en tête. (Notre soulignement) [ 115 ] Soulignons à nouveau qu’il s’agit d’offres non sollicitées, qui n’ont pas été rapidement acceptées et qu’à chaque reprise, la réponse première est un refus de vendre.

L’ensemble des faits démontre que les demandeurs n’ont pas voulu profiter de l’occasion de vendre à la première opportunité [45] . [ 116 ] Cette volonté s’exprime très clairement lorsque le courtier immobilier représentant Bentall entame ses démarches pour acquérir les immeubles.

La réponse est négative. [ 117 ] Dans les cas qui nous occupent, c’est parce que les acheteurs ont indiqué clairement leur volonté d’être propriétaires, pour des raisons qui leur sont propres, que ces terrains ont finalement été vendus après d’âpres négociations. [ 118 ] Il y a absence de circonstances graves, précises et concordantes permettant de conclure à l’existence d’une telle motivation lors de l’acquisition des droits pour les demanderesses. [ 119 ] Le fait de demander et d’obtenir une option au moment de la conclusion de la convention d’emphytéose ne constitue pas, en soi, l’existence d’une activité de nature commerciale ou l’expression d’une telle intention. [ 120 ] Le modèle d’affaires est tout autre.

Di Lillo construit sur les terrains par le biais de sa compagnie de construction et loue l’immeuble et le bâtiment. La vente de terrains, construits ou à construire, n’est pas la façon d’opérer. Ce n’est pas là son activité commerciale.

Ce modèle d’affaires doit être considéré [46] . 5.5 Les améliorations effectuées et actes posés pour « faciliter » la vente [ 121 ] Revenu Québec soulève également que les sommes payées pour des évaluations environnementales, phase I, II et III et les travaux de réhabilitation environnementale, de même que les services de consultation d’expertise y relatifs engagés en 2007, 2008 et 2010 [47] démontrent une intention commerciale. [ 122 ] Le Tribunal ne partage pas cette assertion puisqu’elle omet un élément primordial : le modèle d’affaires de Di Lillo est la location d’immeubles commerciaux et industriels. [ 123 ] Di Lillo aurait tout de même encouru ces dépenses s’il avait conservé la propriété des immeubles et suivi son modèle d’affaires.

La construction de bâtiments et la location sur ces parcelles nécessitent la décontamination préalable. [ 124 ] Par ailleurs, les sommes engagées à ces fins sont minimes comparées au prix de vente des immeubles, soit environ 0,7 %. [ 125 ] La Cour d’appel dans l’arrêt Fiducie Charbonneau [48] souligne que l’existence de dépenses importantes ne permet pas de conclure à un changement d’intention ni qu’un contribuable se livre à une activité commerciale.

Il y a lieu de remettre en perspective ces dépenses. [ 126 ] Par ailleurs, le lotissement de la parcelle C en 2010 et en 2013 n’a pas pour but de créer une entreprise œuvrant dans le commerce de la vente de terrains. Ce lotissement a été effectué pour satisfaire les auteurs des offres d’achat non sollicitées qui souhaitaient acquérir les lots. [ 127 ] La preuve ne démontre pas un morcellement volontaire du bien dans le but de se livrer à une activité commerciale.

Les terrains ne sont pas convertis en biens d’exploitation. [ 128 ] D’ailleurs, la Cour d’appel dans l’arrêt Fiducie Charbonneau [49] mentionne que le lotissement d’un terrain avant sa vente n’est pas, en soi, un fait déterminant à considérer aux fins de la détermination d’un profit réalisé.

[ 129 ] Le même argument du modèle d’affaires de Fiducie Di Lillo répond à la mention qu’on retrouve à la lettre du 16 novembre 2005 de Claudine Carré et Marc Laroche [50] , évaluateurs agréés. [ 130 ] Ceux-ci mentionnent que Fiducie du Golf souhaite exercer son option d’acquérir la parcelle C « afin de la développer à des fins industrielles ». [ 131 ] Nul besoin de vendre les terrains constituant la parcelle C, morcelée ou non pour les développer à des fins industrielles.

Fiducie Di Lillo aurait très bien pu les lotir, y ériger des bâtiments, et louer le tout et les développer à des fins industrielles sans vendre la moindre parcelle. [ 132 ] La conservation des immeubles selon le modèle d’affaire de Di Lillo, soit la construction et la location au cours des années subséquentes, lui aurait permis de générer des revenus.

Il s’ensuit que les transactions de ventes de l’immeuble ne s’inscrivent pas dans le cadre de son entreprise. 5.6 L’existence d’opérations similaires et leur fréquence [ 133 ] Entre le 1 er janvier 2007 et le 31 décembre 2013, soit pour les années d’imposition vérifiées par Revenu Québec, seules deux transactions relativement à l’ensemble des terrains sont survenues. On ne peut conclure sur ce seul critère à une opération à risque commercial ni à un revenu d’entreprise. 5.7 La nature du bien vendu [ 134 ] La preuve démontre que le bien vendu est un parcours de golf depuis la fin des années 1990.

Fiducie du Golf y a investi des sommes importantes pour construire, aménager et exploiter le parcours de golf. [ 135 ] La subdivision de la parcelle en lots différents et leur vente ultérieure ne changent pas la nature du bien vendu, soit un immeuble. [ 136 ] Bien que le règlement de zonage de la ville prévoit un « retour » à une vocation industrielle, ici encore, le changement de destination en immeubles à vocation commerciale ou industrielle peut se faire sans procéder à la vente.

Ce facteur n’est donc pas déterminant. 5.8 L’augmentation de la valeur suivant le passage du temps [ 137 ] L’argument quant à l’augmentation de la valeur des immeubles avec le temps, n’est pas un argument concluant.

Il ne s’agit pas d’un des critères dégagés par la jurisprudence [51] . [ 138 ] On ne peut déduire que l’acquisition faite en 1997 est motivée par des perspectives d’inflation du prix des immeubles et rien ne permet de conclure que la demande d’obtenir une option en 1997 et son exercice en 2007 est un achat en vue de la revente au sens d’une affaire à caractère commercial. [ 139 ] Rien dans la preuve ne permet de penser que l’achat a été motivé par la perspective d’une revente avec bénéfice suivant le passage du temps.

Les investissements majeurs sur ces immeubles et l’opération de ceux-ci pendant une décennie démontrent le contraire. [ 140 ] Soulignons à nouveau qu’il s’agit d’offres non sollicitées, qui n’ont pas été rapidement acceptées.

L’ensemble des faits démontre que les demandeurs n’ont pas voulu profiter de l’occasion de vendre à la première opportunité. 5.9 La nature des activités commerciales du contribuable et l’existence d’une activité commerciale relative à des biens de même nature [ 141 ] Ce critère est analysé et pris en considération parmi les précédents critères analysés et il est concluant quant à l’existence d’un gain en capital puisque les activités commerciales de Fiducie du Golf ne sont pas la vente de terrains. 5.10 Conclusion [ 142 ] En conclusion, les éléments épars, disposés autour de la question fondamentale ne sont pas suffisants pour conclure que l’opération répond à la définition d’un projet comportant un risque à caractère commercial. [ 143 ] Assimilables à une preuve circonstancielle, ces éléments n’apparaissent pas suffisamment graves, précis et concordants pour rencontrer le degré de preuve requis. [ 144 ] Les circonstances qui entourent les transactions ne sont pas suffisantes pour inférer qu’il s’agit d’un revenu d’entreprise. [ 145 ] Au contraire, le Tribunal est convaincu, eu égard à l’ensemble de la preuve que les demanderesses ont, à juste titre, qualifié de gain en capital les revenus découlant de la vente et des transactions effectuées sur ces immeubles. [ 146 ] Les demanderesses ont renversé le fardeau de preuve et fait la démonstration, selon une preuve prépondérante, du bien-fondé de leurs prétentions. [ 147 ] Il s’agit donc, pour les deux ventes, d’un gain en capital et non d’un revenu d’entreprise. 6 Qualification des revenus et déduction pour amortissements

[ 148 ] Lors de l’instruction, l’avocat de Fiducie Gestion Di Lillo a mentionné au Tribunal que la question de qualification des revenus et déduction pour amortissement apparaissant aux paragraphes 89 à 93 de la demande introductive d’instance ne sont plus en litige. [ 149 ] Conséquemment, selon la conclusion apparaissant au présent jugement, Revenu Québec doit tenir compte dans l’établissement d’une nouvelle cotisation de cette déclaration judiciaire. [ 150 ] De même, l’avocat de Fiducie du Golf métropolitain a mentionné lors de l’instruction que la question des déductions pour amortissements soulevée aux paragraphes 141 à 151 de la demande introductive d’instance n’est plus en litige. [ 151 ] Par conséquent, lors de l’établissement de la nouvelle cotisation concernant Fiducie du Golf métropolitain, Revenu Québec doit compte de cette déclaration judiciaire.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Dans le dossier 500-80-039715-199 : ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance. ANNULE les cotisations dont les avis portent les numéros MZ106131C01, MZ164164C01, MZ231709C01 et MG04210C02 émis les 19 juin 2014, 20 et 21 avril 2015 à l’endroit de Fiducie du Golf métropolitain Anjou BDFR, relativement à ces années d’imposition terminées les 31 décembre 2010, 2011, 2012 et 2013. Dans le dossier 500-80-039716-197 : ACCUEILLE en

partie la demande. ANNULE les cotisations dont les avis portent les numéros MZ168822C01, MZ229688C01 et, MG057702C01 émis le 22 juillet 2015 et les 1 er et 2 février 2016 à l’endroit de Fiducie Gestion Di Lillo pour ces années d’imposition terminées le 31 décembre 2011, 2012 et 2013 respectivement. DÉFÈRE le tout au Ministre du revenu pour l’établissement de nouvelles cotisations en fonction des conclusions du présent jugement et des paragraphes147 à 150. LE TOUT avec frais de justice dans les deux dossiers en faveur des demanderesses. LOUIS RIVERIN, J.C.Q.

Me Jean Groleau Me Jacques Plante Groleau Gauthier Plante Avocat des demanderesses Me Kamal Saoud Me Brigitte Landry Larivière Meunier Avocat de la défenderesse Dates d’audience : 26, 27, 28, 29 septembre 2022. [10] Ainsi nommé en vertu de l'article 1 la

loi sur l'agence du revenu RLRQ c. A-7.003 lequel mentionne: 1. Est instituée l’«Agence du revenu du Québec». Celle-ci peut être désignée sous le nom de «Revenu Québec».