2018 QCCQ 823, 2018 QCCQ 823

Barraco c. Labonté 2018 QCCQ 823 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTMAGNY LOCALITÉ DE MONTMAGNY « Chambre civile » N° : 300-32-700017-178 DATE : 25 janvier 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL4155) ______________________________________________________________________ FREDÉRIC BARRACO […], Saint-Raphaël (Québec) […] et ÉLISABETH WEHRLE […], Saint-Raphaël (Québec) […]

Partie demanderesse c. LUC LABONTÉ […], Saint-Raphaël (Québec) […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Frédéric Barraco et Élisabeth Wehrle réclament 3 300 $ à Luc Labonté pour vices cachés. L’une des quatre solives de rive et la poutre reposant sur celle-ci, longeant le mur du côté droit de la maison, sont affectées par la pourriture de manière telle que le remplacement est nécessaire. [ 2 ] M.

Labonté soutient qu’il s’agit d’un vice apparent car toutes les poutres du sous-sol étaient visibles et accessibles lors de la vente de la propriété. Il plaide aussi la vétusté de l’immeuble centenaire. LE CONTEXTE [ 3 ] Le 28 mai 2011, Sylvain Archambault inspecte la maison que les demandeurs désirent acquérir. La maison de style « cottage » a deux étages et a été construite en 1909. M. Labonté l’a acquise en 2006 et l’a rénovée de façon importante. [ 4 ] Dans son rapport, M.

Archambault mentionne n’avoir détecté aucune déficience grave pouvant entraîner des dépenses importantes ou de nature à dévaluer de façon significative la propriété.

Il note certaines réparations à effectuer, certains travaux d’entretien et quelques améliorations à apporter. [ 5 ] Plus particulièrement, il recommande d’isoler les solives de rive à l’aide de laine recouverte d’un pare-vapeur bien scellé au pourtour ou à l’aide d’un uréthane giclé. [ 6 ] En raison de l’âge de l’immeuble, il avertit les demandeurs de prévoir des détériorations dues à la vétusté et une réserve monétaire suffisante pour y faire face. [ 7 ] Le 29 juin 2011, la vente est conclue devant notaire pour un montant de 140 000 $. [ 8 ] Au mois d’août 2016, M.

Barraco entreprend l’isolation des solives de rive. Il commence par les parties les plus facilement accessibles. Il déclare que ces parties sont en bon état. [ 9 ] Le 16 août 2016, M. Barraco veut isoler la solive du côté droit de la maison, laquelle, contrairement aux autres solives, est recouverte presque entièrement de béton. [ 10 ] Il casse un peu de béton, l’enlève et constate que la solive est affectée par une pourriture très avancée de même que la poutre qui repose sur celle-ci.

[ 11 ] Il se rend à l’extérieur et enlève le bas du revêtement de la maison (déclin de CanExel). Il enlève très facilement l’ancien revêtement de bardeaux d’asphalte laissé en place de même que les clous et les planches et découvre une solive de rive qui n’est plus que poussière. [ 12 ] Le 26 septembre 2016, les demandeurs dénoncent le vice découvert à M. Labonté qui se rend sur les lieux le 5 octobre 2016 pour constater la situation et prendre des photographies. [ 13 ] Le 17 octobre 2016, ayant décidé de faire les travaux eux-mêmes, les demandeurs fournissent à M.

Labonté, tel qu’il l’a demandé, la liste des matériaux nécessaires pour remplacer la solive de rive et la poutre, ce qu’ils chiffrent à 1 300 $. [ 14 ] Le 20 février 2017, sans nouvelles de M. Labonté à ce sujet, les demandeurs lui adressent une mise en demeure et lui réclament le coût des matériaux. [ 15 ] M. Labonté déclare que l’état des solives était apparent au moment de la vente de la propriété. Comme il s’agit d’une maison centenaire, elle présente des détériorations dues à la vétusté telles que mentionnées dans le rapport de M. Archambault.

L’ANALYSE ET LA DÉCISION [ 16 ] Le Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus [1] . [ 17 ] Il n’est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ou le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert [2] . [ 18 ] L’acheteur a une obligation de prudence et de diligence lorsqu’il visite la maison qu’il souhaite acquérir et à l’examen du rapport préachat qu’il reçoit.

Il doit apporter une attention particulière à tous les indices soulevés par l’inspecteur pouvant laisser présager un problème quelconque. [ 19 ] Par ailleurs, la doctrine et la jurisprudence rappellent de façon constante que l’acheteur doit démontrer que le vice est grave, caché et inconnu à l’acheteur et existant au moment de la vente [3] . [ 20 ] L’acheteur qui constate que le bien est atteint de vices doit les dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue [4] . [ 21 ] L’état de la solive de rive et de la poutre qui repose sur celle-ci, de même que la nécessité de les remplacer ne sont pas remis en cause. La preuve démontre clairement qu’elles sont affectées par la pourriture de façon très importante. [ 22 ] Ce vice est grave puisqu’il affecte l’intégrité de la structure de l’immeuble.

Il existait sûrement lors de l’achat de la maison en 2011, soit quelque cinq ans avant sa découverte, étant donné l’état de putréfaction très avancé de la solive de rive tel que les photographies le démontrent. [ 23 ] Bien qu’il s’agisse d’une maison centenaire, la preuve démontre que la vétusté de l’immeuble n’est pas en cause puisque les autres solives de rive sont encore en bon état. [ 24 ] Mais s’agit-il d’un vice caché ou apparent? [ 25 ] M.

Barraco explique que l’état de la solive de rive et de la poutre, contrairement aux autres solives, n’était pas apparent, étant caché à l’extérieur par le revêtement CanExel et à l’intérieur par le béton qu’il a fallu enlever pour découvrir la pourriture. [ 26 ] D’ailleurs, si le vice avait été apparent en 2011, l’inspecteur Archambault l’aurait probablement noté à son rapport et M.

Barraco qui, en tant qu’ébéniste, connaît le bois, l’aurait remarqué. [ 27 ] La solive et la poutre n’étaient pas visibles ni accessibles au moment de la vente et si le vice avait été connu, puisqu’il était caché, aurait incité les demandeurs à offrir un prix moindre pour la maison. [ 28 ] Une preuve prépondérante démontre qu’il y a bien vice caché et la réclamation sera accueillie en

partie pour la somme de 1 300 $ à

titre de diminution du prix de vente avec en plus les frais de l’huissier au montant de 80,70 $. [ 29 ] Quant aux autres dommages réclamés, ils n’ont pas été mis en preuve ou ne peuvent être octroyés notamment parce qu’il s’agit de dommages indirects. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de la

partie demanderesse; CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 1 380,70 $, avec en plus l'intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 6 mars 2017, date de la demande, ainsi que les frais de justice fixés à 100 $.

__________________________________ DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q.