2014 QCCQ 8891, 2014 QCCQ 8891

Gagnon c. Myrand 2014 QCCQ 8891 JB 4529 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-22-059460-113 DATE : 4 septembre 2014 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE Daniel Bourgeois, J.C.Q. Normand Gagnon et Sylvie Capistran Demandeurs c.

Marie-Andrée Myrand Défenderesse JUGEMENT Le litige [ 1 ] Les demandeurs, monsieur Normand Gagnon et madame Sylvie Capistran (ci-après appelés « les demandeurs » ) réclament à la défenderesse, madame Marie-Andrée Myrand (ci-après appelée « madame Myrand » ) 31 399,37 $, à la suite de l'achat de sa maison, le 2 juin 2008, laquelle serait affectée de vices cachés. [ 2 ] Selon les demandeurs, au moment des visites et des négociations et lors des inspections préachat, la défenderesse aurait représenté inadéquatement l’état de la résidence, aurait minimisé certains problèmes et aurait omis de dénoncer, dans la déclaration du vendeur, des éléments essentiels, tels que des infiltrations d’eau antérieures. [ 3 ] En défense, madame Myrand nie toute responsabilité et allègue entre autres qu’il y a absence de vices cachés, qu’il n’y a jamais eu d’infiltration d’eau et que les demandeurs ont pleinement été informés de l’état de la maison.

Qui plus est, les fissures sur la fondation étaient visibles. En somme, elle n'aurait fait aucune fausse représentation. le Contexte [ 4 ] Lors de la vente de la maison, sise au […] à Cap-Rouge, madame Myrand y demeurait depuis approximativement sept ans et la résidence était âgée de 28 ans. [ 5 ] Les demandeurs ont visité la maison à deux reprises avant de procéder à l’achat. La première visite aurait duré selon monsieur Gagnon environ deux heures et demie. [ 6 ] À l’occasion de l’une de ces visites, les demandeurs auraient remarqué la présence de fissures puisque la promesse d’achat (P- 6-

A) est assujettie à la réparation préalable des fissures constatées (voir clause 8). [ 7 ] Cependant, dans la contre-proposition de la défenderesse, laquelle a été acceptée par les demandeurs, il est précisé que les fissures devront être réparées par les acheteurs après l’acte notarié et ce, selon la soumission du 28 mai 2008 faite par monsieur Gino Lepage de l’entreprise « M. Fissure » (voir P-6A et P-6). [ 8 ] Par ailleurs, lors du témoignage de monsieur Gagnon, ce dernier a admis que les demandeurs n’ont jamais retenu les services de « M.Fissure », pas plus d’ailleurs qu’ils n’ont fait réparer les fissures dans les mois qui ont suivi l’achat de la propriété.

[ 9 ] Les demandeurs ont fait faire une inspection préachat par « Les Inspections Denis Harvey » (P-27).

D’ailleurs, l’achat de la maison était aussi conditionnel à une inspection satisfaisante de la maison (clause 8.1 de la promesse d’achat P-6-A). [ 10 ] À la suite de la réception du rapport d’inspection préachat (P-27), les demandeurs n’ont formulé aucune modification à leur offre d’achat ni n’ont négocié à la baisse le prix d’acquisition de la maison. [ 11 ] Le 10 juin 2008, les demandeurs ont observé des traces d’eau sur le plancher de la chambre d’ami au sous-sol, sous le radiateur. [ 12 ] Les demandeurs ayant pris note de traces de rouille dans la boîte électrique dans le rapport d’inspection préachat (P-27), ils ont pris la décision de remplacer cette boîte électrique à neuf.

Une réclamation pour un sinistre est faite auprès de la compagnie d’assurance La Capitale et cette dernière supporte le coût des réparations. [ 13 ] Le 10 juillet 2010, à la suite d’une forte pluie, les demandeurs ont observé un soulèvement de plus de trois pouces de certaines lattes du plancher de bois de ladite chambre du sous-sol. Cependant, il n’y a pas eu, selon madame Capistran, d’inondation ou d’infiltration d’eau visible à ce moment. [ 14 ] Une première lettre est transmise à madame Myrand le 14 juillet 2010 (P-2-D).

Cette lettre fait état de « problèmes au sous-sol qui pourraient résulter de vices cachés affectant votre responsabilité ». Aucun autre détail n’est donné quant à la nature des vices cachés. [ 15 ] Le 13 août 2010, les demandeurs transmettent à madame Myrand un avis de dénonciation (P-2-

D) par lequel les demandeurs accordent un nouveau délai à madame Myrand. [ 16 ] À la suite d’une mise en demeure datée du 15 novembre 2010 (P-10), les demandeurs intentent le présent recours contre madame Myrand.

Les vices reprochés en l’espèce peuvent être résumés comme suit : fissures sur les fondations et infiltrations d’eau au sous-sol, système de drainage défectueux et mauvaise installation du plancher au sous-sol. [ 17 ] La somme de 31 999,37 $ réclamée à la défenderesse est répartie de la façon suivante : • Franchise 500,00 $ Frais d’expertise : - infiltration d’eau 719,60 $ Témoins experts : - Infiltration d’eau 214,48 $ • Correctif dû au mauvais fonctionnement du drainage et réparations de huit fissures à la fondation sous le niveau du sol 16 909,89 $ • Réparation d’une fissure 546,84 $ • Correctif à la mauvaise installation du plancher 8 404,73 $ • Perte de 22,6 % de la superficie de la résidence pendant six mois 1 698,78 $ • Perte de 36 % du terrain pendant cinq mois 2 255,05 $ • Mise en demeure et inconvénients 150,00 $ Total : 31 399,37 $ Les témoignages [ 18 ] Sept témoins ont été entendus en demande, incluant les deux demandeurs, et trois témoins ont été entendus en défense, incluant la défenderesse.

Les points essentiels et pertinents de leurs témoignages sont ci-après résumés. Pour la demande Monsieur Raymond Camiré [ 19 ] Monsieur Camiré, 67 ans, est retraité et est un ami de monsieur Martin Dionne, conjoint de la défenderesse. Il connaît bien la maison de madame Myrand puisqu’il y a été à plusieurs reprises. Il y a fait plusieurs travaux : de la peinture, a fait le plancher au sous- sol, a posé du gypse, etc. Il a aussi réparé une fissure sur le côté sud de la maison. Monsieur Camiré précise qu’il a réparé cette fissure à

titre préventif, par l’extérieur. Il a fait une tranchée à la pelle de 4 ou 5 pieds et posé un produit de calfeutrage de béton en plus d’une membrane. Cette fissure est apparente selon lui. [ 20 ] Il dit qu’il a lui-même posé le plancher dans la chambre du sous-sol, un plancher de bois de type « mélèze » acheté chez Bois- Franc 2000. En ce qui concerne les travaux dans la chambre du sous-sol, il précise avoir travaillé sur la boîte électrique pour faire la porte pour la cacher.

Puisque le mur de cette chambre n’était pas fini, il a apposé le gypse au mur et a complété la plinthe et les moulures. [ 21 ] Questionné au sujet des fissures à la fondation, monsieur Camiré ne se souvient pas d’avoir travaillé sur celles qui ont été colmatées avec un scellant rouge (voir photos P-26 pages 8 et 9). Il affirme que le scellant qu’il a posé était gris. Monsieur Denis Bégin

[ 22 ] Monsieur Bégin, 47 ans, était en 2008, expert en sinistres à La Capitale compagnie d’assurance. Il affirme avoir été assigné au dossier de monsieur Gagnon à la suite de la réclamation des demandeurs qui avaient observé, le 10 juin 2008, des traces d’eau sur le plancher de la chambre du sous-sol, sous le radiateur électrique. Monsieur Bégin affirme avoir fait des tests d’humidité et il a détecté, dans la chambre où la boîte électrique était située, un faible pourcentage d’humidité. Il affirme aussi qu'ailleurs dans les autres pièces du sous-sol, il n’a décelé aucune trace d’humidité.

Il témoigne sur les photos prises le 17 juin 2008 (P-23) où l’on peut constater selon lui que le crépi de la fondation arbore des signes d’efflorescences et où également on peut voir de l'extérieur que le béton est mouillé (P-23, photos pages 5, 6 et 8). [ 23 ] Il confirme, en contre-interrogatoire, que les moisissures qui apparaissent sur le bois (P-23, page 5) et que les traces d’humidité et d’efflorescence sur le crépi de la fondation (P-23, page 8) étaient visibles et qu’il s’agissait de signes apparents.

Monsieur Germain Belley [ 24 ] Monsieur Belley, 51 ans, était expert en sinistres en 2010 pour La Personnelle, compagnie d’assurance. Il a rédigé l’avis de dénonciation du 14 juillet 2010 (P-16) par lequel il mettait en demeure madame Myrand de se rendre sur les lieux afin de constater l’existence des vices cachés à l’origine du sinistre. [ 25 ] Il se rend, le 13 juillet 2010, à la résidence des demandeurs pour constater les dommages. Ces dommages consistaient en l’ondulation et le soulèvement des lattes du plancher de la chambre du sous-sol (photo-25).

Monsieur Belley dit avoir par la suite identifié certains entrepreneurs et experts à des fins de soumissions, entre autres, la firme Rénovation Y. Germain inc. (P-21). Selon cette soumission, il en coûterait 8 404,73 $ pour refaire le plancher de la chambre au complet. [ 26 ] Cependant, selon monsieur Belley, seulement environ 50 % de cette somme aurait été payée. Effectivement, le rapport de monsieur Allan Jessome et associés (P-14) adressé à monsieur Belley indique qu’une seule somme de 4 048,34 $ est prévue pour les travaux c’est-à-dire ceux qui consistent à remplacer une

partie de la structure du faux plancher, le plancher de bois mou « mélèze » et une

partie des composantes et du placoplâtre sous la fenêtre. [ 27 ] Selon monsieur Belley, les travaux au plancher étaient nécessaires à cause d’une fissure sur le mur de la fondation de cette chambre. [ 28 ] En contre-interrogatoire, monsieur Belley ne peut se souvenir s’il a discuté du rapport d'inspection préachat (P-27) avec ses clients, les demandeurs.

Il indique également, ce qui est surprenant, ne pas être au courant si le contentieux de La Personnelle, compagnie d’assurance, a entrepris des recours juridiques (en subrogation) contre madame Myrand. [ 29 ] À la suite de la réclamation de ses assurés pour l’événement du mois de juillet 2010, monsieur Belley témoigne que La Personnelle, compagnie d’assurance aurait requis des demandeurs que le drain français soit remplacé et ce, pour conserver l’« avenant 16 c – dégâts d’eau (eau du sol) » lors du renouvellement de leur police assurance habitation, numéro 16629115 (P-9).

Monsieur Claude Gravel [ 30 ] Monsieur Gravel, 54 ans, est entrepreneur en excavation pour la firme Excavation Gravel inc. Monsieur Gravel témoigne qu’il a réparé certaines fissures et a fait des tests de caméra du drain de fondation (facture P-18). Il a produit deux rapports du drain de fondation (P-8) le premier en date du 12 août 2010. Monsieur Gravel affirme dans son premier rapport que le drain de fondation est placé à la bonne hauteur par rapport à la semelle.

Selon lui, le problème vient du fait qu’il n’y a pas assez de pierre concassée qui recouvre le drain et que cette dernière est colmatée, ce qui fait en sorte que le drain est beaucoup plus lent à prendre l’eau. [ 31 ] En contre-interrogatoire, il confirme qu’il n’a pas pris connaissance des recommandations du rapport d’inspection préachat (P- 27). Il confirme également qu’il n’est pas anormal et qu’il n’est pas rare que la pierre qui recouvre un drain, après 28 ou 30 ans, soit colmatée. Il admet également avoir vu les fissures et que ces dernières étaient faciles à voir sur le crépi extérieur.

Monsieur Éric Laforest [ 32 ] Monsieur Laforest, 41 ans, est travailleur en construction. En 2010, il était le propriétaire de la firme Excav-Action/Drainage Québec inc qui a réalisé des travaux sur la propriété des demandeurs. [ 33 ] Monsieur Laforest témoigne des travaux qu’il a effectués, lesquels ont débuté en septembre 2010 (facture P-34) par la réparation d’une fissure sur la fondation qui, dit-il, était visible.

Il témoigne également des travaux effectués en juin 2011 (facture P-20) au montant de 16 909,84 $ lesquels consistaient essentiellement en la réparation du drain complet et aux travaux nécessaires à la réparation de certaines fissures à la fondation ainsi qu’au terrain. [ 34 ] Monsieur Laforest affirme qu’à son avis, le drain était trop près de la semelle et également à cinq pouces trop haut par rapport à la dalle de béton du sous-sol.

C’est pour cette raison, dit-il, que l’eau entrait par le plancher et non par les fissures; (son témoignage est cependant contredit par un autre témoin expert des demandeurs, en l’occurrence monsieur Gravel, lequel prétend que le drain était placé à la bonne hauteur par rapport à la semelle (voir P-8 premier rapport du drain de fondation)) . [ 35 ] En contre-interrogatoire, monsieur Laforest admet que les fissures étaient apparentes et qu’il en a trouvé six avant de creuser.

Monsieur Normand Gagnon [ 36 ] Le demandeur, monsieur Gagnon, était, au printemps 2008 lors des visites préachat de la maison, aidé par le père de sa conjointe, lequel était agent immobilier. Lors de la première visite du 6 mai 2008, qui aurait duré plus de deux heures, il aurait remarqué une fissure apparente sur le solage. Il témoigne qu’il était un peu inquiet d’avoir constaté la présence d’une fissure, car il savait que cela

pouvait entrainer plusieurs dommages, ayant déjà eu par le passé à réparer un solage sur un jumelé dont il était propriétaire. [ 37 ] Monsieur Gagnon témoigne que c’est son beau-père, André Capistran, qui a rédigé la promesse d’achat (P-6-A). Selon monsieur Gagnon, l’offre d’achat était conditionnelle à la réalisation de trois conditions, c’est-à-dire la réparation complète des fissures, le financement et également l’achat conditionnel à une inspection par un expert. D’ailleurs, le paragraphe 8.1 de la promesse d’achat (P- 6-

A) prévoit expressément ces trois conditions. [ 38 ] Monsieur Gagnon admet cependant avoir reçu et accepté la contre proposition de madame Myrand, le 8 mai 2008, laquelle stipulait, en ce qui concerne la clause 8.1, que les fissures seraient réparées par l’acheteur après l’acte notarié, madame Myrand s’engageant à payer la moitié desdits travaux aux demandeurs.

Il est en preuve que ce paiement aurait été fait lors des ajustements chez le notaire. [ 39 ] Monsieur Gagnon a également admis que malgré ce qui précède, lui et madame Capistran n’ont pas fait réparer les fissures après l’achat de la propriété. [ 40 ] Le rapport d’inspection préachat P-27 a été fait par monsieur Denis Harvey.

Monsieur Gagnon déclare que ce rapport d’inspection est bien fait et qu’il s’en est déclaré satisfait puisqu’il n’y avait pas de « stop » (c’est-à-dire des problèmes à corriger immédiatement). [ 41 ] En contre-interrogatoire, monsieur Gagnon admet que bien que le rapport d’inspection préachat contenait plusieurs avertissements concernant les fondations et le drain, lui et madame Capistran n’ont pas demandé de réduction du prix de vente ni tenté de négocier quelque chose à cet égard. Il admet également ne pas avoir fait les travaux suggérés dans la soumission de « M.

Fissure » ni n'avoir mandaté un autre entrepreneur avant les deux événements de juin 2008 et de juillet 2010. [ 42 ] Il admet également avoir pris connaissance du commentaire suivant aux pages 14 et 15 du rapport P-27 et admet sans ambages qu’il a accepté le risque que cela représentait. [ 43 ] Le rapport de monsieur Harvey faisait alors mention de ce qui suit : « Commentaires Nous avons noté la présence d’efflorescence et d’humidité sur la base des murs de fondation, de même que sur la dalle de béton en périphérie au sous-sol.

L’efflorescence (dépôt de sels sur la surface) est un phénomène provoqué par un béton chargé d’eau, rejetant l’humidité dans l’air ambiant du sous-sol. Cela peut contribuer à des excès d’humidité dommageables. L’efflorescence témoigne souvent d’un manque d’étanchéité de l’hydrofuge appliqué de côté extérieur des fondations ou d’une déficience du drainage des fondations […] Ce qui occasionne une absorption anormale de l’eau souterraine par le béton. […] Nous recommandons fortement de convenir avec le vendeur d’une expertise plus approfondie sur ce point avant de finaliser la transaction.

Le défaut de procéder à cette expertise représente un risque ». Madame Sylvie Capistran [ 44 ] Madame Capistran, 52 ans, affirme que la défenderesse, madame Myrand, était très rassurante à l’occasion des visites préachat. Madame Capistran témoigne de ce qu’elle a constaté le 10 juillet 2010. Après une forte pluie d’environ une heure, elle décide d’aller coucher au sous-sol de la résidence.

Le lendemain, elle constate que le plancher « faisait des vagues » puisque certaines lattes de bois du plancher de mélèze étaient soulevées (photo P-25). [ 45 ] À la suite de cet événement, soit à l’occasion d’une visite de monsieur Dionne, le conjoint de madame Myrand, madame Capistran apprend à ce moment de monsieur Dionne, pour la première fois, qu’il y aurait eu une réparation de la fondation près du robinet extérieur, et ce, jusqu’à la semelle de la fondation. [ 46 ] Le témoignage de madame Capistran porte alors essentiellement sur les explications quant à la perte de jouissance du terrain et de la superficie de la résidence pendant la durée des travaux (paragraphe 23 de la requête introductive d’instance).

Pour la défense Monsieur Bernard Guillot [ 47 ] Monsieur Guillot, 53 ans, est directeur technique au Laboratoire de Canalisations souterraines (« LCS »). Son mandat consistait essentiellement à analyser le rapport produit par monsieur Claude Gravel de la firme Excavation Gravel inc. Monsieur Guillot témoigne sur son rapport en date du 24 mai 2012. Selon lui, le drain agricole (ou drain français) est nécessaire eu égard aux mouvements de la nappe phréatique. Ce drain agricole doit être posé à égalité de la semelle, laquelle est plus basse que le plancher de béton du sous-sol.

Par conséquent, lorsque la nappe phréatique monte, le drain agricole capte l’eau avant que celle-ci touche au plancher de béton. [ 48 ] Par ailleurs, l’eau de surface provenant des pluies et les pentes de terrain n’ont aucune incidence sur le drain agricole. Cette eau descend dans le sol par gravité et non pas vers le drain agricole. Cependant, si l’eau qui descend vers le sol trouve un autre chemin plus facile, du genre d'une fissure sur une fondation, l’eau empruntera cette voie plutôt que de passer à travers le sol.

Par contre, s’il n’y a pas de fissure, l’eau continuera son chemin vers la nappe phréatique. [ 49 ] Selon monsieur Guillot, le problème d’humidité dans le sous-sol est dû à un problème de fissures et non pas de drain agricole. Selon son rapport, il faut compter environ 750 $ par fissure pour réparer une fissure par l’extérieur ou, si cette dernière peut être réparée

par l’intérieur, le coût est de 375 $ par fissure de huit pieds. [ 50 ] Enfin, selon monsieur Guillot, la topographie des lieux fait en sorte que la maison est située assez loin de la nappe phréatique (la maison est située en haut d’une pente) et donc, selon ce dernier, s’il y a humidité excessive ou infiltration d’eau, cette eau ne peut provenir que des fissures. Monsieur Martin Dionne [ 51 ] Monsieur Dionne, 42 ans, est le conjoint de madame Myrand. Il a déjà été propriétaire de la maison, mais il a cédé cette dernière à sa conjointe lorsqu’il est devenu entrepreneur en déneigement.

Monsieur Dionne témoigne sur les travaux entrepris depuis les années 2003 dans la maison. Il corrobore les propos de monsieur Camiré à qui il avait confié différents travaux de rénovation ou de construction. [ 52 ] Monsieur Dionne affirme qu’il n’y a jamais eu d’infiltration d’eau dans la résidence et qu’il n’y a jamais eu de problème de drainage. Il admet qu’il y a déjà eu un problème d’inondation d’eau, mais que cela n’a rien à voir, selon lui, avec une infiltration puisqu’il s’agissait dans un cas du bris de la laveuse au sous-sol et, dans le second cas, du bris du robinet d’eau situé à l’extérieur.

C’est pour cette raison, dit-il, qu’il n’a pas fait de déclaration dans la

section « Déclaration du vendeur » puisqu’il réaffirme qu’il n’y a jamais eu d’infiltration d’eau dans la maison. Par ailleurs, il affirme avoir déclaré ces problèmes de « bris d’eau » avec monsieur Harvey, celui qui a procédé à l’inspection préachat. [ 53 ] En ce qui a trait aux visites préachat, monsieur Dionne confirme que monsieur Gagnon lui aurait affirmé qu’il avait peur des fissures au solage, car il en avait déjà eu sur une de ses maisons par le passé.

Monsieur Dionne affirme qu’il lui a dénoncé ces fissures et qu’il les a montrées au demandeur. [ 54 ] La soumission de « M.r Fissure » (P-6) a été obtenue à la suite d’une discussion avec monsieur Gagnon. Selon monsieur Dionne, c’est son courtier d’immeuble, madame Donovan, qui lui aurait suggéré le nom de « M.r Fissure ». Monsieur Dionne affirme qu’il a vu et pris connaissance pour la première fois du rapport d’inspection (P-27) lors de la rencontre du 19 août 2010.

Il savait bien entendu que ce rapport d’inspection avait été fait par monsieur Harvey, mais il ne l’avait jamais consulté, s'agissant d'un document qui appartenait aux demandeurs. Selon monsieur Dionne, monsieur Gagnon n’a jamais cherché à discuter des recommandations du rapport d’inspection préachat avec lui préalablement à la vente. Aucune négociation sur le prix de vente n’a été faite à la suite du rapport préachat. Madame Marie-Andrée Myrand [ 55 ] Madame Myrand, 41 ans, est conseillère commerciale.

Elle témoigne qu’elle et monsieur Dionne ont voulu vendre la maison puisqu’elle était enceinte d’un deuxième enfant. Par ailleurs, son conjoint et elle jugeaient que la pente de l’entrée de maison était peu propice aux activités et loisirs de son premier enfant. [ 56 ] Elle confirme également, comme monsieur Dionne, qu’elle n’a obtenu le rapport d'inspection (P-27), qu’au moment de la rencontre ou le lendemain de la rencontre du 19 août 2010.

Elle dit qu’il n’y a eu aucune discussion avec les demandeurs en juin 2008 à la suite de la réception par ces derniers du rapport d’inspection préachat, ni aucune tentative par les demandeurs pour négocier ou discuter des recommandations dudit rapport. ANALYSE [ 57 ] En ce qui concerne la garantie de qualité, l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q . ») prévoit ce qui suit : III. — De la garantie de qualité 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 58 ] Les demandeurs invoquent que la défenderesse les a induits en erreur et que cette dernière et monsieur Dionne ont faussement représenté la situation, commettant ainsi un dol qui a vicié leur consentement ( articles 1728 et 1407 C.c.Q. ). [ 59 ] Selon les demandeurs, ces fausses représentations auraient fait en sorte qu'ils leur étaient impossible de découvrir l’état réel de l’immeuble acheté, lequel, selon ces derniers, présentait un système de drainage défectueux, comportait des fissures sur les fondations et enfin, comportait un plancher au sous-sol qui ne correspondait pas aux normes d’installation. [ 60 ] En défense, madame Myrand prétend que les vices allégués par les demandeurs ne peuvent être qualifiés de « vices cachés » au sens de l’

article 1726 C.c.Q et que, de plus, la défenderesse a fait preuve d’honnêteté et de bonne foi et n’a jamais tenté de dissimuler aucun fait pertinent relatif à la maison. La défenderesse prétend également qu’elle n’a effectué aucune manœuvre frauduleuse ou dolosive ou fait preuve de réticence à l’endroit des demandeurs.

Enfin, elle prétend ne pas avoir l’obligation de divulguer le moindre infime évènement survenu au cours des sept ans où elle a habité la maison. [ 61 ] Avant d’analyser la preuve en détail, il y a lieu de revoir les principes retenus par la jurisprudence et la doctrine eu égard à la garantie légale de qualité du vendeur. [ 62 ] Ces principes peuvent être résumés de la façon suivante :

• Le déficit d’usage doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement l’utilité que son acheteur ne l’aurait pas acheté à ce prix [1] . • La question de savoir si un vice est inconnu de l’acheteur doit s’évaluer en fonction d’une norme subjective et l’acheteur est toujours présumé être de bonne foi.

Le fardeau de prouver la connaissance du vice par l’acheteur repose sur le vendeur [2] . • Le vice doit être caché et non apparent; il ne doit pas avoir pu être décelé par un acheteur prudent et diligent avant ou au moment de la vente; l’acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il propose d’acquérir, sans avoir besoin de recourir à l’aide d’un expert; l’acheteur peut toutefois avoir besoin d’aide pour procéder à l’examen du bien, s’il n’a pas les compétences pour le faire ou si des indices laissent présager certains défauts du bien; • L’expertise de l’acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent.

Plus l’acheteur connaît le bien qu’il acquière plus le vice est susceptible d’être considéré comme apparent [3] . • Les indices permettant de soupçonner l’existence d’un vice potentiel, peuvent créer le besoin d’inspection plus poussée même de la part de l’expert, sous peine que le vice soit considéré comme apparent; lorsque l’apparence d’indice laisse soupçonner l’existence d’un vice, l’acheteur devrait consulter un expert [4] . • Cependant, un vice révélé par des indices peut être considéré comme caché, si le vendeur a fourni, même de bonne foi, des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l’acheteur un sentiment de fausse sécurité [5] . • Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché [6] . • L’indemnisation ne doit pas être une source d’enrichissement pour la victime; on doit tenir compte de la plus value apportée au bien suite aux travaux et réparations, et déduire de l’indemnisation à l’acheteur, une certaine somme en conséquence [7] .

Application des principes de droit aux faits en litige [ 63 ] Le Tribunal analysera la preuve en fonction des trois vices reprochés en l’espèce, soit le drain, les fissures et la mauvaise installation du plancher. Le drain [ 64 ] Trois personnes sont venues témoigner à ce sujet. En demande, monsieur Claude Gravel a témoigné qu’il n’était pas anormal que la pierre qui recouvre un drain soit, après 28 ou 30 ans, presque entièrement colmatée.

En l’instance, la maison, construite en 1980, avait au moment de l’événement de juillet 2010, trente ans d’usure. [ 65 ] Par ailleurs, monsieur Gravel a clairement émis l’opinion dans son premier rapport (P-8) que le drain de fondation était placé à la bonne hauteur par rapport à la semelle.

Monsieur Gravel, témoignant pour les demandeurs, contredit donc l'autre témoin des demandeurs monsieur Éric Laforest, ce dernier disant que le drain de fondation était placé cinq pouces trop haut par rapport à la dalle de béton (voir facture P-20). [ 66 ] L’expert entendu en défense, monsieur Bernard Guillot, a témoigné que le problème d’humidité excessive ne pouvait être relié au drain agricole, mais bien à un problème de fissures (rapport d’expert du 24 mai 2012). [ 67 ] Selon ce dernier, même en présence de fortes pluies, l’eau de surface n’a aucune influence sur le drain agricole puisque l’eau, en percolant dans le sol, continuera son chemin vers la nappe phréatique dans la mesure où il n’y a pas de fissure.

Évidemment, s'il y a présences de fissures, l’eau provenant des fortes pluies empruntera cette voie, cette dernière étant plus accessible que de passer à travers le sol pour aller rejoindre la nappe phréatique. [ 68 ] Étant donné ce qui précède, le Tribunal arrive à la conclusion que les demandeurs n’ont pas fait la preuve que l’événement de juillet 2010 a été causé par un problème de drain agricole. [ 69 ] Par ailleurs, même dans l’éventualité où le drain aurait constitué la source du problème, le Tribunal est d’avis que le rapport d’inspection préachat (P-27) a avisé clairement les demandeurs que l’imperméabilisation et le drainage de la fondation ont possiblement atteint la fin de leur vie utile et qu’il y avait des efflorescences à la base des murs des fondations ainsi que sur la dalle de béton.

Selon ce rapport, il s’agit là d’indices d’humidité excessive et/ou d’infiltration d’eau (pages 9 et 14 du rapport P-27). Il s'agit donc d'un risque qui a été assumé par les demandeurs. Les fissures [ 70 ] Par son témoignage, monsieur Gagnon reconnaît que certaines fissures étaient visibles et donc apparentes. Monsieur Éric Laforest, quant à lui, a reconnu en contre-interrogatoire qu’au moins six fissures étaient apparentes lorsqu’il a procédé aux travaux. [ 71 ] Qui plus est, le rapport d’inspection préachat (P-27) indique clairement que des fissures importantes ont été notées sur le mur de fondation (page 9).

Le rapport précise que ces fissures doivent être colmatées, car elles représentent un risque important d’infiltration d’eau au sous-sol. Enfin, aux pages 14 et 15 du rapport, monsieur Harvey avise les demandeurs non seulement de la présence des fissures, mais qu’il y a présence d’efflorescence et d’humidité sur la base des murs de fondation et que cela peut contribuer à des excès d’humidité dommageables.

Monsieur Harvey recommande alors fortement aux demandeurs de convenir avec le vendeur d’une expertise plus approfondie sur ce point avant de finaliser la transaction et que le défaut de procéder à cette expertise représente un risque.

[ 72 ] Monsieur Gagnon, en contre-interrogatoire, a confirmé non seulement avoir pris connaissance du rapport d’inspection préachat, mais en avoir pleinement assumé le risque. Qui plus est, monsieur Gagnon a admis ne pas avoir procédé à des expertises plus approfondies ni même avoir colmaté les fissures identifiées dans le rapport de « M. Fissure ». [ 73 ] Étant donné ce qui précède, le Tribunal est d’avis que les demandeurs n’ont pas agi comme des acheteurs prudents et diligents puisqu’ils avaient été clairement avisés des problèmes que représentaient les fissures.

Enfin, s’agissant d’un risque apparent, ce vice ne peut certainement pas être qualifié de « vice caché ». Le plancher [ 74 ] En ce qui concerne le plancher, la preuve entendue lors de l’audition est à l'effet que la société d’assurance La Personnelle aurait assumé les dépenses et les travaux prévus qui consistaient à remplacer une

partie de la structure du faux plancher, le plancher de bois mou « mélèze huilé » et une

partie des composants isolants et du placoplâtre sous la fenêtre (P-14). En ce qui concerne le montant réclamé, soit 8 404,73 $, il s’agit d’un rapport d’estimation provenant de la firme Rénovation Y.

Germain inc. (P-21) lequel fait état des travaux à effectuer. [ 75 ] Aucun témoin n’a été entendu à cette occasion lors de l’audition ni aucun témoin expert n’est venu expliquer en quoi les frais de 8 404,73 $ étaient reliés à un vice de construction du plancher ou ne répondait pas aux normes de construction. [ 76 ] Par ailleurs, quant à la gravité du vice, il doit rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer l’utilité au point que l’acheteur n’aurait pas transigé. [ 77 ] De plus, et même s'il y avait eu preuve que la construction du plancher ne respectait pas les normes, il est faux de prétendre que le non-respect des normes, tel le Code national du Bâtiment, permet d‘attribuer dans tous les cas le caractère de gravité énoncé à l’

article 1726 C.c.Q. [8] [ 78 ] Compte tenu de ce qui précède, cette réclamation doit également être rejetée. Conclusion [ 79 ] Aux yeux du Tribunal, la défenderesse et son conjoint n’ont jamais été de mauvaise foi. Leurs réponses et explications devant le Tribunal étaient non seulement logiques, mais également empreintes de sincérité. Par ailleurs, malgré les nombreuses mises en garde, les demandeurs n’ont pas cherché à discuter ou négocier les problèmes relevés par le rapport d’inspection préachat, et ce, avant de se rendre chez le notaire.

Bien que monsieur Gagnon ait précisé à la Cour qu’il avait « peur des fissures », ayant déjà fait l’expérience par le passé d’une maison qui était aux prises avec de tels problèmes, il décide, dit-il, « d’assumer le risque », se disant satisfait du rapport obtenu de monsieur Harvey. Cette acceptation du risque par les demandeurs fait en sorte qu’ils n’ont pas été « prudents et diligents ». Leur recours doit donc être, en conséquence, rejeté.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : rejette la requête introductive d’instance ré-amendée des demandeurs; LE Tout avec dépens, incluant les frais d’expertise au procès. __________________________________ Daniel Bourgeois , J.C.Q. Joli-Coeur Lacasse s.e.n.c.r.l. (Me Alexandre Brousseau) Procureurs des demandeurs Casier # 6 Fasken Martineau DuMoulin (Me Audrey Gagnon) Procureurs de la défenderesse Casier # 133 Dates d’audience : 29 mai 2014