2014 QCCA 1505, 2014 QCCA 1505

Chaput c. Godin 2014 QCCA 1505 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022434-120 (755-17-000289-036) DATE : Le 12 août 2014 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. YVES CHAPUT APPELANT / INTIMÉ INCIDENT - Demandeur / défendeur reconventionnel c.

GERMAIN GODIN INTIMÉ / APPELANT INCIDENT - Défendeur / demandeur reconventionnel Et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRONSCRIPTION FONCIÈRE DE SAINT-JEAN MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L'appelant se pourvoit contre le jugement de la Cour supérieure, district d'Iberville (l'honorable Nicole-M.

Gibeau) rendu le 17 janvier 2012 qui a : • accueilli partiellement sa requête introductive d'instance réréamendée; • condamné l'intimé à lui payer 2 500 $ avec intérêts et l'indemnité additionnelle depuis l'assignation; • annulé la promesse d'achat, la contre-proposition et les autres documents annexés à celles-ci signés par les parties les 5, 16 et 20 juin 2002; • accueilli la demande reconventionnelle de l'intimé et ordonné la radiation de l'avis de préinscription publié par l'appelant sous le numéro 104 819 430 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de St-Jean; Le tout avec dépens tant sur la demande principale que sur la demande reconventionnelle. [ 2 ] L'intimé se constitue appelant incident et demande le rejet de la condamnation de payer à l'appelant 2 500 $ avec intérêts et l'indemnité additionnelle depuis l'assignation. [ 3 ] Pour les motifs du juge Hilton, auxquels souscrivent les juges Chamberland et Dutil, LA COUR : [ 4 ] ACCUEILLE en

partie l’appel principal avec dépens; [ 5 ] INFIRME en

partie le jugement de la Cour supérieure; [ 6 ] RAYE les conclusions énoncées aux paragraphes [73] et [74] du jugement et les remplace par les conclusions figurant aux paragraphes [73], [73.1] et [74] ci-dessous : [73] ORDONNE au défendeur de ne pas vendre, se départir ou autrement aliéner, ni de grever de quelque sûreté que ce soit, l’immeuble décrit au paragraphe [76] ci-dessous, autrement qu’aux fins des présentes ou tant et aussi longtemps qu’un refus de la

CPTAQ n’a été prononcé et que les délais d’appels aient été épuisés; [73.1] ORDONNE au défendeur Germain Godin d’effectuer les démarches nécessaires à la procédure de remplacement du lot auprès d’une firme d’arpenteur-géomètre de son choix, au plus tard trente jours après la date du présent arrêt; [74] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de dix mille dollars (10 000 $) à

titre de dommages et intérêts avec intérêts et l’indemnité additionnelle depuis l’assignation; [ 7 ] AJOUTE les mots « en

partie » après le mot « ACCUEILLE » au paragraphe [75] du jugement. [ 8 ] REJETTE l'appel incident avec dépens. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. M e Denis Maiorino CERUNDOLO & MAIORINO Pour l'appelant M e Michel Rocheleau CAIN LAMARRE CASGRAIN WELLS Pour l'intimé Date d’audience : Date de délibéré : Le 26 novembre 2013 Le 4 février 2014 MOTIFS DU JUGE HILTON [ 9 ] L’appelant Yves Chaput se pourvoit contre un jugement rendu le 17 janvier 2012 par la Cour supérieure, district d’Iberville, qui accueille partiellement sa requête introductive d’instance et condamne Germain Godin à lui payer 2 500 $ à

titre de dommages et intérêts. [ 10 ] L’intimé Germain Godin nie le bien-fondé de l’appel, et se constituant appelant incident, se pourvoit aussi contre ce jugement qui accueille partiellement sa demande reconventionnelle, annule une promesse bilatérale de vente et d’achat et ordonne la radiation des avis de préinscription au registre foncier. I. Contexte [ 11 ] L’aventure judiciaire complexe qui occupe les parties se déploie à partir de 2002. À cette époque, M.

Chaput travaille comme agent de voyage en hiver et dans la culture du sol, dont le trèfle et l’alfa-alfa pour chevaux, lors de la saison estivale; pendant sa préretraite, il s’occupe d’une petite forêt d’arbres et de fleurs. Il projette alors de s’acheter une pépinière et fait part de ce projet à son ami

Richard Boire, un courtier immobilier. Quant à M. Godin, il pratique l’horticulture et est propriétaire d’une pépinière et d’une maison, le tout situé sur une

partie des lots alors désignés comme 156, 157 et 156-107 du cadastre de la Paroisse de Sainte-Marguerite-de- Blairfindie. [ 12 ] Le 5 juin 2002, en soirée, M. Boire arrive inopinément chez M. Godin et lui présente, au nom de M.

Chaput, la promesse d’achat numéro 91768 au prix de 25 000 $ pour l’immeuble décrit comme : 3.1 ADRESSE TERRE VACANT, RUE DU CLOCHER, LACADIE 3.2 L’IMMEUBLE , avec construction y érigée, est désigné comme suit : Désignation cadastrale : C : 157 PTIE, 156 PTIE, 156-107 PTIE Paroisse STE MARGUERITE DE BLAIRFAINDIE Mesurant : 146 PIEDS XIRR, pour une superficie de ENVIRON 10 ARPENTS [Reproduit tel quel et soulignage ajouté] [ 13 ] De surcroît, la promesse d’achat stipule que M. Godin garderait la maison s’y retrouvant et que M. Chaput y bâtirait alors sa propre demeure.

La promesse précise donc qu’il reviendrait à M. Godin de faire la demande pour obtenir l’autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec pour utiliser une

partie des lots 156, 157 et 156-107 . [ 14 ] M. Godin décline la promesse sur-le-champ. [ 15 ] Le même jour, mais en fin de soirée, M. Godin fait une promesse de vente à M. Chaput au prix de 75 000 $. Cette promesse numéro 66940 modifie la promesse initiale numéro 91768 et est conditionnelle à ce que M. Chaput obtienne l’autorisation de la Commission avant la signature de l’acte de vente. Bien que le délai dont elle est assortie prenne fin à 20 h le 16 juin 2002, M. Chaput la refuse aussitôt. [ 16 ] Le 16 juin 2002, à 21 h 30, M. Godin fait une nouvelle promesse de vente à M. Chaput au prix de 45 000 $.

Il s’agit de la promesse numéro 75457 qui modifie la promesse initiale numéro 91768 et qui prolonge le délai d’acception de la promesse numéro 66940 jusqu’à 22 h le 20 juin 2002. Puis le 20 juin 2002, à 10 h, M. Chaput signe à la fois les promesses numéros 66940 et 75457. [ 17 ] L’entente est alors conclue. [ 18 ] Dès l’automne, M. Chaput débute ses démarches auprès de la Commission. Dans le but de satisfaire à certaines exigences de celle-ci, le 2 octobre 2002 il achète d’Alain Martin, de Julie Coallier et de Fernand Houle un lot contigu à l’immeuble de M. Godin. De même, suivant l’initiative de M.

Chaput, le Comité consultatif d’urbanisme et le Conseil municipal de la Ville de Saint-Jean-sur- Richelieu adoptent des résolutions favorables à sa demande à la Commission. [ 19 ] Contre toute attente, le 9 octobre 2002, M. Godin se dédit unilatéralement de la promesse par l’entremise de son avocate, et ce, sans donner de raison. Sa lettre est envoyée au notaire de M. Chaput, à M.

Boire et à la Commission : Objet : Monsieur Germain Godin Cher confrère, Faisant suite à notre conversation téléphonique de ce jour concernant le sujet mentionné en rubrique, notre client Monsieur Germain Godin nous mandate pour vous faire parvenir la présente. Comme mentionné ce matin lors de notre conversation, notre client n’entend pas donner suite à la vente de son terrain à l’Acadie. En conséquence, la préparation de l’acte de vente en vue de la transaction n’est plus nécessaire.

Nous vous remercions de votre collaboration, veuillez recevoir cher confrère l’expression de nos salutations distinguées. [signature] Me Judith Cormier [ 20 ] Le 2 juin 2003, M. Chaput signifie à M. Godin une requête introductive d’instance où il recherche la coopération de M. Godin auprès de la Commission ainsi que des dommages et intérêts. Il recherche aussi une injonction afin d’empêcher qu’une

partie des lots 156, 157 et 156-107 soit vendue, aliénée ou grevée autrement que d’une manière conforme à la promesse bilatérale de vente et d’achat. [ 21 ] Subséquemment, de 2003 à 2006 et suivant diverses requêtes présentées par M. Chaput, la Cour supérieure prononce plus d’une dizaine d’injonctions interlocutoires ordonnant pour l’essentiel à M. Godin de ne pas vendre, aliéner ou grever l’immeuble. L’une de ces injonctions, rendue le 20 avril 2005 par le juge Arsenault de la Cour supérieure, non portée en appel et ultérieurement reconduite, ordonnait également à M. Chaput et à M.

Godin de travailler ensemble à la formulation de la demande devant la Commission. [ 22 ] En juillet 2005, le cadastre de la Paroisse de Sainte-Marguerite-de-Blairfindie est rénové conformément à la Loi favorisant la réforme du cadastre québécois [1] . D’après la preuve documentaire [2] et certaines procédures d’instance et d’appel [3] , les parties des lots 156, 157 et 156-107 correspondraient dorénavant aux lots 3 244 044 (anciennement une

partie du lot 157) et 3 091 743 (anciennement une

partie des lots 156 et 156-107) du cadastre québécois. [ 23 ] Le 20 février 2006, la Commission refuse de faire droit à la demande d’aliénation présentée par M. Chaput. La décision est aussitôt contestée devant le Tribunal administratif du Québec [4] .

[ 24 ] En mars et avril 2006, M. Chaput cède à M. Boire ses droits dans la promesse —y compris les droits d’action devant la Cour supérieure et la Commission — et lui vend le lot contigu acheté de MM. Martin et Houle et de Mme Coallier. M. Boire reprend alors l’instance en Cour supérieure et devient requérant avec M. Chaput devant le TAQ. [ 25 ] Le 23 février 2007, la

Section du territoire et de l’environnement du TAQ accueille le recours de M. Chaput et autorise l’aliénation d’une

partie des lots 156, 157 et 156-107 à des fins autres qu’agricoles. Puis le 26 octobre 2007, le TAQ rejette le recours de M. Godin en révision de la décision rendue en février 2007. [ 26 ] À partir du mois d’avril 2007, des avis de préinscription d’une demande judiciaire sont publiés au registre foncier d’une

partie des lots 156, 157 et 156-107. [ 27 ] En novembre 2007, M. Boire rétrocède ses droits dans la promesse à M. Chaput. Par contre, le lot contigu acheté de MM. Martin et Houle et de Mme Coallier, désormais entre les mains de M. Boire, connaît un sort différent. Plutôt que d’être revendu à M. Chaput, ce lot fait l’objet d’une promesse de bail de 15 ans entre M. Boire et M. Chaput. Le bail est censé débuter lorsque M. Chaput devient propriétaire d’une

partie des lots 156, 157 et 156-107. Puis en décembre 2007, M. Boire donne le lot contigu à la Fiducie des Champs. [ 28 ] En août 2008, M. Godin forme une demande reconventionnelle devant la Cour supérieure. Il demande la radiation des avis de préinscription publiés au registre foncier. À une date ultérieure, il demande aussi l’annulation de la promesse bilatérale. [ 29 ] En octobre 2010, M. Godin envoie une autre lettre de dédit à MM. Chaput et Boir e. Cette fois, il invoque les intérêts de M. Boire en tant que courtier immobilier et la faculté de dédit prévue à la

Loi sur le courtage immobilier [5] : Messieurs, Par la présente et conformément à l’

article 22 de la

Loi sur le courtage immobilier , comme M. Richard Boire, courtier immobilier possède un intérêt indirect dans l’immeuble faisant l’objet de la promesse d’achat mentionnée en titre, j’exerce ma faculté de me dédire, sans pénalité, de ladite promesse d’achat et de toute autre contre-proposition subséquente.

Veuillez recevoir mes salutations distinguées et agir en conséquence. [signature] Germain Godin [ 30 ] L’audition en première instance les 28 et 29 novembre 2011 se déroule sur la base d’une requête datée de janvier 2010 et dont les conclusions, telles qu’amendées à l’audience devant la juge, sont rédigées comme suit : PAR CES MOTIFS, PLAISE À LA COUR : ACCUEILLIR la présente demande; PRENDRE ACTE du formulaire d’autorisation préparé par le demandeur afin que la résidence du défendeur soit exclue de la pépinière et qu’elle puisse être utilisée à des fins autres que l’agriculture conformément aux articles 58 et 62 de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles , L.R.Q., c.

P-41.1, auprès de la Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu, le tout portant sur l’immeuble suivant : [Description] ORDONNER au défendeur de ne pas vendre, se départir ou autrement aliéner, ni de grever de quelque sûreté que ce soit, l’immeuble décrit ci-dessus, autrement qu’aux fins des présentes ou tant et aussi longtemps qu’un refus de la CPTAQ n’a été prononcé et que les délais d’appels aient été épuisés; RENDRE toutes autres ordonnances jugées nécessaires en la présente instance; CONDAMNER le défendeur à payer au demandeur la somme de CINQ CENT HUIT MILLE DOLLARS (508 000.00 $) représentant les pertes de revenus projetés pour SIX (6) années de production ainsi que l’abus de procédure, troubles, inconvénients et honoraires extrajudiciaires professionnels qui on dû être assumés par la

partie demanderesse ainsi que les honoraires extrajudiciaires avec intérêts au taux légal depuis l’assignation, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec ; ORDONNER au défendeur Germain Godin d’effectuer les démarches nécessaires au remplacement du lot auprès d’une firme d’arpenteur-géomètre de son choix; ORDONNER au défendeur qu’il fasse rapport du résultat de ses démarches au dossier de la Cour à tous les QUINZE (15) jours jusqu’à ce que le notaire mandaté pour la transactio n, Me M artin Gagnon , ait en main les documents émanant du ou des services gouvernementaux concernés; ORDONNER à l’arpenteur-géomètre, dont les services devront être retenus au plus tard dans les QUARANTE-CINQ (45) jours du prononcé de la présente ordonnance de sauvegarde, qu’il fasse rapport de ses démarches et du résultat de ses dernières et ainsi de suite à tous les QUARANTE-CINQ (45) jours jusqu’à la complète exécution de son mandat; DÉCLARER exécutoire le jugement à intervenir nonobstant appel; LE TOUT avec dépens contre le défendeur. [6]

[ 31 ] Quant à M.

Godin, il demande à la Cour supérieure de faire droit aux conclusions suivantes : PAR CES MOTIFS, PLAISE AU TRIBUNAL : ACCUEILLIR la présente défense et demande reconventionnelle ré-ré-ré-amendée; REJETER la requête introductive d’instance ré-ré-amendée du demandeur; DÉCLARER la promesse d’achat, contre-proposition et autres documents P-2 signés entre les parties au cours du mois de juin 2002, nuls et de nul effet; ORDONNER à l’Officier mis-en-cause de procéder à la radiation de l’avis de préinscription publiés sous le numéro 104 819 430 en procédant à l’inscription du présent jugement à intervenir sur paiement des droits afférents quant à l’immeuble désigné comme suit : [Description] RÉSERVER au défendeur tous ses droits et recours; CONDAMNER le demandeur et défendeur reconventionnel aux entiers dépens. [ 32 ] L’affaire est mise en délibéré. [ 33 ] Le 17 janvier 2012, la première juge accueille en

partie la requête introductive d’instance de M. Chaput et accueille en

partie la demande reconventionnelle de M. Godin. Elle annule la promesse bilatérale de vente et d’achat, condamne M. Godin à payer 2 500 $ en dommages et intérêts à M. Chaput et ordonne la radiation de l’avis de préinscription inscrit au registre foncier. [ 34 ] M. Chaput inscrit en appel de plein droit et M. Godin forme un appel incident. II. Jugement entrepris [ 35 ] D’abord, selon la juge, la preuve établit que la promesse conclue entre les parties le 20 juin 2002 est celle au montant de 75 000 $. [ 36 ] Par la suite, elle se penche sur la question de la nullité de la promesse bilatérale.

La ratio decidendi du jugement entrepris est formulée dans les termes suivants : [57] Permettre à Chaput d'acquérir les lots faisant l'objet de la promesse de vente conclue avec Godin alors qu'il n'est plus propriétaire du lot contigu à ceux-ci, équivaudrait à dénaturer la décision rendue par le TAQ le 23 février 2007 et à démembrer une terre agricole en contravention avec la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles . [58] Puisqu'il n'est plus possible de donner suite à la décision du TAQ en raison de l'aliénation par Chaput d'une

partie des terres dont il était propriétaire à une certaine époque, il y a lieu d'annuler la promesse de vente, la contre-proposition et tous les documents annexés à celles-ci passées entre Chaput et Godin en juin 2002. [Référence omise] [ 37 ] La promesse entre M. Chaput et M. Godin est donc annulée au motif que d’y donner plein effet irait à l’encontre de l’essence de la décision finale du TAQ. Par voie de conséquence, il est fait droit à la demande de M. Godin en radiation des avis de préinscription au registre foncier. [ 38 ] Relativement aux dommages et intérêts demandés par M.

Chaput, la juge rejette d’emblée la réclamation pour le remboursement des honoraires extrajudiciaires, faute de preuve des services rendus. De même, elle rejette la réclamation pour perte de profits futurs pour l’exploitation de la pépinière, car, au moment de la décision du TAQ en février 2007, M. Chaput a cédé ses droits dans la promesse et ne peut plus mener son projet à terme.

Enfin, des dommages et intérêts de 2 500 $ sont accordés pour le stress et l’anxiété causés par le « comportement de Godin depuis la conclusion de la promesse de vente et son refus injustifié d’y donner suite ». [ 39 ] Les conclusions du jugement entrepris sont ainsi rédigées : [71] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [72] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d'instance ré-réamendée du demandeur; [73] ANNULE la promesse d'achat, la contre-proposition et les autres documents annexés à celles-ci, signées par les parties les 5, 16 et 20 juin 2002; [74] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 2 500 $ à

titre de dommages-intérêts avec intérêts et l'indemnité additionnelle depuis l'assignation; [75] ACCUEILLE la demande reconventionnelle du défendeur; [76] ORDONNE à l'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Saint-Jean, mis en cause, de procéder à la radiation de l'avis de préinscription publié sous le numéro 104 819 430 en procédant à l'inscription du présent jugement à intervenir sur paiement des droits afférents quant à l'immeuble désigné comme suit : Un emplacement situé en la paroisse de Sainte-Marguerite-de-Blairfindie, connu et désigné comme étant :

[Description] Un emplacement situé en la paroisse de Sainte-Marguerite-de-Blairfindie, connu et désigné comme étant : [Description] [77] AVEC DÉPENS tant sur la demande principale que sur la demande reconventionnelle. III. Analyse [ 40 ] C’est à bon droit que M. Chaput recense des erreurs nécessitant l’intervention de cette Cour. Déjà, à première vue, il est incompatible d’annuler la promesse bilatérale de vente et d’achat tout en accordant des dommages et intérêts à M. Chaput pour le « refus injustifié » de M. Godin de donner suite à cette même promesse.

De deux choses l'une : la promesse est valable et le refus est injustifié ou la promesse n’est pas valable et le refus est justifié. [ 41 ] J’entends donner suite à l’appel ainsi qu’à l’appel incident par une analyse en quatre étapes. * * * * [ 42 ] Avant d e d ébute r, et m algré les apparences, je précise que de t out e évidence cette Cour siège en appel d’un jugement final. Dans Ivanhoé Cambridge inc. c.

Revêtements Nor-Lag ltée , le juge Dufresne, siégeant comme juge unique, rappelait que : [12] Un jugement est final et définitif lorsqu’il termine un procès, tranche le débat et met fin à l’instance sur le fond. Dès lors, le tribunal qui a statué se trouve dessaisi de l’affaire, sa juridiction étant épuisée. [7] [ 43 ] Le dispositif du jugement entrepris se prononce bel et bien sur l’ensemble des conclusions dont la juge était saisie, soit la perte de profits futurs, l’injonction liée à la procédure de remplacement, l’annulation de la promesse bilatérale et la radiation des avis de préinscription.

Il en résulte que malgré les apparences le débat a été tranché sur le fond et que la Cour supérieure est dessaisie du dossier. [ 44 ] D’ailleurs, bien que la requête de janvier 2010 sur laquelle les parties ont procédé au mérite soit intitulée « Requête en injonction interlocutoire et provisoire et en injonction interlocutoire ré-ré-amendée », il s’agissait sans conteste d’une requête introductive d’instance. [ 45 ] Dans le même ordre d’idées, je signale que, dans son inscription en appel et dans son mémoire, M. Chaput demande pour la toute première fois la passation de titre.

Qu’il suffise de dire que les procédures en première instance ne portaient aucunement sur la passation de

titre et que la Cour supérieure a donc définitivement statué sur le fond de l’affaire dont elle était saisie. De même, M. Chaput n’a jamais présenté de requête devant cette Cour sous l’article 509 C.p.c. afin d’a mender ses procédures en première instance. 1. Le contrat conclut entre M. Chaput et M. Godin [ 46 ] À la lecture de l’ensemble du dossier, il est patent que les parties se sont entendues pour un prix de vente de 45 000 $ le 20 juin 2002. Ainsi, l’interprétation retenue par la juge selon laquelle le prix serait plutôt de 75 000 $ participe d’une erreur manifeste et dominante.

Le cœur de son raisonnement est le suivant : [40] Le seul document qui démontre l'accord de volonté nécessaire à la naissance d'une obligation contractuelle se retrouve à la contre-proposition portant sur le prix de 75 000 $. [41] En effet, le document appelé modifications et avis de réalisation de conditions ne fait aucun sens pour justifier une entente à 45 000 $. [42] Comment Godin aurait-il pu, le 16 juin 2002, reconnaître avoir lu et compris ce formulaire lui proposant une nouvelle offre de Chaput à 45 000 $ alors que ce dernier l'a signé seulement le 20 juin 2002 ? [Références omises] [ 47 ] La preuve documentaire et testimoniale donne une réponse sans équivoque à cette dernière question.

Il s’avère que M. Godin a fait une offre de vente pour 45 000 $ le 16 juin 2002, offre qu’il a aussitôt signée. La signature de M. Chaput est intervenue le 20 juin 2002 et, par la suite, M. Godin a signé le document de nouveau pour faire office d’accusé de réception. [ 48 ] La promesse unilatérale de vente est devenue une promesse bilatérale de vente et d’achat. Les parties se sont donc pleinement engagées en vertu de la promesse et se doivent de conclure le contrat envisagé selon les stipulations y prévues. 2.

Les droits et obligations des parties à la promesse [ 49 ] Un aspect important du litige porte sur l’effet juridique du non-accomplissement d’une condition résolutoire greffée à une promesse bilatérale de vente et d’achat. Plus précisément, les parties ont prévu que la promesse tombait si M. Chaput n’obtenait pas l’autorisation de la Commission.

L’extinction de la promesse est subordonnée à la certitude qu’un événement n’arrivera pas. [ 50 ] La clause concernée de la promesse numéro 75457 porte que : P2.3 MODIFICATIONS : […] 2 e Conditionnel à ce que l’acquéreur obtienne de la CPTAQ les autorisations d’exploitation de la terre à sa satisfaction et ce avant la

signature de l’acte de vente. [ 51 ] Cette condition résolutoire signifie que la promesse est née et exécutoire dès sa conclusion en juin 2002. Le professeur Lluelles enseigne que : 2465. Quant à l’obligation sous condition résolutoire, elle existe dès la conclusion du contrat, mais est sujette à l’anéantissement ultérieur si tel événement craint se produit (ou si tel événement souhaité ne se réalise pas) . Je vous achète tel terrain vague pourvu que la municipalité ne modifie pas le zonage d’ici telle date.

Le débiteur est donc lié dès le début, et le créancier peut, dès ce moment, exiger l’exécution de l’obligation . Le débiteur ne peut, s’il paie, récupérer ce qu’il a exécuté, du moins jusqu’à l’arrivée de l’événement redouté. [8] [Références omises et soulignage ajouté] [ 52 ] Dans le cas d’espèce, la condition résolutoire n’a pas été accomplie et donc la promesse bilatérale n’a pas été anéantie. M. Chaput a effectivement obtenu l’autorisation de la Commission et c’est la décision finale rendue par le TAQ en octobre 2007 qui cristallise le sort de la condition.

Sous réserve des autres clauses de la promesse, M. Chaput et M. Godin seraient ainsi obligés de conclure le contrat envisagé, soit la vente. À ce sujet, je souligne que la clause de la promesse initiale numéro 91768 indique que « [l]’acte de vente ce signera [sic] dans les 10 jours de l’obtention de l’approbation de la demande faite à la CPTAQ ». Évidemment, cela n’a pas été fait. [ 53 ] À cette étape de l’analyse, il est primordial de rappeler que la promesse est un contrat à part entière; elle est obligatoire et connaît la sanction du droit. Sa nullité, le cas échéant, doit ainsi correspondre aux prescriptions de l’

article 1416 C.c.Q. :

SECTION III DE LA FORMATION DU CONTRAT

SECTION III FORMATION OF CONTRACTS § 1. — Des conditions de formation du contrat I. — Disposition générale 1385. Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n'exige, en outre, le respect d'une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n'assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu'il ait une cause et un objet. § 1. — Conditions of formation of contracts I. — General provision 1385.

A contract is formed by the sole exchange of consents between persons having capacity to contract, unless, in addition, the law requires a particular form to be respected as a necessary condition of its formation, or unless the parties subject the formation of the contract to a solemn form. It is also of the essence of a contract that it have a cause and an object. […] […] § 2. — De la sanction des conditions de formation du contrat I. — De la nature de la nullité 1416.

Tout contrat qui n'est pas conforme aux conditions nécessaires à sa formation peut être frappé de nullité . § 2. — Sanction of conditions of formation of contracts I. — Nature of nullity 1416. Any contract which does not meet the necessary conditions of its formation may be annulled . [Soulignage ajouté] [ 54 ] Avec égards, c’est à tort que la juge a annulé la promesse conclue en juin 2002. La nullité tant relative qu’absolue est une sanction réservée aux manquements relatifs à la formation du contrat [9] . Comme l’explique le professeur Lluelles, la nullité s’apprécie au moment de la formation du contrat : 1087.

La nullité d’un acte juridique est donc la sanction d’un défaut de formation, une exigence de conclusion —de fond ou de forme— faisant défaut. Le manquement incriminé est nécessairement contemporain de la naissance même de l’acte. C’est là la marque de la nullité . Il importe donc de ne pas confondre cette sanction avec la résolution ou la résiliation, qui sanctionnent un manquement au devoir d’exécuter une obligation procédant d’un contrat, probablement bien conclu (art. 1590 et 1604-1606).

En effet, outre que le manquement est, en ce cas, postérieur à la naissance du contrat, la résolution —ou la résiliation — ne suit pas le même régime normatif que l’annulation; […]. [10] [Références omises, italiques dans l’original et soulignage ajouté] [ 55 ] D’emblée, je souligne que la juge a rejeté, avec raison, la prétention de M. Godin selon laquelle il y avait eu dol : [38 ] Godin allègue être victime d'un dol de la part de Boire. Le 5 juin 2002, ce dernier lui aurait présenté des documents à signer à une heure tardive.

Comme il prend en soirée des médicaments qui provoquent la somnolence, il ne savait pas vraiment ce à quoi il s'engageait. […] [43] Toutefois, l'analyse de la preuve ne démontre pas que Godin a subi de fausses représentations de la part de Chaput.

[ 56 ] Elle annule néanmoins la promesse bilatérale, car cela « équivaudrait à dénaturer la décision rendue par le TAQ le 23 février 2007 et à démembrer une terre agricole en contravention avec la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles ». Même à supposer qu’il s’agisse là d’un motif qui commande une quelconque sanction judiciaire, cette sanction n’est certainement pas l’annulation de la promesse. Rien de cela n’est contemporain à la conclusion de la promesse ou n’a quoi que ce soit à voir avec les conditions de formation des contrats selon les articles 1385 et suivants C.c.Q . [ 57 ] J’ouvre une parenthèse pour commenter l’argument de M. Godin quant à l’application de l’

article 22 de la

Loi sur le courtage immobilier , tel qu’il était rédigé à l’époque pertinente : 22. Le courtier ou l'agent, qu'il soit ou non dans l'exercice de ses fonctions, qui, directement ou indirectement, possède ou se propose d'acquérir un intérêt dans un immeuble qui fait l'objet d'un achat, d'une vente ou d'un échange, doit faire connaître sans délai et par écrit sa qualité de courtier ou d'agent au contractant pressenti, selon les modalités prévues par règlement de l'Association.

En cas de défaut, celui à qui cette information est due peut, tant que le contrat constatant l'opération n'a pas été signé par les parties, se dédire, sans pénalité, de toute offre ou promesse , acceptée ou non, portant sur l'immeuble, par l'envoi ou la remise d'un avis écrit à l'autre partie. 22.

Every broker or agent, whether in the course of his duties or not, who holds or intends to acquire, directly or indirectly, an interest in immovable property that is being purchased, sold or exchanged must , without delay and in writing, disclose his quality as broker or agent to the prospective contracting party, in the manner prescribed in the by-laws of the Association.

In case of failure to do so, the person entitled to such information may, as long as the contract evidencing the transaction has not been signed by the parties, withdraw, without penalty, from any offer or promise , whether accepted or not, concerning the immovable property, by sending or giving a written notice to the other party. [11] [Soulignage ajouté] [ 58 ] En l’espèce, M. Boire ne possédait pas ou ne se proposait pas d’acquérir en 2002 un intérêt dans l’immeuble de M. Godin. Ce n’est qu’après plusieurs années que M.

Boire obtient un intérêt, et ce, de manière temporaire, comme l’a révélé la suite des choses. De même, le libellé du deuxième alinéa de cet

article indique que le « contrat constatant l’opération/contract evidencing the transaction » réfère à l’offre ou à la promesse de vente. Il y a longtemps que M. Godin a signé la promesse et la faculté de dédit ne serait également plus disponible pour cette deuxième raison. [ 59 ] Quant à la résolution, la résiliation, la modification ou la révocation de la promesse, il n’en a pas été question en première instance. En effet, la demande reconventionnelle ne recherchait pas de telles conclusions. [ 60 ] Le contrat est intact et la suite logique de cette analyse est la détermination des obligations de M.

Chaput et de M. Godin. Justement, l’effet juridique du non- accomplissement de la condition résolutoire de la promesse est la continuation de cette même promesse, déjà née, le tout devant ultimement mener à la conclusion du contrat envisagé, la vente. [ 61 ] Il ressort du dossier que M. Godin cumule les manquements à partir de quelques mois après la conclusion de la promesse. Non seulement ne pouvait-il pas légalement se dédire unilatéralement de la promesse, il devait en plus y exécuter ses obligations de bonne foi. Or, il est mis en preuve que le notaire mandaté par M.

Chaput, Me Martin Gagnon, n’est pas en mesure de procéder à la vente puisque M. Godin en tant que propriétaire n’entreprend pas les démarches relatives à la procédure de remplacement. [ 62 ] Au sujet de la procédure de remplacement pour un lot dans le territoire rénové, l’auteur Jean Doré écrit que : Effectuée en vertu de l’

article 3043 , alinéa 1 du Code civil du Québec , dans le territoire rénové, c’est l’opération cadastrale de remplacement qui a pour effet de morceler un lot ou de remembrer des lots . Rappelons que les opérations cadastrales de subdivision et de remplacement ayant pour effet d’identifier une

partie de lot ne sont applicables que dans le territoire non rénové. Par ailleurs, une opération cadastrale de remplacement, ayant pour effet de morceler un lot ou de remembrer des lots, peut viser un terrain ou une

partie de terrain. [12] [Caractères gras dans l’original] [ 63 ] Quant au premier alinéa de l’

article 3043 C.c.Q. , son libellé porte que : 3043. Toute personne peut soumettre au ministre responsable du cadastre un plan, approuvé par elle, pour modifier le plan d'un lot dont elle est propriétaire ou sur lequel elle a acquis, autrement qu'à la suite d'une convention, un droit de propriété ; l'approbation, signée par le propriétaire, est reçue en minute par un arpenteur-géomètre et réfère à la minute du plan visé. Elle peut aussi demander le numérotage d'un lot, l'annulation ou le remplacement de la numérotation existante ou en obtenir une nouvelle. […] 3043.

Any person may submit a plan, approved by him, to the minister responsible for the cadastre in order to amend the plan of a lot he owns or in which he has acquired a right of ownership otherwise than by agreement ; the approval, signed by the owner, is received en minute by a land surveyor and refers to the minute number of the plan concerned. The owner may also request the numbering of a lot, the striking out or replacement of the existing numbering or obtain a new numbering. […] [Soulignage ajouté]

[64] Il est donc requis que M. Godin procède au remplacement afin de soustraire sa maison des lots qui doivent être vendus à M.Chaput. [65] M. Godin ne saurait contrecarrer l’exécution de ses obligations en évitant d’entreprendre la procédure de remplacement.

Il estincontestable que les parties prévoyaient soustraire la maison de la vente : G2 TERMES ET CONDITIONS SUPPLÉMENTAIRES 1e Plan annexé aux présentes, délimitant la parti vendu en jaune et la parti conservé par le vendeur en rouge (soit un demi hectar), tel laloi de la CPTAQ l’autorise. [Reproduit tel quel] [66] Ainsi, bien que la procédure de remplacement en tant que tel ne soit pas prévue en toutes lettres dans le contrat, force est deconstater qu’il s’agit d’une obligation qui en découle de par sa nature : 1434.

Le contrat valablement formé oblige ceuxqui l'ont conclu non seulement pour ce qu'ils yont exprimé, mais aussi pour tout ce qui endécoule d'après sa nature et suivant les usages,l'équité ou la loi. 1434. A contract validly formed binds the partieswho have entered into it not only as to what theyhave expressed in it but also as to what isincident to it according to its nature and inconformity with usage, equity or law. [67] Dans ces circonstances, les enseignements du juge Chamberland, au nom de la Cour dans l’affaire Aéroterm de Montréal inc. c.Banque Royale du Canada, méritent une attention singulière.

Dans cette affaire, mon collègue différenciait l’action en exécution forcéedes engagements préalables de l’action en passation de

titre : En l'espèce, l'entente est complexe, décrivant plusieurs étapes à franchir avant que les parties n'aient l'obligation de conclure l'acte devente envisagé. Ces étapes comprennent notamment la remise de la documentation pertinente (clause 6.1), l'examen physique des lieux(clause 6.2), l'étude des titres de propriété (clause 6.3), la modification du zonage (clauses 6.4 et 6.5), la décontamination des lieux(clause 8) et certaines approbations préalables de la part des autorités municipales (clause 9).

L'entente prévoit également, comme condition essentielle à sa validité, l'envoi par l'intimée d'un avis confirmant qu'aucune des personnesdétenant un droit de préemption ne l'a exercé (clause 7). Selon la Déclaration, dont les allégations sont tenues pour avérées à ce stade-cidu litige, l'intimée a manqué à ses engagements, engagements préalables à la naissance de l'obligation de passer titre, plusparticulièrement en ne transmettant pas l'avis prévu à la clause 7 pour une raison que cette clause ne prévoit pas.

L'appelante reprochedonc à l'intimée de ne pas exécuter les obligations qui sont les siennes en vertu de l'entente et qui sont préalables à l'obligation ultime,quoique seulement éventuelle à ce moment-ci, de passer titre. Dans ce contexte, l'appelante ne peut pas, à son tour, procéder auxdémarches lui incombant aux termes de la promesse bilatérale de vente ou d'achat. Au moment où l'appelante intente son recours, l'obligation de passer

titre n'est pas encore née puisque les étapes préalables, décrites àl'entente liant les parties, ne sont pas encore franchies. L'intimée n'est donc pas en défaut de passer

titre et un recours en passation de titrerisquerait fort d'être déclaré irrecevable parce que prématuré (Boudreau c. Juneau, [1975] C.S. 903, Legault c. Boucher, [1997] R.D.I. 16et Bhandari c. 129440 Canada Inc., (1989) (QC CA), R.D.J. 405); de plus, l'appelante serait, dans ces circonstances,bien téméraire d'exiger passation du titre, avec toutes les formalités accessoires que cela exige, alors qu'elle n'a pas encore effectué lesdémarches et vérifications permettant d'affermir son intention de devenir propriétaire du terrain en question.

En somme, même si le tribunal ordonnait aux parties d'exécuter les obligations prévues à leur entente, il est possible que l'une ou l'autredes conditions stipulées ne soit pas remplie et qu'il y soit mis un terme sans qu'il n'y ait jamais passation du

titre de l'une à l'autre. Ensomme, l'exécution forcée-promesse bilatérale d'achat ou de vente conditionnelle n'équivaut pas nécessairement à la passation dutitre.[13] [Soulignage ajouté] [68] En l’espèce, M. Godin manque à son obligation de soustraire sa maison du terrain à être vendu à M. Chaput. Il refuse defranchir l’étape préalable, c’est-à-dire l’étape de la procédure de remplacement. [69] D’ailleurs, dans l’affaire Aéroterm, c’est précisément un manquement en amont de l’obligation ultime de passer

titre quiamenait mon collègue à écrire que : La promesse bilatérale de vente ou d'achat, par laquelle, à certaines conditions, une

partie s'engage à vendre un immeuble et l'autres'engage à l'acheter, est un contrat (ou un avant-contrat), dont découlent des droits et des obligations pour l'une et l'autre

partie (Pierre-G.Jobin, La vente dans le Code civil du Québec, Les Éd. Yvon Blais Inc., Cowansville, 1993, aux pages 29 à 42). En cas d'inexécution, lapartie lésée peut exercer, à son choix, un recours en exécution forcée en nature de l'obligation contractée ou un recours en dommages. Àl'instar de tout contrat, une promesse bilatérale de vente est susceptible d'exécution forcée. En droit civil québécois, l'exécution en natureest d'ailleurs la règle et l'exécution par équivalent, l'exception (Varnet Software Corporation c. Varnet U.K. Ltd., (QCCA),

(1994) R.J.Q. 2755; articles 1590 et 1601 C.c.Q.). Si les parties à une promesse bilatérale de vente, comprenant plusieurs étapes et conditions, en sont au point où l'obligation formelle depasser

titre est née, le recours en exécution forcée en nature prend la forme classique de l'action en passation de

titre (article 1712C.c.Q.), avec les exigences que l'on connaît en ce qui concerne, règle générale, l'offre et la consignation du prix de vente. Par contre, siles parties à cette même promesse bilatérale n'en sont pas encore à l'étape où l'obligation de passer

titre est née, le recours prend la formedu recours exercé en l'espèce alors que l'appelante demande au tribunal d'ordonner à l'intimée d'exécuter, en nature, les obligationsqu'elle a contractées aux termes de leur entente et qui sont préalables à l'obligation ultime de passer titre.[14]

[Soulignage ajouté] [ 70 ] J’ajouterais que, dans la présente affaire, non seulement l’obligation de passer

titre n’est-elle pas encore née, en plus c’est M. Godin lui-même qui en empêche la naissance depuis maintenant plusieurs années. Pour l’ensemble de ces raisons, il y a lieu de rayer la conclusion du jugement entrepris qui annule la promesse de vente et de prononcer deux des quatre ordonnances recherchées devant la Cour supérieure. 3. L’octroi de dommages et intérêts [ 71 ] En première instance, M. Chaput réclamait des dommages et intérêts pour « perte de revenus projetés pour six (6) années de production » et pour « abus de procédure, troubles, inconvénients et honoraires extrajudiciaires professionnels ».

Dans sa requête introductive, il évalue les dommages à 508 000 $ au total; dans son inscription en appel, il les chiffre plutôt à 433 980 $ au total, sans toutefois préciser exactement de quels dommages il s’agit. [ 72 ] D’abord, en ce qui concerne la réclamation de M. Chaput pour les honoraires extrajudiciaires, il concède dans son mémoire qu’aucune preuve des honoraires n’a été déposée en première instance et que la juge était donc bien fondée de la rejeter. [ 73 ] Ensuite, au regard des conclusions énoncées à la

section précédente, bien que ce ne soit pas celles retenues par la juge, c’est à bon droit que M. Chaput a obtenu des dommages moraux de 2 500 $ pour l’inexécution contractuelle de M. Godin. Par contre, la justesse du quantum reste à déterminer. [ 74 ] Dans l’affaire Dionne c. Mayor où des dommages moraux de 50 000 $ ont été accordés en première instance en raison de la violation des obligations d’un contrat de société, la Cour écrivait que : De plus, le montant attribué se démarque déraisonnablement de notre tradition judiciaire.

En effet les tribunaux québécois prennent leurs distances par rapport aux montants faramineux accordés par nos voisins du sud. Les montants attribués pour dommages moraux se situent généralement dans une fourchette de 1 000 $ à 10 000 $, tel qu'il appert d'un examen de la jurisprudence rapportée depuis dix ans et énumérée en annexe. On note quelques exceptions où le montant est plus élevé, allant jusqu'à 30 000$ . Les critères d'attribution sont souples.

Sont pris en considération, la nature du dommage, les circonstances de la commission de la faute, la durée du dommage, etc. [15] [Référence omise et soulignage ajouté] Au final, la somme de 10 000 $ a été substituée à la somme initiale de 50 000 $ [16] . [ 75 ] En l’espèce, les manquements contractuels de M. Godin sont nombreux, répétés et se produisent sur une longue période de temps. Dès le début, ou presque, M. Godin se comporte de manière à causer des difficultés à M. Chaput. Par exemple, en octobre 2002, M. Godin envoie une copie de sa lettre de dédit à la Commission. Plus tard, il refuse de coopérer avec M.

Chaput, ce qui amène la Cour supérieure à prononcer, en avril 2005, un jugement ordonnant aux deux parties de travailler ensemble à la formulation de la demande devant la Commission. Puis en 2008, suivant les décisions du TAQ, la déclaration sous serment du notaire mandaté par M. Chaput illustre que M. Godin ne s’empresse pas de mener la procédure de remplacement à terme. [ 76 ] De façon générale, je rappelle que cette promesse bilatérale, assujettie à une condition résolutoire, est exécutoire depuis juin 2002.

Dans les circonstances, il y a lieu de substituer un montant de 10 000 $ au montant de 2 500 $ accordé par la juge. [ 77 ] Enfin, la part du lion des dommages et intérêts réclamés par M. Chaput concerne les pertes économiques projetées qui sont associées à l’exploitation de la pépinière pour une période de six ans.

La juge s’exprime comme suit à cet égard : [65] À compter du 20 mars 2006, Chaput n'a plus d'intérêt dans le litige à l'étude ayant cédé tous ses droits à Boire. [66] Le 27 novembre 2007, lorsque Boire rétrocède les droits à Chaput, ce dernier ne peut plus bénéficier de la décision favorable rendue par le TAQ le 23 février 2007 puisqu'il n'est plus propriétaire du lot contigu à la ferme de Godin, un élément capital et essentiel retenu par le TAQ pour permettre le morcellement et le remembrement d'une nouvelle unité agricole. [67] Ainsi, après la décision du TAQ rendue le 23 février 2007, Chaput s'est mis volontairement dans une position qui ne lui permettait plus d'exploiter une pépinière.

En conséquence, il n'a subi aucune perte de profits projetés de son entreprise. [ 78 ] Outre les paragraphes [65] à [67] du jugement entrepris, je constate que certaines pistes d’analyse relatives à la cession et à la rétrocession ne semblent pas avoir été examinées par la juge. Par exemple, M. Chaput et M. Boire ont clairement stipulé que la promesse bilatérale était incessible : 5. DÉCLARATIONS ET OBLIGATIONS DE L’ACHETEUR […] 5.5 INCESSIBILITÉ L’ACHETEUR s’engage à ne pas vendre, céder ou autrement aliéner ses droits dans la présente promesse d’achat, sans obtenir au préalable le consentement écrit du VENDEUR.

Selon la preuve versée au dossier, il ne semble pas non plus que M. Godin y a préalablement consenti par écrit. [ 79 ] Quant à l’

article 1610 C.c.Q. , la juge l’a passé sous silence :

1610. Le droit du créancier à des dommages- intérêts, même punitifs, est cessible et transmissible . Il est fait exception à cette règle lorsque le droit du créancier résulte de la violation d'un droit de la personnalité; en ce cas, son droit à des dommages-intérêts est incessible, et il n'est transmissible qu'à ses héritiers. 1610. The right of a creditor to damages, including punitive damages, may be assigned or transmitted .

This rule does not apply where the right of the creditor results from the infringement of a personality right; in such a case, the right of the creditor to damages may not be assigned, and may be transmitted only to his heirs. [Soulignage ajouté] [ 80 ] Il semble bien que certaines questions relatives à la possibilité d’exploitation effective de la pépinière aient subies le même sort. En effet, malgré que la rétrocession des droits dans la promesse de M. Boire à M. Chaput ne comprenne pas la vente du lot contigu (c’est-à-dire le lot appartenant anciennement à MM.

Martin et Houle et à Mme Coallier), il demeure que M. Chaput a une promesse de bail de 15 ans visant le lot contigu. Il est donc aisé de croire que M. Chaput pourrait véritablement y exploiter la pépinière, du moins pendant un certain temps. [ 81 ] Quoi qu'il en soit, il n’est pas nécessaire de se pencher sur ces questions, car je suis d’avis que l’expertise produite par M. Chaput ne permet pas d’évaluer de manière certaine et prévisible les dommages qu’il réclame pour perte de gains futurs.

Plus particulièrement, l’expertise est irrémédiablement viciée par son omission de prendre en compte certaines dépenses substantielles afférentes à l’exploitation de la pépinière, nommément le coût des opérations. En fait, le contre-interrogatoire de l’expert révèle que le scénario projeté pour l’exploitation de la pépinière, d’ailleurs très bien conçu en ce qui a trait à la mise en production progressive, n’inclut pas la main d’œuvre.

L’expert indique que cela est dû à l’utilisation de données de pépinières qui opèrent avec une « main d’œuvre familiale ». [ 82 ] Dans le cas d’espèce, notamment en l’absence de preuve de la disponibilité d’une « main d’œuvre familiale », ou du moins l’équivalent, pour mener à terme ce projet pendant six années complètes, les dommages réclamés s’avèrent incertains et imprévisibles. Ce serait d’ailleurs de la pure spéculation que d’accorder des dommages et intérêts à M. Chaput. 4. La radiation de l’avis de préinscription [ 83 ] En première instance, M.

Godin demandait que l'avis de préinscription d’une demande en justice soit définitivement radié du registre foncier. La juge lui a donné gain de cause, car elle a déclaré la nullité de la promesse. Cependant, puisqu’il est maintenant acquis que la promesse est valable, il reste à déterminer le sort des avis. [ 84 ] La règle de droit est connue : sauf exception, seuls les droits réels immobiliers sont publiés au registre foncier. À cet égard, les dispositions du Code civil du Québec sont limpides. Il suffit d’examiner les articles 2938 , 2939 et 2966 C.c.Q. : 2938.

Sont soumises à la publicité , l'acquisition, la constitution, la reconnaissance, la modification, la transmission et l'extinction d'un droit réel immobilier . Le sont aussi la renonciation à une succession, à un legs, à une communauté de biens, au partage de la valeur des acquêts ou du patrimoine familial, ainsi que le jugement qui annule la renonciation. Les autres droits personnels et les droits réels mobiliers sont soumis à la publicité dans la mesure où la loi prescrit ou autorise expressément leur publication . La modification ou l'extinction d'un droit ainsi publié est soumise à la publicité. 2938.

The acquisition, creation, recognition, modification, transmission or extinction of an immovable real right requires publication . Renunciation of a succession, legacy, community of property, partition of the value of acquests or of the family patrimony, and the judgment annulling renunciation, also require publication. Other personal rights and movable real rights require publication to the extent prescribed or expressly authorized by law . Modification or extinction of a published right shall also be published. 2939.

Les restrictions au droit de disposer qui ne sont pas purement personnelles, ainsi que les droits de résolution, de résiliation ou d'extinction éventuelle d'un droit soumis ou admis à la publicité, sont aussi soumises ou admises à la publicité, de même que la cession ou la transmission de ces droits. 2939. Restrictions on the right to dispose of property, other than purely personal restrictions, as well as clauses of resolution, resiliation or eventual extinction of a right which shall or may be published, and any transfer or transmission of such rights, also shall or may be published. 2966.

Toute demande en justice qui concerne un droit réel soumis ou admis à l'inscription sur le registre foncier, peut, au moyen d'un avis, faire l'objet d'une préinscription . La demande en justice qui concerne un droit réel mobilier qui a été inscrit sur le registre des droits personnels et réels mobiliers, peut aussi, au moyen d'un avis, faire l'objet d'une préinscription. 2966. Any judicial demand concerning a real right which shall or may be published in the land register may, by means of a notice, be the subject of an advance registration .

A judicial demand concerning a movable real right entered in the register of personal and movable real rights may also, by means of a notice, be the subject of an advance registration.

[Soulignage ajouté] [ 85 ] Or, la promesse bilatérale de vente et d’achat donne naissance à une créance personnelle et non pas à un droit dans la chose, c’est-à-dire un droit réel. [ 86 ] La même question a été soulevée dans l’affaire Aéroterm où mon collègue le juge Chamberland écrivait que : Aux termes de l'

article 2966 , la demande en justice «qui concerne un droit réel soumis ou admis à l'inscription sur le registre foncier» peut faire l'objet d'une préinscription. Ainsi, l'acte de vente, transférant la propriété d'un immeuble du vendeur à l'acheteur, est soumis à la publicité puisque constitutif de droit réel; il en est de même du jugement découlant de l'action en passation de

titre puisqu'il tient lieu du

titre de propriété (

article 1712 C.c.Q. ). L'action en passation de

titre concerne donc un droit réel soumis à l'inscription sur le registre foncier et peut, en conséquence, faire l'objet d'une préinscription . À l'instar de l'intimée, je suis toutefois d'avis qu'en matière de recours ouverts aux parties à une promesse bilatérale de vente ou d'achat, seule l'action en passation de

titre peut faire l'objet d'une telle préinscription. Le recours en exécution forcée en nature des obligations prises par un promettant-vendeur, à l'exclusion de l'obligation de passer titre, est un recours personnel qui ne peut faire l'objet d'une telle préinscription . [17] [Soulignage ajouté] [ 87 ] Je rappelle que la juge n’avait pas une action en passation de

titre devant elle, mais bien un recours personnel. Au final, elle avait raison d’ordonner que l'avis de préinscription soit rayé, mais pour des raisons autres que celles figurant dans ses motifs. IV. Conclusion [ 88 ] En raison de ce qui précède et en tenant compte des procédures dont la première juge était saisie, je propose d’accueillir en

partie l’appel principal avec dépens, d’infirmer en

partie le jugement entrepris, de rayer les conclusions énoncées aux paragraphes [73] et [74] du jugement entrepris et de les remplacer par les conclusions figurant aux paragraphes [73], [73.1] et [74] reproduits ci-dessous, d’ajouter les mots « en

partie » après le mot « ACCUEILLE » au paragraphe [75] du jugement et, enfin, de rejeter l’appel incident avec dépens : [73] ORDONNE au défendeur de ne pas vendre, se départir ou autrement aliéner, ni de grever de quelque sûreté que ce soit, l’immeuble décrit au paragraphe [76] du dispositif du jugement de la Cour supérieure, autrement qu’aux fins des présentes ou tant et aussi longtemps qu’un refus de la CPTAQ n’a été prononcé et que les délais d’appels aient été épuisés; [73.1] ORDONNE au défendeur Germain Godin d’effectuer les démarches nécessaires à la procédure de remplacement auprès d’une firme d’arpenteur-géomètre de son choix, au plus tard trente jours après la date du présent arrêt; [74] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur dix mille dollars (10 000 $) à

titre de dommages et intérêts avec intérêts et l’indemnité additionnelle depuis l’assignation; ALLAN R. HILTON, J.C.A.