2022 QCCA 385, 2022 QCCA 385

Martel c. Martel 2022 QCCA 385 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-010289-210 (200-17-028220-184) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 18 mars 2022 FORMATION : LES HONORABLES JEAN BOUCHARD, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT MARCEL MARTEL Me JONATHAN DECHERF (ABSENT) (Leximm avocat)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT SUZANNE MARTEL Me LUC MASSICOTTE (ABSENT) (MVF avocats)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE QUÉBEC

En appel d'un jugement rendu le 6 janvier 2021 par l'honorable Damien St-Onge de la Cour supérieure, district de Québec. NATURE DE L'APPEL : Contrats spéciaux (transaction) Greffière-audiencière : Alexandra Fortin Salle : 4.33 - Visioconférence AUDITION 9 h 30 Continuation de l’audition du 16 mars 2022. Les parties ont été dispensées d’être présente à la Cour; Arrêt, les motifs seront consignés au procès-verbal; Fin de l’audition.

Alexandra Fortin, greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Damien St-Onge), du 6 janvier 2021 [1] , lequel homologue une transaction intervenue lors d’une audience antérieure s’étant tenue devant lui le 1 er octobre 2020. [ 2 ] À compter de 1990, les parties sont copropriétaires indivises à parts égales de l’immeuble en litige. Le 26 avril 1995, l’appelant acquiert du syndic de faillite de l’intimée la part de cette dernière.

Invoquant toutefois une entente verbale avec l’appelant selon laquelle les parties demeuraient copropriétaires indivises à parts égales de l’immeuble, l’intimée prend une action en passation de

titre et en dommages et intérêts. Le 22 septembre 2020, elle modifie sa demande pour, notamment, demander la fin de l’indivision par la mise en vente de l’immeuble. [ 3 ] Lors de la première journée d’audience, le 1 er octobre 2020, l’avocat de l’intimée annonce que les parties sont parvenues à une entente pour régler le litige, ce qui est confirmé par l’appelant, lequel se représentait seul à cette époque. Le juge consigne alors l’essence de cette entente dans le procès-verbal de la manière suivante : Les parties déclarent avoir convenu d’un règlement visant à mettre fin au litige.

Pour ce faire, le défendeur reconnaît la demanderesse copropriétaire indivise de l’immeuble désigné comme étant le numéro [...] au cadastre du Québec, circonscription foncière de Québec, avec résidence multifamiliale dessus construite portant le numéro civique, [...], Québec (Québec) [...]. Le demandeur s’engage à céder à la demanderesse la demi-indivise dont il demeure propriétaire considérant le paragraphe précédent, à charge par la demanderesse d’assumer l’hypothèque affectant l’immeuble dessus décrit, dont le solde en date de ce jour est d’environ 131 000 $ et de le tenir indemne.

La demanderesse, suivant conseil de son procureur, déclare accepter les modalités de la transaction à intervenir entre les parties et dont l’objet est décrit aux paragraphes précédents. Le procureur de la demanderesse verra à rédiger, avec la participation du défendeur, une transaction devant être homologuée par le juge soussigné, avant le 13 octobre 2020. En considérant de la transaction décrite ci-dessus, les parties déclarent renoncer à toute autre réclamation dont elles pourraient faire valoir relativement à cet immeuble et à la gestion de cette copropriété jusqu’à ce jour. Le tout, chaque

partie assumant ses propres frais. Le juge se saisit du dossier. [ 4 ] Le 5 octobre 2020, l’appelant écrit au procureur de l’intimée et au juge afin, selon ce qu’en retient ce dernier, de modifier l’entente survenue. En réaction à cette lettre, l’intimée notifie une demande en homologation de transaction. [ 5 ] Dans le jugement entrepris, le juge constate que l’appelant ne remet pas en cause l’existence d’une transaction conclue le 1 er octobre 2020, mais cherche plutôt à la bonifier afin d’obtenir une somme additionnelle de 64 000 $ représentant, selon lui, sa part de l’équité.

Au soutien de cette demande, l’appelant plaide avoir été induit en erreur au sujet du gain en capital résultant de la transaction, ce que le juge rattache à une demande de nullité sur le fondement de l’erreur qui, si elle existait, serait selon lui inexcusable. Rappelant qu’il ne lui appartient pas de se prononcer sur l’opportunité ou la justesse de la transaction, le juge conclut à son existence et à sa validité.

Il modifie toutefois le montant de la contrepartie de l’intimée, laquelle était au procès-verbal « d’environ 131 000 $ », pour le solde hypothécaire exact de 134 767,89 $. **** [ 6 ] L’appelant soulève deux moyens devant la Cour : 1) le juge aurait erré en fait et en droit en concluant à l’existence d’une transaction valide; et 2) le juge aurait erré en droit en ordonnant des conclusions en exécution, alors que l’article 528 du Code civil du Québec limite l’homologation de la transaction au seul constat de son existence et de sa légalité. [ 7 ] Dans son premier moyen, l’appelant avance que la transaction n’a jamais eu lieu ou que, subsidiairement, son consentement a été vicié. [ 8 ] Quant à l’existence de la transaction, l’argument de l’appelant s’articule essentiellement autour de l’idée que le « deal » annoncé par l’avocat de l’intimée ne constituait qu’une entente de principe soumise à ce que les parties s’entendent sur la manière de minimiser les droits de mutation de l’intimée et le gain en capital de l’appelant et que ces modalités soient mises par écrit.

L’appelant invoque même un aveu judiciaire de l’intimée à ce sujet au paragraphe 4e) de sa requête en homologation. [ 9 ] Il est incontestable que la prise en compte de questions fiscales ou de taxation peut constituer un élément essentiel pour l’une ou l’autre des parties qui, dès lors, retarde la conclusion d’une entente tant que ce point n’est pas réglé. La question est plutôt de savoir si tel est le cas, ici.

Il s’agit là d’une question de fait qui exige que notre Cour fasse preuve de déférence [2] , et ce, d’autant plus qu’ici le juge, amené à déterminer l’existence d’une telle rencontre de volonté, est le même qui a présidé l’audience au cours de laquelle celle-ci a eu lieu. [ 10 ] Or il ressort de la preuve que l’avocat de l’intimée annonce que les parties ont un « deal » [3] , ce à quoi l’appelant répond par l’affirmative avant de résumer celui-ci de la façon suivante : « je lui vends ma part et elle assume l’hypothèque » [4] .

Il est vrai que le juge, l’avocat de l’intimée et l’appelant discutent par la suite de la rédaction d’un écrit afin de s’assurer de limiter les conséquences de l’entente, tant pour les droits de mutation que le gain en capital que devront respectivement supporter les parties. Cet élément était évidemment important puisque, dans le cadre du litige, l’intimée prétendait être copropriétaire indivise de l’immeuble, alors que l’appelant soutenait en être l’unique propriétaire.

De la thèse sur laquelle les parties s’entendraient allait donc dépendre de l’assiette sur laquelle seraient calculés tant les droits de mutation que le gain en capital. D’où l’importance des termes exacts et, donc, de l’écrit.

Mais cela ne remet pas en cause la mécanique retenue par les parties pour ce faire et donc l’entente sur les éléments essentiels de la transaction : d’abord l’appelant reconnaît que l’intimée a toujours été copropriétaire indivise de l’immeuble puis il lui vend sa part pour l’équivalent du solde hypothécaire. [ 11 ] Mais surtout, la lettre que l’appelant envoie au juge le 5 octobre 2020 –lettre que la Cour a obtenue après l’avoir demandée puisque l’appelant ne l’avait pas incluse au dossier d’appel– ne réfère aucunement à la question de gain en capital pas plus qu’elle ne soulève le caractère incomplet ou partiel de l’entente du 1 er octobre, certains éléments essentiels restant à négocier.

L’appelant tente plutôt de modifier l’esprit de l’entente pour obtenir 64 000 $ de plus, représentant, selon lui, la part de l’équité qui lui revenait. [ 12 ] L’appelant ne nous convainc donc pas que le juge commet une erreur révisable dans sa conclusion factuelle concernant l’existence d’une transaction. Ce moyen doit donc échouer. [ 13 ] L’appelant invoque subsidiairement que, dans l’éventualité où une transaction aurait été conclue, son consentement a été vicié par une erreur portant sur l’existence du gain en capital. L’argument ne tient pas plus.

Une fois encore, dans sa lettre du 5 octobre 2020, l’appelant ne réfère pas à l’impact du gain en capital afin de remettre en cause la transaction, mais à la nécessité qu’il puisse conserver la

part de l’équité qui, selon lui, est la sienne, soit 64 000 $. Il s’agit, comme le juge le retient, d’une remise en question de l’essence même de la transaction et non de la réalisation d’une hypothétique erreur sur un point spécifique. Ensuite, il ressort des notes de l’audience que l’appelant est conscient du gain en capital, allant jusqu’à affirmer qu’il l’avait recalculé. Ces déclarations permettaient au juge de conclure à l’absence d’une erreur de sa part ou encore de qualifier une hypothétique erreur d’inexcusable. [ 14 ] Quant au second moyen d’appel, il recoupe en grande

partie le premier, comme l’a d’ailleurs reconnu l’avocat de l’appelant lors de l’audience. S’il est vrai que la procédure d’homologation ne vise qu’à vérifier l’existence et la validité de la transaction [5] , notre Cour a déjà décidé que le jugement en homologation pouvait aussi inclure une ordonnance aux parties de s’y conformer [6] ou encore des conclusions visant la mise en exécution de la transaction [7] .

C’est ce que le juge fait en l’espèce dès lors qu’il conclut à l’existence de celle-ci. [ 15 ] Le juge commet toutefois deux erreurs, peut-être d’ordre purement matériel puisque les conclusions sur ces points s’écartent de ce que recherchait l’intimée dans sa demande en homologation. D’abord le paragraphe 54 du jugement entrepris devrait déclarer la « demanderesse » (l’intimé

e) copropriétaire indivise de l’immeuble –et non propriétaire– puisque tel était ce que les parties avaient convenu. Ensuite, le paragraphe 59 n’aurait pas dû faire rétroagir le droit de propriété acquis par l’intimée au 10 août 2018, date de la préinscription, puisque, non seulement elle ne le demandait pas, mais que le délai d’inscription de 30 jours suivant la transaction, prévu à l’

article 2968 C.c.Q. , n’était pas satisfait ici. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 16 ] ACCUEILLE l’appel en

partie aux seules fins de remplacer les paragraphes 54 et 59 par les suivants : [54] Quant à son exécution, DÉCLARE la demanderesse copropriétaire indivise de l’immeuble connu et désigné comme étant : DÉSIGNATION Le lot numéro [...] ([...]) du Cadastre du Québec, circonscription foncière du Québec; Avec la bâtisse dessus construite portant les adresses civiques [...], Québec (Québec) [...], circonstances et dépendances. [59] ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Québec de publier, sur paiement des droits prescrits, le présent jugement pour valoir

titre de propriété en faveur de la demanderesse. [ 17 ] LE TOUT avec les frais de justice contre l’appelant devant toutes les instances. JEAN BOUCHARD, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A.