2012 QCCQ 7613, 2012 QCCQ 7613

D'Antonio c. Nahro 2012 QCCQ 7613 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-015259-103 DATE : 28 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NICK D'ANTONIO

Partie demanderesse c. SOUAD NAHRO et ABOUZAIDA ABDELHAFID

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Nick D'Antonio réclame solidairement de Souad Nahro et Abouzaida Abdelhafid une somme de 66 000 $ pour des vices cachés à la propriété achetée des défendeurs en mars 2009. [ 2 ] Les défendeurs nient être responsables des sommes réclamées par le demandeur.

Ils plaident que le problème relatif au refoulement des eaux usées au sous-sol ne leur a pas été dénoncé. [ 3 ] Concernant l'infiltration d'eau par la fondation, les défendeurs considèrent que le vice était apparent lors de l'achat de leur propriété. Pour le mauvais fonctionnement du drain français, les défendeurs considèrent que le problème ne constitue pas un vice caché. Ils attribuent le mauvais fonctionnement de celui-ci à la vétusté du drain installé dans les années 1970, soit 40 ans avant la vente.

LES FAITS [ 4 ] Les défendeurs sont demeurés six années à la propriété de la rue Edgard avant la vente de celle-ci en 2009. [ 5 ] En 2004, un refoulement d'eaux usées survient au sous-sol. [ 6 ] Des réparations sont effectuées et des tuyaux sont remplacés. Des travaux de rénovation sont également exécutés au sous-sol. [ 7 ] La défenderesse Nahro témoigne à l'effet que trois clapets antiretour sont installés lors de ces travaux et précise, au meilleur de ses connaissances, leur emplacement.

Une nouvelle pompe a également été achetée et placée dans le puisard. [ 8 ] En février 2008, un feu survient dans la cuisine suite à la combustion d'huile de cuisson. Les dommages sont limités à la cuisine. [ 9 ] Les travaux de nettoyage sont réalisés par un entrepreneur spécialisé en semblable matière. Des réparations sont nécessaires au plancher de la cuisine.

Ne pouvant trouver les matériaux requis à cette fin, l'ensemble des planchers de la cuisine, du salon, du passage et du plateau de l'escalier est refait. [ 10 ] En décembre 2008, les défendeurs décident de vendre leur propriété. [ 11 ] La défenderesse complète donc un document intitulé « Déclaration du vendeur sur l'immeuble » sur un formulaire recommandé

par l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. [ 12 ] À la question D4.1 du formulaire, la défenderesse indique qu'elle n'a pas connaissance de déversements ou d'infiltrations de liquide au sous-sol. [ 13 ] À la question D7.1 du formulaire concernant la survenance de problèmes reliés à la plomberie, incluant des refoulements aux renvois de la plomberie, elle répond également par la négative. [ 14 ] À l'article D16.2 du formulaire, concernant les travaux importants réalisés à l'immeuble, aucune mention n'est effectuée par la défenderesse du problème de refoulement des égouts de 2004 ainsi que du remplacement de tuyaux d'égout. [ 15 ] Début janvier 2009, le demandeur visite une première fois la propriété.

La conjointe du demandeur, madame Cannata, témoigne à l'effet que dès la première visite, elle était convaincue que cette maison était la maison de ses rêves. La cuisine était neuve et le sous- sol entièrement fini. Il y avait un garage, un terrain avec piscine et la propriété était située près de celle de son père. [ 16 ] Une deuxième visite est effectuée en présence de la mère du demandeur et d'un cousin qui possède des connaissances en construction. [ 17 ] Après les négociations, l'offre finale est acceptée par les parties le 18 janvier 2009. Elle est assujettie à la visite d'un inspecteur en bâtiment.

Cette visite a lieu le 27 janvier 2009. [ 18 ] Sont présents le courtier inscripteur, le courtier collaborateur, madame Cannata de même que les défendeurs. Copie du rapport d'inspection est remise au demandeur, incluant l'annexe relative aux photos. [ 19 ]

Malgré la vente intervenue le 3 mars 2009, les défendeurs demeurent dans la propriété jusqu'à la fin du mois de mars. [ 20 ] Début avril, le demandeur prend possession de la propriété. Survient un premier problème. Madame Cannata constate la présence de souris à l'arrière du four.

Malgré la situation, aucune réclamation particulière n'est effectuée par le demandeur à ce sujet. [ 21 ] En juillet 2010, des odeurs désagréables proviennent du sous-sol. Le demandeur s'y rend afin de vérifier le bassin. L'odeur est insoutenable et il sait alors qu'il s'agit d'une eau contaminée.

L'un des membres de la famille lui recommande de communiquer rapidement avec ses assureurs. [ 22 ] Le demandeur s'exécute et vu la nature du refoulement et les problèmes de salubrité qui en découlent, le demandeur et sa famille sont envoyés à l'hôtel. [ 23 ] Un représentant de l'assureur se présente et leur indique que des réparations urgentes devront être effectuées compte tenu qu'ils ne peuvent revenir dans la propriété tant que l'air ne sera pas décontaminé.

On leur indique que tout doit être enlevé jusqu'au ciment afin de permettre la réalisation des travaux. [ 24 ] Le demandeur et un membre de sa famille reviennent alors à la propriété et enlèvent un meuble qui bloquait l'accès au puisard. Une fois en mesure de voir la pompe et le puisard, le demandeur constate que la pompe n'est pas branchée. [ 25 ] Le 26 juillet 2010, le demandeur communique avec l'entreprise Monsieur Drain afin de déboucher l'égout.

Une facture est produite, confirmant que les travaux visant à déboucher le drain de 3" ont été effectués. [ 26 ] Dès le 3 août 2010, le demandeur retient les services de l'entreprise Service d'inspection d'égout afin de vérifier l'égout sanitaire. [ 27 ] L'entrepreneur ayant réalisé les travaux d'excavation d'intérieur et d'extérieur précise que la pente des tuyaux était une pente négative.

Il a indiqué lors de son témoignage que cette situation existait depuis longtemps. [ 28 ] Cette situation est également confirmée par l'entrepreneur Désormiers. [ 29 ] Lorsque le plancher de béton est accessible, le demandeur confie mandat à l'entreprise S. Desormiers excavation inc. afin qu'elle brise le ciment intérieur afin de permettre le remplacement de la tuyauterie mal installée. [ 30 ] Dès ces travaux complétés, l'entrepreneur en plomberie repose adéquatement la tuyauterie et le plancher de ciment est coulé de nouveau.

De plus, la tuyauterie traversant la fondation et celle à l'extérieur de la propriété sont remplacées. [ 31 ] En octobre 2010, alors que les travaux de plomberie sont exécutés, un orage important survient. Le demandeur constate qu'il y a de l'eau qui provient de la fondation près du réservoir à eau chaude. Des travaux additionnels sont donc effectués afin d'identifier le problème.

L'on constate alors que le drain français installé à l'origine est en décrépitude et qu'il doit être remplacé en totalité. [ 32 ] Le 20 octobre 2010, le demandeur transmet aux défendeurs une mise en demeure les informant des travaux d'urgence qu'il a dû réaliser suite au refoulement de l'égout sanitaire. Il les avise également que des travaux additionnels seront requis afin de refaire le drain français qui n'est plus fonctionnel. [ 33 ] La défenderesse Nahro confirme avoir reçu cette mise en demeure.

Elle précise avoir communiqué avec la conjointe du demandeur, madame Cannata et ajoute que les échanges ont été de courte durée vu les propos que lui a tenus cette dernière. [ 34 ] En ce qui a trait à la mise en demeure reçue des procureurs du demandeur, la défenderesse confirme l'avoir reçue et transmise à ses procureurs. [ 35 ] Lors de l'audition, les travaux au sous-sol n'étaient toujours pas complétés et le demandeur était toujours privé de l'utilisation de celui-ci.

[ 36 ] Le demandeur considère que les problèmes relatifs au refoulement des eaux d'égout, à l'infiltration d'eau par la fondation de même qu'au drain français constituent des vices cachés. C'est pourquoi il est convaincu du bien-fondé de sa réclamation contre les défendeurs. DISCUSSION ET CONCLUSION [ 37 ] Les dispositions relatives aux vices cachés sont prévues à l'

article 1726 du Code civil du Québec . Cet

article se lit comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 38 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être analysées : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. [ 39 ] Il y aura donc lieu d'analyser la réclamation du demandeur en trois étapes, à savoir:

i) le refoulement de l'égout sanitaire; ii) le problème de la fondation; iii) le problème de la réparation du drain français.

i) Problème du refoulement de l'égout sanitaire [ 40 ] Un refoulement est survenu au sous-sol des défendeurs en 2004. Ils effectuent des travaux afin de corriger la situation.

Malgré cela, aucune information n'est dévoilée au demandeur. Tout ce qu'on lui indique verbalement, c'est qu'un problème de plomberie a été réparé. [ 41 ] La défenderesse dit avoir remis à son courtier la totalité des factures concernant les réparations effectuées en 2004 et en 2008 suite à l'incendie. La preuve démontre que ce n'est qu'une fois chez le notaire que ces factures sont remises au demandeur. [ 42 ] En décembre 2008, les défendeurs remplissent le formulaire type du vendeur préparé par l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

Les questions qui apparaissent au formulaire sont d'ordre général et le sens de celles-ci est clair. Ces questions visent spécifiquement à permettre à un acheteur éventuel de connaître l'état de l'immeuble en vente et les travaux effectués par un vendeur. [ 43 ]

Malgré le refoulement survenu au sous-sol en 2004, aucune information à ce sujet n'apparaît au formulaire. [ 44 ] Lors de l'audition, la défenderesse Nahro a fourni des explications tentant de justifier ses réponses négatives à diverses questions du formulaire. Le Tribunal ne retient pas ces explications.

Les questions au formulaire ne sont pas ambiguës et ne justifient pas les subtiles nuances que la défenderesse a fait valoir afin d'expliquer ses réponses négatives. [ 45 ] Ainsi, le demandeur ignorait le refoulement de 2004 et ne possédait pas les informations appropriées à ce sujet lorsqu'il décide d'effectuer une offre pour l'achat de la propriété. [ 46 ] Si la déclaration du vendeur avait été remplie de manière franche et transparente, la défenderesse aurait indiqué les problèmes relatifs à la plomberie survenus en 2004. [ 47 ] Le demandeur aurait été ainsi en mesure de lui poser de plus amples questions sur la nature du problème et sur les réparations effectuées.

De plus, le demandeur aurait pu requérir des examens plus approfondis concernant le système de plomberie et les causes réelles du problème de refoulement des eaux. [ 48 ] Les réponses négatives au formulaire et le commentaire de la défenderesse à l'effet que les problèmes de plomberie avaient été entièrement réparés ont rassuré le demandeur. Celui-ci a été privé d'une information importante qu'il était en droit de connaître. [ 49 ] Les problèmes de refoulement de l'égout sanitaire survenus en 2010 sont la preuve que les travaux réalisés en 2004 ont probablement été incomplets ou réalisés de manière déficiente.

D'autant plus que la documentation produite par la défenderesse concernant ces travaux n'est pas des plus explicites quant à la portée de ceux-ci. [ 50 ] La Cour d'appel indiquait dans l'affaire Proulx-Robertson c. Collins [1] un passage cité dans de nombreux jugements : « […]

Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache. Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d'honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité. […] » [ 51 ] Dans le présent dossier, les défendeurs avaient connaissance d'un problème de refoulement survenu en 2004. Ce type de problème est sérieux et, tout comme le mentionne la Cour d'appel dans l'affaire précitée, les défendeurs ont mis le demandeur en confiance par des réponses incomplètes et des déclarations rassurantes.

En agissant ainsi, les défendeurs ont délibérément induit le demandeur en erreur sur l'état réel de leur propriété. [ 52 ] À la lumière des critères énoncés précédemment, le problème de refoulement de l'égout sanitaire de la résidence du demandeur constituait donc un vice caché. [ 53 ] Le problème existait lors de l'achat, était grave et inconnu de l'acheteur et ne pouvait être décelé suite à l'examen de la propriété. [ 54 ] Toutefois, comme l'a fait ressortir le procureur des défendeurs, celui-ci n'a pas été dénoncé conformément à l'

article 1739 du Code civil du Québec , lequel se lit comme suit : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 55 ] Règle générale, l'envoi du préavis prévu à l'

article 1739 C.c.Q. est l'une des conditions à respecter afin de mettre en œuvre la garantie légale de qualité dont bénéficie l'acheteur. Il y a toutefois certaines exceptions à cette règle. Ainsi, s'il y a urgence à réparer le problème, le défaut d'envoyer l'avis ne sera pas fatal au recours de l'acheteur. [ 56 ] L'auteur Pierre-Gabriel Jobin [2] a analysé la question de la sanction radicale résultant du défaut de transmettre un préavis au vendeur.

Il propose qu'en pareil cas, il y ait ajustement à la baisse des dommages afin de tenir compte du fait que le vendeur a été privé de la possibilité de réparer lui-même le problème. [ 57 ] Dans l'affaire Béique c.

Rodier [3] , l'honorable Jean-Yves Lalonde indique aux paragraphes 53 et 54 de sa décision : « [53] Toutefois, l'auteur Pierre-Gabriel Jobin propose d'ajouter la nuance suivante à la règle, à savoir : « […] Aussi a-t-on suggéré avec raison que la sanction devrait être radicale (rejet de l'action) uniquement lorsque l'omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice, et qu'une simple diminution des dommages-intérêts ou un ajustement à la baisse de la réduction du prix conviendrait mieux aux cas où l'omission a simplement privé le vendeur de la possibilité de réparer lui-même le vice à meilleur compte, une autre solution acceptable serait de rejeter l'action avec dépens en permettant à l'acheteur de se pourvoir de nouveau après avoir donné le préavis en bonne et due forme . […] » (Notre emphase) [54] C'est donc la mesure du préjudice subi par le vendeur, privé d'un préavis, qui permettra au Tribunal d'évaluer la compensation à laquelle aura droit l'acheteur. » [ 58 ] Dans le présent dossier, il n'en demeure pas moins qu'il y avait une question de salubrité des lieux en jeu et qu'il était important que les travaux soient réalisés rapidement.

Le fait que ces travaux aient été exécutés sur une période de plus d'un mois aurait, en temps normal, dû permettre au demandeur d'aviser les défendeurs. Toutefois, le demandeur ignorait à ce moment l'adresse des défendeurs à l'étranger et il était dépassé par les événements. Les lieux étaient dans un état déplorable et il fallait corriger sans délai la pente négative de la tuyauterie.

Dans les circonstances particulières de l'affaire, il était urgent que ces travaux soient faits. [ 59 ] De plus, le consentement du demandeur, au moment du dépôt de son offre, a été vicié parce que les défendeurs lui ont volontairement caché des informations importantes dont ils avaient connaissance. Les fausses représentations des défendeurs ont induit en erreur le demandeur. [ 60 ] Dans le volume Les Obligations [4] , les Auteurs Baudouin et Jobin mentionnent certaines différences entre les recours en matière de dol et de garantie de qualité d'un vendeur.

Ils précisent ce qui suit aux pages 307 et 308 : « […] Ainsi, l'acheteur peut fort bien avoir acquis un bien en connaissant les défauts apparents ou encore ce bien peut n'avoir aucun vice caché; le recours en annulation ou en diminution de prix peut toutefois rester ouvert si le prix payé était excessif en raison des fausses représentations du vendeur, par exemple sur les revenus générés par ce bien (tel un immeuble à revenus).

Enfin, une troisième différence est que l'action pour vices cachés doit être précédée d'un préavis, de l'acheteur au vendeur, dénonçant les vices et donné dans un délai raisonnable à partir de leur découverte. Mais aucun préavis de ce genre n'est requis comme condition préalable à une action fondée sur le dol. Sur le plan théorique, on doit donc toujours se garder de confondre les deux types de recours, même si parfois ils recoupent la même réalité. »

[61] Le demandeur est donc en droit d'obtenir la diminution du prix payé pour l'achat de la propriété.

Cette diminution sera d'unmontant équivalent aux coûts des travaux réalisés afin de corriger la tuyauterie à l'origine du refoulement de l'égout sanitaire. [62] Le Tribunal considère donc, vu l'urgence à réparer le problème et les fausses représentations des défendeurs contenues à la «Déclaration du vendeur », que l'avis n'était pas requis en l'instance. [63] Les factures produites au soutien de la réclamation des demandeurs concernant le refoulement des égouts totalisent 10 880,23 $.Il y a lieu de faire droit à ce montant. [64] En ce qui concerne la réclamation en dommages du demandeur, l'article 1728 C.c.Q. précise ce qui suit : 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur. [65] Lors de son témoignage, la défenderesse a nié avoir été informée d'un problème relatif au refoulement de l'égout de sa propriété.Pour la défenderesse, ce problème avait été réparé et il n'y avait donc pas lieu d'en faire mention. [66] Le Tribunal considère que cette explication de la défenderesse est beaucoup trop simpliste. D'une part, elle a caché audemandeur un problème de refoulement d'égout sanitaire survenu dans sa propriété.

D'autre part, elle a également caché la nature exactedes réparations qui furent effectuées pour corriger la situation. [67] Dans les circonstances, le Tribunal considère donc que le vendeur connaissait le problème de refoulement d'égout ou ne pouvaitl'ignorer. Le vendeur sera tenu de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur découlant du problème de refoulement des eauxusées. [68] Il est important de rappeler que la propriété achetée par le demandeur n'a pu réellement servir à l'usage auquel il la destinait audébut.

En effet, il était prévu à l'origine que les enfants de la conjointe du demandeur couchent au sous-sol et que sa mère occupe lachambre à l'étage. [69] Le Tribunal ne doute pas des nombreux troubles et inconvénients subis par le demandeur et les membres de sa famille suite aurefoulement des eaux usées survenu au sous-sol.

Vu la preuve à ce sujet, les défendeurs devront dédommager le demandeur d'un montantde 5 000 $. [70] Il y aura lieu de voir si les autres problèmes soulevés par le demandeur justifient que cette somme soit majorée. ii) Problème relatif à la fondation [71] Le problème des fondations est d'une nature différente.

Lors de l'examen préachat de la propriété, l'inspecteur a attiré l'attentiondu demandeur concernant certaines fissures pouvant poser problème. [72] Bien que certaines fissures étaient petites et non significatives, d'autres ont fait en sorte que l'inspecteur recommandait auxpages 7 et 8 de son rapport, que celles situées sur le côté gauche de la propriété ainsi qu'une autre située à l'arrière fassent l'objet devérifications additionnelles par un expert en fondation. [73] Lorsqu'un tel avis est transmis par un inspecteur qui indique dans son rapport le code « Réparation urgente », un acheteurprudent et diligent se doit de pousser plus loin l'examen de la propriété.

Le demandeur, s'il avait accepté d'encourir ces frais additionnelsd'inspection, aurait été à même d'obtenir une information encore plus précise sur la qualité des fondations et des infiltrations possiblesd'eau en provenance des fissures apparentes constatées par l'inspecteur. [74] Vu ce qui précède, il y a lieu de considérer que le problème des fissures dans la fondation et l'infiltration d'eau qui en résulte neconstitue pas un vice caché.

L'inspecteur préachat a été à même de constater les fissures et a de plus attiré l'attention du demandeur sur lanécessité d'effectuer des vérifications additionnelles ou des réparations urgentes à celles-ci. iii) Problème du drain français [75] La preuve a clairement révélé la vétusté du système de drain français installé à la propriété achetée par le demandeur. La preuvedémontre que la propriété datait de 1970. [76] Ainsi, la maison achetée par le demandeur avait près de 40 ans.

La garantie de qualité d'un vendeur doit-elle aller jusqu'àgarantir le bon fonctionnement d'un système ayant largement dépassé sa durée habituelle de fonctionnement? [77] Dans l'affaire Iammateo c Forget[5], l'honorable juge Journet de la Cour supérieure a analysé la question de la durabilité d'undrain français. Cette question a également été reprise par l'honorable juge Paul Corriveau de la Cour supérieure dans l'affaire Castonguayc. Lapointe[6].

Il précise aux paragraphes 237 à 242 de sa décision : « [237] Concernant les défectuosités du drain français constatées par le demandeur après l'excavation, il convient de référer à ladécision de Iammateo c.

Forget où traitant des défauts d'un drain français, notre collègue Journet écrit : « [38] Le Tribunal a pris connaissance de la jurisprudence soumise par les deux parties et fait siens, les propos tenus par sa collègue lajuge Francine Nantel, dans une décision du 27 janvier 2009, rapportée à 2009 QCCS 257 , 2009 QCCS 257, lorsqu'elles'exprime comme suit : L'inspecteur a expliqué le système de drainage à Monsieur Brouillette.

D'autre part, quarante ou cinquante ans plus tard, même si undrain français avait été en place, rien ne prouve que ce vieux système serait encore en fonction, sa durée de vie n'étant pas éternelle.

[…] [44] Plus de cinquante ans se sont écoulés depuis la construction de cet immeuble. Le Tribunal est d'avis qu'on ne pouvait donc pas s'attendre en achetant cet immeuble, qu'il y ait présence de drain français, qui soit fonctionnel.

Ainsi, ne constitue pas un vice caché, qu'il y ait présence d'un drain français ou fonctionnement du drain français sur une bâtisse de cinquante ans; » [238] Le demandeur, en achetant une maison construite il y a cinquante-six ans, ne pouvait s'attendre à un drain fonctionnel car la durée de vie probable d'un tel drain, ne s'étend pas sur une si longue période. [239] D'ajouter l'honorable Journet dans sa décision précitée : « [48] Le Tribunal fera siens les propos du juge Théroux dans la décision de Laporte c.

Guillemette, 2009 QCCQ 15317 , lorsqu'il s'exprime comme suit : La garantie contre les vices cachés n'est pas une garantie d'intégralité absolue d'un bien vendu, ni une garantie générale de bon fonctionnement. Il est bien établi en droit que l'application et la portée de cette obligation du vendeur sont en grande

partie déterminées par les attentes légitimes d'un acheteur raisonnable en fonction du bien qu'il accepte d'acheter, au prix qu'il accepte de payer. Cette règle reçoit plus particulièrement application dans les cas de bien âgé ou vétuste.

L'acheteur d'un bien usagé n'a pas les mêmes attentes que l'acheteur d'un bien neuf. [49] L'acheteur d'une maison de quarante ans ne doit pas avoir les mêmes attentes que celui d'une maison neuve ou plus récente. [50] Tout ouvrage matériel est nécessairement affecté par l'usure et le passage du temps. [51] Les composantes d'un bâtiment ont forcément une durée de vie limitée. [52] De plus, l'évolution de la qualité et de l'efficience des matériaux, des normes et des techniques de construction, influencent nécessairement la portée de la garantie à laquelle le vendeur d'un bâtiment âgé est tenu. [53] Le Tribunal ajoutait : La jurisprudence prévalant en cette matière de drain a bien établi le principe voulant que la vétusté d'un bien n'est pas un vice caché couvert par la garantie légale de qualité.

De conclure le juge Journet : [63] Le Tribunal en vient à la conclusion qu'il ne s'agit pas d'un vice caché, mais plutôt de l'usure normale du drain français dont la durée de vie utile est dépassée depuis plusieurs années. […] [65] Dans le cas sous étude, le Tribunal conclut que même si le drain français avait existé, eu égard à son âge, sa vétusté ou son non- fonctionnement n'auraient pas constitué un vice caché. [240] Dans cette affaire présidée par l'honorable Journet, la construction de la bâtisse remontait aux années soixante alors que celle-ci avait été achetée en juillet 2002, ce qui lui donnait 42 ans d'existence. [241] En l'espèce, la maison achetée par le demandeur avait cinquante-six ans. [242] Le Tribunal conclut que la présence du drain inopérant ne constituant pas un vice caché, tout ce qui s'y rattache doit être exclu de la réclamation du demandeur. » [ 78 ] Dans la présente affaire, la preuve a révélé que le drain français était formé de tuyaux en « terracotta ».

Ce type de produit a une durée de vie d'environ 25 ans de l'avis de la représentante de la compagnie mandatée par le demandeur pour effectuer les réparations. Elle précise que le drain à la résidence du demandeur est bloqué à deux endroits. Elle ajoute que les caractéristiques de ce type de drain font en sorte qu'avec l'usure du temps, il finit pas se désagréger et s'affaisser. [ 79 ] L'auteur Jeffrey Edwards [7] précise au paragraphe 334 de son livre que la dégradation d'un bien en raison du passage du temps ne constitue pas un vice caché. Il mentionne en effet ce qui suit : « 334.

Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d'une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d'un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire. Éventuellement, ils rendent le bien impropre à son usage. Selon notre définition, le vice consiste en tout fait engendrant un déficit d'usage du bien.

Si l'usage protégé par la garantie était illimité, il faudrait en conclure que l'usure, lorsqu'elle nuit à l'usage d'un bien, constitue aussi un vice. De fait, une conclusion en ce sens a déjà été au coeur d'un important courant jurisprudentiel en France selon lequel la vente des biens d'occasion ne devait pas donner lieu à la garantie. La doctrine et la jurisprudence y ont eu de grandes difficultés à concilier la formulation de la garantie aux biens d'occasion. Il faut cependant se rappeler que l'usage assuré par la garantie est délimité par les attentes de l'acheteur raisonnable.

La jurisprudence confirme en effet que l'usage protégé est soumis à une certaine durée : celle fixée par les attentes de l'acheteur raisonnable. Un bien destiné à l'usage pendant une longue période doit donc pouvoir servir pendant une telle durée. La durée normale d'autres biens du même type peut être un critère valable dans la détermination de la période pendant laquelle l'usage est garanti.

Les détériorations dues à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l'usage attendu, elles n'occasionnent aucun déficit d'usage au sens de la garantie : l'usage protégé varie ainsi selon l'état de l'usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. »

[ 80 ] Ce point de vue est celui adopté par les honorables juges Journet et Corriveau de la Cour supérieure ainsi que par les juges Dortelus [8] et Buffoni [9] de notre Cour. [ 81 ] Compte tenu que la propriété du demandeur avait 38 ans, le Tribunal ne considère pas le problème du mauvais fonctionnement du drain français comme constituant un vice caché. Ce système était devenu vétuste et cette situation avait une très forte probabilité de survenir vu l'âge de la propriété.

Il est toutefois surprenant que l'inspecteur en bâtiment embauché par le demandeur n'ait pas attiré son attention sur cette situation. [ 82 ] Considérant l'analyse effectuée concernant le problème du refoulement de l'égout sanitaire et celle des dommages-intérêts, il y a lieu d'accueillir la réclamation du demandeur pour un montant de 15 880,23 $.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 83 ] ACCUEILLE partiellement la requête introductive d'instance; [ 84 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs Souad Nahro et Abouzaida Abdelhafid à payer au demandeur Nick D'Antonio la somme de 15 880,23 $ avec intérêts au taux légal, majorée de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 20 octobre 2010; [ 85 ] LE TOUT , avec dépens. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Me Steven Roch Me Steven Roch, Avocat ltée Procureur de la

partie demanderesse Me Roxanne Roussel Procureure de la

partie défenderesse Date d’audience : Les 3 et 4 avril 2012