2018 QCCQ 7739, 2018 QCCQ 7739

Bernard c. Plante 2018 QCCQ 7739 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-700383-172 DATE : 26 juin 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LINA BERNARD Demanderesse c.

NORMAND PLANTE et MARYSE NORMANDIN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT PARTIEL ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence achetée des défendeurs comportait des défauts cachés, la demanderesse leur réclame 11 204,33 $. [ 2 ] Les défendeurs contestent la demande précisant que les défauts allégués par la demanderesse ne sont que des conséquences de l’usure normale et qu’il y a eu une exclusion de garantie dans le contrat pour certains biens.

LE CONTEXTE [ 3 ] Le 6 septembre 2016, les défendeurs ont vendu à la demanderesse, un immeuble avec maison dessus construite, située à Trois- Rivières pour le prix de 190 000 $ [1] . [ 4 ] Les défendeurs l’avaient acquise le 20 février 2003. La maison a été construite en 1994 selon la fiche de l’agence immobilière [2] . [ 5 ] La vente par acte notarié contient la clause suivante sous la rubrique « GARANTIE » : GARANTIE Cette vente est faite avec la garantie légale.

Nonobstant la garantie légale accordée ci-dessus, le vendeur n’accorde aucune garantie quant au contenu de la propriété et de ses dépendances et quant au bon fonctionnement des appareils et accessoires qui pourraient s’y trouver au moment de la vente, et qu’en conséquence, tous les biens inclus sont acceptés par l’acquéreur tel que vus et sans garantie. [ 6 ] La demanderesse a visité la maison à quelques reprises avant de l’acheter. Elle a aussi fait faire une inspection préachat par M. Laurent Corbin, inspecteur chez Inspections Les Deux Rives. Le rapport volumineux de M.

Corbin a été produit par les défendeurs [3] . [ 7 ] La demanderesse a constaté, à compter du 3 juillet 2017, certains problèmes de fonctionnement avec des équipements de la maison, problèmes qu’elle a détaillés dans la mise en demeure [4] adressée aux défendeurs le 10 juillet 2017. Il en sera question dans l’analyse ci-dessous. ANALYSE [ 8 ] La garantie contre les défauts cachés est prévue à l’

article 1726 C.c.Q. dont le texte est le suivant :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 9 ] Quatre conditions sont requises pour que la garantie s’applique : le vice doit être grave et diminuer de façon importante l’usage du bien, il doit exister au moment de la vente, il ne doit pas avoir été dénoncé à l’acheteur et il doit être caché [5] . [ 10 ] Il y a lieu de reproduire également l’

article 1728 C.c.Q. ainsi que l’

article 1739 C.c.Q., dont le texte est le suivant : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. 1739 . L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 11 ] La garantie légale peut être modulée ou même exclue par les parties selon les articles 1732 et 1733 C.c.Q. : 1732 . Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733 .

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 12 ] La jurisprudence écarte l’exclusion de garantie lorsque le vendeur s’est rendu coupable de fausses représentations ou de dol par réticence ou silence [6] . L’échangeur d’air [ 13 ] Lors de l’acquisition de l’immeuble en 2003, les défendeurs avaient fait inspecter la maison.

L’inspecteur avait dû noter une déficience relative à l’échangeur d’air puisque le vendeur avait accepté de le remplacer. [ 14 ] La demanderesse affirme qu’un rappel a été émis en 2011 relativement à l’échangeur d’air de marque Venmar et que les défendeurs n’y ont pas donné suite.

Cet appareil aurait constitué un risque d’incendie. [ 15 ] Dans la déclaration du vendeur no. 21057 [7] signée par les défendeurs le 6 janvier 2016, ils ont déclaré à la question D10.4 qu’ils n’avaient pas eu de problèmes avec l’échangeur d’air. [ 16 ] Dans le rapport d’inspection, à la page 50, apparait une photo de l’échangeur d’air, au sujet duquel M. Corbin a écrit ceci : « Système désuet. Remplacer le système d’échangeur d’air avec un système de récupération de chaleur. Tout nouveau système doit être installé dans un endroit chauffé et accessible.

Un entretien périodique est recommandé selon le guide d’utilisation du fabricant. Vérifier auprès du fabricant si un rappel est en cour pour cet appareil. » [ 17 ] La demanderesse admet qu’elle n’a pas vérifié s’il y avait un rappel sur l’appareil. [ 18 ] La demanderesse a fait vérifier l’échangeur d’air par M. Michel Cyrenne de l’entreprise Échangeurs d’air Élite le 3 juillet 2017. M. Cyrenne a témoigné à l’audience. [ 19 ] Selon le rapport de ce dernier [8] , il est indiqué qu’il y a eu un élargissement du rappel du 24 juin 2011 par Venmar dans le cadre d’un programme de la mise à jour de la sécurité.

Il y a eu aussi un avis de rappel conjoint de Santé Canada. [ 20 ] M. Cyrenne écrit dans son rapport que le moteur de l’échangeur d’air peut surchauffer et donc représenter un risque d’incendie. Il recommande donc de le changer. Il a annexé à son rapport une estimation pour l’installation d’un nouvel échangeur d’air de marque Life Breath au coût de 3 495 $ plus taxes [9] . [ 21 ] Lors de son témoignage, M. Cyrenne a mentionné qu’il a constaté la présence de champignons dans les conduits de l’échangeur d’air et qu’ils devaient être présents depuis quelques années.

Il a aussi précisé que l’échangeur d’air qui avait été installé en 2003 avait dû couter environ 1 200 $, installation comprise. Ce système a généralement une durée de vie moyenne variant de 15 à 20 ans. [ 22 ] Le nouveau système d’échangeur d’air suggéré, et que M. Cyrenne a installé le 25 avril 2018, est d’une qualité supérieure à

l’échangeur d’air qui existait. Les défendeurs de même que leur fils ont témoigné en affirmant qu’ils n’ont pas eu de problèmes de fonctionnement avec l’échangeur d’air. D’ailleurs, M. Cyrenne n’indique pas dans son rapport ni dans son témoignage que le système n’était pas fonctionnel. [ 23 ] La demande de la demanderesse à ce sujet doit être rejetée pour les motifs suivants : - L’exclusion de garantie prévue au contrat de vente s’applique à l’échangeur d’air.

Il n’y a pas eu de dol ou de fausses représentations de la part des défendeurs lorsqu’ils ont affirmé ne pas avoir connu de problèmes de fonctionnement puisque c’est ce qui ressort de la preuve non contredite. - Il s’agit manifestement d’un problème d’usure normale puisque comme l’indique M. Corbin dans son rapport, le système était désuet. De plus, le nouveau système a apporté une plus value à la résidence. - Le caractère vétuste d’un bien ou d’un immeuble ne constitue pas un vice en vertu de la garantie de qualité [10] .

Salle de bain du rez-de-chaussée [ 24 ] La demanderesse soutient qu’au niveau de la salle de bain du rez-de-chaussée, une des lumières clignote, le ventilateur ne tire pas l’air et il est défectueux. Elle ajoute que la baignoire, même après plusieurs lavages, permet que des particules soient rejetées par les jets. Elle ne peut laver le tout. [ 25 ] La baignoire est couverte par l’exclusion de la garantie prévue dans le contrat de vente.

De plus, dans la déclaration du vendeur, il n’y a aucune réponse à la question 9.3 concernant des lumières qui clignoteraient. [ 26 ] À la question 6.3, les défendeurs ont répondu qu’il n’y avait pas de traces de moisissures ou de pourritures en ce qui concerne la qualité de l’air. Il ne s’agit pas dans ce cas-là du bain.

De plus, les défendeurs ont affirmé qu’ils n’utilisaient pas les jets de la baignoire et que s’il y avait quelques saletés, ils pouvaient les éliminer avec un certain produit que la défenderesse a exhibé à la demanderesse à l’audience. [ 27 ] La demanderesse réclame le remplacement d’un thermostat au coût de 50 $ plus taxes [11] , de même que le remplacement de la baignoire au coût de 2 915,02 $ [12] . Ces sommes ne peuvent être accordées. La verrière [ 28 ] La demanderesse allègue que dans la verrière, il y a une fuite de gaz au foyer et qu’une pièce est brisée; il y a aussi une infiltration d’eau dans la

partie basse de la verrière ainsi que par la porte du garage lorsqu’elle est fermée. La demanderesse soutient que les défendeurs ont répondu « non » à la question 6.2 traitant de la présence d’odeurs notamment de gaz, dans l’air. Quant à la question 9.6 concernant les problèmes reliés au gaz naturel, il n’y a aucune réponse à la déclaration du vendeur. [ 29 ] Les défendeurs nient ces affirmations de la demanderesse puisqu’ils ont fait vérifier le poêle au gaz et qu’il n’y a jamais eu de fuite lorsqu’ils ont habité la maison.

Ils avaient installé un détecteur de fuite de gaz propane, ce qui leur permet d’affirmer qu’il n’y a pas eu de fuite. [ 30 ] Les défendeurs nient également avoir connu des infiltrations d’eau en hiver par la base de la verrière et par la porte de garage. [ 31 ] La demanderesse réclame 131,30 $ [13] pour le remplacement d’un caoutchouc de bas de porte du garage. [ 32 ] Le Tribunal est d’avis que le poêle au gaz propane situé dans la verrière fait

partie de l’exclusion de garantie contenue au contrat de vente. De plus, la preuve prépondérante n’établit pas que les défendeurs avaient connu des fuites de gaz ou des infiltrations d’eau. La somme que la demanderesse réclame pour l’installation d’un caoutchouc de bas de porte de garage révèle qu’il ne s’agit certes pas d’un défaut ou d’un vice caché. [ 33 ] Enfin, dans son rapport, M. Corbin n’a pas inspecté ce poêle au gaz. La demande doit donc être rejetée pour cette réclamation.

Le chauffage [ 34 ] La demanderesse soutient qu’elle ne peut obtenir une température supérieure à 17 degrés Celsius dans la maison à cause d’un taux d’humidité élevé. Elle reproche aux défendeurs d’avoir répondu à la question 10.1 dans la déclaration du vendeur qu’il n'y avait pas de défectuosité au système de chauffage. [ 35 ] Les défendeurs confirment effectivement n’avoir jamais eu de problèmes avec le système de chauffage principal de la maison qui était à l’électricité.

Quant à la verrière, où était situé le poêle au gaz propane, le fils des demandeurs précise que la verrière était gardée à une température maximale de 15 degrés lorsqu’elle n’était pas utilisée et le chauffage était augmenté lorsqu’elle était utilisée. Il y a aussi deux systèmes « convectair » au rez-de-chaussée de la maison. [ 36 ] Dans son rapport, à la page 44 de 65, M. Corbin écrit que le système de chauffage est fonctionnel.

Il précise même que les plinthes électriques ont été activées par un thermostat et que la chaleur était constante, sans anomalie. [ 37 ] Le Tribunal conclut qu’il n’y a donc pas de vice en ce qui concerne le système de chauffage. La cuisinière [ 38 ] La demanderesse soutient que la cuisinière ne fonctionne pas complètement.

[ 39 ] Les défendeurs précisent qu’il s’agit d’une cuisinière de marque « Jenn-Air » qui avait 10 ans d’usure et qu’ils n’ont pas connu de problèmes avec cette dernière. [ 40 ] Cette pièce est couverte par l’exclusion de garantie contenue dans le contrat de vente. Salle de lavage [ 41 ] La demanderesse soutient que l’évier fuit dans l’armoire, particulièrement en dessous de celle-ci et que le robinet coule au niveau de sa base lorsqu’on veut l’ouvrir.

Elle ajoute que la douche ne s’écoule pas bien et qu’il n’y a pas de ventilateur dans la pièce. [ 42 ] Le Tribunal est d’avis qu’il ne s’agit pas de vices cachés puisque ce sont là toutes des choses qui étaient apparentes avant la vente. De plus, il semble s’agir d’usure normale de ces éléments. [ 43 ] De plus, à la page 40 du rapport de M. Corbin, il est écrit que tous les robinets intérieurs des appareils de plomberie ont été mis à l’essai et sont fonctionnels.

Il précise cependant que le robinet de la douche s’égoutte constamment et qu’il y aurait lieu de réparer ou de le remplacer. [ 44 ] D’ailleurs, la demanderesse a engagé des frais de 115,84 $ pour le remplacement d’un boyau du robinet de la cuisine et elle a affirmé qu’elle ne le réclamait pas [14] . [ 45 ] Le Tribunal conclut de façon générale que les vices allégués par la demanderesse ne sont pas des vices cachés au sens de la loi.

De plus, l’exclusion de garantie contenue au contrat de vente pour les équipements de la maison ne peut être écartée puisqu’il n’y a pas eu de fausses représentations ou de dol de la part des vendeurs. Enfin, le fonctionnement de plusieurs de ces éléments fait l’objet d’une usure normale. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] REJETTE la demande. [ 47 ] CONDAMNE la demanderesse à payer aux défendeurs les frais de 200 $ pour la contestation. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 7 mai 2018