2019 QCCQ 8205, 2019 QCCQ 8205

Errazi c. Savage 2019 QCCQ 8205 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GASPÉ LOCALITÉ DE GASPÉ « Chambre civile » N° : 140-32-002146-188 DATE : 22 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FAIZA ERRAZI et HUGUES DUGUAY Demandeurs c.

JEAN-EUDES SAVAGE et CLAIRE CHOUINARD Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Mme Faiza Errazi et M. Hugues Duguay réclament 15 000 $ aux défendeurs Mme Claire Chouinard et M.

Jean-Eudes Savage alléguant que la résidence acquise est affectée de vices cachés. [ 2 ] Les dommages réclamés se détaillent comme suit : • Travaux correctifs - infiltrations eau (sous-sol) : 15 075,63 $; • Troubles et inconvénients : 2 000,00 $. [ 3 ] Bien que le montant total de la réclamation des demandeurs excède 15 000 $, ceux-ci acceptent de la réduire afin de pouvoir la déposer à la division des petites créances. [ 4 ] Les défendeurs contestent le bien-fondé de cette réclamation invoquant que les allégations contenues à la demande sont fausses, qu’il n’y a pas eu de visite des lieux et que les travaux ont été faits sans leur consentement.

CONTEXTE FACTUEL [ 5 ] Le 23 juin 2016, les demandeurs acquièrent la résidence des défendeurs située à Gaspé, pour un montant de 183 000 $. La vente est effectuée avec la garantie légale. [ 6 ] Avant la vente les défendeurs remplissent le formulaire « déclarations du vendeur sur l’immeuble » dans lequel, il est inscrit ce qui suit : « D3 Infiltration D3.1 : À votre connaissance, y a-t-il ou il y a-t-il déjà eu infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs(…)? : Oui D13 Autres informations

D13.1 En outre de ce qui a été mentionné plus haut, à votre connaissance, l’immeuble a-t-il déjà subi des dommages à la suite d’un ou de plusieurs évènements tels que verglas, vent, inondation, incendie ou autre? D14 Précisions et améliorations importantes […] - D3.1 - Infiltration au niveau de salle de bain rez-de-chaussée, plus de problème dû par la réfection du toit. - D13.1 – Légère inondation autour de la maison due à un évènement climatique exceptionnel en 2011, afin de prévenir un nouveau problème, le terrain autour de la maison a été rehaussé.

Depuis plus aucun problème. […]. » [ 7 ] Préalablement à l’achat de la maison, les demandeurs font inspecter la maison par M. Francis Ouellet, inspecteur en bâtiment de la compagnie Concept Dao Inc. Il produit un rapport détaillé sur ses constatations lors de sa visite des lieux, en date du 25 mai 2016. [ 8 ] Lors de la fonte des neiges en mars 2017, les demandeurs constatent une accumulation d’eau importante au sous-sol de la maison récemment acquise. L’eau s’infiltre à plusieurs endroits dans la résidence. Le système de drainage en place n’est pas en mesure d’évacuer l’eau causant une inondation au sous-sol.

L’eau y pénètre pendant plusieurs jours même plusieurs semaines. [ 9 ] Les demandeurs communiquent avec le défendeur M. Savage afin qu’il vienne constater l’état des lieux, ce qu’il refuse. [ 10 ] Le 9 mars 2017, Monsieur André Veillette, ingénieur œuvrant au sein de l’entreprise Le Groupe Ohméga Inc, produit un rapport d’inspection du drain indiquant qu’il ne se déverse nulle part, le rendant inutile. [ 11 ] Le 28 septembre 2018, les demandeurs transmettent une mise en demeure aux défendeurs leur réclamant des dommages de 15 075,63 $.

LES QuestionS en litige [ 12 ] Les questions soulevées par le litige sont les suivantes :

a) La maison était-elle affectée de vices cachés lors de la vente?

b) Dans l’affirmative, quels sont les montants pouvant être réclamés par les demandeurs? DROIT APPLICABLE [ 13 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoient que la personne qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, selon la balance des probabilités. Cette preuve n’a pas à être au-delà du doute raisonnable, mais bien par une simple prépondérance.

En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est le plus probable et vraisemblable. [ 14 ] Qui plus est, le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, et ce, afin qu’il assure à l’acheteur la pleine jouissance du bien vendu. Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 15 ] L’

article 1726 C.c.Q. prévoit que: Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 16 ] Afin de répondre aux exigences de la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q . , le vice doit réunir les conditions suivantes : • être caché; • être inconnu de l’acheteur; • être important; • être antérieur à la vente; • avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante. [ 17 ] Si l’une de ces conditions n’est pas démontrée, selon la balance des probabilités, le recours des demandeurs est rejeté. [ 18 ] Le caractère d’un vice caché s’apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d’inspection de l’immeuble fait, selon les critères d’un « acheteur prudent et diligent ». [1] Il faut qu’elle n’ait pas été en mesure de déceler le vice avant la vente [2] . [ 19 ] L’acheteur n’a pas à faire un examen poussé du bien avant l’achat, mais il ne peut ignorer certains indices qui permettent de

croire à l’existence ou à un potentiel d’existence d’un vice [3] . [ 20 ] Au surplus, le fait que le vendeur ignore le vice caché dans l’objet vendu ne prive pas les acheteurs de leur recours puisque la garantie de qualité du bien vendu est une obligation qui revient au vendeur. ANALYSE ET DÉCISION

a) La maison était-elle affectée de vices cachés lors de la vente? [ 21 ] Lors de l’achat, les demandeurs ont agi en personne diligente en procédant à une inspection préachat de la résidence. Rien ne laisse présager à ce moment l’existence d’infiltrations d’eau. Monsieur Ouellet le souligne même dans son rapport, ci-reproduit : « 5.7 SIGNES D’INFILTRATION D’EAU Aucun signe d’infiltration d’eau récent au moment de l’inspection. Aucune recommandation au moment de l’inspection.» [ 22 ] La preuve prépondérante révèle que la source probable de l’infiltration d’eau provient du drain.

Suivant l’inspection réalisée par M. André Veillette, ingénieur, il conclut : « Nous avons constaté que le tuyau est bien placé autour de la fondation et il est enterré avec de la pierre nette. Par contre, à l’intérieur du tuyau, on remarque une accumulation de terre assez marquante, et ce, sur presque toute la longueur de ce dernier. Il est sûr que ces accumulations de terre sont nuisibles au bon écoulement de l’eau. De plus, les terrains avoisinants la maison est plat, nous ne savons pas où se jette le drain.

Si c’est dans un bac de pierre (ce qui est communément fait) et lorsque la nappe phréatique est élevée, tout le système est annulé et il devient inutile. L’eau a donc toute la liberté de pénétrer dans la maison. Notre recommandation dans une circonstance comme celle-là est donc de refaire le drain français au pourtour de la résidence avec un drain de 6 pouces. La sortie de ce dernier se jette dans un manhole qui lui serait munie d’une pompe qui peut pomper l’eau accumulée vers le fosset de la route qui est plus loin.

Il s’agit d’une solution possible compte tenu de la géographie du terrain […] [4] . [ 23 ] Il s’agissait d’un défaut non apparent qui n’a pas été dénoncé aux acheteurs. En l’espèce, le Tribunal croit difficilement que les défendeurs ignoraient cette problématique après avoir eux-mêmes subi des dommages liés à l’eau par le passé. Tant sur le terrain que dans leur sous-sol quoiqu’ils allèguent des causes différentes que celles vécues par les demandeurs.

Ils précisent aussi dans leur « déclaration des vendeurs » que le problème est réglé. [ 24 ] Il est tout aussi particulier de constater que, dans le sous-sol, il y a des trous en prévision d’entrée d’eau possible. D’autant plus, qu’ils sont camouflés par des meubles, le chauffe-eau ou recouverts de planches. Lors de l’inspection, ces trous ne sont pas apparents, ce qui explique pourquoi il n’y a pas de photos de ceux-ci dans le rapport d’inspection de la résidence. [ 25 ] Au surplus, la laveuse et la sécheuse se trouvant au sous-sol sont juchées sur une plateforme.

Tous ces éléments laissent encore une fois le Tribunal perplexe sur la récurrence des infiltrations d’eau en saison printanière ainsi que la connaissance réelle des défendeurs de cette problématique. [ 26 ] À la lumière de ce qui précède, Le Tribunal conclut que la résidence est bel et bien affectée d’un vice caché au niveau du drain français. La pénétration d’eau dans un sous-sol empêche la pleine jouissance d’une propriété et cause de forts désagréments : le défaut est grave au sens de l’

article 1726 C.C.Q. Ce défaut existait au moment de la vente et peu de temps après l’achat, dès la fonte des neiges, une présence d’eau abondante est constatée.

b) Qu els sont les montants pouvant être réclamés par les demandeurs? [ 27 ]

Malgré le fait que le Tribunal en vient à la conclusion, qu’il y a un vice caché, le montant de la réclamation ne peut être accordé dans son entièreté. Plusieurs travaux ou installations d’équipements outrepassent les travaux de remplacement du drain. En effet, certains ouvrages réalisés corrigent également quelques points soulevés dans le rapport d’inspection réalisée en mai 2018. [ 28 ] Le rapport de M. Ouellet met en lumière certains problèmes quant aux choses à modifier, surveiller ou à vérifier dans la maison, tel que ci-reproduit : “ 3.3 LES FONDATIONS La fondation est en béton en

partie visible de l’extérieur et peu de l’intérieur. Une fissure a été observée sur la fondation. Cette fissure a été réparée. Même si cette fissure est sous trois millimètres, je recommande d’observer périodiquement cette fissure afin de déterminer si celle-ci est active ou non active, dans le cas où cette fissure n’est pas active, réparer celle-ci avec un produit conçu pour ce genre de travail selon les recommandations du fabricant.

Dans le cas où celle-ci serait active et atteindrait trois millimètres et plus, vous devrez faire appel à un spécialiste en fondation et agir selon ses recommandations [...]. [5] 4.4 LES PORTES ET FENÊTRES Les fenêtres du sous-sol ont atteint leur durée de vie utile. La base d’une fenêtre doit être à au moins six pouces au-dessus du sol fini afin d’éviter l’infiltration d’eau.

Je recommande d’installer des margelles similaires à celle démontrée ici-bas selon les recommandations du fournisseur. [6] 6.7 LE SYSTÈME DE FOSSE DE RETENUE Un système existant toutefois, il n’a pas été possible de vérifier si celui-ci fonctionne, car il était sous l’escalier menant du sous-sol vers

l’extérieur. Je recommande de vérifier ce système dès qu’il sera possible de le faire.[7]” [29] La preuve des dépenses au dossier est constituée de factures[8], soit des dépenses assumées par les demandeurs pour corriger lasituation, mais aussi pour d’autres travaux ou matériaux totalisant plus de 15 000 $. [30] Afin d’atteindre l’objectif d’une indemnisation intégrale, mais à la fois “équitable” et “raisonnable” pour reprendre les termesutilisés dans l’arrêt Verville[9], le Tribunal doit pondérer la réclamation à la lumière de toutes les circonstances en cause, sans secantonner aux coûts des travaux[10].

La plus-value acquise par l’immeuble suite aux travaux, de même que le fait que la résidencedemeure habitable malgré le vice fait notamment

partie des circonstances qui doivent être considérées[11]. [31] Le Tribunal estime les dommages seront calculés en partant du principe que si les défendeurs avaient corrigé eux-mêmes leproblème d’infiltration d’eau, en l’occurrence le drain, avant de vendre sa propriété, ils auraient dû supporter certains coûts.

D’ailleurs,avant le dépôt de la demande, les défendeurs proposent une compensation monétaire aux demandeurs pour les réparations, ce qu’ilsdéclinent. [32] La preuve démontre qu’uniquement le drain n’est pas fonctionnel, mais, pour ce qui est du reste, aucun entrepreneur ou expertne vient expliquer les autres causes possibles d’infiltrations, si tel est le cas. [33] Considérant que le drain est problématique, l’ajout d’une membrane autour de la fondation de la maison est un choix desdemandeurs. Ils sont informés qu’il y a une fissure sur la fondation nécessitant une surveillance.

De ce fait, les défendeurs n’ont pas àassumer cette amélioration à la résidence. Le même constat s’applique quant à l’installation des margelles conseillées par l’inspecteur.Encore une fois, la

partie adverse n’a pas à supporter ces frais. [34] Pour ce qui est de la pompe, il y en avait déjà une existante, mais il ne semble pas avoir eu de vérification de sonfonctionnement ou même son utilité, évitant vraisemblablement des frais supplémentaires. L’inspecteur le souligne dans son rapport quele système de fosse est déjà existant et suggère de le faire vérifier.

Toutefois, la preuve est muette sur ce qui a été fait sur ce point. [35] Considérant ce qui précède, le Tribunal doit déduire un montant pour tenir compte de l’ensemble de ces aspects notammentl’achat de matériaux, des travaux de réparations recommandés et l’amélioration de la résidence. Toutefois, les demandeurs ne sont pas enmesure de ventiler les sommes réclamées en fonction des travaux réalisés. Ce faisant, usant de son pouvoir discrétionnaire, le Tribunalaccorde la somme de 10 000 $ aux demandeurs à

titre de dommages pour le vice caché. [36] Au surplus, la preuve administrée quant aux désagréments et troubles subis par les demandeurs durant cette période, le Tribunalaccorde arbitrairement le montant de 500 $ à ce poste de réclamation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [37] ACCUEILLE partiellement la demande; [38] CONDAMNE les défendeurs Mme Claire Chouinard et M. Jean-Eudes Savage à verser aux demandeurs Mme Faiza Errazi etM.

Hugues Duguay, la somme de 10 500 $ en capital, avec les intérêts au taux de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue àl’article 1619 du Code civil du Québec, à compter de la mise en demeure, le 28 septembre 2018 et les frais de 202 $. __________________________________ CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. Date d’audience : 19 août 2019 [3] St-Louis c. Morin, 2006, QCCA 1643 ; Laperrière c. Lahaie, 2007 QCCS 405 , Lefebvre c. Bélisle, 2013 QCCQ5861 , Beaudet c. Bastien, 2007 QCCQ 13454 , Groupe Best-Dev c. Desrochers, 2011 QCCS 2274 , Couturierc. Godbout, 2014 QCCS 5315 ; Cossette c. Tremblay, 2016 QCCQ 2273 .