2018 QCCQ 8302, 2018 QCCQ 8302

Boudreau c. Lemay 2018 QCCQ 8302 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BONAVENTURE LOCALITÉ DE CARLETON-SUR-MER « Chambre civile » N° : 145-32-700029-172 DATE : 14 août 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE DENIS PARADIS, C.Q. ______________________________________________________________________ Denise Boudreau Demanderesse c.

Louis Lemay et Qun Yue et Louise Brash Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Denise Boudreau demande au tribunal de condamner monsieur Louis Lemay et sa conjointe, madame Qun Yue, à lui verser la somme de 3 789,36 $ [1] à la suite d’une transaction immobilière avortée. Elle recherche aussi la responsabilité solidaire de madame Louise Brash, courtière immobilière.

En fait, madame Boudreau achète une maison à laquelle ne sont pas rattachées des installations septiques conformes, contrairement à ce qui est mentionné à l’offre d’achat acceptée par les vendeurs. [ 2 ] Devant la Cour, monsieur Lemay et madame Yue soutiennent qu’ils étaient prêts à assumer les coûts d’une nouvelle installation septique, mais que les exigences de la demanderesse dépassent largement ce qui est raisonnable. [ 3 ] De son côté, madame Brash nie commettre quelque faute que ce soit. Elle ne fait qu’inscrire les informations rapportées par les vendeurs à la fiche de vente.

LA PREUVE [ 4 ] Madame Boudreau projette d’acheter une résidence mise en vente par les défendeurs, via la courtière immobilière, madame Louise Brash. En avril 2017, une promesse d’achat est acceptée par monsieur Lemay et madame Yue. [ 5 ] En mai de la même année, les propriétaires quittent les lieux et vident la maison de son contenu. Madame Boudreau, qui se rend à la résidence et y entreprend de menus travaux, constate un affaissement du sol devant la maison. Monsieur Lemay la réfère à un plan des lieux qui est apposé sur le panneau électrique au sous-sol.

En ce qui le concerne, il n’a jamais fait vidanger la fosse septique, n’ayant habité cette résidence qu’une année à peine. [ 6 ] Madame Boudreau se questionne sur cet affaissement du sol. Elle confie à Excavation Leblanc le soin de localiser le couvercle donnant accès à la fosse septique. Or, il n’y a pas d’installation conforme, mais ce qui est décrit couramment sous le vocable d’un « puisard ». C’est le 26 juin 2017 que les travaux sont effectués [2] . [ 7 ] Des discussions ont cours pour arriver à un règlement, mais les parties ne s’entendent pas.

Le 8 août 2017, madame Boudreau met en demeure monsieur Lemay, madame Yue et madame Brash de lui verser un montant de 5 617,07 $. [ 8 ] Monsieur Lemay reconnaît l’existence d’une installation septique inadéquate. Il est prêt à assumer sa responsabilité à ce niveau. D’ailleurs, un nouveau système conforme est maintenant installé, au coût de 7 473,38 $, incluant les taxes. À ce montant, il faut ajouter la somme de 1 092,26 $ pour le test de sol [3] . [ 9 ] Monsieur Lemay invite le tribunal à prendre connaissance de la pièce D-6.

Il s’agit d’une lettre de madame Boudreau transmise par courriel, dans laquelle elle demande qu’un montant de 40 000,00 $ soit retenu par le notaire désigné pour conclure la vente, afin de faire face aux frais engendrés par les travaux à venir pour l’installation d’un nouveau système d’évacuation. Il trouve cette demande nettement exagérée. D’autant plus que madame Boudreau ne fournit aucune estimation des coûts pour la réalisation des travaux, dit-il. Par contre, il est prêt à consentir à une retenue de 20 000,00 $, confirme-t-il.

[ 10 ] Comme les parties ne peuvent en arriver à une entente, madame Brash informe madame Boudreau que si elle désire se retirer de la transaction prévue, les vendeurs lui rembourseront les frais pour le certificat de localisation et pour l’excavation du terrain.

Cette proposition est refusée par la demanderesse comme indiqué dans un message [4] transmis le 20 juillet 2017. [ 11 ] Quelques jours auparavant, soit le 18 juillet 2017, Me Blain, le notaire de madame Boudreau, transmet un message par courriel dans lequel il écrit : « ON VEUT ANNULER LE DOSSIER, CAR LA VENTE NE SE FERA PAS, TROP DE PROBLÈMES […] EST- CE QUE L’ON PEUT ANNULER LE DOSSIER [5] ? [ 12 ] Monsieur Lemay invoque également l’article 10.5 de la promesse d’achat [6] . Selon lui, madame Boudreau n’en respecte pas les termes et en conséquence, ils ne lui doivent rien.

ANALYSE ET DÉCISION [ 13 ] Disons d’entrée de jeu qu’aucune faute n’est imputable à madame Brash et que la demande contre elle est rejetée. [ 14 ] Dès que madame Yue et monsieur Lemay apprennent que les installations septiques ne sont pas conformes, ils sont disposés à remédier à la situation. Or, la preuve probante révèle que madame Boudreau exige un dépôt de 40 000,00 $ en fidéicommis, avant qu’elle ne débute les travaux.

Nous sommes donc en présence d’un vice caché envers lequel les défendeurs décident de prendre leur responsabilité. [ 15 ] Comme la vente ne se concrétise pas, madame Boudreau réclame des dommages [7] , reprochant une faute à madame Yue et monsieur Lemay. Mais le Tribunal ne trouve pas de faute dans la preuve qui peut être attribuée aux défendeurs. [ 16 ] Madame Boudreau mentionne au tribunal qu’elle ne veut pas d’un système conventionnel, mais un système « Ecoflo ».

Cependant, elle ne produit ni soumission ni quelque opinion d’un entrepreneur autorisé indiquant que ce modèle est le seul qui puisse être installé. [ 17 ] Les défendeurs ont raison de ne pas donner suite à la demande de madame Boudreau. Il est mis en preuve qu’il leur en coûte 7 473,38 $ pour rendre les installations conformes. Le Tribunal n’a aucune indication d’où provient ce montant de 40 000,00 $ exigé par la demanderesse. [ 18 ] En bout de piste, monsieur Lemay et madame Yue doivent rembourser les frais d’excavation initiaux de 264,44 $ à madame Boudreau, puisqu’ils consentent à le faire.

Le certificat de localisation est racheté par monsieur Lemay, de sorte que les frais d’arpentage ne sont plus réclamés. [ 19 ] D’autre part, le Tribunal n’accorde aucun montant lié à la réparation de quelques marches d’escalier. Madame Boudreau est imprudente lorsqu’elle engage ces dépenses. Le montant concernant une pellicule d’intimité pour une fenêtre n’est pas accordé non plus. Les vendeurs ont déjà diminué le prix de vente afin de tenir compte de cet élément. Les honoraires d’avocat ne sont pas remboursés.

Rien dans la preuve ne permet d’y faire droit. [ 20 ] Madame Boudreau ne convainc pas le tribunal qu’elle subit des troubles et ennuis. Elle est propriétaire de commerces dans la région et s’y déplace fréquemment. Il n’y a pas véritablement de preuve qu’elle subit des inconvénients qui vont au-delà de ce qui est normal dans les circonstances. [ 21 ] Finalement, le Tribunal ne peut passer sous silence la bonne foi des vendeurs, qui dès le début de l’affaire, reconnaissent leur obligation de corriger la situation.

En fait, madame Boudreau décide d’acquérir une autre maison, alors que monsieur Lemay et madame Yue règlent le problème en faisant installer un système conforme. [ 22 ] Comme il n’y a pas de faute de prouvée suivant le seuil de preuve à rencontrer par madame Boudreau, elle ne peut récupérer non plus les honoraires de notaire qu’elle défraie. [ 23 ] Dans les circonstances, chaque

partie assumera ses frais de justice, sauf pour madame Brash. [ 24 ] Vu la décision du tribunal sur l’absence de faute, il n’y a pas lieu de se pencher sur la clause 10.5 de la promesse d’achat, le débat sur ce point devenant théorique.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 25 ] REJETTE la demande contre madame Louise Brash; [ 26 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE contre la demanderesse; [ 27 ] ACCUEILLE partiellement la demande contre monsieur Louis Lemay et madame Qun Yue; [ 28 ] CONDAMNE madame Qun Yue et monsieur Louis Lemay à verser à madame Denise Boudreau la somme de 264,44 $, avec intérêt au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec , et ce, à compter du 8 août 2017, date d’envoi de la mise en demeure. [ 29 ] CHAQUE

PARTIE PAYANT SES FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ Denis Paradis, J.C.Q.

Date d’audience : 26 juin 2018