2022 QCCQ 9479, 2022 QCCQ 9479

Santos c. Cassagne 2022 QCCQ 9479 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU LOCALITÉ DE SOREL-TRACY « Chambre civile » N° : 765-32-004973-195 DATE : 22 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ David Santos Demandeur c.

Philippe Cassagne et 9319-4686 Québec inc Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige fait suite à une inspection préachat réalisé par Philippe Cassagne alors qu’il était le dirigeant et le seul actionnaire de la compagnie 9319-4686 Québec inc . [ 2 ] Pendant l’instance, Philippe Cassagne a procédé à la dissolution de la compagnie 9319-4686 Québec inc . [1] et il est conséquemment le seul défendeur en l’instance. [ 3 ] Le 16 septembre 2016, Philippe Cassagne remet au demandeur un rapport de l’inspection préachat [2] qu’il a effectuée à sa demande quelques jours plus tôt. [ 4 ] Le 29 septembre 2016, le demandeur et sa conjointe achètent l’immeuble. [3] [ 5 ] Le demandeur entreprend des rénovations qui nécessitent d’enlever des tapis ainsi que des moulures et il constate la présence de champignons sous ces matériaux. [ 6 ] Peu après, il constate qu’il y a des infiltrations d’eau à travers le toit lors des jours de pluie. [ 7 ] Lui-même et son entrepreneur découvrent ensuite rapidement qu’il y a, dans le grenier, d’importants dégâts additionnels causés par l’eau. [ 8 ] Le demandeur fait alors inspecter le revêtement la toiture par Bardeaux Couture-Leclerc inc . [ 9 ] Le rapport de Bardeaux Couture-Leclerc inc . signale de nombreuses déficiences, notamment l’absence de solin à plusieurs endroits ainsi que des joints « non-croisés » entre les bardeaux.

L’extrait pertinent de la conclusion de ce document se lit comme suit : « La toiture doit être refait au complet car elle ne respecte pas les normes du fabricant pour une pente faible de 3½.

Les bardeaux installés sont non conforme. » [4] (Sic) [ 10 ] Le demandeur estime alors que l’immeuble est affecté d’un défaut caché qu’il dénonce à ses vendeurs et, parallèlement, il met Philippe Cassagne en demeure de l’indemniser pour le motif que le rapport d’inspection préachat ne mentionne pas les problèmes affectant le toit ni ceux constatés à l’intérieur de l’immeuble en raison des infiltrations d’eau. [ 11 ] Les vendeurs offrent finalement de payer le coût de l’inspection par Bardeaux Couture-Leclerc inc . ainsi que 66% du prix de la nouvelle toiture compte tenu que la vieille avait déjà un certain âge. [ 12 ] Cette offre est acceptée par les acheteurs qui donnent une quittance finale à leurs vendeurs. [ 13 ] Parallèlement, l’entrepreneur des demandeurs remplace les murs, les plafonds et l’isolant endommagés par l’eau ou contaminés par

des champignons. [ 14 ] Le demandeur plaide que le rapport d’inspection préachat aurait dû l’informer des problèmes qui ont nécessité ces importants travaux et, dans sa demande en justice, il allègue que cette faute lui a causé les préjudices suivants : « 16-Suivant ces constats, le demandeur est bien fondé de réclamer aux défendeurs solidairement, la somme de 16 395,44 $, représentant la somme payée pour les travaux correctifs nécessaires et pour l’inspection par Bardeaux Couture-Leclerc inc., tel qu’il appert des factures en liasse, pièce P-7; 17-Également le demandeur est justifié de réclamer aux défendeurs, solidairement, la somme de 2 000 $ pour les troubles, ennuis et inconvénients subis… » [ 15 ]

Malgré les montants allégués dans ces paragraphes, le demandeur réduit sa réclamation à la somme de 15 000 $ afin de respecter la limite monétaire de compétence juridictionnelle de la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 16 ] Philippe Cassagne conteste la demande pour le motif que le rapport d’inspection signale des déficiences affectant la toiture de même que des traces d’infiltrations d’eau dans le grenier. [ 17 ] Il ajoute, lors du procès, que la découverte des problèmes majeurs à l’intérieur de l’immeuble nécessitait le retrait de divers matériaux, notamment l’isolant, alors que l’inspection préachat se limite à un examen visuel. [ 18 ] L’argument de Philippe Cassagne concernant les dommages découverts à l’intérieur de l’immeuble est fondé. [ 19 ] En effet, la première page du rapport avise le client que l’inspecteur s’est limité à une inspection visuelle de l’immeuble.

Il n’y a donc pas lieu de décider, en l’instance, que ce dernier aurait dû en faire davantage et retirer des matériaux, notamment l’isolant, afin de vérifier l’état des composantes se trouvant en dessous. [ 20 ] L’inspection visuelle du grenier a par ailleurs été faite adéquatement puisque le rapport renferme des photographies sur lesquelles Philippe Cassagne a encerclé des « traces d’infiltrations d’eau présentes antérieures à notre inspection » [5] . [ 21 ] Le Tribunal décide donc que Philippe Cassagne n’a pas commis de faute relativement à l’inspection de l’intérieur du bâtiment. [ 22 ] L’argument de Philippe Cassagne concernant les déficiences de la toiture n’est toutefois pas fondé même si certains problèmes mineurs sont signalés dans son rapport parce qu’il conclut erronément qu’elle est en bonne condition et qu’elle ne nécessite que des retouches mineures. [ 23 ] L’extrait pertinent du rapport d’inspection préachat se lit en effet comme suit : « Recouvrement de toit : Ce recouvrement de toit en bardeaux d’asphalte est en bonne condition …Les joints de scellement sont détériorés à quelques endroits et certaines retouches sont à refaire .

Nous vous conseillons de vérifier l’état des scellements chaque année afin de prévenir les infiltrations d’eau dans l’enveloppe du bâtiment et une détérioration des composantes internes. » [6] (Soulignement ajouté) [ 24 ] Le rapport d’inspection préachat ne mentionne rien d’autre concernant l’état de la toiture.

Pourtant, Bardeaux Couture-Leclerc inc . conclut qu’elle comporte de graves déficiences et les photographies jointes à son rapport établissent leur caractère apparent. [ 25 ] Le Tribunal décide donc que Philippe Cassagne a commis une faute parce qu’il n’a pas signalé, dans le rapport d’inspection préachat, les déficiences majeures et visibles affectant la toiture. [ 26 ] Compte tenu de l’âge de l’ancienne toiture, l’indemnité payée par les vendeurs compense toutefois le préjudice pécuniaire relatif à sa reconstruction. [ 27 ] Conséquemment, il ne reste qu’une seule réclamation soit celle de « 2 000 $ pour les troubles, ennuis et inconvénients subi. » [7] [ 28 ] S’il avait été dûment informé des problèmes affectant la toiture, le demandeur n’aurait pas eu à retenir, après l’achat, les services d’un avocat pour formuler une réclamation à l’encontre des vendeurs. [ 29 ] De plus, il aurait pu faire reconstruire la toiture immédiatement et éviter de vivre avec les inconvénients des « déluges » [8] , survenus dans sa résidence en novembre et décembre 2016. [ 30 ] Compte tenu de l’ensemble des circonstances le Tribunal fixe à 1 500 $ le montant de l’indemnité « pour les troubles, ennuis et inconvénients subis » [9] . [ 31 ] Bien que la lettre de mise en demeure ait été transmise le 20 décembre 2016, le demandeur a attendu jusqu’au 13 septembre 2019 avant d’introduire sa demande en justice et, pour cette raison, le Tribunal retient cette dernière date comme point de départ du calcul des intérêts et de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] REJETTE , sans frais de justice, la demande contre 9319-4686 Québec inc. pour le motif que Philippe Cassagne a procédé à la dissolution de cette compagnie pendant l’instance; [ 33 ] CONDAMNE Philippe Cassagne à payer au demandeur la somme de 1 500$ avec intérêts au taux légal de 5% l’an plus

l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 13 septembre 2019 et les frais de justice, soit la somme de 205 $. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 18 novembre 2022