2013 QCCA 1428, 2013 QCCA 1428

4053532 Canada inc. c. Longueuil (Ville de) 2013 QCCA 1428 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021845-110 (505-17-004482-099) DATE : LE 27 AOÛT 2013 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. 4053532 CANADA INC. APPELANTE – demanderesse c.

VILLE DE LONGUEUIL INTIMÉE – défenderesse ARRÊT [ 1 ] L'appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Longueuil (l'honorable Chantal Masse), qui, le 10 juin 2011, rejette son action en annulation des comptes de droits de mutation immobilière qui lui ont été adressés par l'intimée à la suite d'une certaine transaction et en remboursement des sommes payées sous protêt en vertu desdits comptes. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Bich, auxquels souscrivent les juges St-Pierre et Bélanger, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel, avec dépens; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] ACCUEILLE pour

partie la requête introductive d'instance, avec dépens; [ 6 ] DÉCLARE que l'acte de vente du 23 juin 2008 (pièce P-8) constitue le transfert du droit de propriété d'un bien au sens de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières , L. r.q. , c. D-15.1; [ 7 ] ANNULE les comptes 200944-040000411, 200944-040000412 et 200944-040000413 du 14 avril 2009 (pièce P-9) adressés par l'intimée à l'appelante à la suite de la vente du 23 juin 2008; [ 8 ] ÉTABLIT à 61 500 $ le montant total des droits de mutation immobilière dus par l'appelante à l'intimée en conséquence de la vente du 23 juin 2008, sur la base d'une valeur totale (non ventilé

e) de 4 200 000 $, conformément à l'

article 2 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières ; [ 9 ] CONDAMNE l'intimée à rembourser 422 895,44 $ à l'appelante, avec intérêt au taux légal depuis le 24 mai 2009. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. M e Marc Beauchemin DE GRANDPRÉ CHAIT Pour l'appelante M e André Comeau DUFRESNE HÉBERT COMEAU INC.

Pour l'intimée Date d’audience : Le 28 mai 2013 MOTIFS DE LA JUGE BICH [ 10 ] Trois contrats d'emphytéose visant autant d'immeubles unissaient l'intimée, propriétaire, à la société 6718779 Canada inc., emphytéote par cession des droits de l'emphytéote initial. Le 23 juin 2008, moyennant un prix global (non ventilé) de 4 200 000 $, l'intimée vendit à l'appelante « tous ses droits, titres et intérêts, soit ses droits de bailleur emphytéotique des immeubles » [1] en cause. [ 11 ] Cette vente est-elle un transfert donnant lieu à l'imposition d'un droit de mutation immobilière?

Dans l'affirmative, quelle doit être la base de calcul des droits de mutation? Ce sont là les questions que soulève le pourvoi. * * [ 12 ] L'

article 2 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (« L.d.m.i. » ou la « Loi ») [2] oblige chaque municipalité québécoise à « percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire » [3] . Plus exactement : 2.

Toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d'imposition établie conformément au deuxième alinéa, selon les taux suivants : 1° sur la tranche de la base d'imposition qui n'excède pas 50 000 $ : 0,5%; 2° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $ : 1%; 3° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 250 000 $ : 1,5%.

La base d'imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants : 1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble; 2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l'immeuble; 3° le montant de la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert. Toutefois, pour calculer le droit sur le transfert d'un immeuble situé entièrement sur son territoire, la Ville de Montréal peut, par règlement, fixer un taux supérieur à celui prévu au paragraphe 3° du premier alinéa pour toute tranche de la base d'imposition qui excède 500 000 $. 2.

Every municipality must collect duties on the transfer of any immovable situated within its territory, computed in relation to the basis of imposition established in accordance with the second paragraph, according to the following rates: (1) on that part of the basis of imposition which does not exceed $50,000: 0.5%; (2) on that part of the basis of imposition which is in excess of $50,000 but does not exceed $250,000: 1%; (3) on that part of the basis of imposition which exceeds $250,000: 1.5%.

The basis of imposition for transfer duties shall be the greatest of the following amounts: (1) the amount of the consideration furnished for the transfer of the immovable; (2) the amount of the consideration stipulated for the transfer of the immovable; (3) the amount of the market value of the immovable at the time of its transfer.

However, to calculate the duties on the transfer of an immovable situated entirely within its territory, Ville de Montréal may, by by-law, set a rate higher than that provided for in subparagraph 3 of the first paragraph for any part of the basis of imposition which exceeds $500,000. [ 13 ] Le « transfert » visé par cette disposition est défini par l'

article 1 L.d.m.i. :

1. […] « transfert » : le transfert du droit de propriété d'un bien, l'établissement d'une emphytéose et la cession des droits de l'emphytéote, ainsi que le contrat de louage d'un bien, pourvu que la période qui court à compter de la date du transfert jusqu'à celle de l'arrivée du terme du contrat de louage, y compris toute prolongation ou tout renouvellement y mentionné, excède 40 ans; le mot transfert ne comprend pas le transfert fait dans le seul but de garantir le paiement d'une dette ni la rétrocession faite par le créancier. 1. […] “transfer” means the transfer of the right of ownership on a property, the establishment of emphyteusis and the transfer of the rights of the emphyteutic lessee as well as a contract of lease of a property, provided the period running from the date of transfer to the expiry of the term of the contract of lease, including any extension or renewal mentioned therein, exceeds 40 years; the word “transfer” does not include transfer for the purpose only of securing a debt, nor reconveyance by the creditor. [ 14 ] Quant à elle, la valeur marchande de l'immeuble, qui sert parfois de base à l'imposition du droit de mutation, conformément au paragraphe 3 du second alinéa de l'

article 2 , répond dans la plupart des cas à la définition de l'article 1.1 : 1.1. Pour l'application de la présente loi, lorsqu'un immeuble constitue, au moment de son transfert, une unité d'évaluation inscrite au rôle d'évaluation foncière de la municipalité ou une

partie d'une telle unité dont la valeur est distinctement inscrite au rôle, sa valeur marchande est le produit que l'on obtient en multipliant la valeur inscrite au rôle de l'unité ou de sa

partie correspondant à l'immeuble cédé, selon le cas, par le facteur du rôle établi conformément à l'

article 264 de la

Loi sur la fiscalité municipale (chapitre F-2.1). 1.1. For the purposes of this Act, where an immovable constitutes, at the time of its transfer, a unit of assessment entered on the property assessment roll of a municipality or part of such a unit the value of which is separately entered on the roll, its market value shall be the product obtained by multiplying the value entered on the roll for the unit or

part corresponding to the transferred immovable, as the case may be, by the factor of the roll established in accordance with

section 264 of the Act respecting municipal taxation (chapter F- 2.1). * * [ 15 ] En application de ces dispositions, l'intimée a adressé à l'appelante, consécutivement à la signature de l'acte de vente du 23 juin 2008, trois comptes imposant respectivement des droits de mutation de 126 220,32 $, 208 958,64 $ et 149 216,48 $ [4] . Ces droits, qui totalisent 484 395,44 $, ont été calculés sur la base de la valeur indiquée au rôle pour chacun des immeubles vendus, valeur majorée du facteur pertinent (1,19 en l'occurrence [5] ).

L'appelante a payé ces trois comptes, sous protêt, puis contesté la validité de l'imposition, et ce, conformément à une entente signée concomitamment à l'acte de vente [6] . Dans les conclusions de sa requête introductive d'instance, elle réclame principalement le remboursement de l'entièreté de la somme payée.

Subsidiairement, elle demande le remboursement de toute somme payée en excédent des droits de mutation calculés sur la base du prix de vente fixé par l'acte du 23 juin 2008 (4 200 000 $), droits qui seraient de 61 500 $. * * [ 16 ] Je résumerai d'abord l'essentiel des arguments que les parties fondent sur les dispositions ci-dessus, ainsi que sur celles que le Code civil du Québec consacre à l'emphytéose. [ 17 ] Selon l'appelante, le transfert des droits de l'intimée dans les contrats d'emphytéose n'est pas assujetti aux dispositions reproduites plus haut et ne peut donner prise à l'imposition d'un droit de mutation.

En effet, l'acte de vente du 23 juin 2008, qui n'établit pas l'emphytéose et ne concerne pas les droits de l'emphytéote, ne cède pas non plus « le droit de propriété d'un bien » et n'est donc pas un transfert au sens de la Loi . Conformément à l'

article 1200 C.c.Q. , le droit de propriété d'un immeuble, pendant la durée de l'emphytéose, est dévolu entièrement à l'emphytéote. Tout ce que peut transférer le propriétaire, et c'est bien ce qui s'est passé le 23 juin 2008, est un droit résiduel, qui serait celui de reprendre l'immeuble à la fin de l'emphytéose ( art. 1209 C.c.Q. ) et de le protéger, pendant l'emphytéose, contre la dégradation et le dépérissement ( art. 1204 C.c.Q. ) [7] . [ 18 ] L'appelante affirme également que la vente du 23 juin 2008 échappe à la Loi parce qu'elle a pour seul objet le transfert de droits réels incorporels et non celui d'un immeuble corporel. À son avis, il ressortirait de l'

article 1.1 L.d.m.i. , par renvoi à la

Loi sur la fiscalité municipale (« L.f.m. ») [8] , et notamment à l'article 1 de celle-ci, que seul un immeuble corporel, c'est-à-dire l'un de ceux qu'énumère l'

article 900 C.c.Q. (fonds de terre, construction et ouvrages à caractère permanent et tout ce qui en fait

partie intégrante, végétaux et minéraux non séparés ou extraits du fonds) [9] , peut être inscrit au rôle d'évaluation foncière. Or, il ressortirait tout aussi clairement des articles 1.1 . et 2 L.d.m.i. , ainsi que de l'économie générale de la Loi , que seul un immeuble inscrit au rôle d'évaluation foncière peut faire l'objet d'un droit de mutation.

Les droits réels incorporels, incluant le droit résiduel du propriétaire de l'immeuble sous emphytéose, n'étant pas des immeubles au sens de l'article 900 C.c.Q. , ils ne sont ni ne peuvent être inscrits au rôle d'évaluation foncière et leur transfert est par conséquent soustrait à l'application de la Loi . [ 19 ] Subsidiairement, à supposer que l'acte de vente du 23 juin 2008 soit un transfert d'immeuble visé par la Loi , l'appelante soutient que seul le prix stipulé par les cocontractantes (4 200 000 $) peut servir de base à l'imposition du droit de mutation et non la valeur marchande de chacun des immeubles selon le rôle d'évaluation, valeur dont l'intimée n'aurait du reste pas valablement fait la preuve.

[ 20 ] L'intimée rétorque que le transfert des droits de celui dont l'immeuble fait l'objet d'une emphytéose est un transfert visé par l'article 1 L.d.m.i. Le propriétaire d'un immeuble sous emphytéose le demeure, et ce, même s'il ne peut, pendant la durée prévue, exercer les droits ordinairement associés à la propriété. En transférant « ses droits » aux termes du contrat d'emphytéose, il ne fait pas autre chose, en réalité, que de transférer son droit de propriété, au sens de l'

article 1 L.d.m.i. , ce qui donne lieu à l'imposition d'un droit de mutation calculé en fonction de la valeur marchande de chacun des immeubles. Que ceux-ci soient sous emphytéose n'y change rien. La valeur marchande correspond, aux fins de la Loi , à la valeur inscrite pour chacun au rôle d'évaluation municipale, majorée du facteur approprié, et ce, par l'effet incontournable des articles 1.1 et 2 L.d.m.i. qui établissent à cet égard une présomption irréfragable. * * [ 21 ] À mon avis, l'intimée a raison sur le premier point.

D'une part, ainsi qu'elle le propose, c'est par l'examen des dispositions du Code civil du Québec sur l'emphytéose que l'on peut donner ici un sens à l'expression « transfert du droit de propriété d'un bien » qu'emploie l'

article 1 L.d.m.i. D'autre part, elle analyse correctement la nature des droits des parties à l'emphytéose et, en particulier, des droits de celui qui constitue une emphytéose sur l'immeuble corporel dont il est le propriétaire.

Par contre, sur le second point, il faut donner gain de cause à l'appelante et faire droit à son argument subsidiaire sur la valeur qui doit servir de base au calcul des droits de mutation. * * [ 22 ] Le transfert des droits du propriétaire d'un immeuble sous emphytéose est-il le « transfert du droit de propriété d'un bien » (« transfer of the right of ownership on a property ») au sens de la Loi ? [ 23 ] J'estime devoir répondre à cette question par l'affirmative.

En effet, malgré l'emphytéose et durant le cours de celle-ci, la personne dont l'immeuble est ainsi affecté, encore qu'elle soit temporairement et contractuellement privée de l'exercice de la plupart des attributs de son droit de propriété, demeure néanmoins la titulaire de ce droit.

C'est elle, et elle seule, qui conserve le vis attractiva ( art. 1209 et 1210 C.c.Q. ), « quintessence du droit de propriété », pour reprendre l'expression du professeur Frenette [10] , c'est-à-dire le droit, à la fin de l'emphytéose ou en cas d'abandon, de reprendre l'immeuble incluant les constructions, ouvrages ou plantations réalisés par l'emphytéote (art. 1210 et 1211 C.c.Q. ). Elle récupère alors l'exercice de tous les attributs de la propriété et ce remembrement, lui, n'est pas un transfert « du droit de propriété d'un bien » au sens de la Loi , ainsi que le décide d'ailleurs notre cour dans Racine c.

Québec (Ville de) [11] . [ 24 ] Cet arrêt, qui statue sur l'état du droit tel qu'il existait avant la réforme du Code civil du Québec, en 1994, est fort intéressant. La Cour doit y trancher la question de savoir si la vente des droits du bailleur au preneur emphytéotique (pour employer des termes que le législateur n'utilise plus, du moins dans la version française de ses textes [12] ) constitue un transfert du droit de propriété d'un immeuble au sens de l'

article 1 L.d.m.i. , tel qu'il se lisait alors. Pour répondre à cette question, la Cour doit aussi se demander si l'établissement d'une emphytéose constitue le transfert du droit de propriété d'un immeuble au sens de la Loi . À l'époque, l'article 1 L.d.m.i. ne traitait pas de l'emphytéose, se contentant de viser le transfert du droit de propriété d'un immeuble ainsi que le contrat de louage de plus de 40 ans. À la même époque, par ailleurs, l'article 569 C.c.B.-C. prévoyait que « [l]'emphytéose emporte aliénation » (« [e]mphyteusis carries with it alienation »).

Interprétant cette disposition dans son contexte et compte tenu de l'ensemble des caractéristiques de l'institution, la Cour conclut que l'établissement d'une emphytéose ne constitue ni n'entraîne le transfert du droit de propriété. Plutôt, l'emphytéose « constitue un démembrement ou une division du droit de propriété et […] l'emphytéote ne jouit pas de tous les droits attachés à la qualité de propriétaire, puisqu'il n'a pas le droit de détériorer ou de détruire l'immeuble ni de le vendre purement et simplement, sans aucune condition (art. 570 et 578 C.C. ) » [13] .

L'emphytéose « n'équivaut pas à vente et donc n'emporte pas transfert du droit de propriété complet. » [14] . [ 25 ] C'est bien pour cela, d'ailleurs, que le législateur a dû expressément élargir la notion de transfert au sens de la Loi pour y inclure l'établissement ou la cession de l'emphytéose, ce qu'il a fait en 2000, à la suite d'un second arrêt de la Cour confirmant que l'emphytéose est un démembrement du droit de propriété [15] . [ 26 ] Mais revenons à l'arrêt Racine .

Pour la Cour, l'emphytéose n'emportant pas transfert du droit de propriété du propriétaire à l'emphytéote, il s'ensuit que le remembrement, à la fin de l'emphytéose, n'est pas non plus un transfert du droit de propriété.

Cela est tout à fait logique : si le propriétaire, lors de la constitution de l'emphytéose, ne se départ pas de son droit de propriété, mais seulement de l'exercice des attributs de celui-ci (sauf le vis attractiva ), il va de soi qu'il n'y a pas non plus transfert du droit de propriété lorsqu'il récupère les attributs en question. [ 27 ] Enfin, toujours selon l'arrêt Racine , le transfert que le propriétaire fait à un autre [16] des droits que lui confère ce qui était encore, à l'époque, le « bail emphytéotique » implique le transfert du droit de propriété et se trouve donc visé par l'expression « transfert du droit de propriété d'un immeuble » au sens de l'

article 1 L.d.m.i. , tel qu'il était alors [17] . [ 28 ] Tout cela signifie, bien sûr, que, pendant l'emphytéose, celui dont le bien est ainsi affecté en demeure pleinement le propriétaire et devient accessoirement celui de toutes les améliorations qui y sont faites. C'est ce que décide la Cour dans H.L.P., société en commandite c. Beauport (Ville de) [18] , dans lequel elle réfute l'idée que le propriétaire de l'immeuble, en établissant une emphytéose, se trouve à céder son droit de propriété. Cette vision de l'emphytéose, issue d'une lecture critiquable (et d'ailleurs critiqué

e) des articles 567 et 569 C.c.B.-C. , n'en a jamais reflété la nature véritable [19] et, quoi qu'il en soit, n'a pu résister à la réforme de 1994 [20] , étant contraire à l'essence même de ce qui est un démembrement du droit de propriété.

Ce démembrement ne peut altérer la nature du droit de propriété, quoique le propriétaire puisse, en consentant à l'emphytéose, choisir de se priver de l'exercice des attributs de son droit, exercice qui sera dévolu à l'emphytéote comme si ce dernier avait qualité de propriétaire. [ 29 ] Il est vrai que, dans l'affaire Racine , la Cour, en raison de la définition que la Loi donnait à l'époque au mot « transfert », semble conclure que l'établissement d'une emphytéose est un tel transfert dans la mesure où sa durée prévue excède 40 ans.

Mais elle le fait parce que l'établissement d'une emphytéose, ou plus exactement d'un « bail emphytéotique », comme on le désignait alors, aurait alors été un louage au sens de l'article 1 L.d.m.i. Cette interprétation ne tient plus aujourd'hui, vu les modifications apportées par le législateur

à la définition de « transfert » dans la Loi , qui vise désormais en toutes lettres l'établissement d'une emphytéose (tout comme la cession des droits de l'emphytéote), et vu également la réforme de l'institution de l'emphytéose, avec l'adoption du Code civil du Québec , en 1994. [ 30 ] Il ressort en effet de l'examen des articles 1195 et s.

C.c.Q. , qui distinguent clairement et sans équivoque le propriétaire et l'emphytéote (la terminologie, ici, étant forte), que celui dont l'immeuble est sous emphytéose en demeure le propriétaire, tout comme il devient le propriétaire tout ce qui y accède, et ce, même si, pendant la durée de l'emphytéose, les droits rattachés à la qualité du propriétaire sont exercés par l'emphytéote. Insistons à ce propos sur le libellé de l'

article 1200 C.c.Q. : 1200. L'emphytéote a, à l'égard de l'immeuble, tous les droits attachés à la qualité de propriétaire , sous réserve des limitations du présent

chapitre et de l'acte constitutif d'emphytéose. L'acte constitutif peut limiter l'exercice des droits des parties, notamment pour accorder au propriétaire des droits ou des garanties qui protègent la valeur de l'immeuble, assurent sa conservation, son rendement ou son utilité ou pour autrement préserver les droits du propriétaire ou de l'emphytéote, ou régler l'exécution des obligations prévues dans l'acte constitutif. [Je souligne.] 1200. The emphyteutic lessee has all the rights in the immovable that are attached to the quality of owner , subject to the restrictions contained in this

chapter and in the act constituting emphyteusis. The constituting act may limit the exercise of the rights of the parties, particularly by granting rights or guarantees to the owner for protecting the value of the immovable, ensuring its conservation, yield or use or by otherwise preserving the rights of the owner or of the emphyteutic lessee or regulating the performance of the obligations established in the constituting act. [ 31 ] L'emphytéote a tous les droits attachés à la qualité de propriétaire , mais non pas tous les droits du propriétaire ni la qualité de propriétaire .

Je vois là plus qu'une simple coquetterie sémantique, surtout lorsqu'on constate que le législateur n'a pas repris l'ancien

article 569 C.c.B.-C. et n'associe plus emphytéose et aliénation (association qui a mené certains à y voir l'équivalent d'une vente, ce que les tribunaux ont d'ailleurs rejeté, comme on l'a vu précédemment, au profit de l'idée de démembrement). La chose se trouve également confirmée par l'article 1208, paragr. 4, C.c.Q. , qui prévoit que l'emphytéose prend fin « [p]ar la réunion des qualités de propriétaire et d'emphytéote dans une même personne » (« by the union of the qualities of owner and emphyteutic lessee in the same person ») .

Là encore, la terminologie est forte et les concepts sous-jacents clairs, qui montrent bien que les qualités d'emphytéote et de propriétaire sont distinctes, que l'emphytéote n'est pas le propriétaire et, donc, qu'il n'est pas le titulaire du droit de propriété, même s'il exerce la plupart des droits attachés à la qualité de propriétaire [21] . [ 32 ] Cette conclusion est renforcée encore par le paragraphe 5 du même

article 1208, qui prévoit que l'emphytéose prend fin par le non-usage pendant dix ans. Voilà qui est incompatible avec l'idée que l'emphytéote soit titulaire du droit de propriété, celui-ci emportant la prérogative de ne pas user de son bien : le droit de non-usage fait

partie intégrante du droit de propriété, qui ne peut être perdu du seul fait que le bien n'est pas mis à usage [22] . Par ailleurs, l'

article 1204 C.c.Q. limite le droit de l'emphytéote (au contraire d'un véritable propriétaire) de dégrader l'immeuble (incluant les améliorations) ou de le laisser se détériorer au risque de mettre en danger les droits du propriétaire. Le cas échéant, ce dernier peut alors obtenir la résiliation de l'emphytéose ou des garanties contre le dépérissement. [ 33 ] Tout cela s'explique par le fait que l'emphytéose est un démembrement du droit de propriété [23] . Qu'il en soit ainsi ne fait plus le moindre de doute (s'il en subsistait encore un après les arrêts Racine et H.L.P. , précités), l'

article 1119 C.c.Q. le reconnaissant explicitement : 1119. L'usufruit, l'usage, la servitude et l'emphytéose sont des démembrements du droit de propriété et constituent des droits réels. 1119.

Usufruct, use, servitude and emphyteusis are dismemberments of the right of ownership and are real rights. [ 34 ] Bref, sans doute l'emphytéote exerce-t-il à l'égard de l'immeuble, pendant la durée de l'emphytéose, la quasi-totalité des droits du propriétaire, mais, comme l'écrit le professeur Normand, « [m]algré son étendue, l'opération n'a pourtant pas pour effet de générer un droit de propriété complet et temporaire, elle crée plutôt un démembrement étendu de la propriété » [24] .

Pierre-Claude Lafond précise de son côté que : 2167 – Cette dernière définition [celle de l' art. 1195 C.c.Q. ] a le mérite de présenter l'emphytéose pour ce qu'elle est : un démembrement du droit de propriété sur l'immeuble d'autrui. D'ailleurs, l'

article 1119 C.c.Q. confirme cette position en incluant l'emphytéose dans la liste des démembrements de propriété, ce qui constitue une nouveauté.

Il est clair, à la lecture de cette disposition, que le propriétaire conserve la propriété de son immeuble et que l'emphytéote n'en acquiert que l'utilité, une utilité quasi illimitée, certes, mais une utilité tout de même. [25] [ 35 ] Or, s'il est et demeure propriétaire de l'immeuble pendant la durée de l'emphytéose, on doit conclure que celui qui a ainsi grevé son bien, lorsqu'il transfère « ses droits » (sans restriction) à un tiers, transfère bel et bien son droit de propriété dans et sur ce bien.

Le pluriel « ses droits » utilisé dans l'acte de vente du 23 juin 2008 ne peut cacher qu'en réalité, c'est un seul droit qui est transféré, à savoir le droit de propriété, dépouillé cependant du droit d' exercer les attributs conférés pour un temps à l'emphytéote. Autrement dit, ce qui est transféré est le droit de propriété qui, pour être sous emphytéose (comme il pourrait être affecté d'un droit d'usage, d'une servitude ou

d'un usufruit), n'en est pas moins… un droit de propriété. Cela étant, il y a « transfert du droit de propriété d'un bien », bien qui est un immeuble – et même un immeuble corporel – au sens de l'

article 1 L.d.m.i. [ 36 ] J'ouvre ici une parenthèse : cette manière de voir les choses répond à l'une des préoccupations de l'appelante, qui affirme, à juste titre, que le mot « bien », dans la définition du mot « transfert », à l'

article 1 L.d.m.i. , vise uniquement un immeuble corporel au sens de l'

article 900 C.c.Q . Vu l'économie générale de la Loi , il ne pourrait en aller autrement [26] . Or, justement, c'est du transfert du droit de propriété sur un tel immeuble corporel qu'il est question lorsque le propriétaire, pendant l'emphytéose, vend à un tiers « ses droits » sur l'immeuble ou encore « ses droits dans le contrat d'emphytéose » ou, pour reprendre la formule de l'espèce, « ses droits de bailleur emphytéotique » (il faut se rappeler que les emphytéoses sur les trois immeubles en cause ont été établies antérieurement à 1994, alors que l'on parlait encore de « bail emphytéotique »).

Le fait que cet immeuble corporel soit sous le coup d'un démembrement n'empêche pas son propriétaire de transférer son droit de propriété (exactement comme il pourrait le faire, et l'on voudra bien pardonner la répétition, si son immeuble était affecté d'un droit d'usage, d'une servitude ou d'un usufruit). [ 37 ] Cette parenthèse étant fermée, il vaut encore de préciser ce sur quoi porte le droit de propriété de celui qui a consenti une emphytéose sur son immeuble.

À l'audience, l'appelante laisse en effet entendre de manière subsidiaire que s'il y a eu transfert de propriété le 23 juin 2008, cela ne concernerait, au mieux, que les fonds de terre et non les constructions qui y sont érigées. Si je comprends bien l'argument, pendant la durée de l'emphytéose, l'emphytéote détiendrait, sous condition résolutoire, un droit de propriété superficiaire sur les constructions, ouvrages et plantations qu'il réalise en vertu du contrat. Celui dont l'immeuble est ainsi sous emphytéose serait de son côté, pendant ce temps, une sorte de tréfoncier.

En conséquence, par l'acte de vente du 23 juin 2008, l'appelante n'aurait acquis que la propriété des trois fonds et non celle des bâtiments, qui demeure entre les seules mains de l'emphytéote- superficiaire. La base d'imposition du droit de mutation serait alors celle de la valeur des fonds et non des immeubles tout entiers (c'est-à- dire fonds et bâtiments). Le droit de mutation exigible de l'appelante, calculé selon les termes du second alinéa de l'article 2 et ceux de l'

article 1.1 L.d.m.i. , serait en conséquence substantiellement inférieur à celui que réclame l'intimée (en l'occurrence, selon le rôle d'évaluation foncière, les valeurs de chacun des trois immeubles – fonds et bâtiments – sont de 7 155 200 $, 11 790 400 $ et 8 843 500 $ [27] respectivement, alors que les valeurs des fonds seuls sont de 429 900 $, 715 900 $ et 547 800 $ [28] ). [ 38 ] Pour les raisons exposées dans l'arrêt H.L.P. [29] , la proposition de l'emphytéote comme superficiaire ne peut être retenue. [ 39 ] L'examen des dispositions que le Code civil du Québec consacre à l'une et à l'autre permet en effet de conclure que la thèse de l'emphytéose comme propriété superficiaire ne peut résister au réaménagement que le législateur a fait de cette dernière institution en 1994, en même temps qu'il redéfinissait la première. [ 40 ] On trouve désormais l'institution de la propriété superficiaire, en tant que telle, dans le

titre troisième (« Des modalités de la propriété ») du livre quatrième (« Des biens ») du Code . La propriété superficiaire et ses attributs sont définis au

chapitre quatrième de ce

titre troisième. Les articles 1009 , 1011 et 1110 à 1118 C.c.Q. la décrivent en ces termes et explicitent les droits qui y sont associés [30] : 1009. Les principales modalités de la propriété sont la copropriété et la propriété superficiaire. 1009. Ownership has two principal special modes, co-ownership and superficies. 1011. La propriété superficiaire est celle des constructions, ouvrages ou plantations situés sur l'immeuble appartenant à une autre personne, le tréfoncier. 1011.

Superficies is ownership of the constructions, works or plantations situated on an immovable belonging to another person, the owner of the subsoil. 1110. La propriété superficiaire résulte de la division de l'objet du droit de propriété portant sur un immeuble, de la cession du droit d'accession ou de la renonciation au bénéfice de l'accession. 1110. Superficies results from division of the object of the right of ownership of an immovable, transfer of the right of accession or renunciation of the benefit of accession. 1111. Le droit du propriétaire superficiaire à l'usage du tréfonds est réglé par la convention.

À défaut, le tréfonds est grevé des servitudes nécessaires à l'exercice de ce droit; elles s'éteignent lorsqu'il prend fin. 1111. The right of the superficiary to use the subsoil is governed by an agreement. Failing agreement, the subsoil is charged with the servitudes necessary for the exercise of the right. These servitudes are extinguished upon termination of the right. 1112. Le superficiaire et le tréfoncier supportent les charges grevant ce qui fait l'objet de leurs droits de propriété respectifs. 1112.

The superficiary and the owner of the subsoil each bear the charges encumbering what constitutes the object of their respective rights of ownership. 1113. La propriété superficiaire peut être perpétuelle, mais un terme peut être fixé par la convention qui établit la modalité superficiaire. 1113. Superficies may be perpetual, but a term may be fixed by the agreement establishing its conditions.

1114. La propriété superficiaire prend fin : 1° Par la réunion des qualités de tréfoncier et de superficiaire dans une même personne, sous réserve toutefois des droits des tiers; 2° Par l'avènement d'une condition résolutoire; 3° Par l'arrivée du terme. 1114. Superficies is terminated (1) by the union of the qualities of subsoil owner and superficiary in the same person, subject to the rights of third persons; (2) by the fulfilment of a resolutive condition; (3) by the expiry of the term. 1115.

La perte totale des constructions, ouvrages ou plantations ne met fin à la propriété superficiaire que si celle-ci résulte de la division de l'objet du droit de propriété. L'expropriation des constructions, ouvrages ou plantations ou celle du tréfonds ne met pas fin à la propriété superficiaire. 1115. The total loss of the constructions, works or plantations terminates superficies only if superficies is a result of the division of the object of the right of ownership. Expropriation of the constructions, works or plantations or expropriation of the subsoil does not terminate superficies. 1116.

À l'expiration de la propriété superficiaire, le tréfoncier acquiert par accession la propriété des constructions, ouvrages ou plantations en en payant la valeur au superficiaire. Cependant, si la valeur est égale ou supérieure à celle du tréfonds, le superficiaire a le droit d'acquérir la propriété du tréfonds en en payant la valeur au tréfoncier, à moins qu'il ne préfère, à ses frais, enlever les constructions, ouvrages et plantations qu'il a faits et remettre le tréfonds dans son état antérieur. 1116.

At the termination of superficies, the subsoil owner acquires by accession ownership of the constructions, works or plantations by paying their value to the superficiary. If, however, the constructions, works or plantations are equal in value to the subsoil or of greater value, the superficiary has a right to acquire ownership of the subsoil by paying its value to the subsoil owner, unless he prefers to remove, at his own expense, the constructions, works and plantations he has made and return the subsoil to its former condition. 1117.

À défaut par le superficiaire d'exercer son droit d'acquérir la propriété du tréfonds, dans les 90 jours suivant la fin de la propriété superficiaire, le tréfoncier conserve la propriété des constructions, ouvrages et plantations. 1117. Where the superficiary fails to exercise his right to acquire ownership of the subsoil within 90 days from the end of the superficies, the owner of the subsoil retains ownership of the constructions, works and plantations. 1118.

Le tréfoncier et le superficiaire qui ne s'entendent pas sur le prix et les autres conditions d'acquisition du tréfonds ou des constructions, ouvrages ou plantations, peuvent demander au tribunal de fixer le prix et les conditions d'acquisition. Le jugement vaut

titre et en a tous les effets. Ils peuvent aussi, en cas de désaccord sur les conditions d'enlèvement de ces constructions, ouvrages ou plantations, demander au tribunal de les déterminer. 1118. A subsoil owner and a superficiary who do not agree on the price and other terms and conditions of acquisition of the subsoil or of the constructions, works or plantations may apply to the court to fix the price and the terms and conditions of acquisition. The judgment is equivalent to a valid title and has all the effects thereof.

They may also, if they fail to agree on the terms and conditions of removal of the constructions, works or plantations, apply to the court to fix them. [ 41 ] Ces dispositions montrent bien que la propriété superficiaire n'est pas l'emphytéose ni le superficiaire l'emphytéote, même s'il existe des ressemblances entre les deux institutions. Celles-ci sont séparées toutefois par le fait, notamment, que celui dont l'immeuble est sous emphytéose ne répond pas aux conditions de l'

article 1110 C.c.Q. et qu'il récupère l'immeuble à la fin de l'emphytéose sans l'encombrement de l'

article 1116 C.c.Q. Cette distinction essentielle entre les deux institutions est de toute façon consacrée irrémédiablement par le fait que l'emphytéose se trouve au

titre quatrième (« Des démembrements du droit de propriété ») du livre des biens (livre quatrième du Code), sa nature de démembrement étant consacrée à l'

article 1119 C.c.Q. , qu'on a vu plus haut, alors que la propriété superficiaire est une modalité de la propriété (comme la copropriété), selon l'

article 1009 C.c.Q. Le « droit de superficie » – le législateur parle du reste désormais de « propriété superficiaire » – est un droit de propriété, alors que l'emphytéose en est un démembrement, qui laisse le droit de propriété conceptuellement intact, même si l'exercice de la plupart de ses attributs est confié à l'emphytéote [31] . L'emphytéose, et la structure du Code l'indique, ne peut pas être tout à la fois un démembrement et une modalité de la propriété.

[ 42 ] En outre, dans la mesure où l'

article 1200 C.c.Q. réserve à l'emphytéote, à l'égard de l'ensemble de l'immeuble « les droits attachés à la qualité de propriétaire », il n'est pas nécessaire de passer par la propriété superficiaire pour expliquer sa saisine de l'immeuble et celle des constructions, ouvrages et plantations qu'il y fait conformément au contrat d'emphytéose. [ 43 ] Il est vrai que, dans son ouvrage sur le droit des biens, le professeur Lafond, parlant des limites aux droits de l'emphytéote sur l'immeuble, écrit que : 2194 – Ces limitations inhérentes à la nature de l'emphytéose ne privent pas l'emphytéote d'un droit de propriété complet à l'égard des constructions, des ouvrages et des plantations qu'il réalise sur le fonds du propriétaire.

La nature de son droit est de l'ordre d'une propriété superficiaire née de la cession du droit d'accession par le propriétaire ( art. 1110 C.c.Q. ). […] 2242 – La création d'un droit d'emphytéose emporte aussi comme conséquence le transfert à l'emphytéote du droit d'accession sur les constructions, les ouvrages et les plantations.

En vertu de ce principe, ce dernier devient le propriétaire absolu des constructions qu'il effectue sur l'immeuble ( art. 948 C.c.Q. ) ou qui sont y sont adjointes par d'autres ( art. 957 C.c.Q.). [32] [ 44 ] Le professeur Frenette, principal partisan de cette façon de voir, écrit de son côté que : 16. Outre les prérogatives habituelles du droit de propriété et sous réserve de la précision et délimitation apportées pour ce qui a trait au jus abutendi , il faut également reconnaître que le droit d'accession relativement à l'immeuble cédé en emphytéose profite à l'emphytéote pendant la durée du démembrement.

En vérité il n'en peut être autrement puisque le droit d'accession est un attribut de la propriété et que les attributs du domaine sont tout naturellement attachés à la qualité de propriétaire. Vu l'

article 1200 C.c.Q. , la puissance du droit d'accession appartient donc à l'emphytéote, avec la conséquence que, l'accession ne pouvant jouer contre lui, il sera propriétaire superficiaire des améliorations réalisées sur le fonds cédé dans la mesure où ces dernières sont effectivement susceptibles d'un domaine de propriété distinct de celui dudit fonds. Aussi est-ce pour cette raison et en reconnaissance de cela que le législateur permet, à l'

article 1040 , al. 1 C.c.Q., l'établissement d'une copropriété divise sur pareilles réalisations de l'emphytéote. […] 66. L'emphytéote bénéficie également du droit d'accession pendant la durée de la tenure emphytéotique. En effet, le droit d'accession n'est pas qu'un mode d'acquisition de la propriété, mais bien un « mode d'acquisition consécutif au droit de propriété » lui-même. C'est dire que « la propriété comporte un attribut particulier qui est un

titre d'acquisition des choses accessoires ». Cette vertu consistant à attraper la propriété des accessoires, et qui a pour nom l'accession, ne peut que profiter à l'emphytéote en raison de ce qu'il doit jouir de tous les droits attachés à la qualité de propriétaire. Le droit d'accession lui sert ainsi de

titre à la propriété de tout bien qu'un tiers joindrait accessoirement à l'immeuble cédé en emphytéose. Enfin, l'absence du droit d'accession en la main du propriétaire-constituant permet à l'emphytéote de conserver en propriété, plus particulièrement en propriété superficiaire, les impenses réalisées qui sont juridiquement dissociables de l'immeuble originairement cédé en emphytéose . C'est d'ailleurs parce que l'emphytéote est propriétaire de telles améliorations qu'il peut, comme l'indiquent les articles 1040 et 1198 C.c.Q. les assujettir au régime de la copropriété divise. […] 73.

Parmi les prérogatives légales dont l'emphytéote est investi à la suite du démembrement de son droit qu'effectue le propriétaire, se trouve le droit d'accession normalement lié à la propriété de l'immeuble visé par l'opération. L'

article 1200 , al. 1 C.c.Q. , plus précisément les termes « tous les droits attachés à la qualité de propriétaire », permet effectivement à l'emphytéote de compter l'accession au nombre des avantages que lui transporte le propriétaire lors de la cession en emphytéose. Ainsi muni du droit qui autrement permettrait au propriétaire constituant de le priver de la propriété des améliorations dès leur réalisation, l'emphytéote va pouvoir retenir cette propriété des améliorations faites à ses frais.

Encore faudra-t-il naturellement que telles améliorations soient susceptibles d'un domaine de propriété superficiaire en constituant, sous forme de constructions nouvelles par exemple, un immeuble différent et nettement démarqué de l'immeuble originairement cédé en emphytéose . En pareil cas, il n'est aucun obstacle à la publication d'une déclaration de copropriété par l'emphytéote non pas sur le fonds reçu à ce titre, encore et toujours tenu en emphytéose, mais bien uniquement sur ses réalisations détenues en propriété superficiaire, ce que confirme l'

article 1040 , al. 1 C.c.Q . Considérons les grandes règles de ce régime. [33] [Tous renvois omis; je souligne.] [ 45 ] Soit dit très respectueusement, cette vision des choses, dans la mesure où elle vise les améliorations réalisées par l'emphytéote en exécution du contrat d'emphytéose, me paraît problématique dans le cadre législatif actuel.

En effet, nulle part dans les dispositions relatives à l'emphytéose n’est-il précisé que le propriétaire renonce au droit d'accession ou le cède à l'égard des améliorations prévues par le contrat, par contraste avec la propriété superficiaire qui peut résulter de divers cas de figure dont la renonciation ou la cession du bénéfice de l'accession. À la cession ou renonciation de l'

article 1110 C.c.Q. (et qui va de soi quand la propriété superficiaire résulte de la division explicite de l'objet du droit de propriété) correspond d'ailleurs, dans le cas de la propriété superficiaire, l'

article 1116 C.c.Q. , qui édicte que le tréfoncier, s'il acquiert les constructions, ouvrages ou plantations à l'expiration de la propriété superficiaire, doit néanmoins en payer la valeur au superficiaire. Or, comme on vient de le voir, ce n'est pas le cas du propriétaire de l'immeuble sous emphytéose, qui prend comme siens, sans compensation, les constructions, ouvrages et plantations réalisés par l'emphytéote en exécution du contrat (art. 1210, premier alinéa, sous réserve du second alinéa, C.c.Q. ). [ 46 ] La possibilité (prévue par l'article 1040 et envisagée par l'

article 1198 C.c.Q. ) que l'immeuble bâti par l'emphytéote puisse faire l'objet d'une déclaration de copropriété divise (à distinguer de la coemphytéose) est la conséquence non pas d'un droit de propriété superficiaire, mais plutôt de l'

article 1200 C.c.Q. Cela étant, cette copropriété divise ne peut pas durer plus que l'emphytéose ni survivre à sa terminaison. D'où, d'ailleurs, l'

article 1082 C.c.Q. , sorte de variation sur le thème de l'

article 1208 , paragr. 4, C.c.Q. , qui permet au syndicat des copropriétaires de mettre fin à l'emphytéose en acquérant les droits du propriétaire [34] . [ 47 ] De surcroît, compte tenu de la manière dont est désormais régie l'institution de l'emphytéose et son placement dans le Code civil du Québec , on ne voit pas comment l'emphytéote pourrait devenir par accession (au sens de l'

article 948 C.c.Q. ) propriétaire (au sens

propre même si ce n'est que superficiairement) des constructions, ouvrages ou plantations qu'il doit réaliser en vertu de son contrat même. Comme souligné plus haut, l'

article 1200 C.c.Q. investit l'emphytéote des droits attachés à la qualité de propriétaire, mais ne lui confère pas la qualité de propriétaire.

L'accession dont il est question à l'article 948 C.c.Q. ne peut, à l'égard du propriétaire (il en va autrement des tiers), l'emporter sur son contrat et transformer en droit de propriété plein et entier (encore que temporaire) ce qui, selon l'article 1200 C.c.Q. , n'est que l'exercice des droits rattachés à la qualité de propriétaire. [ 48 ] C'est bien ce que décide l'arrêt H.L.P , précité, qui se penche explicitement sur la thèse de l'emphytéote comme propriétaire superficiaire de l'édifice qu'il construit en vertu du contrat d'emphytéose et la rejette.

La Cour statue que « [d]urant l’emphytéose, il [l'emphytéote] jouira de l’édifice construit non pas en vertu d’un droit d’accession, mais parce que le contrat d’emphytéose entraîne cette conséquence juridique et intègre cette amélioration dans son bail » [35] , ajoutant même que « l'emphytéose ne confère pas au preneur des droits plus étendus sur les améliorations et sur le fonds. L'emphytéote acquiert des droits de même nature, sans qu'il y ait lieu de distinguer » [36] .

À mon avis, cet arrêt est déterminant et il résout la question. [ 49 ] Bref, je conclus que, peu importe la manière dont la chose est exprimée, celui dont l'immeuble est sous emphytéose et qui transfère à un autre le droit qui lui résulte de cette emphytéose transfère du coup son « droit de propriété dans un bien » tant au sens du Code civil du Québec qu'au sens de l'

article 1 L.d.m.i. , et ce, même si l'on peut qualifier ce droit de « droit de propriété résiduel » (pour signifier que, tout propriétaire qu'il soit, il n'en exerce pas la plupart des attributs). Contrairement à ce que soutient l'appelante, il n'est pas nécessaire, pour en arriver à cette solution que le législateur précise expressément, comme il l'a fait pour l'établissement de l'emphytéose ou la cession des droits de l'emphytéote, que la notion de « transfert », selon la Loi , inclut le transfert des droits du propriétaire sous emphytéose.

Ce transfert-là est en effet déjà couvert par le terme « transfert du droit de propriété d'un bien », et il l'a toujours été [37] . * * [ 50 ] Appliquant ces règles à l'espèce, je conclus donc, à l'instar de la juge de première instance, que l'acte de vente du 23 juin 2008 transfère à l'appelante le droit de propriété de l'intimée dans les immeubles en cause, immeubles sous emphytéose. Tout comme son auteure avant elle, l'appelante est ainsi devenue la propriétaire de l'ensemble de chaque immeuble (terrains et bâtiments), même si son droit de propriété est, dans son exercice, limité par l'emphytéose.

S'agissant du « transfert du droit de propriété d'un bien » au sens de l'

article 1 L.d.m.i. , cette transaction est assujettie à l'imposition d'un droit de mutation. * * [ 51 ] Puisque la vente du 23 juin 2008 transfère à l'appelante le droit de propriété d'un bien au sens de l'

article 1 L.d.m.i. , il en résulte que l'intimée doit percevoir un droit de mutation, conformément à l'

article 2 L.d.m.i. , que je reproduis de nouveau ci-dessous, par commodité : 2. Toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire , calculé en fonction de la base d'imposition établie conformément au deuxième alinéa, selon les taux suivants : 1° sur la tranche de la base d'imposition qui n'excède pas 50 000 $ : 0,5%; 2° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $ : 1%; 2.

Every municipality must collect duties on the transfer of any immovable situated within its territory , computed in relation to the basis of imposition established in accordance with the second paragraph, according to the following rates: (1) on that part of the basis of imposition which does not exceed $50,000: 0.5%; (2) on that part of the basis of imposition which is in excess of $50,000 but does not exceed $250,000: 1%;

3° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 250 000 $ : 1,5%. La base d'imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants : 1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble; 2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l'immeuble; 3° le montant de la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert.

Toutefois, pour calculer le droit sur le transfert d'un immeuble situé entièrement sur son territoire, la Ville de Montréal peut, par règlement, fixer un taux supérieur à celui prévu au paragraphe 3° du premier alinéa pour toute tranche de la base d'imposition qui excède 500 000 $. (3) on that part of the basis of imposition which exceeds $250,000: 1.5%.

The basis of imposition for transfer duties shall be the greatest of the following amounts : (1) the amount of the consideration furnished for the transfer of the immovable; (2) the amount of the consideration stipulated for the transfer of the immovable; (3) the amount of the market value of the immovable at the time of its transfer.

However, to calculate the duties on the transfer of an immovable situated entirely within its territory, Ville de Montréal may, by by-law, set a rate higher than that provided for in subparagraph 3 of the first paragraph for any part of the basis of imposition which exceeds $500,000. [Je souligne.] [ 52 ] Cette disposition doit être lue en conjonction avec l'

article 1.1 L.d.m.i. , qu'il est également utile de reproduire de nouveau : 1.1. Pour l'application de la présente loi, lorsqu'un immeuble constitue, au moment de son transfert, une unité d'évaluation inscrite au rôle d'évaluation foncière de la municipalité ou une

partie d'une telle unité dont la valeur est distinctement inscrite au rôle, sa valeur marchande est le produit que l'on obtient en multipliant la valeur inscrite au rôle de l'unité ou de sa

partie correspondant à l'immeuble cédé, selon le cas, par le facteur du rôle établi conformément à l'

article 264 de la

Loi sur la fiscalité municipale (chapitre F-2.1). 1.1. For the purposes of this Act, where an immovable constitutes, at the time of its transfer, a unit of assessment entered on the property assessment roll of a municipality or part of such a unit the value of which is separately entered on the roll, its market value shall be the product obtained by multiplying the value entered on the roll for the unit or

part corresponding to the transferred immovable, as the case may be, by the factor of the roll established in accordance with

section 264 of the Act respecting municipal taxation (chapter F- 2.1). [ 53 ] En l'espèce, puisque la vente du 23 juin 2008 constitue le transfert du droit de propriété d'un bien, en l'occurrence celui de trois immeubles bâtis, l'intimée soutient qu'elle n'avait d'autre choix que de fonder le calcul des droits de mutation exigibles sur la valeur au rôle de chacun des immeubles, terrains et bâtiments confondus, multipliée par le facteur pertinent. En effet, elle doit imposer le droit sur la base du plus élevé des montants énumérés par le deuxième alinéa de l'

article 2 . Les deux premiers montants (contrepartie fournie et contrepartie stipulé

e) sont ici les mêmes, soit 4 200 000 $, c'est-à-dire le prix de vente fixé à l'acte du mois de juin 2008. Quant au troisième, à savoir la valeur marchande, il faut s'en remettre à l'

article 1.1 L.d.m.i. , les immeubles en question constituant, au moment de leur transfert, des unités d'évaluation inscrites distinctement au rôle d'évaluation foncière. Le législateur énonce en pareil cas que la valeur marchande est celle qui figure au rôle, multipliée par le facteur établi en vertu de l'article 264 L.f.m. Il s'agit, vu les termes de l'article 1.1 L.d.m.i. , d'une présomption légale absolue. En l'espèce, les valeurs retenues à ce

titre sont donc celles du rôle d'évaluation foncière, majorées du facteur, soit : 8 514 688 $, 14 030 576 $ et 10 047 765 $. Le résultat est inéluctable, même s'il peut paraître inéquitable, particulièrement dans un cas comme celui de l'espèce, où le prix de vente était de 4 200 000 $.

Mais si iniquité il y a, c'est au législateur d'y remédier. [ 54 ] De son côté, l'appelante plaide que si la transaction doit faire l'objet d'un droit de mutation, celui-ci devrait être fondé soit sur la contrepartie figurant à l'acte de vente (4 200 000 $), qui représente la valeur marchande réelle des droits transférés, soit sur la valeur des terrains seulement [38] . [ 55 ] On peut tout de suite écarter cette dernière suggestion : comme on l'a vu précédemment, l'emphytéose ne divise pas l'objet du droit de propriété; la vente concerne ici le transfert du droit de propriété de l'ensemble de l'immeuble sous emphytéose, et pas seulement des terrains; l'appelante-acquéresse, pas plus que l'intimée-venderesse avant elle, n'est une tréfoncière. [ 56 ] Peut-on pour autant donner raison à l'intimée en appliquant mécaniquement l'

article 1.1 L.d.m.i. à la situation? [ 57 ] L'argument de l'intimée résulte d'une lecture assez littérale des dispositions en jeu, mais il n'en est pas moins sérieux. S'il est

vrai que tout exercice d'interprétation de la loi est centré sur la recherche de l'intention du législateur, et donc de ses objectifs, il va sans dire que le premier indice de cette intention et de ces objectifs réside dans les mots employés pour les exprimer [39] . [ 58 ] L'on ne peut pas, cependant, s'en remettre uniquement à la lettre de la loi, notamment parce que « si l'interprétation strictement littérale présume beaucoup des possibilités du langage humain, elle surestime aussi la clairvoyance et l'habilité des rédacteurs de textes législatifs » [40] , sans parler des occasionnelles maladresses rédactionnelles.

Il faut tenir compte également de l'objet de la loi, de son contexte, de sa logique et de son esprit [41] . Il faut tenir compte aussi des effets ou conséquences de telle ou telle interprétation, le législateur étant présumé ne pas avoir voulu légiférer de manière déraisonnable ou inique : 1612. On représente Thémis, déesse de la Justice, portant à la main une balance et, sur les yeux, un bandeau, symbole de l'indifférence à toute considération autre que légale. La justice devrait être insensible en particulier aux conséquences qui découlent de l'application impartiale de la loi : dura lex, sed lex .

Heureusement que les juges sont humains, comme Lord Reid l'a fait remarquer, et qu'ils montrent une grande réticence à donner à la loi un sens qui mènerait à des résultats concrets manifestement déraisonnables ou inéquitables. Cette réticence se traduit, au moment de la justification de la décision, en présomption d'intention du législateur : on présume qu'il n'entend pas faire des lois dont l'application conduirait à des conséquences contraires à la raison ou à la justice. […] 1645.

Le texte, qu'il soit clair ou obscur, ne saurait jamais être que le point de départ du processus d'interprétation : seule l'intention ou la norme peuvent en constituer l'aboutissement.

D'ailleurs, une règle qui paraît conduire à une conséquence absurde ne saurait être jugée claire, car il y a certainement lieu de douter qu'elle puisse constituer le juste reflet de la pensée du législateur. [42] [ 59 ] Cette présomption, bien sûr, n'est pas sans limites, mais elle ne doit pas être ignorée et peut se révéler déterminante. [ 60 ] C'est le cas ici, à mon avis. [ 61 ] Les articles 2 et 1.1 L.d.m.i. peuvent-ils dicter que l'on base le calcul des droits de mutation exigibles de l'appelante sur la valeur inscrite au rôle d'évaluation foncière pour chacun des immeubles en cause, valeur multipliée par le facteur pertinent? [ 62 ] Répondre à cette question par l'affirmative engendre une grave iniquité, comme l'illustre l'espèce : les droits de mutation ont été calculés sur des bases majorées de 8 514 688 $, 14 030 576 $ et 10 047 765 $ respectivement, alors que le prix de vente réel, tel que fixé à l'acte de vente du 23 juin 2008, n'est que de 4 200 000 $, montant qui reflète la valeur marchande de l'immeuble entre les mains du propriétaire .

Car, en l'espèce, nul ne peut douter – et, d'ailleurs, nul n'a contesté – que ce prix représente bel et bien la valeur marchande du droit de propriété des immeubles entre les mains du propriétaire . Imposer à celui-ci un droit de mutation calculé sur la base d'une autre valeur marchande que celle-là, en l'occurrence la valeur marchande de l'immeuble entre les mains de l'emphytéote , paraît fort injuste.

Cette injustice n'est pas propre au présent dossier et existerait pareillement dans tous les cas où le propriétaire d'un immeuble sous emphytéose transfère son droit de propriété à un prix qui en représente la valeur marchande, au sens ordinaire du terme (c'est-à-dire le prix fixé par deux cocontractants indépendants l'un de l'autre et bien informés, négociant librement et à distance), alors que cette valeur est inférieure à la valeur prévue par l'

article 1.1 L.d.m.i. qui, elle, représente celle de l'immeuble entre les mains de l'emphytéote [43] . [ 63 ] C'est de propos délibéré que je parle ici de l'immeuble entre les mains du propriétaire et de l'immeuble entre les mains de l'emphytéote . L'établissement d'une emphytéose crée en effet un régime de propriété bien particulier qui justifie cette dualité aux fins de l'application de la Loi . Celle-ci, reconnaissons-le d'emblée, n'a manifestement pas été rédigée et structurée en fonction de l'emphytéose et moins encore en fonction du transfert du droit de propriété de l'immeuble sous emphytéose.

Elle s'applique à ce dernier cas de figure, cependant, et l'on doit donc trouver une manière de respecter tout à la fois son objet et celui du régime de cette institution particulière qu'est l'emphytéose.

C'est ce que la distinction entre la valeur marchande de l'immeuble entre les mains du propriétaire et celle de l'immeuble entre les mains de l'emphytéote permet d'accomplir. [ 64 ] Lorsque le propriétaire d'un immeuble sous emphytéose transfère, comme ce fut ici le cas, son droit de propriété à un autre, ce droit de propriété, démembré, n'a en effet pas, sur le marché, la valeur qu'il aurait en l'absence d'une telle charge. Ordinairement, la valeur marchande du droit de propriété correspond à celle de l'immeuble et se confond avec elle.

Ce n'est pas le cas cependant lorsqu'un immeuble est sous emphytéose, alors que la valeur du droit de propriété est en quelque sorte dissociée de celle de l'immeuble. En fait, mieux encore, on pourrait dire que, pendant l'emphytéose, la valeur marchande de l'immeuble entre les mains du propriétaire doit nécessairement tenir compte du démembrement du droit de propriété, qui diminue forcément cette valeur. Inutile de dire que celui qui veut acquérir un immeuble ne paiera pas le même prix au propriétaire selon que l'immeuble est sous emphytéose ou non et selon la durée de celle-ci.

Pendant la durée de l'emphytéose, cette valeur suit en effet une courbe qui, grosso modo , est inversement proportionnelle au nombre d'années qui restent à courir sur l'emphytéose : plus il reste d'années, moins vaut le droit de propriété du propriétaire, c'est-à-dire moins vaut l'immeuble entre les mains du propriétaire; au contraire, moins il reste d'années, plus vaut le droit de propriété, c'est-à-dire plus vaut l'immeuble entre les mains du propriétaire.

Cette réalité économique est parfaitement cohérente avec la nature de l'emphytéose qui conserve la propriété et le droit de propriété à celui dont l'immeuble est l'objet du démembrement, mais en confère, pour un temps, la plupart des attributs à l'emphytéote. [ 65 ] C'est pour cette raison d'ailleurs que, donnant effet à la volonté qu'il exprime à l'article 1200, mais aussi à l'

article 1205 C.c.Q. (« L'emphytéote acquitte les charges foncières dont l'immeuble est grevé / The emphyteutic lessee is liable for all real property charges affecting the immovable »), le législateur impose à l'emphytéote la charge des taxes foncières levées et perçues en vertu de la

Loi sur la fiscalité municipale et tient l'emphytéote, à cette fin, pour le propriétaire de l'immeuble, ainsi que l'indique l'

article 1 L.f.m. L'immeuble sous emphytéose, et dont seul l'emphytéote a le domaine utile, est donc inscrit au rôle d'évaluation foncière au nom de celui-ci (qui paiera donc toutes les taxes foncières) et non pas du propriétaire . Aux fins de la

Loi sur la fiscalité municipale , le propriétaire, c'est l'emphytéote, qui est à tous égards traité comme tel. Entre ses mains, la valeur inscrite au rôle sera la valeur réelle de l'immeuble, telle que définie par l'article 43 L.f.m. , c'est-à-dire, sa valeur marchande :

43. La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : 43.

The actual value of a unit of assessment is its exchange value in the free and open market, that is, the price most likely to be paid at a sale by agreement made in the following conditions: 1° le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter l'unité d'évaluation, mais n'y sont pas obligés; et 2° le vendeur et l'acheteur sont raisonnablement informés de l'état de l'unité d'évaluation, de l'utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier. (1) the vendor and the purchaser are willing, respectively, to sell and to purchase the unit of assessment, and they are not compelled to do so; and (2) the vendor and the purchaser are reasonably informed of the condition of the unit of assessment, of the use that can most likely be made of it and of conditions in the property market. [ 66 ] Il s'ensuit de cette assimilation de l'emphytéote au propriétaire (assimilation qui est tout à fait conforme à l'

article 1200 C.c.Q. ) que seul le transfert de l'emphytéose sera susceptible de donner lieu à la modification du rôle qu'envisage l'

article 174 , paragr. 3, L.f.m. , et non le transfert du droit de propriété [44] . [ 67 ] Il est difficile de croire que le législateur, conscient de tout cela, n'ait pas reconnu cette dualité particulière et qu'il ait plutôt voulu que la valeur marchande de l'immeuble entre les mains du propriétaire soit la valeur marchande, telle que fixée au rôle et majorée, entre les mains de l'emphytéote , alors que ces valeurs ne sont pas et ne peuvent pas être les mêmes. Or, à mon avis, il a reconnu cette dualité, encore que subtilement.

Du moins a-t-il légiféré d'une manière qui permet de glisser cette dualité dans les interstices des dispositions de la Loi . [ 68 ] Il est intéressant de noter en effet la façon dont le législateur s'est exprimé aux articles 1.1 et 2 L.d.m.i. Commençons pas l'article 2, qui énonce, d'une part, le principe de l'imposition du droit de mutation sur tout transfert d'immeuble dans le territoire de la municipalité (1 er al.) et, d'autre part, précise la base du calcul de ce droit (2 e al.).

Cette base peut être soit la contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble (1 er paragr. du 2 e al.), soit la contrepartie stipulée (2 e paragr. du 2 e al.), soit encore la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert (3 e paragr. du 2 e al.). S'enclenche ensuite l'article 1.1 : « lorsque » (« where ») l'immeuble transféré fait l'objet d'une inscription au rôle d'évaluation foncière, la valeur marchande, aux fins du paragraphe 3 du deuxième alinéa de l'article 2, est réputée être celle qui figure au rôle (modifiée par un certain facteur).

L'emploi de la conjonction « lorsque » (et son équivalent anglais) laisse clairement entendre qu'il peut être des cas où l'immeuble transféré n'est pas une unité d'évaluation inscrite au rôle. C'est ce qui se produit ici, alors que l'immeuble, entre les mains du propriétaire , ne constitue pas une unité d'évaluation inscrite au rôle. En pareil cas, il va de soi que le transfert du droit de propriété n'échappe pas à l'article 2, mais qu'il faut, le cas échéant, établir la valeur marchande autrement que par renvoi au rôle. [ 69 ] L'

article 1.1 L.d.m.i. ne trouverait en conséquence application que lorsque le vendeur et l'acquéreur (ou le cédant et le cessionnaire) de l'immeuble sont ceux au nom desquels l'immeuble transféré est inscrit ou sera inscrit (après le transfert) au rôle d'évaluation foncière. Lorsque ce n'est pas le cas, l'

article 1.1 ne peut jouer et la valeur marchande, aux fins du troisième paragraphe du deuxième alinéa de l'

article 2 L.d.m.i. , doit être fixée selon une méthode différente. [ 70 ] Cette façon de voir les choses n'est pas contraire à la structure générale de la Loi , dont elle respecte l'objet et les objectifs; elle traite par ailleurs équitablement les transactions entre propriétaires d'immeubles sous emphytéose, en tenant compte des caractéristiques propres à l'institution et propres à la réalité économique de celle-ci; enfin, elle permet de concilier le tout avec le régime établi par la Loi sur la fiscalité municipale .

Cette dernière, bien sûr, n'est pas intégrée à la Loi (et les droits de mutation, d'ailleurs, ne sont pas des taxes foncières), mais il est normal qu'on les interprète d'une manière cohérente et compatible, surtout quand l'une renvoie à l'autre. [ 71 ] Cette solution s'accorde aussi aux autres cas envisagés par l'

article 1 L.d.m.i. , au

chapitre de la définition de « transfert ». Ainsi, s'il s'agit du transfert du droit de propriété d'un immeuble non affecté d'une emphytéose, la valeur marchande de cet immeuble sera celle de l'

article 1.1 . Même chose s'il s'agit de l'établissement de l'emphytéose : le propriétaire de l'immeuble, lequel est inscrit au rôle à son nom, le transfère à l'emphytéote au nom duquel il sera dorénavant inscrit au rôle : là encore, l'

article 1.1 s'applique. Il s'appliquera également dans le cas d'une cession d'emphytéose, alors que l'emphytéote cédant et l'emphytéote cessionnaire sont considérés comme les propriétaires de l'immeuble aux fins de la

Loi sur la fiscalité municipale et que c'est leur nom qui figure sur le rôle foncier. [ 72 ] Il est possible également que la signature d'un contrat de louage de plus de quarante ans, contrat dont la conclusion est un « transfert » au sens de l'

article 1 L.d.m.i. , engendre l'imposition d'un droit de mutation qui ne serait pas fondé sur la valeur marchande de l'immeuble au sens de l'

article 1.1 L.d.m.i. , sauf peut-être le cas où le locataire est considéré comme le propriétaire des lieux aux fins de la

Loi sur la fiscalité municipale [45] . Et qu'en serait-il lorsqu'est en cause le transfert du droit de propriété d'un immeuble grevé d'un usufruit? Échapperait-il à l'article 1.1 L.d.m.i. dans le cas prévu par le quatrième paragraphe de la définition que l'

article 1 L.f.m. donne au « propriétaire », qui assimile l'usufruitier à ce dernier (sauf exception)? C'est une question que je n'ai pas à trancher et qui requerrait l'examen d'arguments qui n'ont pas été débattus ici, le dossier ne concernant que l'emphytéose. [ 73 ] La solution que je propose ne cause pas de préjudice aux municipalités. Certes, et la chose ressort du second alinéa de l'

article 2 L.d.m.i. , le législateur a voulu maximiser les revenus qu'elles retirent des droits de mutation, mais je ne peux me convaincre que ce soit au prix d'une iniquité aussi flagrante que celle de l'espèce, qui heurte le sens commun, au mépris de la nature particulière de cette institution qu'est l'emphytéose. [ 74 ] Je reconnais que la solution ainsi proposée nécessite un certain effort interprétatif, tout comme, du reste, la conclusion voulant que soit couvert par la Loi le transfert du droit de propriété de celui dont l'immeuble est sous emphytéose.

Dans les deux cas, cependant, elle se trouve – et j'emprunterai ici à un ouvrage bien connu – non pas à « changer le tissu dans lequel la loi est taillée », mais à « en

repasser les faux plis » [46] . [ 75 ] Cela dit, l'examen de la jurisprudence et de la doctrine relatives à la manière dont on conjugue l'emphytéose à la Loi indique clairement qu'il serait temps que le législateur réfléchisse à la question – et sans doute même à toute la réalité de la propriété démembrée – et, au besoin, entreprenne une réforme du régime des mutations immobilières en pareil cas. * * [ 76 ] Vu ce qui précède, il n'y a pas lieu de commenter longuement le dernier moyen de l'appelante, qui prétend que l'intimée n'a pas fait la preuve de la valeur des immeubles en cause, telle qu'inscrite au rôle d'évaluation foncière.

Je me contenterai de dire que l'intimée a produit les comptes de mutation immobilière indiquant les valeurs sur lesquelles elle a fondé les droits exigés, ce qui en constituait une preuve suffisante (art. 2814, paragr. 4, et 2818 C.c.Q. ). Cela dit, l'exercice doit être repris sur la base du prix de vente fixé à l'acte de vente du 23 juin 2008, qui est tout à la fois la contrepartie stipulée, la contrepartie versée et la valeur marchande du bien.

Il n'y a rien à ajouter. * * [ 77 ] Pour ces raisons, je recommande d'accueillir l'appel et, pour partie, la requête introductive d'instance, le tout avec dépens, de déclarer que l'acte de vente du 23 juin 2008 constitue un transfert du droit de propriété d'un bien au sens de la Loi , d'annuler les comptes de droits de mutation payés par l'appelante (pièce P-9 [47] ) et d'ordonner à cette dernière de rembourser ce qu'elle a perçu en trop de l'intimée, avec l'intérêt au taux légal [48] depuis le 24 mai 2009 [49] .

Le capital de ce trop-perçu s'établit à 422 895,44 $, soit la différence entre les droits payés par l'appelante (484 395,44 $) et le montant calculé sur la base du prix de vente non ventilé de 4 200 000 $ (61 500 $), selon les taux fixés par le premier alinéa de l'

article 2 L.d.m.i. , tel qu'en vigueur à l'époque pertinente. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A.