2017 QCCQ 8418, 2017 QCCQ 8418

Bachand c. Agence du revenu du Québec 2017 QCCQ 8418 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-018701-177 DATE : 25 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENIS BACHAND , domicilié et résidant au […], Sherbrooke (Québec) […] Appelant c.

L'AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC , ayant un établissement au 3800, rue de Marly, Secteur 5-2-8, Québec (Québec) G1X 4A5 Intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT sur appel

sommaire en matière fiscale ______________________________________________________________________ OBJET EN LITIGE [ 1 ] L’Appelant (ci-après « le Contribuable ») conteste la décision de l’Agence du Revenu du Québec (ci-après « l’ARQ ») lui imposant un gain en capital pour la vente de trois terrains en 2013, soutenant qu’il s’agit d’un revenu d’entreprise. QUESTION EN LITIGE [ 2 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de l’appel en répondant à la question suivante : 2.1.

Le Contribuable a-t-il renversé la présomption de validité de la cotisation fiscale lui ayant ajouté, pour l’année d’imposition 2013, un gain en capital, en démontrant que la vente des trois terrains constitue un revenu d’entreprise?

LE CONTEXTE [ 3 ] Le Contribuable a acquis trois terrains aux dates et aux prix suivants [1] : • 29 septembre 2013 lots 1 726 430 et 1 728 174 4 400 $ • 12 juillet 2004 lot 1 726 436 10 000 $ [ 4 ] Le 26 septembre 2013, ces trois lots sont vendus en même temps que 19 autres lots appartenant à la compagnie 9078-2830 Québec inc. [2] , dont le Contribuable est l’unique actionnaire et administrateur [3] , pour un montant de 450 000 $.

Le prix est réparti au contrat notarié pour les trois terrains du contribuable à 25 000 $ [4] . [ 5 ] Le Contribuable ne déclare aucun gain en capital dans sa déclaration de revenus pour l’année d’imposition 2013. [ 6 ] Le 7 décembre 2015, un nouvel avis de cotisation [5] , produit par l’ARQ, ajoute un gain en capital imposable au revenu du Contribuable de 4 944,45 $ pour l’année d’imposition 2013 [6] . [ 7 ] Le 4 mars 2016, le Contribuable s’oppose à cette cotisation [7] . [ 8 ] Le 12 octobre 2015, l’ARQ rend une décision sur opposition qui modifie légèrement le prix de base rajusté, donc réduisant le gain en capital, mais refuse l’annulation de la cotisation.

Sur ce dernier point, l’agent d’opposition écrit [8] :

Toutefois, Revenu Québec était justifié de refuser le paiement des impôts fonciers à

titre de dépenses inhérentes à l’aliénation des terrains, puisqu’il ne s’agit pas de dépenses raisonnables ayant directement pour objet de faciliter l’aliénation desdits terrains, conformément à l’

article 234 de la

Loi sur les impôts . Au surplus, il n’y a pas lieu d’inclure ces dépenses dans le calcul du prix de base rajusté des terrains, puisque vous n’avez pas démontré que ceux-ci ont été acquis dans le cadre de l’exploitation d’une entreprise ou dans le but de gagner un revenu de bien, et ce, conformément aux articles 128 , 160 et 255 de la

Loi sur les impôts. [ 9 ] Le 25 octobre 2016, l’ARQ produit un nouvel avis de cotisation [9] correspondant à cette décision, établissant un gain en capital de 4 818,49 $ [10] . [ 10 ] Le 23 janvier 2017, le Contribuable interjette appel de la décision sur opposition et demande l’annulation du nouvel avis de cotisation. ANALYSE ET MOTIFS Les dispositions législatives pertinentes [ 11 ] Le présent appel en matière fiscale est régi par les articles 93.2 à 93.35 de la

Loi sur l’administration fiscale [11] . [ 12 ] Selon notre système fiscal, basé sur l’autodéclaration et l’autocotisation, codifié à la

Loi sur les impôts [12] , un contribuable doit, pour déterminer son revenu pour une année d'imposition, additionner l'ensemble de ses revenus provenant de chaque source, au Canada et à tout endroit [13] . Les contribuables québécois sont tenus de déclarer l’ensemble de leurs revenus et d’établir l’impôt payable. [ 13 ] Selon l’

article 232 de la

Loi sur les impôts , le gain en capital provient de l’aliénation d’un bien. [ 14 ] Selon l’

article 80 de la

Loi sur les impôts , le bénéfice que le contribuable tire d’une entreprise est un revenu d’entreprise qui doit être inclus dans le calcul de son revenu. [ 15 ] L’

article 1 de la

Loi sur les impôts définit ainsi la notion d’entreprise : 1. Dans la présente

partie et dans les règlements, à moins que le contexte n’indique un sens différent, l’expression: […] « entreprise » comprend une profession, un métier, un commerce, une manufacture ou une activité de quelque genre que ce soit, y compris, sauf aux fins du paragraphe a du premier alinéa de l’article 164, de l’article 250.4 et du paragraphe i du deuxième alinéa de l’article 726.6.1, un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, mais ne comprend pas une charge ni un emploi; [ 16 ] Le bénéfice tiré de l’aliénation d’un bien dans le cadre d’une entreprise peut constituer un revenu d’entreprise.

Revenu d'entreprise ou gain en capital [ 17 ] La jurisprudence est abondante sur la question de la détermination du revenu d’entreprise par opposition au gain en capital, lors d’une transaction immobilière. [ 18 ] La Cour d’appel [14] formule ainsi la question à trancher; il s'agit de déterminer si la vente était « un projet comportant un risque ou une affaire de nature commerciale », de sorte que le gain réalisé lors de la vente constitue un revenu d’entreprise. [ 19 ] Dans cette décision [15] , la Cour d’appel, au paragraphe 7, réfère aux critères pertinents énumérés dans le bulletin d’interprétation IT-218R [16] qui, selon la Cour, « reflète, avec certaines réserves, l’état de la jurisprudence » :

Annexe 1 1. Un gain provenant de la vente de biens immeubles sera considéré comme un revenu d'entreprise, un revenu tiré d'un bien ou un gain en capital. Ce bulletin ne traite pas des gains résultant de la vente de biens immeubles qui sont ou étaient désignés comme résidence principale, étant donné que de tels gains sont expliqués dans le IT-120R3. 2. Le terme "entreprise" est défini dans le paragraphe 248(1) et comprend entre autres choses, un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial.

En vertu de cette définition, une transaction isolée mettant en cause des biens immeubles peut être considérée comme une transaction d'entreprise. Comme pour toute entreprise, les gains ou les pertes qui en découlent doivent, en vertu de l'article 9, être pris en compte dans le calcul du revenu ou de la perte, selon le cas. 3. Dans la Loi de l'impôt sur le revenu, aucune disposition ne précise dans quelles circonstances des gains provenant de la vente de biens immeubles doivent être considérés comme un revenu ou une recette en capital.

Toutefois, en faisant de telles déterminations, les tribunaux ont considéré des facteurs du genre de ceux qui sont énumérés ci-dessous. En voici une liste qui ne doit pas être considérée comme limitative:

a) l'intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l'achat;

b) la vraisemblance de l'intention du contribuable;

c) l'emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;

d) la mesure dans laquelle l'intention du contribuable est réalisée;

e) la preuve que l'intention du contribuable a changé après l'achat du bien immeuble;

f) la nature de l'entreprise, de la profession, du métier ou de l'occupation du contribuable et des associés;

g) la mesure dans laquelle l'argent emprunté a servi à financer l'acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement s'il y a lieu;

h) la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;

i) le fait que la possession du bien immeuble soit partagée avec des personnes autres que le contribuable;

j) la nature de la profession des autres personnes mentionnées en

i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;

k) les facteurs qui ont motivé la vente du bien immeuble;

l) la preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l'immeuble. 4. Aucun des facteurs mentionnés en 3 ci-dessus n'est en soi un facteur concluant pour déterminer si un gain provenant de la vente de biens immeubles représente un revenu ou un gain en capital. La pertinence de tout facteur dans cette détermination dépendra des circonstances entourant chaque cas. 5.

L'intention du contribuable au moment de l'achat du bien immeuble est un facteur important à considérer pour déterminer si un gain provenant de sa vente sera traité comme un revenu d'entreprise ou un gain en capital. Au moment de l'acquisition du bien immeuble, le contribuable peut avoir comme deuxième intention de le revendre à profit s'il doit abandonner son intention première. S'il réalise sa deuxième intention, tout gain réalisé sur la vente sera habituellement imposé à

titre de revenu tiré d'une entreprise. 6. Plus l'entreprise ou la profession d'un contribuable (par exemple, un entrepreneur, un agent immobilier) est liée aux transactions immobilières, plus il est probable que tout gain réalisé par le contribuable sur cette transaction sera considéré comme un revenu tiré d'une entreprise plutôt que comme un gain en capital (se reporter aux numéros 3f) et

j) ci-dessus). […] (Accentuation prononcée.) [ 20 ] Cette liste n'est pas exhaustive [17] . L'expression de ces critères constitue en fait l'élaboration d'une grille qui se veut la plus objective possible pour procéder à l'analyse de la question dans chaque cas d'espèce. Chacun de ces critères a une importance relative et aucun ne doit être perçu comme étant déterminant en soi. [ 21 ] Qu’en est-il en l’espèce? La position de l’ARQ [ 22 ] Selon l'ARQ [18] :

L’appelant soutient avoir acquis les lots en cause pour y construire des bâtiments. Il ne démontre cependant pas les avoir pas acquis dans le but de tirer un revenu d’entreprise. En effet, les lots ont été acquis personnellement par l’appelant et non par le biais de la société par actions 9078- 2830 Québec inc. dont il est le président. La société possédait 19 des 22 lots vendus lors de la vente du 26 septembre 2013, selon l’acte de vente présenté à l’annexe 5 [pièce D-5].

La principale activité déclarée par la société est justement le développement et la vente de terrains, tel qu’il appert à son état de renseignement disponible au Registraire des entreprises et présenté à l’annexe 6 [pièce D-6]. Les activités de vente de terrains de l’appelant se font normalement par le biais de la société par actions 9078-2830 Québec inc.

L’appelant n’a pas commencé par acheter des terrains sous son propre nom pour ensuite se constituer une société pour limiter sa responsabilité, car la société 9078-2830 Québec inc. a été constituée en 1999 et tant la société que l’appelant ont acquis des terrains dans le secteur de Deauville le 29 septembre 2003, tel qu’il appert à l’acte de vente. L’appelant ne démontre pas avoir déjà possédé personnellement des terrains destinés à la revente depuis la création de la société exploitant son entreprise non plus.

Aucune explication suffisante n’a été donnée pour expliquer en quoi l’achat personnel des terrains serait requis pour l’exploitation de son entreprise.

Pourtant, ce choix laisse à penser que la transaction visait un usage personnel (comme la construction d’une nouvelle résidence) et non une revente à profit dès que possible, car elle lui évitait d’avoir à transférer la propriété du terrain plus tard et de subir les conséquences fiscales attachées à un transfert de bien entre personnes liées (les dispositions de roulement de la Loi visent le transfert d’un bien appartenant à une personne à une société et non l’inverse).

L’appelant admet lui-même dans ses représentations jointe à son avis d’opposition (annexe 2) [pièce D-2] ne pas avoir tenu de comptabilité exacte du terrain vu que la construction d’une éventuelle résidence personnelle à cet endroit ne donnerait pas lieu à un gain en capital au moment de sa disposition ultérieure.

Puisque l’appelant réside à Sherbrooke, que les lots en cause étaient contigus (voir les plans cadastraux et cartes des lots à l’annexe 8 [pièce D-8]) et vu ses propres représentations, l’intimée ne peut que conclure qu’il a acheté les lots dans la perspective d’un investissement personnel et non dans un but commercial. Il est aussi utile de noter que la

partie de lot qui n’a pas été sujette à la vente en 2013, soit le lot 3 374 851 (qui est une

partie du lot 1 726 430), a fait l’objet d’une disposition pour la somme de 43 500 $ le 10 janvier 2005, tel qu’il appert à l’annexe 7 [pièce D-7]. Dans, l’acte qui constate la vente, l’appelant ne déclare pas vendre le terrain dans le cadre de son entreprise. Cette observation renforce la position de l’intimée selon laquelle les terrains avaient initialement été acquis à

titre d’immobilisation. La vente de cette

partie de lot ne démontre pas en soi une intention commerciale pour le reste du terrain, car elle a selon toutes les probabilités été faite dans le seul but de financer l'achat du terrain et les constructions à y venir. Les documents remis par l’appelant n’ont pas le degré de précision requis pour mener à une inférence différente de celle de l’intimée ou démontrer l’existence d’une intention secondaire au moment de l’achat des terrains. En effet, il soumet des documents qui ne parlent pas de ses lots détenus à

titre personnel distinctement de ceux détenus par sa société. Il soumet aussi des documents constitués en 2008 et en 2010, soit bien longtemps suite à l’achat du terrain et bien après que les permis aient commencés à tarder à être obtenus (alors qu’ils ne devaient prendre que quelques mois initialement). Le fait que la construction ait été empêchée en raison de la difficulté d’obtenir un permis ne modifie par la qualification d’immobilisation à usage personnel du bien acquis par l’appelant. Bien qu’il soit malheureux que les plans envisagés initialement n’aient pas vu le jour, le fait qu’un autre entrepreneur ait repris le projet en incluant finalement les terrains détenus à

titre personnel par l’appelant n’a pas d’impact sur le résultat. L’intimée soumet en conséquence que l’appelant ne cherchait pas à revendre à profit les terrains en cause. […] Ainsi, le terrain acquis constituait pour l’appelant un investissement qui se qualifie comme immobilisation au sens des articles 1 et 249 de la

Loi sur les impôts (ci-après « Ll ») et non comme un bien en inventaire acquis dans le but de la revente. En conséquence un gain en capital imposable découle de la disposition du terrain. Une composante personnelle s’insérant dans l’opération, cette immobilisation n’était aussi pas détenue aux fins de son entreprise au sens de l’article 1 de la Ll. [Transcription conforme] La position du Contribuable [ 23 ] Selon le Contribuable, il a engagé des dépenses dépassant le montant du gain en capital de 4 818,49 $ qu’a déterminé l’ARQ [19] .

[ 24 ] Il explique qu’il a supporté des dépenses, entre 2006 et 2013, en vue de vendre les trois lots qu’il détenait personnellement, lesquels ont dû être intégrés aux 19 lots voisins pour ne former qu’un seul projet global de développement, le Développement Riviera. [ 25 ] Le développement a été vendu en bloc en 2013 après de nombreuses démarches visant sa certification auprès de la ville de Sherbrooke et du ministère du Développement durable, de l'Environnement et des Parcs [20] .

Il a, selon lui, engagé des dépenses dans le cadre de l’exploitation d’une entreprise, dans le seul but de gagner un revenu de bien. [ 26 ] Le Contribuable admet qu’il a acquis personnellement, et non par l’entremise de sa compagnie, les lots en cause pour y construire des bâtiments. Sa compagnie, constituée en 1999 dont l’activité déclarée est le développement et la vente de terrains, acquiert en 2003, 2004 et 2005 des lots du futur développement [21] . [ 27 ] Il explique ainsi la chronologie des faits [22] : 1.

Ces trois lots acquis en 2003 et 2004 ont en effet été incorporés en 2006 aux 19 lots voisins pour permettre la formation d'un emplacement d'une trentaine d'acres aptes à être à son tour subdivisé et commercialisé sous la forme d'un développement intégré répondant aux normes des autorités gouvernementales concernées. C'est ainsi qu'a été créé le Développement Riviera. Ces 19 autres lots étaient alors la propriété d'une société de développement immobilier dont l'appelant est le seul actionnaire et administrateur.

Le but alors recherché était d'offrir en vente la totalité de la superficie de 30 acres sous la forme d'un seul projet intégré de lotissement pouvant contenir une centaine de lots de plus petites superficies. Cette stratégie visant une offre de la globalité du développement plutôt que les 22 lots séparément découlait d'une impossibilité absolue de procéder à ce moment à toute construction sur les lots individuels existants puisque non adjacents à une voie publique d'accès et par conséquent non desservis par les réseaux d'aqueduc et d'égouts municipaux.

Telle construction aurait en effet nécessité une extension des réseaux d'aqueduc, d'égouts et de rues. Or un moratoire imposé à la Ville de Sherbrooke par le Ministère de l'Environnement (P-6) [pièce P-21] empêchait toute telle extension. Un tel développement allait pouvoir se réaliser seulement après la levée du moratoire. Cette levée de moratoire est toujours à venir en 2017 puisque la mise à niveau des infrastructures d'égouts dans cet arrondissement (Deauville) fusionnée en 2002 n'est toujours pas complétée à la satisfaction du ministère de l'Environnement. 2.

Un Certificat de conformité (P-2) [pièce P-6] portant sur la superficie totale des 22 lots existants, y compris les trois lots concernés, à subdiviser en une centaine de nouveaux lots, a alors été demandé à la Ville de Sherbrooke. Ce Certificat de conformité (sous réserve de la levée du moratoire) identifie en effet une possibilité d'y créer entre 78 et 100 lots plus petits que les 22 lots originels. 3. Un tel Certificat de la part de la Ville de Sherbrooke a dû être accompagné d'un Certificat d'autorisation (P-3) [pièce P-6] émis par le Ministère de l'Environnement du Québec.

De nombreuses et coûteuses études géomorphologiques et biologiques ont été exigées par la Ville et le Ministère de l'Environnement préalablement à l'émission de ces certificats. 4. Le projet détaillé de lotissement en tant que tel, est pour sa

part le résultat d'expertises effectuées par des arpenteurs géomètres en collaboration avec des ingénieurs (P-4) [pièce P- 13.1]. 5. Diverses études de marché ont permis en plus de déterminer le type de logements et par conséquent la configuration des nouveaux lots convenant le mieux à une telle localisation. (P-1) [Pièce P-19] 6. Des frais financiers et publicitaires ont également été engagés en vue de conclure la vente du développement. 7.

Cette vente de l'ensemble du Développement Riviera a été réalisée en 2013 après plusieurs rencontres avec des acquéreurs potentiels recrutés par un Courtier immobilier (l'Équipe Lambert – Royal Lepage de Sherbrooke) et également par le vendeur lui-même, sans intermédiaire. (P-5) [Pièce P-21] [Transcription conforme] [ 28 ] L’

article 1014 de la

Loi sur les impôts édicte une présomption de validité des cotisations, le Contribuable a le fardeau de démontrer prima facie leur inexactitude. [ 29 ] Le Contribuable, tout au long de sa carrière, a acheté et vendu plusieurs terrains. Il affirme que son principal métier, depuis 60 ans, est d’être développeur immobilier et entrepreneur. [ 30 ] Il explique que, sauf quand il avait 18 ans, il ne possède habituellement pas de terrains personnellement destinés à la revente depuis la création de la société en 1999. Il indique qu’il crée habituellement une compagnie pour un projet.

Mais pour ces terrains, comme il y avait un moratoire, il a attendu avant de procéder ainsi. [ 31 ] Les trois lots acquis personnellement par le Contribuable en 2003 et 2004 [23] font

partie d’une ancienne terre agricole. Cet emplacement comprend une vingtaine de lots de différentes grandeurs sur une trentaine d’acres. Le zonage municipal n’est pas le même sur toute la superficie. Une moitié fait

partie du périmètre d’urbanisation prioritaire, tandis que l’autre moitié est située en zone de

réserve. [ 32 ] En 2004, comme développeur immobilier, le Contribuable projette de construire une maison modèle bigénérationnelle qui aurait pu lui servir de résidence. Une

partie équivalente aurait servi à recevoir les clients et de bureaux administratifs. Il prévoit aussi construire un bâtiment secondaire pour l’entreposage temporaire d’équipements requis pour l’aménagement et l’entretien pendant la première phase de développement dans la phase prioritaire. [ 33 ] Des espaces extérieurs sont également prévus pour le stationnement sur ce même lot lors du développement. Ce lot, d’une superficie d’environ un acre, aurait éventuellement fait l’objet d’une opération cadastrale pour faire plusieurs lots d’environ 8 000 pieds carrés chacun.

Seule une de ces parcelles de 8 000 pieds carrés aurait servi à la résidence personnelle du Contribuable. [ 34 ] Les deux autres lots totalisent une quinzaine d’acres. La preuve, non contredite, montre un marécage et ces lots se situent dans la

partie zone de réserve. Une réhabilitation écologique devait être faite avant de développer. [ 35 ] Le Contribuable modifie ses plans à la suite d’un moratoire du ministère du Développement durable, de l'Environnement et des Parcs en 2005 interdisant toute nouvelle extension des réseaux existants dans l’arrondissement. [ 36 ] En 2005, le Contribuable vend, 43 500 $ plus les taxes applicables à un voisin, une

partie du lot 1 726 430 (lot 3 374 851) [24] . L’ARQ soutient que, lors de cette vente, le Contribuable n’a pas déclaré vendre le terrain dans le cadre de son entreprise. [ 37 ] Or, dans l’acte de vente, le Contribuable fait la déclaration suivante [25] : DÉCLARATIONS DES PARTIES RELATIVEMENT À LA TAXE SUR LES PRODUITS ET SERVICES (T.P.S.) ET SUR LA TAXE DE VENTE DU QUÉBEC (T.V.Q.) Le vendeur déclare que l’immeuble était, immédiatement avant la signature des présentes, une immobilisation du vendeur utilisée principalement dans son entreprise. En conséquence, la présente vente est taxable selon les dispositions de la

Loi sur la taxe d’accise et de la

Loi sur la taxe de vente du Québec. [ 38 ] À compter de 2006, le Contribuable décide alors d’offrir à des promoteurs ses terrains pour un développement résidentiel global intégré. [ 39 ] Dans cette nouvelle perspective, il fait analyser, évaluer et négocie les mesures de réhabilitation et de mitigation qui découlent des espaces marécageux qu’il possède (lots 3 374 580 et 1 728 174).

En 2010, il obtient les certificats requis par le ministère du Développement durable, de l'Environnement et des Parcs et la ville de Sherbrooke [26] . [ 40 ] En 2011, il mandate un courtier pour vendre l’ensemble des terrains à des développeurs locaux. [ 41 ] La preuve présentée par le Contribuable démontre que, dès l’acquisition des terrains en 2003, il avait une intention de faire du profit, au moins partiellement, soit la maison modèle, les bureaux administratifs et les stationnements pour les clients potentiels et le bâtiment secondaire. [ 42 ] En 2006, son intention est également de faire un profit lorsqu’il entreprend les démarches pour offrir en vente globalement ses propres terrains avec les terrains de sa compagnie. [ 43 ] Le Tribunal conclut que le Contribuable a renversé la présomption de validité de la cotisation en démontrant que les terrains ont été vendus dans le cadre de l’exploitation d’une entreprise, son intention étant de faire un profit et constitue un revenu d’entreprise.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] ACCUEILLE l’appel; [ 45 ] ANNULE l'avis de cotisation numéro QV391748C02; [ 46 ] DÉFÈRE le dossier afin que le ministre du Revenu procède à un nouvel examen et établisse une nouvelle cotisation, sur la base de revenus d'entreprise; [ 47 ] LE TOUT , chaque

partie payant ses frais judiciaires. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 10 juillet 2017