2018 QCCQ 7646, 2018 QCCQ 7646

Association du lac de la Héronnière c. Immeubles des Hauts-Cantons inc. 2018 QCCQ 7646 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MÉGANTIC LOCALITÉ DE LAC-MÉGANTIC « Chambre civile » N° : 480-32-700044-172 DATE : 24 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN TÉTREAULT J.C.Q. ______________________________________________________________________ L’ASSOCIATION DU LAC DE LA HÉRONNIÈRE Demanderesse c. LES IMMEUBLES DES HAUTS-CANTONS INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’Association du lac de la Héronnière (« Association ») réclame 10 766,96 $ de Les Immeubles des Hauts-Cantons inc. (« Immeubles ») pour des frais annuels de cotisation de 2014 à 2017. [ 2 ] Immeubles conteste en soulevant plusieurs moyens dont le fait qu’elle n’est pas membre de l’Association et qu’elle n’a aucun lien de droit avec celle-ci. [ 3 ] La preuve présentée par l’Association ne permet pas de faire droit à sa Demande . [ 4 ] En effet, sans égard aux autres moyens de contestation, il est admis qu’Immeubles n’est pas membre de l’Association.

Cette dernière ne peut lui imposer unilatéralement le paiement de frais, et ce, malgré qu’ils aient été approuvés à l’unanimité par ses membres. [ 5 ] Cela ne signifie toutefois pas qu’Immeubles soit exempte de payer les coûts d’entretien liés à son usage d’une servitude de passage qui lui aurait été conférée. [ 6 ] Dans un arrêt récent [1] , la Cour d’appel rappelle les principes applicables au paiement de frais d’entretien d’ouvrages grevés de servitude de passage bénéficiant à plusieurs usagers : [15] En principe, « [l]es travaux d'entretien du fonds servant correspondant à l'usage de la servitude et visant la conservation de celle-ci sont assumés […] par le propriétaire du fonds dominant » [3] .

Il s’agit de la règle retenue par la jurisprudence majoritaire en matière de servitude conventionnelle et de droit de passage en cas d’enclave [4] . [16] Le

titre constitutif de la servitude demeure toutefois la « pièce maîtresse » définissant les droits et obligations des parties à l’acte [5] . Ainsi, les articles 1184 à 1190 C.c.Q. ne s’appliquent que si l’acte de servitude est silencieux à l’égard de ses modalités d’exercice [6] .

On pourra d’ailleurs recourir aux règles habituelles d’interprétation des contrats prévues aux articles 1425 et 1426 C.c.Q. [7] , puisqu’elles s’appliquent lorsqu’il s’agit d’interpréter une servitude conventionnelle : [40] Pour interpréter une servitude conventionnelle, on a recours à l’intention des parties que l’on détermine en examinant notamment l’essence de l’acte qui la crée, la situation des lieux à l’époque de sa création, le contexte historique et social, ainsi que le comportement subséquent des parties.

Si un doute subsiste sur l’existence d’une servitude il doit bénéficier au fonds servant et si la nature de la servitude conventionnelle est incertaine, on doit la qualifier de servitude personnelle. [8] [ Soulignement ajouté] [17] En l’espèce, les actes de servitude ne comportent aucune mention concernant l’entretien de la servitude, hormis ceux auxquels sont parties les intimés Desjardins et Fortier. […] [28] En principe, à moins de stipulation contraire, les travaux d’entretien du fonds servant qui correspondent à l’usage de la servitude visent sa conservation et doivent être assumés par le propriétaire du fonds dominant.

Les intimés Desjardins et Fortier ont d’ailleurs signé des actes de vente qui leur imposent une telle obligation.

[…] [33] Qu’en est-il de la répartition de ces coûts en présence de multiples bénéficiaires? La doctrine précise qu’« en cas de pluralité de bénéficiaires de la servitude, ceux-ci sont tenus aux travaux d'entretien et doivent assumer les frais proportionnellement, sauf convention contraire. Dans certains cas, le partage s'effectue selon l'usage qu'en font les bénéficiaires » [21] . [34] Ici, la preuve ne permet pas de savoir exactement comment chacune des parties utilise la servitude.

Toutefois, tenant pour acquis que tous les résidents du Domaine en font un usage semblable et que, dans l’avenir, l’appelant n’empruntera pas le chemin grevé de la servitude à des fins commerciales, j’estime qu’il y a lieu de prévoir que chaque propriétaire du Domaine, titulaire d’une servitude de passage sur le chemin et le pont Lajeunesse, de même que l’appelant à

titre d’usager, seront tenus de contribuer à leur entretien à parts égales pour en assurer la conservation. […] [39] Il en va toutefois autrement des modalités de prises de décision concernant l’entretien de l’assiette de la servitude.

À mon avis, le juge commet une erreur révisable lorsqu’il confie la gestion de l’entretien du pont à l’association des propriétaires qui bénéficient de la servitude tout en imputant l’entièreté des coûts d’entretien à l’appelant. [40] Les coûts d’entretien devant désormais être répartis entre tous les usagers, j’estime que les décisions relatives à l’entretien doivent également relever de l’ensemble des usagers, soit les propriétaires titulaires d’une servitude de passage, et l’appelant, à

titre de propriétaire du fonds servant. Il y a par ailleurs lieu à cet égard de faire appel aux règles de l’indivision [25] afin de prévoir un vote par propriété, tel que l’a d’ailleurs prévu le juge de première instance. [Références omises] [ 7 ] Ici, aucun acte n’a été produit pour démontrer qu’ Immeubles bénéficiait d’une servitude de passage sur les chemins entretenus par l’Association.

Compte tenu de la personnalité distincte d’une personne morale par rapport à ses membres, les contrats conclus par ses actionnaires ou administrateurs ne peuvent la lier, à moins que ceux-ci n’agissaient comme mandataires de celle-ci [2] . [ 8 ] Dès lors, les contrats impliquant M.

Bruno Couture [3] ne peuvent servir à déterminer si Immeubles devrait assumer des frais d’entretien. [ 9 ] Enfin, même en prenant pour acquis qu’Immeubles bénéficiait d’une servitude, aucune preuve de son usage ni de celle des autres bénéficiaires n’a été faite. [ 10 ] Compte tenu de ce qui précède et du fait que le litige quant au partage des frais d’entretien des chemins puisse ne pas être réglé par ce jugement, chaque

partie assumera ses propres frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 11 ] REJETTE la Demande ; [ 12 ] CHAQUE

PARTIE devant assumer ses propres frais de justice. __________________________________ MARTIN TÉTREAULT J.C.Q.