2011 QCCQ 730, 2011 QCCQ 730

Source: Court of Québec

Jurisdiction: Quebec

Citation: 2011 QCCQ 730

Opinion

Lessard c. Deschamps 2011 QCCQ 730 JD2273 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile » N° : 500-80-016656-101 DATE : 4 février 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ Sylvain lessard Appelant/Intimé c.

Robert deschamps , ès qualité de syndic adjoint de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec Intimé/Plaignant Comité de discipline de l'organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du québec Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'un appel interjeté en vertu de l'

article 136 de la

Loi sur le courtage immobilier [1] à l'encontre des décisions sur culpabilité et sur sanction du Comité de discipline de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (« Le Comité, « l’ACAIQ » ») rendues en regard de la plainte disciplinaire portée le 31 juillet 2007 contre l’Appelant, qui concernent les infractions suivantes : « Chef 1.) L’intimé n’a pas fait preuve de probité, n’a pas exercé sa profession avec prudence et compétence, a participé à un acte ou pratique, en matière immobilière, qui peut être illégal ou qui peut porter préjudice au public ou à la profession, notamment :

a) le ou vers le 24 mars 2004, relativement à l’immeuble sis au 1009-1011, rue Léonne, St-Jérome, en complétant et en faisant signer à l’acheteur Chantal Larivière la promesse d’achat PA 03380 indiquant un prix d’achat de cent trente deux mille dollars alors que, de manière concomitante à cette signature, il était convenu que la somme de vingt-deux mille dollars serait remise par le vendeur à l’acheteur à la signature de l’acte de vente;

b) le ou vers le 29 août 2005, relativement à l’immeuble sis au 327 De la Musaraigne, Ste-Sophie en complétant et en faisant signer aux acheteurs Alain St-Amour et Carolyne Gagné la promesse d’achat PA 99588 indiquant un prix d’achat de cent cinquante-cinq mille dollars alors que, de manière concomitante à cette signature, il était convenu que la somme de dix mille dollars serait remise par les vendeurs aux acheteurs à la signature de l’acte de vente;

c) le ou vers le 4 mars 2006, relativement à l’immeuble sis au 9813, boul.

St-Canut, Mirabel, en complétant et en faisant signer à l’acheteur Marielle de Carufel la promesse d’achat PA 99731 indiquant un prix d’achat de cent dix mille dollars alors que, de manière concomitante à cette signature, il était convenu que la somme de quinze mille dollars serait remise par les vendeurs aux acheteurs à la signature de l’acte de vente; et que ces ententes non-consignées aux promesses d’achats ou aux annexes liées à celles-ci pouvaient permettre aux acheteurs de présenter des demandes de financement hypothécaires sur la foi de données faisant abstraction de ces remises; le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

Chef 2 ) Le ou vers le 7 octobre 2005, relativement à l’immeuble sis au 1009-1011 rue Léonne, St-Jérôme l’intimé n’a pas fait preuve de probité, n’a pas exercé sa profession avec prudence et compétence, a participé à un acte ou pratique, en matière immobilière, qui peut être illégal ou qui peut porter préjudice au public ou à la profession, notamment :

a) en complétant et faisant signer aux acheteurs Francine Généreux et Mario Simon la promesse d’achat PA 99720 et, à la même occasion un formulaire de modifications MO 78468, sans que cette promesse d’achat ne comporte de renvoi audit formulaire MO 78468;

b) en laissant le vendeur Chantal Larivière accepter et signer la promesse d’achat PA 01634, sans que cette promesse d’achat ne comporte de renvoi audit formulaire MO 78468; et que l’absence d’un tel renvoi pouvait permettre aux acheteurs de présenter une demande de financement hypothécaire sur la foi de données faisant abstraction du contenu du formulaire MO 78468,

le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Chef 3 ) L’intimé n’a pas transmis sans délai à la personne qui dirige la place d’affaires à laquelle il est affecté, les renseignements et documents nécessaires au maintien, par le titulaire du certificat de courtier immobilier agréé qui l’emploie ou pour lequel il est autorisé à agir, des dossiers, livres et registres prévus, notamment :

a) à compter du 30 mars 2004, relativement à l’immeuble sis au 1009-1011 rue Léonne, St-Jérôme, le contrat de courtage CC 91193, la promesse d’achat PA 03380 et l’annexe AAA 96609 l’accompagnant ;

b) à compter du 25 octobre 2004, relativement à l’immeuble situé au 138, 25e avenue, Bois-des-Fillion, le contrat de courtage CC 91181, la promesse d’achat PA 99736, l’annexe générale AG 99800 et l’annexe générale AG 99797;

c) à compter du 30 août 2005, relativement à l’immeuble sis au 327 De la Musaraigne, Ste-Sophie, une promesse d’achat dont le numéro est inconnu mais qui vraisemblablement aurait pu porter le numéro PA 99588 de même qu’une

annexe A dont le numéro est également inconnu mais qui vraisemblablement aurait pu porter le numéro AA 62051, et une contre-proposition dont le numéro est inconnu;

d) à compter du 7 octobre 2005, relativement à l’immeuble sis au 1009-1011 rue Léonne, St-Jérôme, le formulaire de modification MO 78468; le tout contrairement à l’article 147 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Chef 4 ) . L’intimé a participé à un acte ou pratique, en matière immobilière, qui peut être illégal ou qui peut causer préjudice au public ou à la profession, en laissant croire que Century 21 Max-Immo SL était titulaire d’un certificat de courtier immobilier délivré par l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, notamment :

a) le ou vers le 5 mai 2004, relativement à l’immeuble sis au 1009-1011 rue Léonne, St-Jérôme, en adressant ou en faisant adresser une facture à Mme Louise Comellas au nom de Century 21 Max-Immo SL;

b) le ou vers le 5 novembre 2004, relativement à l’immeuble sis au 138, 25e avenue, Bois-des-Fillion, notamment en adressant une facture à Mme Marie-Claire Gratton au nom de Century 21 Max-Immo SL;

c) le ou vers le 5 octobre 2005, relativement à l’immeuble sis au 327, de la Musaraigne, Ste-Sophie, en adressant ou en faisant adresser une facture à M. André Casault au nom de Century 21 Max-Immo SL; le tout contrairement à l’

article 3 de la

Loi sur le courtage immobilier et l’article 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Chef 5 ) À Laval, l’intimé a reçu directement ou indirectement une rétribution par une personne autre que le titulaire d’un certificat de courtier immobilier agréé qui l’employait ou l’autorisait à agir pour lui, soit Century 21 Max-Immo, courtier immobilier agréé, notamment :

a) le ou vers le 12 mai 2004, en recevant de la vendeuse Louise Comellas par le biais du notaire Jean Roy, un montant de 10 000 $ suite à la vente de l’immeuble sis au 1009-1011 rue Léonne, St-Jérôme;

b) entre le 5 novembre 2004 et le 10 novembre 2004, en prélevant une somme en liquide approximative de 6 500 $ sur une somme en liquide destinée à la vendeuse, Marie-Claire Gratton suite à la vente de l’immeuble sis au 138, 25e avenue, Bois-des-Fillion;

c) le ou vers le 11 octobre 2005, en recevant des vendeurs André Casault et Chantal Buissière par le biais du notaire Pierre Legault, un montant de 10 000 $ suite à la vente de l’immeuble sis au 327, de la Musaraigne, St-Jérôme. le tout contrairement à l’article 72 paragraphe 2 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

Chef 6 ) Préalablement à la rédaction de la promesse d’achat PA 99736, datée du 25 octobre 2004, portant sur l’immeuble situé au 138, 25e avenue, Bois-des-Fillion, désignant comme acheteur sa conjointe, Line St-Louis, l’intimé n’a pas fait connaître sans délai et par écrit à la vendeuse, Marie-Claire Gratton, sa qualité d’agent immobilier, selon les modalités prévues à l’article 81 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, le tout contrairement à l’

article 22 de la

Loi sur le courtage immobilier .

Chef 7 ) Le ou vers le 25 octobre 2004, concernant l’immeuble situé au 138, 25e avenue, Bois-des-Fillion, l’intimé n’a pas fait preuve de probité, a participé à un acte ou pratique, en matière immobilière qui peut être illégal ou qui peut porter préjudice au public ou à la profession, n’a pas exécuté de façon prudente, diligente et compétente les obligations qu’il s’était engagé à remplir, n’a pas assuré la protection de sa cliente, Mme Marie-Claude Gratton, n’a pas conseillé et informé avec objectivité cette dernière, n’a pas évité de se placer en situation de conflits d’intérêts, notamment en laissant sa cliente, Mme Marie-Claude Gratton, accepter la promesse d’achat PA 99736 et l’annexe AG 99797 émanant de la conjointe de l’intimé, Line St-Louis, le tout contrairement aux articles 1, 5, 13, 22, 24 26 et 29 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

Chef 8 ) À compter du 20 février 2007, l’intimé n’a pas collaboré à une enquête tenue par le syndic adjoint Robert Deschamps, notamment en :

a) omettant de donner suite à une conversation téléphonique intervenue le 20 février 2007 entre lui et le syndic adjoint Robert

Deschamps visant à déterminer une rencontre afin de permettre à ce dernier de lui adresser certaines questions relativement à une enquête menée au sujet de ses agissements;

b) omettant de répondre à une correspondance du 23 février 2007 transmise par le syndic adjoint Robert Deschamps lui rappelant son engagement d’entrer en communication avec lui afin de déterminer une rencontre;

c) omettant de se conformer à une assignation de comparaître transmise par le syndic adjoint Robert Deschamps lui enjoignant de se présenter au 6300 rue Auteuil, Brossard le 8 mars 2007; le tout contrairement aux articles 54 et 56 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. » [ 2 ] L’Appelant a plaidé coupable quant aux chefs 3a), 3b), 3c), 3d), 4a), 4b), 4c), 5a), 5b), 5c) et l’Intimé a retiré les chefs 6 et 7. [ 3 ] Le 7 octobre 2009, le Comité de discipline déclare l’Appelant coupable des infractions libellées aux chefs 1a), 1b), 1c), 2a), 2b), 3a), 3b), 3c), 3d), 4a), 4b), 4c), 5a), 5b), 5c) et 8b). [ 4 ] Dans la décision sur sanction rendue le 27 avril 2010, le Comité impose plusieurs périodes de suspension du certificat d’agent immobilier affilié de l’Appelant, allant de 15 jours à 6 mois.

Certaines suspensions sont concurrentes, d’autres sont consécutives les unes par rapport aux autres. [ 5 ] La publication d’un avis dans le journal « L’Écho du nord », diverses amendes pour un total de 6 000 $, ainsi que 75 % des frais font

partie des sanctions imposées par le Comité. 1. Moyens d'appel et questions soulevées par l'Appelant [ 6 ] Dans son mémoire, l'Appelant soulève que : « Le Comité de discipline a commis un abus équivalent à la violation de la règle d’ audi alteram partem en refusant la remise de l’audition au fond demandée en raison de son état de santé. Le Comité de discipline a écarté ses moyens de défense.

Il soutient sur ce point que le Comité de discipline aurait dû retenir la connaissance de l’institution prêteuse, de l’existence de remise pour travaux, par les vendeurs aux acheteurs, comme une défense valable sur les chefs 1 et 2. Le Comité de discipline, quant au chef 8, n’a pas pris en considération qu’il était prêt à rencontrer le Syndic et qu’il l’a même invité par écrit à le contacter, mais que c’est celui-ci qui a décidé de ne pas le faire.

La sanction est inappropriée et trop sévère : Le Comité ne pouvait découper les chefs en sous-paragraphes, pour infliger des sanctions différentes et consécutives entre les sous- paragraphes d’un même chef, comme s’il s’agissait de chefs différents, pour les jumeler des sous paragraphes d’autres chefs pour infliger des sanctions différentes et soit concurrentes soit consécutives avec d’autres sous-paragraphes de chefs différents. Le Comité de discipline lui a imposé une sanction sur une conduite différente de celle pour laquelle il a été déclaré coupable, changeant alors la base de sa décision.

Le Comité a imposé une sanction beaucoup trop sévère pour les chefs 3 à 5 pour lesquels il a admis sa culpabilité, alors même qu’un autre Comité avait imposé une amende du tiers sans suspension pour les mêmes infractions commises à la même époque. » 2.

Contexte factuel et procédural [ 7 ] L’appelant, Sylvain Lessard, était, depuis le 15 janvier 1994, détenteur d’un certificat d’agent immobilier affilié, sujet à la juridiction du Comité de discipline de l’ACAIQ pour les infractions reprochées qui se situent durant la période allant de 2004 à 2006. [ 8 ] Les infractions au cœur de l’appel portent sur les manquements ou actes dérogatoires qui suivent : a.

Avoir fait signer des offres d’achat alors que de manière concomitante les parties convenaient d’une remise d’argent et que ces ententes n’étaient pas aux promesses d’achat ou aux annexes et que celles-ci pouvaient permettre aux acheteurs de présenter des demandes de financements hypothécaires sur la foi de données faisant abstraction de ces remises (chefs n os 1 et 2); b. Avoir omis de transmettre sans délai à la personne qui dirige l’établissement auquel l’appelant est affecté, les renseignements et documents nécessaires et pertinents relatifs à diverses transactions (chef n o 3); c.

Avoir laissé croire qu’il était un courtier immobilier et avoir reçu la rétribution qui aurait dû être versée au courtier immobilier (chefs n os 4 et 5); d. Ne pas avoir collaboré avec l’enquête du syndic adjoint (chef n o 8).

[ 9 ] Les faits retenus par le Comité font état des contrats et des annexes préparées par l’Appelant selon la technique du prix d’achat modifié à l’aide d’une

annexe concomitante non reliée ou d’une entente verbale. 1 ère transaction [chefs 1a), 3a), 4a) et 5a)] [ 10 ] Le 30 mars 2004, la propriétaire d’un immeuble situé à St-Jérome, Mme L. Comellas, signe un contrat de courtage CC 91193 avec Century 21 Max-Immo, représenté par l’Appelant. Le prix de vente demandé est de 135 000 $.

Mme Comellas voulait elle-même vendre sa maison pour 100 000 $, mais l’Appelant a déterminé le prix de vente à 135 000 $ afin « qu’il y ait de l’argent pour faire les réparations » et que cet argent serait retourné à l’acheteur. [ 11 ] Suite à la signature du contrat de courtage, l’Appelant présente à Mme Comellas la promesse d’achat et l’annexe AA 96609, signées vers le 24 mars 2004 par une acheteuse, Mme C. Larivière. Le prix offert sur la promesse d’achat est de 132 000 $.

L’annexe AG 99789, laquelle n’est pas mentionnée à la promesse d’achat en question, prévoit que le prix de vente de l’immeuble est de 110 000 $, puisque la somme de 22 000 $ devra être remise par Mme Comellas à Mme Larivière. Cette promesse d’achat et ses annexes sont acceptées par Mme Comellas. [ 12 ] Une autre annexe, AG 99791, sera ultérieurement signée également entre les parties laquelle a pour effet de réduire la rétribution payable à la somme de 10 000 $. [ 13 ] Le 5 mai 2004, l’Appelant transmet, au notaire chargé d’instrumenter la vente, une facture au nom de Comellas.

Cette facture est sur papier à entête de « Century 21 Max Immo sl » une raison sociale enregistrée au nom de l’Appelant. Century 21 Max Immo SL n’a jamais été titulaire d’un certificat délivré par l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. [ 14 ] Le 12 mai 2004, le notaire, J. Roy, instrumente l’acte d’hypothèque entre Mme Larivière et la Banque Nationale du Canada et l’acte de vente entre Mme Comellas et Mme Larivière.

L’acte d’hypothèque fait état d’un prêt dont le montant en capital est de 125 965 $, et l’acte de vente indique un prix de vente de 132 000 $. [ 15 ] La feuille des ajustements préparée par le notaire, Roy, fait, par ailleurs, état d’un prix de vente de 132 000 $ auquel est notamment soustraite une « Remise pour travaux » au montant de 22 000 $. [ 16 ] Dans le cas de la demande de financement présentée par Mme Larivière, à sa banque, il est établi qu’il s’agissait d’un « dossier achat » pour lequel le prix d’acquisition était de 132 000 $, avec une mise de fonds de 10 000 $, et que par conséquent, le prêt octroyé était de 122 000 $. 2 e transaction [chefs 2a), 2b) et 3d)] [ 17 ] Le 7 octobre 2005, Mme F.

Généreux et M. M. Simon signent une promesse d’achat, accompagnée de l’annexe AA 62040 pour l’acquisition d’un immeuble situé à St-Jérome. Le prix indiqué à la promesse d’achat est de 169 900 $. L’Appelant rédige également un formulaire MO 78468 qui, notamment, prévoit la remise d’une somme de 8 495 $ « pour travaux à effectuer sur la maison. » Le Couple Généreux/Simon signe également ce document, alors que la promesse d’achat n’y contient aucun renvoi.

Le 10 octobre 2005, Mme Larivière accepte la promesse d’achat et ses annexes. [ 18 ] Le 31 octobre 2005, l’Appelant transmet au notaire chargé d’instrumenter la vente, une facture au nom de Chantal Larivière et Mario Simon. Cette facture est préparée sur papier à entête de « Century 21 Max Immo sl ». [ 19 ] Madame Généreux s’attendait à devoir fournir une mise de fonds correspondant à 7 % du prix de vente, soit approximativement la somme de 12 000 $. [ 20 ] Le 15 novembre 2005, le notaire, J.

Roy, instrumente l’acte d’hypothèque entre le couple Généreux/Simon et la Banque Nationale du Canada, et l’acte de vente entre Larivière et le couple Généreux/Simon. L’acte de vente indique un prix de vente de 169 900 $. [ 21 ] À cette même date, le couple Généreux/Simon remet une traite bancaire payable à l’ordre de Jean Roy, en fiducie au montant de 6 676,91 $.

La feuille des ajustements préparée par le notaire, Roy, fait état d’un prix de vente de 169 900 $ auquel est notamment soustrait un « Crédit pour travaux » au montant de 8 495 $. 3 e transaction [chef 1c)] [ 22 ] Le 25 octobre 2005, les propriétaires d’un immeuble situé à St-Jérome, M. G. Boisclair et Mme J. Soucy, signent un contrat de courtage avec Century 21 Max-Immo, représentée par l’Appelant. Le prix de vente demandé est de 110 000 $. [ 23 ] Le 4 mars 2004, Mme Beauchamp signe une promesse d’achat accompagnée de l’annexe AA 62033 pour l’acquisition de l’immeuble.

Le 5 mars 2004, le couple Boisclair/Soucy accepte la promesse d’achat et ses annexes, lesquelles indiquent un prix d’achat de 110 000 $. Mme Beauchamp témoigne à l’effet que si elle a offert le prix de 110 000 $, c’est parce qu’elle voulait obtenir une remise de 15 000 $ chez le notaire pour les travaux à être effectués sur l’immeuble. Le prix de vente convenu incluait une remise en argent d’un montant de 15 000 $ à Mme Beauchamp afin qu’elle puisse effectuer des travaux. [ 24 ] De manière concomitante à la rédaction de cette promesse d’achat, l’Appelant rédige également l’annexe AG 64525,

annexe à laquelle la promesse d’achat ne fait aucun renvoi, et qui prévoit une remise de la somme de 15 000 $ par le couple Boisclair/Soucy à Mme Beauchamp. [ 25 ] Le 27 avril 2006, le notaire, J. Roy, instrumente l’acte d’hypothèque entre Mme Beauchamp et la Caisse Populaire Desjardins Sainte-Scholastique, de même que l’acte de vente entre le couple Boisclair/Soucy et Mme Beauchamp. L’acte d’hypothèque fait état d’un prêt au montant de 107 373,75 $, et l’acte de vente d’un prix de vente de 110 000 $.

[ 26 ] La feuille des ajustements préparée par le notaire, Roy, fait état d’un prix de vente de 110 000 $ auquel un déboursé au montant de 15 000 $, du couple Boisclair/Soucy en faveur de Beauchamp, est soustrait. 4 e transaction [chefs 1b), 3c), 4c) et 5c)] [ 27 ] Le 29 août 2005, M. A. St-Amour et Mme C. Gagné signent une promesse d’achat accompagnée de l’annexe AA 62051 pour l’acquisition d’un immeuble. Ils offrent comme prix 155 000 $. Le 30 août 2005, les vendeurs A. Casault et C.

Bussière formulent la contre-proposition CP 04360 à cette promesse d’achat, laquelle fera l’objet d’une acceptation de la part du Couple St-Amour/Gagné. Le prix d’achat indiqué à cette contre-proposition est de 165 000 $. [ 28 ] Au moment où elle a accepté la contre-proposition au prix de 165 000 $, l’Appelant avait indiqué à la vendeuse, Mme Bussière, qu’elle et A. Casault devraient remettre la somme de 10 000 $ au couple St-Amour/Gagné « pour être certain que les nouveaux propriétaires aient du comptant pour pouvoir faire les travaux ». [ 29 ] Mme Bussière et M.

Casault ont dû faire chacun un chèque, payable au couple St-Amour/Gagné, au montant de 5 000 $. Ces chèques sont remis à leur destinataire au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. [ 30 ] Le 5 octobre 2005, l’Appelant transmet, au notaire chargé d’instrumenter la vente, une facture au nom d’André Casault. Cette facture est sur papier à entête de « Century 21 Max Immo sl ». [ 31 ] Le 5 octobre 2005, le notaire P.

Legault instrumente l’acte d’hypothèque entre le Couple St-Amour/Gagné et la Banque Nationale du Canada de même que l’acte de vente entre le Couple Casault/Bussière et le Couple St-Amour/Gagné. Le prix indiqué à l’acte de vente est de 165 000 $. [chefs 3b), 4b) et 5b)] [ 32 ] Le 5 novembre 2004, l’Appelant transmet, au notaire chargé d’instrumenter la vente d’un immeuble situé à Bois-des-Filion, une facture au nom de M. Gratton.

Cette facture est sur papier à entête de « Century 21 Max Immo sl ». [ 33 ] Le 20 février 2007, l’Intimé a eu une discussion téléphonique avec l’Appelant au terme duquel ce dernier devait le rappeler afin de lui faire part de ses disponibilités pour la tenue d’une rencontre. [ 34 ] Le 23 février 2007, l’Intimé transmet une télécopie à l’Appelant dans laquelle il lui demande de donner suite à l’engagement pris le 20 février 2007. [ 35 ] Le 27 février 2007, l’Intimé, étant sans nouvelle de l’Appelant, signe une assignation enjoignant à l’Appelant de comparaître aux bureaux de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec le 8 mars 2007, à 10 h en matinée.

Cette assignation sera signifiée à l’Appelant par une remise du document à une personne raisonnable de sa famille, le 1 er mars 2007, soit sa fille. [ 36 ] Le 7 mai 2007, à 17 h 44, l’Appelant transmet à l’Intimé, par télécopieur, un document dans lequel il précise qu’il ne sera pas présent le 8 mars à 10 h. Il y indique n’être disponible que les lundis et mardis. [ 37 ] Le 27 mars 2009, le Greffe du Comité de discipline transmet un avis d’audience indiquant que l’audition du dossier aura lieu les 11, 12, 13 et 22 mai 2009.

Cet avis est signifié à l’Appelant le 3 avril 2009 et à son procureur le 27 mars 2009. [ 38 ] Le 11 mai 2009, à l’ouverture de l’audition au fond, l’avocat de l’Appelant informe le Comité de discipline que l’Appelant entend désormais plaider coupable aux chefs d’infraction 3a), 3b), 3c), 3d), 4a), 4b), 4c), 5a), 5b) et 5c). [ 39 ] L’avocat de l’Appelant sollicite par la suite une demande de remise, invoquant que son client, bien que présent sur les lieux, serait malade.

Cette demande fait l’objet d’une contestation par l’Intimé. [ 40 ] Le Comité de discipline refuse la demande de remise et ordonne que l’audition débute. [ 41 ] L’avocat de l’Appelant, après avoir requis l’autorisation du Comité de discipline de rencontrer son client, revient ensuite devant celui-ci en requérant un ajournement de l’audition en après-midi, afin de permettre à son client d’aller consulter un médecin. Cette demande est également contestée par l’Intimée et refusée par le Comité de discipline.

L’audition a débuté et les premiers témoins furent entendus le même jour. [ 42 ] Le 12 mai 2009, au début de la poursuite de la deuxième journée d’audition, l'avocat de l’Appelant a formulé une autre demande de remise invoquant désormais un billet médical obtenu la veille par l’Appelant. [ 43 ] Le Comité rend une décision motivée refusant partiellement cette demande de remise, dont voici la teneur : « Le Comité n’est pas satisfait des motifs au soutien de la nouvelle demande de remise. Nous ne voyons pas de diagnostic qui soit probant afin de justifier l’absence de l’intimé qui était présent hier.

Il a fait l’aller-retour St-Jérôme – Brossard, soit environ 140 kilomètres. Toutefois, les motifs de nécessité qui ont guidé le Comité dans la décision d’hier, de l’aveu-même du syndic, ne se retrouvent plus aujourd’hui.

Sous réserve du témoignage de maître Jean Roy, interrompu hier dans son contre-interrogatoire, les autres témoins à être cités peuvent être plus facilement rappelés. Le Comité comprend qu’une fois ces autres témoins entendus, l’intimé amorcerait sa défense et pourrait être entendu comme témoin. En conséquence, de façon à réserver les droits des parties et l’équité du procès et vu les engagements requis hier quant au notaire Jean Roy, son contre-interrogatoire se poursuivra ce matin sous réserve du droit de l’intimé de le rappeler lors de sa preuve. Quant au reste, le Comité exerce sa discrétion relativement à la gestion de l’instance et ordonne que l’audition soit continuée au 22 mai

de façon péremptoire. » [ 44 ] Suite à cette décision, les autres témoins de l’Intimé, qui ont été assignés et qui sont présents, ne sont pas entendus le 12 mai. Ils devront revenir le 22 mai, date à laquelle l’audition s’est poursuivie en présence de l’Appelant qui n’a pas présenté de preuve. 3. Décisions du Comité 3.1 Décision sur culpabilité [ 45 ] Le 7 octobre 2009, le Comité de discipline rend une décision sur culpabilité dont voici le dispositif : « LE COMITÉ ayant délibéré : DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 1

a) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef no 1

a) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 1

b) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef no 1

b) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 1

c) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef no 1

c) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 2

a) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 2

b) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 3

a) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 147 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef no 3

a) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 3

b) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 147 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef no 3

b) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 3

c) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 147 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef no 3

c) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 3

d) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 147 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef no 3

d) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 4

a) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 4

b) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 4

c) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 5

a) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 72(2) du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef no 5

a) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 5

b) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 72(2) du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef no 5

b) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 5

c) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 72(2) du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef no 5

c) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé non coupable de l’infraction qui lui est reprochée aux chefs nos 8

a) de la plainte formelle.

DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 8

b) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 56 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef no 8

b) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé non coupable de l’infraction qui lui est reprochée aux chefs nos 8

c) de la plainte formelle. RÉSERVE le droit aux parties de faire des représentations additionnelles sur la sanction à être imposée à la suite de la présente décision. […] » 3.2 Décision sur sanction [ 46 ] Le 28 avril 2010, le Comité de discipline rend la décision sur sanction en ces termes : « LE COMITÉ ayant délibéré : ORDONNE à l’intimé, quant au chef no 1

a) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié (B1091) de l’intimé pour une période de 6 mois avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de tout certificat avant la fin de la période de 6 mois.

Si toutefois, à l’expiration du délai d’appel de la présente décision, le certificat de l’intimé faisait l’objet d’une suspension ou était expiré, les interdictions ci-dessus prononcées de demander la reprise d’effet ou la délivrance d’un certificat de courtier immobilier ou d’agent immobilier ne prendront effet qu’au moment de la demande de délivrance ou de reprise d’effet du certificat requis. ORDONNE à l’intimé, quant au chef no 1

b) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié (B1091) de l’intimé pour une période de 6 mois avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de tout certificat avant la fin de la période de 6 mois.

c) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié (B1091) de l’intimé pour une période de 6 mois avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de tout certificat avant la fin de la période de 6 mois.

a) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié (B1091) de l’intimé pour une période de 30 jours avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de tout certificat avant la fin de la période de 30 jours.

b) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié (B1091) de l’intimé pour une période de 30 jours avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de tout certificat avant la fin de la période de 30 jours.

c) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié (B1091) de l’intimé pour une période de 30 jours avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de tout certificat avant la fin de la période de 30 jours.

d) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié (B1091) de l’intimé pour une période de 30 jours avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de tout certificat avant la fin de la période de 30 jours.

a) de la plainte formelle, le paiement d’une amende de 2 000 $. IMPOSE à l’intimé, quant au chef no 5

b) de la plainte formelle, le paiement d’une amende de 2 000 $. IMPOSE à l’intimé, quant au chef no 5

c) de la plainte formelle, le paiement d’une amende de 2 000 $. ORDONNE à l’intimé, quant au chef no 8

b) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié (B1091) de l’intimé pour une période de 15 jours avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de tout certificat avant la fin de la période de 15 jours. Si toutefois, à l’expiration du délai d’appel de la présente décision, le certificat de l’intimé faisait l’objet d’une suspension ou était expiré, les interdictions ci-dessus prononcées de demander la reprise d’effet ou la délivrance d’un certificat de courtier immobilier ou d’agent immobilier ne prendront effet qu’au moment de la demande de délivrance ou de reprise d’effet du certificat requis.

ORDONNE que les périodes de suspension décrétées à l’égard des chefs nos 2 a), 2

b) et 3

d) de la plainte formelle soient purgées de façon concurrente entre elles. ORDONNE que les périodes de suspension décrétées à l’égard des chefs nos 3 a), 4

a) et 5

a) de la plainte formelle soient purgées de façon concurrente entre elles. ORDONNE que les périodes de suspension décrétées à l’égard des chefs nos 3 b), 4

b) et 5

b) de la plainte formelle soient purgées de façon concurrente entre elles. ORDONNE que les périodes de suspension décrétées à l’égard des chefs nos 3 c), 4

c) et 5

c) de la plainte formelle soient purgées de façon concurrente entre elles. ORDONNE que toutes les autres périodes de suspension soient purgées de manière consécutive. ORDONNE qu’un avis de la décision de suspensions soit publié dans le journal «L’Écho du Nord» à l’expiration des délais d’appel. ORDONNE que 75 % des frais et dépens de l’instance soient à la charge de l’intimé. ORDONNE que tous les frais de publication de l’avis de suspensions soient à la charge de l’intimé. » 4. Cadre législatif pertinent au présent litige [ 47 ] Lors du dépôt de la plainte, le courtage immobilier au Québec est régi par la

Loi sur le courtage immobilier [2] (« LCI ») qui confère à l’ACAIQ la principale mission d’assurer la protection du public par l’application des règles de déontologie et l’inspection professionnelle de ses membres. [ 48 ] Le 1 er mai 2010, une nouvelle

Loi sur le courtage immobilier, L.R.Q., c. C- 73.2, est entrée en vigueur en vertu de laquelle a été institué l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec « l’OACIQ ») [3] qui remplace l’ACAIQ [4] . [ 49 ] L’actuelle LCI n’a que très peu d’impact, les faits relatifs au présent appel s’étant déroulés sous l’égide de la LCI . Les articles 144 et 145 de l’actuelle LCI prévoient : « 144. Toute enquête ouverte par le syndic de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec avant le 30 avril 2010 est régie par la loi en vigueur au jour de son ouverture. 145.

Toute plainte dont est saisi le comité de discipline de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec avant le 30 avril 2010 est continuée conformément à la Loi en vigueur au jour où le comité en a été saisi.

Toutefois, si l’audition de la plainte, y compris tout moyen préliminaire, n’a pas débuté avant le 30 avril 2010, elle est entendue par le comité de discipline institué en vertu de la présente loi et conformément à ses règles de fonctionnement. » [ 50 ] Les dispositions de la LCI qui régissaient la juridiction du Comité de discipline et l’appel de ses décisions s’appliquent en l’espèce. 4.1 Le Comité de discipline de l’ACAIQ [ 51 ] La juridiction et le mode de fonctionnement du Comité sont prévus aux articles 129 et 135 de la LCI qui prévoient : « 129.

Le comité de discipline est saisi de toute plainte formulée contre un membre de l'Association pour une infraction aux dispositions de la présente loi ou des règlements pris pour son application. 135. Les articles 126 à 161 du Code des professions (chapitre C-26 ) relatifs à l'introduction et à l'instruction d'une plainte ainsi qu'aux décisions et sanctions la concernant s'appliquent, compte tenu des adaptations nécessaires, aux plaintes que reçoit le comité de discipline. » 4.2 L'appel devant la Cour du Québec [ 52 ] L'

article 136 de la LCI dispose : « 136. Il y a appel des décisions du comité de discipline devant la Cour du Québec, conformément aux articles 164 à 177.1 du Code des professions (chapitre C-26 ) et compte tenu des adaptations nécessaires. » [ 53 ] Les pouvoirs de la Cour du Québec siégeant en appel d'une décision du Comité de l’ACAIQ sont définis à l'

article 175 du Code des professions [5] qui dispose : « 175. Le tribunal peut confirmer, modifier ou infirmer toute décision qui lui est soumise et rendre la décision qui, à son jugement, aurait dû être rendue en premier lieu.

Il peut, notamment, substituer à une sanction imposée par le comité de discipline toute autre sanction prévue au premier alinéa de l'article 156 si, à son jugement, elle aurait dû être imposée en premier lieu. » [ 54 ] Les articles 1, 13, 54 et 56 des Règles de déontologie de l’ACAIQ , en vertu desquels les infractions reprochées à l'Appelant sont retenues par le Comité, se lisent comme suit : « 1. Le membre de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration.

Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur

et à la dignité de la profession. […] 13. Le membre ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse être illégal ou qui puisse porter préjudice au public ou à la profession. […] 54. Le membre doit collaborer lors d'une inspection professionnelle, d'une enquête tenue par le syndic ou le syndic adjoint, notamment en dévoilant tous les faits dont il a lui-même connaissance et en produisant tous les documents pertinents. […] 56.

Le membre doit répondre, dans les plus brefs délais, à toute correspondance provenant de l'Association, du syndic ou du syndic adjoint [6] . 5. questions en litige [ 55 ] Les questions sont intégrées dans les moyens soulevés dans le mémoire de l’Appelant, lesquels sont reproduits précédemment dans ce jugement. [ 56 ] Dans son mémoire, l’Intimé a reformulé les moyens sous forme de questions. [ 57 ] En prenant en considération les arguments soumis de part et d'autre, lors de l’audition de l’appel, le Tribunal estime qu'il y a lieu de formuler les questions en litige comme suit : Question 1 : Le Comité de discipline a-t-il commis « un abus équivalent à la violation de la règle audi alteram patem en refusant l'ajournement demandé en raison de l’état de santé de l’Appelant » ?

Question 4 : Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur donnant ouverture à l’intervention de la Cour du Québec en imposant « une sanction inappropriée et trop sévère » ? 6. analyse et motifs 6.1 La norme d'intervention [ 58 ] Selon les principes maintenant bien établis par la Cour suprême [7] , il y a lieu dans un premier temps de déterminer, pour chacune des questions, la norme de contrôle, et dans un deuxième temps décider si la norme applicable est respectée. [ 59 ] Les principes, en ce qui concerne la détermination des normes, sont bien résumés dans la cause Matte c.

Deschamps [8] : « 31 La Cour suprême, dans l’arrêt Dunsmuir c.

Nouveau-Brunswick [9] , a révisé et précisé la question des normes de contrôle que doit appliquer une Cour dans l'exercice de sa compétence d'appel sur les décisions d'un Tribunal administratif tel un comité de discipline. 32 Selon les enseignements de la Cour suprême, concernant les normes de contrôle qui sont maintenant limitées à deux, il n’est pas toujours nécessaire de se livrer à une analyse exhaustive pour arrêter la bonne norme de contrôle. 33 Dans un premier temps, la Cour de révision vérifie si la jurisprudence établit, de manière satisfaisante, le degré de déférence correspondant à une catégorie de questions en particulier.

En second lieu, lorsque cette démarche se révèle infructueuse, elle entreprend l’analyse des éléments qui permettent d’arrêter la bonne norme de contrôle [10] . 34 La Cour suprême enseigne, il devrait être présumé que la norme de contrôle d’une décision administrative sur le fond est celle de raisonnabilité. 35 Conformément aux règles qui régissent habituellement les litiges, on devrait présumer que la décision visée par le contrôle est raisonnable, sauf preuve contraire du demandeur. 36 Celui qui préconise l’application de la norme de la décision correcte, soit l’absence de déférence, devrait être tenu de prouver que la décision contestée résulte du règlement erroné d’une question juridique ne relevant pas ou ne pouvant pas constitutionnellement relever du décideur administratif, qu’elle ait trait à la compétence ou au droit en général [11] . » [ 60 ] La détermination de la norme d’intervention, à l’égard des décisions du Comité de discipline de l’ACAIQ, a été traitée à maintes reprises par les tribunaux.

La jurisprudence établit de manière satisfaisante, le degré de déférence correspondant aux questions

soulevées. [61] Les enseignements de la Cour suprême, dans l’arrêt Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. ProprioDirect Inc.[12], quant à la détermination de la norme d’intervention applicable à l’égard des décisions rendues par le Comité dediscipline de l’ACAIQ, demeurent d’actualité, car les modifications législatives récentes créant l’OACIQ n’ont aucun impact sur lesprincipes établis par la Cour suprême privilégiant la méthode d’analyse empreinte de déférence appliquée par le juge Chamberland dansPigeon c. Daigneault[13], et par le juge Dalphond, dans Pigeon c.

Proprio Direct inc.[14]. [62] Dans l’affaire Lemay c.

Castiglia[15], la Cour du Québec, en application des principes établis par la Cour suprême, a décidélorsqu'il s'agit d'une question de droit, c'est la norme de la décision correcte qui devait s'appliquer et lorsqu'il s'agit d'une question mixtede fait et de droit, c'est la norme de la décision raisonnable qui devait s'appliquer. [63] L’état du droit n’ayant pas changé, le Tribunal estime qu’il n’est pas nécessaire de reprendre l’examen des quatre facteurscontextuels à considérer aux fins de l’analyse relative à la norme de contrôle, car la jurisprudence établit, de manière satisfaisante, ledegré de déférence requise en ce qui concerne l’appel d’une décision du Comité de discipline de l’ACAIQ maintenant l’OACIQ. »

Question 1 : Le Comité de discipline a-t-il commis « un abus équivalent à la violation de la règle d’audi alteram partem en refusantla remise demandée en raison de l’état de santé de l’Appelant » ? [64] L’Appelant soulève qu’il y a eu manquement aux règles de justice naturelle et conséquemment qu’il s’agit d’une question dedroit. [65] Il allègue dans son mémoire et il plaide que le Comité de discipline a commis une erreur importante et déterminante enrefusant de remettre la cause, car : • « Le comité de discipline n’a pas mis en doute l’authenticité ou le sérieux du rapport médical, mais a refusé la demande de remisemalgré tout; • Il avait le droit d’être présent à son audition pour voir ce qui se passe dans sa cause et pour aider son avocat; • Il n’y avait aucune urgence ou aucun intérêt particulier pour procéder le plus vite possible, d’autant plus que les faits reprochésdataient de l’année 2004 et 2005; • La demande de remise n’était pas abusive ou dilatoire; • Il subissait un préjudice important du refus d’une remise, car il était ainsi privé d’une représentation adéquate et d’une défensepleine et entière, ne pouvait assister son avocat pendant l’audience. » [66] L’Appelant prétend que le Comité a compromis sa défense sans raison valable. [67] Il cite l’affaire Pinizzotto c.

Comité de discipline de la chambre de la sécurité financière ( (QC CS), REJB2004-53867, C.S.). [68] L’Intimé soulève que ce moyen d’appel est irrecevable, et plaide que l’Appelant avait l’obligation, en vertu des dispositionsdes articles 136 de la

Loi sur le courtage immobilier et de l’article 164 alinéa 2 du Code des professions, de loger une requête pourpermission d’appeler dans les 30 jours de la décision interlocutoire du Comité de refuser l'ajournement, ce qu’il a omis de faire. [69] Selon l’Intimé, si l’Appelant devrait être déclaré forclos de plaider un tel argument, il est inutile de chercher la normed’intervention applicable. [70] À

titre subsidiaire, l’Intimé soumet que la norme applicable à la question 1 est celle de la décision raisonnable, qui n’est pasrencontrée, car le Comité n’a commis aucune erreur en refusant d’obtempérer aux demandes de remise formulées par l’Appelant. [71] Le Tribunal constate que la décision du Comité de refuser d’accorder une remise de l’audition est une décision interlocutoirequi est sujette à l’application de l’article 164, alinéa 2, du Code de profession, qui prescrit le véhicule procédural pour porter en appelune telle décision. [72] L’Appelant n’a pas signifié de requête pour permission d’appeler dans les 30 jours de la décision interlocutoire telle qu’exigéepar l’article 164, alinéa 2, du Code de profession. [73] L’Intimé plaide avec justesse que l’Appelant est forclos d’interjeter appel de cette décision interlocutoire lors de l’appel dujugement au fond.

En effet, il aurait dû procéder par voie de requête pour permission d’appeler dans les 30 jours du jugementinterlocutoire. [74] L’Intimé cite les décisions de la Cour du Québec dans l’affaire Rochefort c. Pigeon[16], du Tribunal des professions, dansLegault c. Larrivée[17] et dans Lessard c.

Castiglia[18]. [75] En effet, il se dégage de ces jugements, que l’article 164, alinéa 2, du Code de profession s’applique à une décisioninterlocutoire qui refuse une demande de remise d’une audition et qu’il est fatal pour un appelant d’attendre lors de l’appel au fond pourattaquer une telle décision interlocutoire, comme c’est le cas ici. [76] L’avocat de l’Appelant invite le Tribunal à traiter le refus du Comité d’accorder l'ajournement demandé pour raison demaladie, sous l’angle d’une atteinte aux règles de justice naturelle.

Il soulève que son client a été privé d’une représentation adéquate etd’une défense pleine et entière.

[ 77 ] Selon les enseignements de la Cour suprême, dans l’arrêt Cardinal c. Directeur de l’établissement Kent [19] , la simple violation d’une règle de justice naturelle invalide toute décision. La négation du droit à une audition équitable doit toujours rendre une décision invalide, que la Cour qui exerce le contrôle considère ou non que l’audition aurait vraisemblablement amené une décision différente. Ce principe est réaffirmé dans Université du Québec à Trois-Rivières c. Larocque [20] . Le juge en chef, Lamer, écrit en page 493 : « En second lieu, et de façon plus fondamentale, les règles de justice naturelle consacrent certaines garanties au

chapitre de la procédure, et c’est la négation de ces garanties procédurales qui justifie l’intervention des tribunaux supérieurs. » [ 78 ] Sur le sujet de l’interaction entre la règle audi alteram partem et le refus d’accorder un ajournement, dans son Traité de droit administratif , le professeur Garant écrit : «La règle audi alteram partem peut impliquer, suivant les circonstances, le droit pour l'une des parties à requérir un ajournement.» [21] […] «Le refus pour un tribunal inférieur d'accorder l'ajournement pourra donc constituer une atteinte à la règle audi alteram partem si cet ajournement est nécessaire à la production d'une preuve ou d'une défense complète, si la

partie elle-même n'est pas fautive, si le fait de procéder immédiatement risque d'entraîner pour elle un préjudice sérieux, à moins qu'il n'y ait urgence pour le tribunal, eu égard aux circonstances, à procéder immédiatement [22] .» [ 79 ] En application de ces principes, le Tribunal reconnaît que dans certaines situations, le refus d'accorder l'ajournement peut constituer une atteinte à la règle audi alteram partem quand le justiciable est empêché de présenter une défense au recours intenté contre lui et que le tribunal à procédé à l’audition et à rendre jugement en son absence et en l’absence de son avocat [23] . [ 80 ] Il y a lieu de traiter, de prime abord, de la question de violation à une règle de justice naturelle soulevée par l'Appelant, car si la réponse à cette question est positive, la décision est invalide et doit être annulée. [ 81 ] Pour vérifier si le Comité a respecté son devoir d'agir équitablement, il faut vérifier si la procédure suivie est conforme à ce devoir.

Considérant l'impact de la décision sur le travail de l’Appelant et la nature publique de l'organisme, le Comité avait le devoir d'agir équitablement dans sa décision de refuser l’ajournement. [ 82 ] Le 11 mai 2009, l’Appelant est présent, il attend à l’extérieur de la salle d’audience. Au début de l’audition, son avocat formule une demande d'ajournement au motif que l’Appelant a peut-être un rhume, peut-être la grippe, et qu’il souhaite pouvoir aller consulter un médecin [24] .

Il demande que la poursuite de l’audition ait lieu le lendemain. [ 83 ] Dans son mémoire, à la page 37, l’Intimé indique : « Il est important de souligner à ce stade que la motivation au soutien de la demande de remise est essentiellement que le procureur souhaiterait que son client soit assis à ses côtés pour lui donner ses observations, mais qu’il est préparé pour l’audition. » [ 84 ] Cette demande de remise est contestée vigoureusement par l’Intimé qui soulève que de nombreux témoins ont été déplacés et que la demande d’ajournement, en raison de l’état de santé de l’Appelant, n’est pas appuyée d’un certificat médical. [ 85 ] Après avoir entendu les représentations des parties, le Comité rejette la demande de remise, il accorde un bref ajournement afin de permettre à l’avocat de s’entretenir de la situation avec l’Appelant qui attend à l’extérieur de la salle d’audience. [ 86 ] Par la suite, l’avocat de l’Appelant informe le Comité que l’Appelant a choisi de ne pas assister à l’audition et d’aller voir un médecin. [ 87 ] L’avocat de l’Appelant représente son client à l’audience.

Suite à l’interrogatoire du premier témoin par l’avocat de l’Intimé et au contre-interrogatoire ensuite mené par l’avocat de l’Appelant, ce dernier a requis pour la protection des intérêts de son client qu’aucun témoin ne soit libéré après témoignage de manière à ce qu’il puisse les réinterroger, au besoin.

Cette demande est accordée par le Comité. [ 88 ] Lors de la seconde journée d’audition, le 12 mai 2009, l’avocat de l’Appelant reformule une demande de remise, cette fois appuyée d’un certificat médical indiquant que l’Appelant souffrait d’un syndrome viral avec fièvre. [ 89 ] L’Intimé n’a pas contesté cette demande de remise, il s’est remis à la décision du Comité. [ 90 ] Le Comité rejette la demande de remise et indique dans les motifs de sa décision : « […]

Quant au reste, le Comité exerce sa discrétion relativement à la gestion de l’instance et ordonne que l’audition soit continuée au 22 mai de façon péremptoire. » [ 91 ] L’avocat de l’Appelant continue de le représenter durant la journée d’audition du 12 mai, qui a porté sur la suite du contre- interrogatoire d’un témoin de l’Intimé, Me Jean Roy, débuté la veille.

[ 92 ] L’audition au fond devant le Comité s’est poursuivie le 22 mai, date à laquelle l’Appelant et son avocat sont présents à l’audience. [ 93 ] L’Appelant n’a rappelé aucun témoin, ayant d’ailleurs choisi de ne faire entendre aucun témoin en défense. [ 94 ] Nous ne sommes pas ici devant une situation où la décision du Comité de refuser la demande de remise pour cause de maladie, rendue le 11 et le 12 mai 2009, constitue un excès de compétence, nous ne sommes pas non plus devant une situation où la procédure suivie est entachée d'une irrégularité grave, de telle sorte qu'il y a lieu de croire que justice n'a pas été rendue. [ 95 ] L’affirmation de l’Appelant que le refus du Comité de discipline d’accorder l'ajournement lui a causé préjudice et qu’il y a eu violation de la règle a udi alteram partem, qu’il a été privé de présenter sa défense n’est pas fondée, selon le Tribunal, ce pour les motifs qui suivent. [ 96 ] L’Appelant est représenté par avocat le 11 et le 12 mai, le Comité a accordé à la demande de celui-ci de ne pas libérer les témoins afin de permettre à l’avocat de l’Appelant de communiquer avec son client. [ 97 ] Le 12 mai, suite au dépôt du rapport médical, les autres témoins de l’Intimé, qui pourtant sont présents, ne sont pas entendus, ils ne seront entendus que le 22 mai en présence de l’Appelant et de son avocat. [ 98 ] Il n’y a aucune preuve que l’Appelant ait été empêché de rappeler les témoins ou qu’il a été empêché de présenter sa preuve et une défense. [ 99 ] L’Appelant n’a pas réussi à démontrer qu’il y a eu violation de la règle audi alteram partem et que la décision du Comité l’a privé de ses droits. [ 100 ] L’Appelant n’a pas soulevé de motifs valables pouvant permettre d’écarter l’application des principes établis dans Rochefort c.

Pigeon [25] , Legault c. Larrivée [26] et Lessard c. Castiglia [27] , cités précédemment.

Le Tribunal conclut que l’Appelant est forclos d’interjeter appel de la décision interlocutoire du Comité, dans le cadre de l’appel au fond. [ 101 ] Par ailleurs, l‘argument subsidiaire de l’Intimé est bien fondé, car l’application de la norme raisonnable qui est celle applicable [28] à la décision du Comité de refuser d’accorder l’ajournement d’audition, ne donne pas ouverture à l’intervention de la Cour du Québec, car le Comité de discipline a judicieusement exercé son pouvoir discrétionnaire de refuser un ajournement [29] , la décision du Comité rencontre le critère de l’appartenance aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit.

Question 2 : Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur donnant ouverture à l’intervention de la Cour du Québec en ne retenant pas la connaissance de l’institution prêteuse de l’existence d’une remise pour travaux, par les vendeurs aux acheteurs , comme une défense valable sur les chefs 1 et 2 ? [ 102 ] Il s’agit d’une question mixte de fait et de droit sujet à l’application de la norme raisonnable. [ 103 ] Dans son mémoire, l’Appelant reproche essentiellement au Comité de discipline de ne pas avoir retenu comme moyen de défense aux infractions contenues au paragraphe 1 et 2 de la plainte, le fait que les deux créanciers hypothécaires impliqués dans les transactions visées étaient informés de l’existence d’une remise pour travaux par les vendeurs aux acheteurs concernés. [ 104 ] L’Intimé, dans son mémoire, soumet que l’affirmation de l’Appelant, à l’égard de cette prétendue connaissance, est plus nuancée dans la preuve présentée et retenue par le Comité. [ 105 ] Dans le cadre de l’application de la norme raisonnable, il n’appartient pas au Tribunal de réviser ou réévaluer la preuve administrée devant le Comité. [ 106 ] Pour disposer de cette question, le Tribunal doit appliquer les enseignements de la Cour suprême, dans l’arrêt Dunsmuir c.

Nouveau-Brunswick , qui circonscrit l’application de la norme raisonnable en ces termes : « [47] La norme déférente du caractère raisonnable procède du principe à l’origine des deux normes antérieures de raisonnabilité : certaines questions soumises aux tribunaux administratifs n’appellent pas une seule solution précise, mais peuvent plutôt donner lieu à un certain nombre de conclusions raisonnables. Il est loisible au tribunal administratif d’opter pour l’une ou l’autre des différentes solutions rationnelles acceptables.

La cour de révision se demande dès lors si la décision et sa justification possèdent les attributs de la raisonnabilité .

Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision , à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel , ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. » [Soulignements ajoutés] [ 107 ] Il y a lieu de reproduire les motifs de la décision du Comité qui traitent de la question de la connaissance des créanciers hypothécaires de l’existence d’une remise d’argent pour des travaux : « [146] L’agent immobilier est un professionnel.

Les parties aux actes qu’il prépare sont en droit de recevoir les conseils appropriés afin que la transaction projetée, souvent la plus importante de leur vie, soit bâtie et rédigée de façon à préserver leurs droits et qu’ils connaissent leurs obligations. [147] Les promesses d’achat et tous les documents précontractuels qu’ils préparent sont des outils de référence importants pour les institutions bancaires appelées à décider du financement hypothécaire.

La promesse d’achat, dont le contenu est décrété à l’article 87 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec prévoit spécifiquement, à l’article 9, l’obligation d’énumérer en son sein toutes les annexes en faisant

partie intégrante.

[148] Le prix réel de la vente de l’immeuble devient également une base de référence de la valeur des propriétés et de l’assiette fiscalemunicipale (ACAIQ c. Daigneault, (QCCA). [149] L’utilisation de la technique du prix d’achat modifié, à l’aide d’une

annexe concomitante non reliée ou d’une entente verbale estdéjà décriée depuis plusieurs années. » […] [155] L’agent reste responsable, en premier lieu, de ses gestes et il doit s’assurer qu’ils soient conformes à la Loi, aux règlements et auxrègles de déontologie qui le gouverne. Le consentement des parties ou la complaisance d’un autre professionnel appelé à agir dans latransaction n’absoudront en rien l’agent immobilier pour les gestes qu’il pose dans la sphère des gestes exclusifs et protégés à l’article 1de la

Loi sur le courtage immobilier. […] » [108] Il ressort des motifs de la décision sur culpabilité que le Comité a procédé à une analyse minutieuse de la preuve et s’est penchésur plusieurs éléments pour conclure à la culpabilité de l’Appelant. Dans la décision, le Comité indique : « [185] L’intimé plaide toutefois que le représentant hypothécaire de la Caisse populaire Desjardins de Sainte-Scholastique, M.

Belmo,était au courant de la remise et, qu’incidemment, cette somme de 15 000 $ a été déposée au compte même de l’acheteur, MmeBeauchamp De Carufel, auprès de la Caisse populaire Desjardins de Sainte-Scholastique, illustrant de ce fait la connaissance d’une tellepratique et son acceptation chez toutes les parties. [186] Tel que les tribunaux l’ont déjà affirmé dans la jurisprudence citée ci-avant, la connaissance des parties, voire la complaisance decertains intervenants, n’est pas disculpatoire quant aux obligations déontologiques qui incombent à un agent immobilier (paragraphes150, 152, 153 ci-avant). [187] À nouveau, l’infraction qui lui est reprochée n’est pas d’avoir transmis ces informations à l’institution financière, mais bien d’avoiromis de consigner l’ensemble des droits et obligations des parties ou, dans ce cas plus particulier, de relier l’Annexe AG 64525 à lapromesse d’achat PA 99731 [188] L’absence de référence à l’Annexe AG 64525, à l’article 9 de la promesse d’achat PA 99731 fait en sorte que le lecteur de lapromesse d’achat n’aurait aucun moyen de connaître l’existence d’une

annexe qui y est liée. À l’opposé, en ayant désigné l’Annexe AG àl’endroit approprié de l’article 9 de la promesse d’achat (P-8), l’intimé aurait accompli ses obligations et signalé l’existence d’une telleannexe à tout lecteur diligent dans l’éventualité où elle ne lui aurait pas été transmise pour quelque raison que ce soit. [189] Encore une fois, la responsabilité de l’agent se situe en amont des démarches de financement et l’infraction était commise dès le 4mars 2006, alors qu’il n’a pas dénoncé cette

annexe à la promesse d’achat. [190] Ce faisant, l’intimé a contrevenu aux dispositions de l’article 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agentsimmobiliers du Québec et sera déclaré coupable quant au chef no 1

c) de la plainte formelle. » [109] Quant aux chefs 1 et 2 de la plainte, le Comité retient : « […] [176] Que l’intimé se soit occupé ou non du financement, ou qu’il s’en soit aveuglé, n’y change rien : l’infraction reprochée se situe enamont de l’implication avec Alexandre Lauzon et elle était consommée le 30 août 2005, lorsqu’il a omis de consigner, par écrit, l’ententedes parties relativement à la remise de 10 000 $. [177] Il est donc déclaré coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef no 1

b) de la plainte formelle pour avoir contrevenu àl’article 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. […] Chefs nos 2

a) et 2

b) de la plainte formelle [191] Ces infractions mettent, à nouveau, en relief l’immeuble du 1009-1011, rue Léonne, à Saint-Jérôme, lors de la vente de ChantaleLarivière au couple Francine Généreux / Mario Simon. [192] La promesse d’achat PA 99720 (P-11) dont l’intimé admet être l’auteur, est signée par les acheteurs, le 7 octobre 2005, à 6 h 44,avec un prix d’achat offert de 169 900 $. [193] L’article 9 de cette promesse d’achat indique l’existence d’une

Annexe AA 62040 relative au financement, mais ne divulgue pas undocument qui y est pourtant lié, en l’occurrence la MO 78468 (P-12) rédigée par l’intimé et également signée par le couple d’acheteurs,le 7 octobre 2005, à 6 h 44, qui diminue le prix de vente d’une somme de 8 495 $ pour de prétendus travaux à effectuer à la maison. [194] Cette modification prévoit également, de façon claire : «La somme de 161 405,00 pour la clause 4.1 de la promesse d’achat.» [195] Il devient, on ne peut plus évident, que le prix d’achat de cette propriété n’est pas de 169 900 $, mais de 161 405 $. [196] L’acte de vente (P-13) est rédigé pour la somme de 169 900 $ et les pièces P-21 et P-27 documentent la preuve d’une remise par lavendeuse aux acheteurs, d’un montant de 8 495 $. [197] Les motifs de l’analyse du comité eu égard aux chefs nos 1

a) et 1

c) s’appliquent mutatis mutandis aux présentes.

[198] L’infraction libellée au chef no 2

a) de la plainte formelle a été commise eu égard aux acheteurs, tandis que celle relative au chef no 2

b) de la plainte formelle a été commise relativement à la vendeuse Chantale Larivière. [199] Tel qu’il appert de l’acte d’hypothèque immobilière (P-14), Banque Nationale a consenti une hypothèque pour la somme de 169 900 $ sur cette propriété. [200] Reprenant les propos de l’Honorable Morris J. Fish, alors qu’il était juge à la Cour d’appel dans le dossier ACAIQ c. Daigneault : «[99] (…) Still worse, the respondent caused a third person – his own client – to cooperate in the execution of the scheme.» [201] Tant à l’égard des vendeurs que des acheteurs, l’intimé a commis l’infraction qui lui est reprochée aux paragraphes nos 2

a) et 2

b) de la plainte formelle pour avoir contrevenu aux dispositions de l’article 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. » [ 110 ] Le Tribunal estime raisonnable, intelligible et justifiée l’analyse effectuée et l’interprétation retenue par le Comité voulant, quant au chef no 1

a) de la plainte, que l’infraction reprochée n’est pas d’avoir transmis des documents incomplets à l’institution financière, mais d’avoir posé un acte qui puisse être illégal ou porter préjudice au public ou à la profession en préparant des ententes non liées entre elles pouvant permettre aux acheteurs de présenter des demandes de financement hypothécaire sur la foi de données faisant abstraction de ces remises. [ 111 ] Le raisonnement du Comité voulant que la responsabilité de l’agent se situe en amont des démarches de financement n’est pas dénué de fondement. [ 112 ] La décision du Comité pour l’application de l’article 13 du Code de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec est transparente, raisonnable, intelligible et justifiée, elle appartient aux issues possibles eu égard à la preuve entendue et au droit applicable. [ 113 ] L’Appelant n’ayant pas réussi à démontrer que la norme de raisonnabilité n’est pas rencontrée en ce qui concerne la question 2, en conséquence, il n’y a pas ouverture à l’intervention de cette Cour.

Question 3 : Quant au chef 8, le Comité de discipline a-t-il commis une erreur donnant ouverture à l’intervention de cette Cour en ne prenant pas « en considération que l’Appelant était prêt à rencontrer le Plaignant et qu’il l’a même invité à le contacter, mais que c’est celui-ci qui a décidé de ne pas le faire » ? [ 114 ] Dans son mémoire, l’Appelant réfère à la preuve pour traiter de cette question, l’Intimé y réfère pour contrer les prétentions avancées par l’Appelant. [ 115 ] Le Tribunal estime qu’il s’agit essentiellement d’une question de fait et que la norme raisonnable est celle applicable à cette question. [ 116 ] Le chef 8 de la plainte est formulé comme suit : « 8) À compter du 20 février 2007, l’intimé n’a pas collaboré à une enquête tenue par le syndic adjoint Robert Deschamps, notamment en :

a) omettant de donner suite à une conversation téléphonique intervenue le 20 février 2007 entre lui et le syndic adjoint Robert Deschamps visant à déterminer une rencontre afin de permettre à ce dernier de lui adresser certaines questions relativement à une enquête menée au sujet de ses agissements;

c) omettant de se conformer à une assignation de comparaître transmise par le syndic adjoint Robert Deschamps lui enjoignant de se présenter au 6300 rue Auteuil, Brossard le 8 mars 2007; le tout contrairement aux articles 54 et 56 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. » [ 117 ] Dans sa décision à l’égard des infractions contenues sous le chef 8 de la plainte, le Comité écrit : « [202] Tel qu’il appert de l’attestation (P-1), au moment des faits reprochés au chef no 8 de la plainte formelle, l’intimé est toujours agent immobilier affilié, autorisé à agir pour Century 21 Performance. [203] Son permis sera suspendu à compter du 30 octobre 2007 et expirera le 31 décembre 2007. [204] Le plaignant, bien qu’il n’ait pas conservé une note confirmant la conversation téléphonique du 20 février 2007 avec l’intimé, se souvient par ailleurs, avoir communiqué avec lui, par téléphone, pour solliciter une rencontre et que ce dernier lui ait alors déclaré ne pouvoir y accéder dans l’immédiat puisqu’occupé à un travail de cabane à sucre.

La date du 20 février est vraisemblable, d’autant plus qu’un écrit contemporain, en l’occurrence, la télécopie (P-28) y réfère spécifiquement. [205] L’intimé n’a pas témoigné sur cette question. Il n’a pas nié l’existence d’une telle demande par le biais de conversation téléphonique. [206] Il n’a pas nié, non plus, la réception d’une télécopie (P-28) qui est envoyée au numéro de son courtier pour lequel il est autorisé à agir.

[207] Au contraire, le propre écrit de l’intimé daté du 7 mars 2007 (P-30) confirme

[…]

Loading document…