2016 QCCQ 6388, 2016 QCCQ 6388

Tabrizi c. Banque de Montréal 2016 QCCQ 6388 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147402-152 DATE : 30 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FARHAD ZAFAR FARAGPOUR TABRIZI Demandeur c.

BANQUE DE MONTRÉAL Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Farhad Zafar Faragpour Tabrizi ( M.

Zafar ) réclame à la Banque de Montréal ( Banque ) 15 000 $ représentant les dommages qu'il subit en raison de la vente d’un condominium à un autre promettant acheteur dans le cadre d’une vente sous le contrôle de la justice de gré à gré, à la suite d’un jugement en délaissement forcé et vente sous le contrôle de la justice ( Jugement ). [ 2 ] En défense, la Banque soutient qu’elle présente la requête pour vente en tant que créancière hypothécaire et que son mandataire, les huissiers de justice chargés de la vente ( Huissiers ) se conforment aux conditions de vente prévues dans le Jugement.

Questions en litige [ 3 ]

a) La vente est-elle conforme aux conditions contenues dans le Jugement?

b) Dans le cas contraire, la Banque commet-elle une faute à l’égard de M. Zafar et lui cause-t-elle des dommages, le cas échéant?

Contexte [ 4 ] Le 4 août 2014, la Banque obtient un Jugement contre son débiteur pour faire vendre son condominium en tant que créancière sous le contrôle de justice de gré à gré. [ 5 ] Les conditions de la vente édictées dans le Jugement prévoient, entre autres, ce qui suit : - le prix de vente minimal est de 133 725 $; - les Huissiers sont nommés pour procéder à la vente; - les Huissiers retiennent les services d’un courtier immobilier pour les assister dans la vente. [ 6 ] Quant à la façon de procéder avec les promesses d’achat, le Jugement prévoit : « ORDERS the officer of the sale to submit to the plaintiff all offers; if an offer is accepted by the plaintiff, the office will proceed to the sale under judicial control by agreement . » [ 7 ] Le 29 septembre 2014, les Huissiers mandatent un courtier immobilier qui inscrit le condominium à vendre au prix de vente de 134 000 $. [ 8 ] Le 9 octobre 2014 à 13 h 43, les Huissiers chargés de la vente en justice reçoivent une première promesse d’achat de M.

Lior Benzur ( Tiers ) de 127 000 $ ( Promesse d’achat d’un tiers ). [ 9 ] Le jour même, les Huissiers reçoivent une seconde promesse d’achat de M. Zafar dont le prix est inférieur à 126 000 $ ( Promesse d’achat de M. Zafar ). [ 10 ] Les deux promesses d’achat sont présentées à la Banque et le 10 octobre 2014 à 13 h 57, une contre-proposition est faite au Tiers pour un prix de 133 800 $. Le jour même, à 13 h 59, M.

Zafar reçoit également une contre-proposition pour le même prix, mais conditionnelle à la non-réalisation de la contre-proposition du Tiers. [ 11 ] Le 15 octobre 2014 à 8 h, le Tiers accepte la contre-proposition et le condominium lui est vendu.

[ 12 ] Le 15 octobre 2014 à 11 h 40, la contre-proposition est refusée par M. Zafar qui présente à 11 h 45 une nouvelle proposition d’achat à un prix supérieur de celui du Tiers, soit de 134 000 $ sans condition. Il n’est pas au courant que le Tiers a déjà accepté la contre-proposition. [ 13 ] Puisque la contre-proposition a été préalablement acceptée par le Tiers, la nouvelle proposition d’achat de M. Zafar est refusée. Analyse et discussion [ 14 ] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l'

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». [ 15 ] Le Tribunal décide selon la balance des probabilités que prévoit l'

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». [ 16 ] M. Zafar a le fardeau de démontrer que la Banque le traite injustement et qu’elle agit de mauvaise foi. [ 17 ] L’

article 2785 C.c.Q. prescrit que la vente doit être faite dans le meilleur intérêt de celui contre qui le droit hypothécaire est exercé. [ 18 ] En l’espèce, le greffier spécial M e Barbe retient dans le Jugement les Huissiers comme personne désignée et ordonne la vente sous contrôle de justice de gré à gré. [ 19 ] Dans un

article paru dans la Revue générale de droit, l’auteure Michèle Lafontaine traite du rôle de la personne désignée dans les termes qui suivent : Quoi qu’il en soit, c’est sur la personne désignée que repose la responsabilité de publiciser les conditions de la vente et d’obtenir des propositions. Elle a alors le devoir de conclure la meilleure entente possible; celle qui, en plus de confirmer l’efficacité du recours, respectera l’équité entre tous les intervenants .

Cela implique donc que la personne désignée n’a aucune obligation d’accepter l’offre la plus haute, ni d’accepter la première qui lui soit présentée, si elle a de bonnes raisons d’en privilégier une autre [1] . (Soulignements du Tribunal) [ 20 ] L’objectif d’une vente de gré à gré est d’identifier les personnes intéressées et d’obtenir, au bénéfice de l’ensemble des créanciers, le meilleur prix possible dans les circonstances [2] . [ 21 ] La preuve démontre que la proposition du Tiers comporte un prix plus élevé que celui offert par M. Zafar.

Son acceptation de la proposition du Tiers est donc raisonnable dans les circonstances, d’autant plus que M.

Zafar reçoit une contre-proposition lui permettant d’acheter le condominium au même prix et selon les mêmes conditions que celles offertes au Tiers, si la vente à ce dernier n’a pas lieu. [ 22 ] À l’examen, eu égard aux faits relatés précédemment, le Tribunal conclut qu’aucune faute ne peut être retenue contre la Banque ou ses mandataires, puisque les Huissiers ont rempli leur mandat dans le meilleur intérêt des créanciers. [ 23 ] En raison de la conclusion à laquelle le Tribunal en arrive, il n’y a pas lieu d’examiner si les dommages réclamés sont réalistes et bien fondés.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande avec frais de justice de 200 $. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. Date d’audience : Le 12 avril 2016 [1] . Michèle L afontaine, « La vente sous contrôle de justice : comment le législateur se porte à la défense d’intérêt contradictoire », (1998) 29 R.G.D. 5 , p. 22 .