2013 QCCQ 9028, 2013 QCCQ 9028

Collier c. Atallah 2013 QCCQ 9028 COUR DU QUÉBEC (Division de pratique) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-026121-138 DATE : Le 9 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SHERRY COLLIER Requérante-Locataire c.

CHERIF ATALLAH et LYNDA MITICHE Intimés-Locateurs et LA RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER D'UNE DÉCISION RENDUE PAR LA RÉGIE DU LOGEMENT (Art. 91 et suivants de la Loi sur la Régie du logement , L.R.Q., c.

R-8.1) ______________________________________________________________________ [ 1 ] La requérante sollicite la permission de porter en appel la décision rendue le 18 juin 2013 par la Régie du logement ("la Régie") dans le dossier 31 121123 152 G (le juge administratif Louise Fortin). [ 2 ] Par sa décision, la juge administratif Fortin autorise les intimés à reprendre le logement résidentiel en litige à compter du 1 er septembre 2013 pour y loger le père de la locatrice Lynda Mitiche, ordonne l'éviction de la requérante et des autres occupants du logement au plus tard le 31 août 2013 et condamne les intimés à lui verser 1 800$ à

titre d'indemnité. [ 3 ] La requérante, qui a elle-même rédigé la requête pour permission d'appeler, soulève plusieurs motifs au soutien de sa demande. LE CONTEXTE

[ 4 ] Les parties sont liées par un bail d'une durée de douze mois, soit du 1 er août 2012 au 31 juillet 2012. Le loyer mensuel est de 479$. Depuis 2001, la requérante habite le même logement qui se trouve au premier étage et comporte trois pièces et demie. [ 5 ] Au fil des ans, elle a contesté toutes sinon la plupart des demandes d'augmentation de loyer, de telle sorte que le loyer du logement est aujourd'hui inférieur aux autres logements. [ 6 ] Les intimés sont propriétaires de l'immeuble depuis mars 2012. L'immeuble contient 24 logements.

Le 10 octobre 2012, ils ont fait parvenir à la requérante un avis de reprise de possession du logement aux fins d'y loger Amar Mitiche, le père de la locatrice Mitiche. [ 7 ] En fait, selon ce qui ressort du dossier et des représentations de la requérante, il s'agissait du deuxième avis que les locateurs lui faisaient parvenir. Le 24 août 2012, ils lui en avaient transmis un premier. Un peu plus d'un mois plus tard, soit le 27 septembre 2007, la requérante leur faisait connaître sa réponse de refus par l'entremise de son avocat. [ 8 ] La requérante ne répond pas au deuxième avis.

Elle est donc réputée, du moins suivant la décision de la Régie, ne pas avoir répondu à cet avis. Le 23 novembre 2012, les intimés produisent leur demande auprès de la Régie pour être autorisés à reprendre le logement. [ 9 ] Le 16 janvier 2013, une première décision de la Régie est rendue. La demande d'autorisation des intimés est rejetée, faute de preuve à son soutien, ces derniers ne s'étant pas présentés à l'audition qui avait été fixée depuis un certain temps. [ 10 ] Le 21 mars 2013, cette première décision est rétractée par la Régie.

La juge administratif Luce De Palma, dans un jugement détaillé, expose les faits entourant l'absence des locateurs lors de l'audition portant sur leur demande d'autorisation de reprendre le logement et conclut que, dans les circonstances exposées, dont une méprise quant à l'endroit où devait se tenir cette audition, la rétractation de la décision du 16 janvier 2013 devait être accordée. [ 11 ] Cette décision du 21 mars 2013 n'a pas été portée en appel. [ 12 ] La Régie, dans sa décision du 18 juin 2013, décrit comme suit les motifs pour lesquels les locateurs veulent reprendre le logement habité par la requérante: [8] Ils expliquent qu'ils désirent reprendre le logement de la locataire pour y loger le père de la locatrice, Amar Mitiche.

Plus amplement, ils expliquent que ce dernier a déposé des procédures de divorce en août dernier et que depuis il habite avec eux. [9] Présentement un jugement sur mesures provisoires a été rendu et seule son ex-épouse a l’usage de la résidence familiale. [10] Leur résidence est située à environ 5 minutes de marche de l’immeuble de sorte qu’ils pourront lui apporté tout le soutien financier et psychologique dont il a besoin. [11] Ils ont choisi le logement de la locataire puisqu’il s’agit du logement qui génère le moins de revenus, le loyer étant de 479 $ chauffage et électricité inclus.

Ils expliquent qu’après dépense le revenu net est de seulement 430 $ par mois, comparativement aux autres logements situés au 1 er étage, soit : « 101 : 815 $, 102 : 615 $, 103 : 615 $, 105 : 600 $, 106: 615 $, 107 : 660 $, tel que l’indique les derniers avis d’augmentation de loyer. [11] De plus, le logement en question est situé au 1 er étage et est plus accessible pour le bénéficiaire qui a des problèmes de santé. [12] En contre interrogatoire, le locateur reconnaît qu’il a discuté avec la locataire en juin de l’augmentation de loyer, mais que ce n’est qu’en août dernier que son beau-père a déposé des procédures de divorce. [13] Il nie avoir harcelé la locataire et nie lui avoir dit qu’il allait trouver un moyen pour l’expulser. [15] Il reconnaît que le locataire du logement 102, l’a avisé qu’il quittait son logement pour le 1 er juillet mais que son loyer est de 615 $ par mois, et il a déjà loué le logement.

[ 13 ] Par ailleurs, au sujet de la contestation de la requérante, qui était représentée par avocat lors de l'audition, la juge administratif Fortin résume ainsi les moyens avancés par cette dernière devant elle: [22] La locataire habite le logement en question depuis 2001. Elle conteste la demande et croit que les locateurs sont de mauvaise foi et qu’il s’agit d’un prétexte pour l’évincer, puisqu’elle a refusé les augmentations de loyer proposées.

Elle allègue qu’en juin dernier le locateur lui a dit dans le hall d’entrée qu’il allait « trouver un moyen de l’expulser ». [23] Par la suite, il lui a proposé de signer un bail de trois ans avec une augmentation de 50 $ par mois la première année et de 50 $ par mois l’année suivante. [24] Il lui aussi offert, dit-elle, de rester dans son logement sans augmentation de loyer tout en s’engageant à quitter à la fin de son bail en août 2013. [25] Ainsi, si elle avait accepté ces augmentations de loyer, elle est persuadée qu’elle n’aurait pas reçu l’avis de reprise de logement. [26] De plus, elle soumet que, depuis l’introduction de la demande de reprise, d’autres logements similaires se sont libérés dans l’immeuble, tel le logement 306 et les logements 102 et 107 sur le même étage. [27] Si la reprise est autorisée, elle demande que la date de reprise soit fixée au 1 er novembre 2013.

Elle demande aussi à

titre d’indemnité une somme de 3 348,07 $ pour couvrir ses frais de déménagement et une somme de 230 $ pour les frais de rebranchement des services. [ 14 ] Au terme de son analyse, la Régie conclut que, malgré le conflit existant entre les locateurs et la locataire au sujet du prix et des augmentations du loyer, le projet de reprise de possession du logement des intimés est réel et qu'ils ont véritablement l'intention d'y donner suite. [ 15 ] Elle ajoute que les autres logements qui se sont libérés ne sont pas équivalents, essentiellement à cause du prix des loyers qui est supérieur à celui de la requérante. La prohibition énoncée à l'

article 1964 C.c.Q. , écrit-elle, n'est pas applicable dans le présent cas. Elle conclut que la locataire a droit à une indemnité de 1 800$ et mentionne qu'elle laisse à cette dernière le choix de quitter le logement "à compter du 1 er août 2013, mais au plus tard le 1 er septembre 2013" (paragr. [49]). [ 16 ] Les principaux motifs de la décision sont les suivants: [32] Tel que l'écrivait le juge administratif Jean Bisson dans l'affaire Dagostino c.

Sabourin en matière de reprise de logement, deux droits importants se rencontrent et s'opposent : d'une part, le droit du propriétaire d'un bien de jouir de ce dernier comme bon lui semble et, d'autre part, le droit de la locataire au maintien dans les lieux loués. C'est pour protéger ce droit des locataires que le législateur impose des conditions au locateur. [33] Après analyse, le tribunal croit que le projet des locateurs est réel et qu'ils ont l'intention d'y donner suite.

Il est vrai que les parties ont un conflit quant au prix du loyer et quant aux augmentations de loyer proposées. [34] Toutefois, il appert de la preuve que le projet des locateurs a été déclenché en août dernier par les procédures de divorce qu’a entrepris le père de la locatrice, procédures qui ont été déposées après les discussions entourant l’augmentation du loyer. [35] De plus, il a déjà été décidé que le fait qu'il existe un conflit entre les parties ne permet pas de conclure automatiquement que la reprise est exercée sous de faux prétextes. [36] Aussi, il appert de la preuve que les logements qui se sont libérés en cour de route ne sont pas équivalents, le prix des loyers étant différents. (…) [41] À la lumière de la preuve et de la législation, le tribunal est d'avis qu'il ne s'agit pas de logements de même genre et que la prohibition de l'article 1964 précité n'est pas applicable dans le présent dossier. [42] Ainsi, puisqu'il juge indiqué d'autoriser la reprise du logement concerné, le tribunal est d'opinion qu'il y a lieu d'examiner les circonstances propres à la locataire, en regard des termes de l'

article 1967 du Code civil du Québec . À la lumière de la preuve et de la législation, le tribunal est d'avis qu'il ne s'agit pas de logements de même genre et que la prohibition de l'article 1964 précité n'est pas applicable dans le présent dossier. [ 17 ] Les conclusions de la décision sont libellées ainsi:

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : AUTORISE les locateurs à reprendre le logement concerné à compter du 1 er septembre 2013 pour y loger, le père de la locatrice Amar Mitiche; ORDONNE l'éviction de la locataire et des autres occupants du logement, au plus tard le 31 août 2013; CONDAMNE les locateurs à verser à la locataire la somme de 1 800 $ à

titre d'indemnité; Les locateurs assument les frais de leur demande. [ 18 ] La requérante ne soumet aucune question précise dans sa requête pour permission d'appeler. À la lecture de la requête, il appert toutefois qu'elle propose essentiellement dix moyens, dont cinq (paragr. 9 à 14) se rapportent au concept de "loyer équivalent". Lors de la présentation de la requête, audition où elle était représentée, elle a concentré en particulier sa plaidoirie sur ce dernier aspect de sa requête. [ 19 ] Le premier moyen (paragr. 7 et 8) concerne la date de reprise de possession ou la date où elle doit quitter le logement.

La requérante considère que la date aurait dû être celle qu'elle avait proposée, de façon subsidiaire, c'est-à-dire le 30 novembre 2013. En raison de la demande de rétractation de jugement présentée par les intimés, elle considère qu'elle est maintenant pénalisée, par leurs fautes, puisqu'elle ne bénéficie plus d'une période de temps aussi longue pour quitter le logement en comparaison avec celle qu'elle aurait eue si les parties avaient pu procéder dès la première date où l'audition avait été fixée. [ 20 ] Le septième moyen (paragr. 14) est relatif à l'avis de reprise de possession.

La requérante soutient que la Régie a erré en déterminant qu'elle n'avait pas répondu au deuxième avis. Elle considère que la Régie a fait erreur en ne considérant pas le premier avis, celui transmis le 24 août 2012, à l'égard duquel elle avait effectivement répondu par l'entremise de son avocat. [ 21 ] Le huitième moyen (paragr. 15) concerne aussi le premier avis de reprise de possession.

La requérante plaide que cet avis a été fait au nom de "Strategic Nova", l'ancien propriétaire de l'immeuble, alors que la demande d'autorisation a été produite au nom des intimés. [ 22 ] Le neuvième moyen (paragr. 16) reproche à la juge administratif Fortin de ne pas avoir demandé une preuve du fait que le logement 102 a été effectivement loué à un tiers, le rendant ainsi, selon les locateurs, non disponible pour y loger le père de la locatrice Mitiche. [ 23 ] Le dixième moyen (paragr. 17) reproche à la juge administratif Fortin de ne pas avoir demandé une preuve de la résidence de Amar Mitiche, le père de la locatrice Mitiche.

Une demande par sub poena avait semble-t-il été faite en ce sens. [ 24 ] La thèse que soulève la requérante au sujet du concept de loyer équivalent se divise en cinq moyens qui sont exposés sur plusieurs paragraphes dans sa requête pour permission d'appeler (paragr. 9 à 13). [ 25 ] D'abord, et c'est le deuxième moyen de la requête (paragr. 9), la requérante s'attaque à la disponibilité de certains autres logements qu'elle considère être équivalents.

Elle plaide que la Régie a erré en ne concluant pas que d'autres logements équivalents étaient disponibles aux dates pertinentes. [ 26 ] Le troisième moyen de la requête (paragr. 10) constitue le principal moyen de la requérante. Elle soutient que, puisqu'elle habite dans le même logement depuis douze ans, il est normal que son loyer soit inférieur aux autres logements qui, hormis la question du loyer, sont équivalents au sien. [ 27 ] Pour elle, il s'agit d'une question controversée qui mérite que la permission d'appeler soit accordée.

Elle avance que, dans l'évaluation de ce qui est un loyer équivalent, la période de temps pendant laquelle un locataire a habité le logement en litige et l'impact qui en résulte sur l'augmentation du loyer devraient être pris en considération. [ 28 ] Les locataires, soutient-elle, en subiraient autrement un préjudice sérieux, les locateurs étant enclins lors d'une reprise de

possession à choisir le logement qui leur rapporte le moins. En somme, dans l'évaluation de ce que constitue un loyer équivalent, elle plaide qu'une sorte de réajustement du loyer actuel devrait être fait en fonction de la durée d'occupation du logement visé et des demandes d'augmentation de loyer au fil des ans, surtout celles qui ont été refusées. [ 29 ] Le quatrième moyen de la requête (paragr. 11) ou troisième moyen en relation avec le concept de loyer équivalent porte sur les augmentations des loyers dans l'immeuble en litige.

La requérante considère que la Régie a erré au sujet du bail puisque le bail d'un logement "is a contract and a contract must be made in "good faith"". [ 30 ] La requérante estime ou semble vouloir démontrer ici que des augmentations de loyers n'ont pas été effectuées de bonne foi, de telle sorte que les logements concernés ne peuvent être considérés comme ayant des loyers équivalents. [ 31 ] Les cinquième et sixième moyens de la requête (paragr. 12 et 13) ou quatrième et cinquième moyens soulevés en relation avec le concept de loyer équivalent concernent l'avis d'augmentation de loyer qu'elle a reçu en avril 2012. [ 32 ] Par cet avis, le ou les propriétaires de l'immeuble voulaient augmenter le loyer de la requérante de 479$ à 595$.

Elle propose que, malgré son refus, la demande d'augmentation de loyer confirme que son loyer est équivalent à un autre logement dont le loyer était aussi de 595$ aux dates pertinentes. [ 33 ] La requérante n'a pas produit la transcription des notes sténographiques pour les fins de l'audition de sa requête. Elle s'en remet donc, pour ainsi dire, au contenu de la décision rendue par la Régie, aux diverses allégations qui composent sa demande pour permission d'appeler et aux pièces qu'elle a jointes à sa requête.

Le Tribunal, sur ce dernier point, ne sait toutefois pas à la lecture du dossier si l'ensemble de ces pièces ont été effectivement produites devant la Régie. ANALYSE ET MOTIFS [ 34 ] La requête de la locataire est basée sur l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [1] : Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Toutefois, il n'y a pas d'appel des décisions de la Régie portant sur une demande: 1° dont le seul objet est la fixation ou la révision d'un loyer; 2° dont le seul objet est le recouvrement d'une créance visée dans l'article 73; 3° visée dans la

section II du

chapitre III, sauf celles visées dans les articles 39 et 54.10; 4° d'autorisation de déposer le loyer faite par requête en vertu des articles 1907 et 1908 du Code civil . [ 35 ] La jurisprudence, aussi nombreuse que constante, enseigne que l'appel en vertu de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement n'est pas automatique.

Des critères précis, maintenant bien connus, doivent être satisfaits pour que la permission d'appeler soit accordée. [ 36 ] Ne sont permis que les appels dans les dossiers où les questions en jeu sont controversées, nouvelles ou d'intérêt général [2] , ou encore lorsqu'elles mettent en cause l'intérêt supérieur de la justice, en particulier lorsqu'il y a une faiblesse apparente dans la décision, une erreur manifeste mais déterminante dans l'appréciation des faits ou une atteinte aux règles de justice naturelle [3] . [ 37 ] Pour obtenir la permission d'appeler, il ne suffit pas de simplement remettre en question l'appréciation des faits ou de la preuve effectuée par la Régie, ni non plus l'évaluation qu'elle a faite de la crédibilité des témoins [4] .

Dans l'affaire Immeuble Summit Ridgewood Inc. c. Bisaillon [5] , le juge Daniel Dortelus écrit: [13] La question d’erreur dans l’appréciation de la preuve en rapport à l’application de l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement a été traitée à maintes reprises par Cette Cour. Dans la cause Than Le c. Iantomasi, la question de l’erreur dans l’appréciation de la preuve

est traitée en ces termes: [11] Selon les enseignements de la Cour suprême dans l’arrêt Ryan , il n'appartient pas au Tribunal de révision de se livrer à sa propre analyse des faits, même dans le cas où le Tribunal de révision conclurait que la réponse donnée par le Tribunal inférieur n'est pas la meilleure, il doit refuser d'intervenir. [12] Il s'agit là d'un principe que la Cour du Québec est tenue d'appliquer lorsqu'elle entend l'appel au fond d'une décision de la Régie. [13] Comme corollaire à ce principe, des allégations d'erreurs dans l'appréciation de la preuve ne suffisent pas pour rencontrer un des critères, afin qu’une permission d'appeler d'une décision de la Régie soit accordée. [14] Il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de l'audition de la requête pour permission d'appeler, d’entrer dans le mérite des questions soulevées, ni de se prononcer sur le fond.

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si un des critères est rencontré pour accorder la permission d'appeler, soit que la question que le locataire veut soumettre à cette Cour est controversée, sérieuse, nouvelle, d'intérêt général ou que la décision de la Régie souffre d'une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables. [14] Dans la cause Sirois c.

Deloya le juge André Renaud de la Cour du Québec applique le principe voulant qu'à moins d'erreur manifeste la Cour du Québec n'a pas à intervenir dans l'appréciation de la preuve soumise en première instance. [ 38 ] En l'espèce, au sujet des moyens décrits respectivement comme étant les premier (paragr. 7 et 8), septième (paragr. 14), huitième (paragr. 15), neuvième (paragr. 16) et dixième (paragr. 17), la requête pour permission d'appeler ne peut pas être accordée. [ 39 ] Les moyens énoncés ne soulèvent aucune question controversée, nouvelle ou sérieuse, ni non plus une question d'intérêt général.

Pour plusieurs d'entre eux, ces moyens ne mettent pas en cause l'intérêt supérieur de la justice et ne révèlent aucune faiblesse apparente dans la décision, ni aucune erreur manifeste et déterminante dans l'appréciation des faits. [ 40 ] Par ailleurs, en ce qui concerne le concept de loyer équivalent, le Tribunal est d'avis que la requérante n'a pas satisfait aux critères énoncés à l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement et développés par la jurisprudence pour justifier que la permission d'appeler lui soit accordée. [ 41 ] La juge administratif s'est bien dirigée en droit. S'appuyant sur la doctrine et la jurisprudence, elle a correctement appliqué les principes juridiques définissant ce qui constitue un logement du même genre et un loyer équivalent. [ 42 ] Elle a prêté une attention particulière aux deux principales questions que revêt nécessairement une demande d'autorisation de reprendre un logement.

D'abord, si les intimés voulaient réellement reprendre le logement pour y loger un ascendant ( art. 1957 C.c.Q. ), puis s'il ne s'agissait pas d'un prétexte pour atteindre une autre fin ( art. 1964 C.c.Q.). [ 43 ] La requérante n'a fait valoir aucune erreur de droit ou même d'appréciation de la preuve sur ces points. La juge administratif a considéré crédibles les explications des intimés et conclu que ces derniers étaient de bonne foi.

La Cour du Québec, en l'absence d'une erreur manifeste et déterminante, ne peut pas en appel intervenir à cet égard. [ 44 ] Les moyens soulevés au sujet des augmentations de loyers dans l'immeuble des intimés (quatrième moyen de la requête (paragr. 11) ou troisième moyen en relation avec le concept de loyer équivalent) et du dernier avis d'augmentation de loyer que la requérante a reçu en 2012 (cinquième et sixième moyens de la requête (paragr. 12 et 13) ou quatrième et cinquième moyens proposés en relation avec le concept de loyer équivalent) ne reposent sur aucun fondement juridique. [ 45 ] La requérante ne peut pas remettre en question ici le prix des loyers fixés suivant les dispositions pertinentes de la loi.

Un régime de fixation des loyers est établi et, dans le contexte d'une demande d'autorisation de reprendre le logement, il ne convient pas de revoir les décisions déjà prises à cet égard, soit par le locataire (qui a accepté l'augmentation), soit par la Régie (qui a tranché le litige en

cas de refus). Ces éléments, considérés isolément, ne soulèvent aucune question controversée, nouvelle ou sérieuse, ou encore d'intérêt général. [ 46 ] Le Tribunal ne retient pas le moyen proposé sur la disponibilité ou non d'autres logements de même genre ou de loyers équivalents (deuxième moyen de la requête (paragr. 9)).

Cette question a fait l'objet d'une preuve devant la Régie qui paraît avoir été assez détaillée. [ 47 ] À la lumière de cette preuve et des principes juridiques applicables, la juge administratif en est venue à conclure que les logements s'étant libérés en cours de route n'étaient pas du même genre ou de loyers équivalents que celui de la requérante [6] .

De fait, les logements disponibles n'était pas du même genre en raison de leur situation (autre étage) et, surtout, parce que leur loyer était nettement supérieur à celui de la requérante. [ 48 ] L'analyse est explicite, elle précise que les loyers des autres logements étaient différents de celui de la requérante et rappelle que le locateur n'est pas de mauvaise foi du seul fait qu'il veut reprendre le logement dont le loyer est le moins élevé.

Le Tribunal n'y voit aucune erreur réformable. [ 49 ] La thèse que soulève la requérante à l'égard du nombre d'années élevé depuis qu'elle loue le logement et de l'impact qui en découle nécessairement sur le montant de son loyer (troisième moyen de la requête (paragr. 10)) est intéressante à première vue. [ 50 ] Le Tribunal, avec égards pour l'opinion contraire, estime toutefois que ce moyen, bien qu'habilement présenté, ne résiste pas à l'analyse. [ 51 ] Les éléments que veut introduire la requérante dans la grille d'analyse ne font pas

partie des critères imposés par le législateur ou développés par la jurisprudence pour décider si la reprise du logement est justifiée ou non.

Permettre de remettre en question le processus de fixation des loyers dans l'instance où est débattue la reprise du logement équivaudrait à neutraliser ou pire chambouler les effets normaux de l'exercice légitime ou librement choisi des droits qui sont dévolus au locateur et au locataire dans le régime autonome que le législateur a établi. [ 52 ] La thèse de la requérante, contrairement à ce qu'elle avance, ne s'inscrit pas dans une controverse en jurisprudence en matière de reprise de logement.

Les principes juridiques sont bien connus, ils sont appliqués depuis longtemps et, de ce fait, il en résulte une stabilité dans les jugements rendus en cette matière. Cette stabilité est bénéfique, tant pour les locateurs que les locataires. [ 53 ] Le droit du locateur de reprendre le logement dont le loyer est le moins élevé est un principe accepté par les tribunaux depuis longtemps [7] .

Cette liberté de choix, issue d'un droit fondamental lié à la propriété, existe même lorsque le coût peu élevé du loyer s'explique par une longue occupation du logement par le locataire et ses contestations régulières, et par ailleurs légitimes, des demandes d'augmentation de loyer. [ 54 ] Les éléments ou considérations exposés par la requérante ne permettent pas, en soi, de remettre en question ce droit fondamental du locateur.

Elle pouvait les faire valoir, non pas dans la démarche visant à évaluer de ce que constitue un loyer équivalent (pour les raisons énoncées plus haut), mais seulement dans le cadre de l'analyse visant à déterminer si la reprise du logement était faite de bonne foi ou s'il ne s'agissait pas d'un prétexte pour atteindre une autre fin. [ 55 ] La juge administratif, sur les deux plans, a exposé dans sa décision les règles juridiques pertinentes.

Elle les a considérées et appliquées aux faits prouvés devant elle. [ 56 ] Elle a d'abord évalué si les locateurs voulaient réellement reprendre le logement pour y loger le père de la locatrice Mitiche et s'il ne s'agissait pas d'un prétexte pour atteindre une autre fin ( art. 1957 C.c.Q. ). Elle a conclu que les intimés étaient de bonne foi et que leur projet était bien réel. [ 57 ] Ensuite, elle a examiné la question de savoir s'il existait dans l'immeuble des intimés un autre logement disponible qui était du même genre et d'un loyer équivalent à celui de la requérante ( art.1964 C.c.Q. ).

Pour ce faire, elle a considéré la preuve offerte devant elle

et les principes juridiques appliqués depuis fort longtemps dans cette perspective par les tribunaux québécois. Elle a conclu qu'il n'y en avait aucun. [ 58 ] La requérante, qui était représentée par un avocat devant la Régie, a eu le loisir de présenter tous les éléments de preuve qu'elle estimait appropriés pour établir et convaincre que la demande des intimés ne respectait pas l'un ou l'autre des critères établis par le législateur et développés par la jurisprudence.

Malheureusement pour elle, elle n'a pas réussi à convaincre la juge administratif que la preuve, telle que présentée, supportait ses prétentions. [ 59 ] Elle ne peut maintenant, en soulevant une approche ou des considérations non reconnus par la jurisprudence, obtenir une révision de l'appréciation de la preuve effectuée par la Régie. [ 60 ] En définitive, les moyens proposés par la requérante ne sont pas des questions qui devraient être soumises à la Cour du Québec. [ 61 ] Un dernier commentaire est peut être nécessaire. [ 62 ] En ce qui concerne la date exacte où la requérante doit quitter le logement, une ambiguïté ou même disparité peut sembler exister entre le paragraphe 49 et les conclusions de la décision de la Régie.

Pour le Tribunal, il s'agit d'une difficulté plus académique que réelle. Ce sont les conclusions de la décision qui doivent être prises en compte par les parties et, en l'espèce, elles sont claires et ne portent à aucune incertitude. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la requête de la locataire pour permission d'appeler de la décision rendue par la Régie du logement ; LE TOUT , sans frais. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Me Hugo De Koulen (Hugo Labrèche, stagiaire) Procureur de la requérante Cherif Atallah Se représente seul Date d’audience : Le 30 juillet 2013