2021 QCCQ 8321, 2021 QCCQ 8321

Dell'Elce c. Denis 2021 QCCQ 8321 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-156128-177 500-32-156140-172 500-32-156176-176 500-32-156177-174 500-32-156178-172 DATE : 14 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MAGALI LEWIS J.C.Q. ______________________________________________________________________

500-32-156128-177 CHRISTOPHER DELL’ELCE

Partie demanderesse c. MARIE-MAUDE DENIS

Partie défenderesse 500-32-156140-172 ADAM SEFLER

Partie demanderesse c. DAVID ANFOSSI

Partie défenderesse 500-32-156176-176 LUIS COLORADO

Partie demanderesse c. ANDRÉ LAFOND

Partie défenderesse 500-32-156177-174 JÉRÔME DE LÉSÉLEUC

Partie demanderesse c. MARIE-JOSÉE LEGAULT et COREY STECKER

Partie défenderesse 500 -32-156178-172 JAMES WEATHERALL

Partie demanderesse c. JONATHAN HARVEY

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs sont tous propriétaires d’un logement dans l’immeuble sis au [...] à Montréal (l’Immeuble), pour l’avoir acquis

[ 1 ] Les demandeurs sont tous propriétaires d’un logement dans l’immeuble sis au [...] à Montréal (l’Immeuble), pour l’avoir acquis entre le 26 juin 2009 et le 4 juin 2012 de l’un ou l’autre des défendeurs. Ils poursuivent les défendeurs en diminution de prix pour vice caché, pour leur réclamer le montant des travaux majeurs qu’ils doivent assumer pour faire cesser les déformations que leurs logements subissent parce que l’Immeuble s’affaisse. [ 2 ] L’Immeuble, construit en 1888 à vocation commerciale à l’origine, a été transformé une première fois en 1951 en immeuble de bureau x [1] .

Entre 2005 et 2007 [2] , il a subi des travaux majeurs afin de le convertir en copropriété divise de 14 logements répartis sur trois étages, administré par le syndicat de copropriété Lofts de la Fontaine (le Syndicat). [ 3 ] Au printemps 2010, devant l’apparition de nombreux défauts affectant l’Immeuble, dont certains importants, incluant une dénivellation anormale des planchers, et l’apparition et l’aggravation de fissures dans les murs des logements, et pour répondre à l’invitation que la Garantie habitation des maîtres bâtisseurs (GHMB) a faite au Syndicat d’obtenir une expertise pour déterminer si la situation des planchers relevait d’un vice caché ou d’un vice de construction, celui-ci mandate un premier expert en bâtiment, Michel F.

Coallier, au cours du printemps 2010 pour inspecter l’Immeuble. [ 4 ] Après avoir initialement suggéré en avril 2010 que l’âge du bâtiment et la nature du sol sur lequel il est construit sont à l’origine de l’affaissement des planchers dans l’Immeuble, dans le rapport qu’il signe le 16 septembre 2011, M. Coallier ne traite pas de la cause de la dénivellation des planchers autrement que pour indiquer que cela est « inhérent à l’âge du bâtiment » et « était présent avant la conversion de ce vieil immeuble » [3] .

Il ne répond pas à la question de GHMB de savoir si l’état des planchers relève d’un vice de construction ou d’un vice caché. [ 5 ] Quant à la présence de fissures qui déforment les logements du troisième étage de l’Immeuble depuis 2009, il les attribue à l’absence de joints de dilatation, mais n’offre aucune solution pour faire cesser le problème. [ 6 ] En novembre 2013, en raison d’une dégradation importante et généralisée des déformations que subissent les logements (aggravation des fissures, présence de fissures dans les logements des étages inférieurs, armoires de cuisine qui décrochent, portes qui ne ferment ou ne s’ouvrent plus), le Syndicat mandate ProspecPlus – Génie-conseil (ProspecPlus) pour inspecter l’Immeuble et déterminer si les fissures dans les murs des logements et la dénivellation des planchers sont causées par un problème de structure ou de tassement de sol. [ 7 ] ProspecPlus inspecte l’Immeuble les 10 décembre 2013 et 13 février 2014, et conclut dans son rapport daté du 5 mai 2014 que l’Immeuble s’affaisse en raison de la nature du sol sur lequel il est construit, et que les fondations doivent être stabilisées. [ 8 ] Au moment d’introduire les recours, la valeur des travaux majeurs qui doivent être entrepris pour stabiliser l’Immeuble, dont la démolition des logements du premier étage, est évaluée à près de 420 000 $.

La contribution de chacun des demandeurs au paiement de cette somme est alors de l’ordre de 30 000 $, qu’ils réduisent chacun à 15 000 $ pour bénéficier des règles relatives au recouvrement des petites créances. [ 9 ] Les cinq dossiers ayant été réunis, les parties procèdent sur une preuve d’expert commune, en demande, comme en défense. [ 10 ] Les défendeurs invoquent la prescription comme moyen principal de défense à l’encontre des réclamations.

Ils expliquent que les demandeurs suspectaient un problème de structure en lien avec l’affaissement des planchers et les fissures dans les murs des logements depuis octobre 2009, ayant fait une réclamation à GHMB en lien avec cet état de fait, puis à nouveau en octobre 2013. Ils suggèrent également que la source du problème leur avait été dénoncée par M. Coallier à l’occasion de sa vérification diligente d’avril 2010.

Or, ils ont introduit leurs recours le 4 mai, le 5 mai ou le 2 novembre 2017 respectivement, soit plus de trois ans après avoir eu une connaissance suffisante de la gravité du vice et de son étendue. [ 11 ] En réponse à l’argument relatif à la prescription des recours, les demandeurs soutiennent que bien que le rapport de ProspecPlus du 4 mai 2013 a confirmé la source et la gravité du problème à l’origine des détériorations importantes que subissaient les logements de l’Immeuble, ce n’est qu’en 2017 que la valeur des coûts de travaux a été connue. [ 12 ] Comme argument subsidiaire, les défendeurs soulèvent que les réclamations sont irrecevables parce que les demandeurs ne leur ont pas dénoncé l’existence du vice dans un délai raisonnable comme l’exige la loi, les avis de dénonciation ayant été reçus entre le 21 avril et le 1 er mai 2017. [ 13 ] Les défendeurs sont également d’avis que le vice de l’Immeuble était apparent, puisque sa manifestation était présente depuis 2007, de sorte qu’il ne donne pas ouverture aux recours en diminution de prix pour vice caché. [ 14 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal rejette les recours, l’analyse de la preuve entendue permettant de conclure que chacun des arguments invoqués par les défendeurs à l’encontre des réclamations est bien fondé.

I. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 15 ] Pour décider de cette affaire, le Tribunal répondra aux questions suivantes :

a) Les demandeurs ont-ils dénoncé le vice aux défendeurs dans un délai raisonnable, et, dans la négative, le délai de dénonciation est-il fatal à leurs réclamations ?

b) Les réclamations sont-elles prescrites ?

c) L’Immeuble est-il affecté d’un vice caché donnant droit, à chacun des demandeurs, au montant qu’ils réclament à

titre de dommages-intérêts en diminution de prix ?

II. LE CONTEXTE [ 16 ] Les parties ont produit une quantité importante de documents au soutien de leurs prétentions, dont cinq rapports d’experts, qui révèlent l’évolution de l’état de l’Immeuble et de sa dégradation à compter de 2007. L’analyse du contenu de ces documents est essentielle pour déterminer si les avis de dénonciation sont tardifs et justifient le rejet des recours, si les recours sont prescrits et, enfin, si l’Immeuble est affecté d’un vice caché donnant droit aux montants que les demandeurs réclament. [ 17 ] Dans cette

partie de la décision, nous verrons donc ce que les documents en question révèlent, sur l’évolution de la dégradation de l’état de l’Immeuble et les démarches faites depuis 2008 par le Syndicat et les copropriétaires, en lien avec les signes d’affaissement de l’Immeuble.

Présence de fissures dans l’année qui suit la fin des travaux [ 18 ] Dans le document intitulé « Communiqué suite à la rencontre du syndicat des copropriétaires le 7 janvier 2008 », il est question de fissures qui seront réparées en cours d’année : Nous sommes dans la première année dans notre nouveau condo, la bâtisse travaille et les vibrations accélèrent ce processus.

Beaucoup de choses vont se placer cette année et Emmanuel [Francoeur, le promoteur] va les réparer. […] • Les fissures seront réglées d’un coup dans quelques mois [4] […] [ 19 ] La preuve n’a pas révélé où étaient situées les fissures dont il est question dans ce document. Par ailleurs, la nature du sol sur lequel un immeuble est construit a un impact sur les conséquences des vibrations qu’il subit qui proviennent de la circulation, l’Immeuble étant situé sur une rue très achalandée de Montréal donnant accès au pont Jacques-Cartier situé à quelques minutes à peine en voiture.

Réception des parties communes de l’Immeuble [ 20 ] Le projet de transformation de l’Immeuble en copropriétés divises était couvert par un plan de garantie offert par GHMB. Ce plan permettait au Syndicat de déposer des réclamations en lien avec la réparation de malfaçons et de vices apparents, dans la mesure où ils étaient dénoncés par écrit dans un délai de 30 jours de la réception des parties communes essentielles à l’utilisation des parties exclusives [5] .

GHMB offrait également une garantie contre les vices cachés découverts dans l’année de réception des parties communes [6] , et contre les vices de conception, de construction, de réalisation ou de sol qui apparaîtraient dans les cinq ans suivant la fin des travaux, dans la mesure où ils étaient dénoncés dans un délai de six mois de leurs découvertes [7] . [ 21 ] L’application de la garantie étant tributaire de la date de la fin des travaux de transformation, cette date devait être établie par une personne indépendante, mandat qui a été confié à AMEC. [ 22 ] AMEC ayant établi la date de fin de réception des parties communes au 20 septembre 2007, le délai ultime pour faire une réclamation à GHMB en lien avec des vices de conception, de construction, de réalisation ou de sol était le 20 septembre 2012. [ 23 ] En janvier 2009, le Syndicat fait procéder à une « Analyse thermographique des murs extérieurs » des logements 104, 302 à 305 et du corridor du 3 e étage par AMEC Earth & Environmental (AMEC).

Dans son rapport, le technicien qui a procédé à l’inspection, Robert Fillion, et le vice-président de l’entreprise Luciano Piciacchia, AMEC font état d’anomalies qui nécessitent que les murs extérieurs soient scellés avec de l’isolant polyuréthane. Le rapport indique que les anomalies sont les mêmes dans l’ensemble des unités, mais qu’elles sont plus sévères dans l’unité 302 [8] . [ 24 ] Dans un document rédigé en avril 2009 intitulé « Réception des parties communes, les lofts de la fontaine » [9] , Luciano Piciacchia et Thierry Ségard, directeur Québec des sciences du bâtiment, décrivent leur mandat à la

section 1.1 du document, en ces termes : […] effectuer une inspection de l’immeuble afin de produire une déclaration écrite dans laquelle, il est établi la date de fin des travaux et dénonçant, d’une

part les travaux à corriger et, d’autre part, les menus travaux qu’il pourrait y avoir à parachever. [ 25 ] L’objectif de cette inspection, visuelle et non destructive est de déterminer la date à laquelle débutent les garanties de GHMB qui couvrent les parties communes en lien avec les travaux de conversion de l’Immeuble [10] . Dans la

section qui traite de la structure, AMEC écrit : 4.1.3.1 Fondation Très peu de la fondation extérieure a pu être observée. Aucun commentaire sur les composantes non observables n’est émis. 4.1.3.2 Structure Nous avons évalué visuellement les composantes accessibles de la structure du bâtiment afin de déceler des symptômes de détresse structurale (i.e. fissures ou déplacements). Il s’agit donc d’une évaluation limitée, qui n’inclut pas l’analyse structurale, la revue de la conception ou la réalisation d’essais sur des composantes de la structure. Selon l’information disponible sur les plans et ce qui a pu être observé, la structure du bâtiment est composée d’un squelette d’acier avec

des solives en bois. La dalle sur sol est en béton, d’environ quatre (4) pouces selon les plans et présente des fissures. Les fissures ont été observées sur le plancher de la salle d’entreposage mais sont des fissures qui ne représentent pas un problème de mouvement de la structure . Ces dernières ne sont pas ouvertes et ne nécessitent pas d’intervention (voir photo No 18). Au dernier étage, nous constatons une dénivellation du plancher près de la porte des unités proches de la cage d’escalier de secours (voir photo No 19).

Selon nos observations, cette dénivellation était existante avant les transformations de l’immeuble . Cette dernière n’est pas le signe d’un mouvement du bâtiment applicable aux travaux de conversion .

Cette dénivellation est surtout un problème « esthétique » . (Nos soulignements) Réclamations faites à GHMB [ 26 ] Le 4 février 2010, le Syndicat obtient une décision de l’administrateur de GHMB relative à l’inspection de conciliation du 7 décembre 2009 [11] , réalisée pour vérifier les anomalies dénoncées dans la réclamation du Syndicat, « afin de produire un rapport constatant le règlement de la réclamation » ou, à défaut d’entente, permettre à l’inspecteur de statuer sur la demande de réclamation. [ 27 ] Parmi les problématiques que le Syndicat dénonce à GHMB le 8 octobre 2009, celles concernant l’escalier arrière qui s’enfonce, des dénivellations du plancher et la présence de fissures dans les murs des unités du troisième étage.

La position de GHMB en lien avec ces problématiques est décrite en ces termes [12] : Commentaires des parties Le représentant du Syndicat des copropriétaires mentionne que l’escalier de secours arrière doit être refait comme indiqué aux plans. L’escalier s’enfonce et cause des déformations vers l’arrière du Bâtiment. L’ingénieur en structure du projet à mentionner au représentant du Syndicat des copropriétaires que les charges sont comparables à avant la transformation du Bâtiment et qu’il a même renforci le toit et les planchers.

Constatation du GHMB GHMB a constaté que le plafond de l’escalier de secours aux rez-de-chaussée penche d’un côté. La cornière d’acier de finition est fissurée le long de ses rives. 11. Plancher (déformation au 3 e étage) Commentaires des parties Le représentant du Syndicat des copropriétaires mentionne que le plancher du troisième (3

e) étage se déforme à trois (3) endroits. Des fissures sont visibles sur le mur mitoyen (mitoyen avec l’unité # 303) et sur le mur extérieur de l’unité privatif #302. Dans l’unité privative # 302, le Bénéficiaire nous mentionne avoir, lui-même procédé plusieurs fois à des travaux de réparation de la fissure dans le mur mitoyen. La fissure s’aggrave de plus en plus avec le temps. Une fissure est visible sur le mur mitoyen de l’unité privative #301 (mitoyen avec l’unité # 303) .

Constatation de GHMB GHMB a constaté dans l’unité # 302 que la plinthe est surélevée par rapport au revêtement de plancher de bois du mur mitoyen entre les deux (2) unités privatives (# 302 et 303). Le revêtement de placoplâtre du mur mitoyen est cisaillé. Le revêtement de placoplâtre du mur extérieur (# 302) est fissuré. Dans l’unité # 301, la plinthe est surélevée par rapport au revêtement de plancher de bois du mur mitoyen entre les deux (2) unités privatives (# 301 et 303). Le revêtement de placoplâtre du mur mitoyen est cisaillé .

De plus, un écart entre la plinthe et le plancher est visible sur le mur extérieur de l’unité privative #301. Décision de GHMB À la lueur des informations fournies par le Syndicat des propriétaires et suite aux constatations au moment de l’inspection, GHMB constate la présente anormale d’écart entre les plinthes et le revêtement de plancher des unités privatives visitées lors de l’inspection . Cependant GHMB ne peut se prononcer et qualifier de point de vice caché ou de vice majeur.

Tenant compte du fait que la Réception du Bâtiment est survenue le 20 septembre 2007, on constate que la demande de réclamation a été reçue dans la 3 e année de garantie. Par conséquent, le point soumis à la demande de réclamation doit répondre aux critères du vice majeur à savoir : • Sommes-nous en présence d’un vice de construction au sens de l’

article 2118 du Code civil ? Le fardeau de la preuve revient au Syndicat des copropriétaires et celui-ci n’a pas produit de documents pertinents dévoilant à GHMB la preuve permettant de qualifier le vice . Pour que ce point fasse l’objet d’une étude attentive de la part de GHMB , il faudrait avoir un rapport d’expertise pertinent qui démontre que ce point rencontre la gravité d’un vice construction au sens de l’article 2118. Par conséquent, pour le moment, GHMB ne peut reconnaître ce point en vertu du texte de garantie. […] 17. Fissures (plafond du rez-de-chaussé

e) Commentaires de parties Le représentant du Syndicat des copropriétaires mentionne que le plafond du rez-de-chaussée est fissuré. Ces fissures existent depuis qu’ils habitent le Bâtiment, mais s’aggravent lentement . Constatations de GHMB GHMB a constaté que la présence d’une fissure dans le revêtement de placoplâtre du plafond du passage du rez-de-chaussée.

Décision de GHMB À la lueur des informations fournies par le Syndicat des copropriétaires, GHMB n’a pas à se prononcer et qualifier le point concernant les fissures du plafond du passage du rez-de-chaussée de malfaçon, de vice caché ou de vice majeur pour les raisons suivantes : Dans tous les cas de réclamation par le Syndicat des copropriétaires, à l’exception du parachèvement, celui-ci a l’obligation de dénoncer par écrit à GHMB et à l’Entrepreneur tout problème, dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six (6) mois de sa première manifestation ou découverte.

Or, la dénonciation par écrit à GHMB et à l’Entrepreneur date du 07 décembre 2009 (lors de l’inspection) et ne comporte aucune mention de ces fissures alors que le représentant du Syndicat des copropriétaires mentionne que les fissures sont là depuis qu’ils habitent l’immeuble. Le formulaire « Demande de réclamation » signé par Dominique Poulin est daté du 1 er septembre 2009 et ne comporte aucune mention de ces fissures. Il s’agit d’un délai de dénonciation déraisonnable.

Par conséquent, pour le moment, GHMB ne peut reconnaître ce point en vertu du texte de garantie. (Reproduction fidèle) (Sauf pour le titre, nos soulignements) Inspection diligente pour fin de dénonciation [ 28 ] En mars 2010, pour donner suite à la décision de GHMB, le Syndicat mandate Michel F.

Coallier, expert en bâtiment, pour inspecter l’Immeuble. [ 29 ] Selon le procès-verbal de la réunion du Syndicat tenue le 14 avril 2010, dès sa première visite à l’Immeuble dont il ne précise pas la date dans son rapport [13] , celui-ci aborde la possibilité que les problèmes de fissures dans les murs des logements et les dénivellations des planchers dans les corridors et les logements soient reliés au tassement du sol et à l’âge de la bâtisse.

Voici ce que l’on peut lire dans le procès-verbal : […] Jocelyn Thompson [vice-président du Syndicat] raconte en bref l’historique du bâtiment ainsi que les problèmes vécus par les copropriétaires depuis 2007 […] Le groupe a par la suite procédé à une visite du bâtiment pour visuellement constater certains des points nous inquiétant ainsi que pour se faire une idée des problèmes potentiels : • Cage d’escalier arrière ; • Plancher croche du troisième étage ; • Craque au mur du 302 ; • Description des emplacements froids dans le 302 • Visite du 303 pour y voit l’espace entre les plinthes et le plancher. […] Lorsqu’on lui a demandé, M.

Coallier nous a mentionné que de prime à bord, il n’est pas particulièrement inquiet des mouvements de plancher. Ceux-ci seraient fort probablement liés à l’âge et la structure originale du bâtiment, celle-ci n’ayant pas été remplacée. De plus, il nous rappelle que des mouvements de sol peuvent aussi être en cause lorsque l’on considère le type de sol sur lequel l’immeuble a été construit . [14] (Notre soulignement) [ 30 ] Dans le cadre de leurs réflexions sur le mandat de M.

Coallier, les copropriétaires identifient leur besoin en ces termes : Notre besoin semble plus se rapprocher du litige dans lequel on retrouve une description approfondie de la problématique, une ou des avenues de solution ainsi que des estimés monétaires pour appliquer la ou les solutions. Cette étude se concentrerait par contre sur certains points spécifiques et non sur l’ensemble de la bâtisse. [15] [ 31 ] M.

Coallier continue son inspection de l’Immeuble les 15 juin et 20 juillet 2011 [16] , après quoi il rédige, et signe en date du 16 septembre 2011, un rapport qu’il intitule : « Vérification diligente - Rapport pour fin de dénonciation ». Dans la lettre qu’il adresse au Syndicat avec son rapport, il écrit : Tel que vous le constaterez à la lecture du rapport, le bâtiment est grevé d’un problème important en regard de l’isolation, des ceintures

de rive au plafond des trois étages, de malfaçons dans l’assemblage des cloisons entre les suites incluant sans s’y limiter des problèmes liés à l’isolation acoustique, à la sécurité incendie… (Reproduction fidèle à l’original) (Notre soulignement [ 32 ] Les passages pertinents de son rapport en lien avec le présent litige sont ceux qui suivent : Les portes d’issues, tant la porte avant que la porte arrière sont difficiles à ouvrir (arrière) et à barrer (avant) laissant présumer d’un mauvais ajustement des cadres en acier puisqu’ il est peu probable que le gel ou un tassement de sol puisse en être la cause . […] La structure des planchers n’est pas au niveau .

Il a été observé que les planchers font saillie à quelques mètres de la porte des corridors donnant accès à l’escalier d’issue arrière. Après analyse des revêtements intérieurs de finition sous les seuils des portes des suites, le soussigné est d’opinion que ce défaut est inhérent à l’âge du bâtiment et qu’il était présent avant la conversation de ce vieil immeuble commercial en condos résidentiels . [17] […] 2. Escalier d’issue arrière : […] En apparence, le palier semble s’affaisser et comprimer les éléments de l’ossature de plancher qui le jouxte.

Après avoir mis un niveau à bulle sur les marches de l’escalier ainsi que sur le palier intermédiaire, aucune anomalie n’a été constatée à l’escalier à ce niveau. […] le soussigné est d’opinion que l’escalier ne s’est pas affaissé sous sa charge mai qu’il pourrait avoir été forcé vers le haut de la dernière volée lors de son installation initiale et de son ancrage à l’ossature du toi. [18] 4. Fissuration des revêtements intérieurs : En de nombreux endroits de la surface des murs et des plafonds, des fissures dans le revêtement de gypse ont été observées.

La cause de ces fissures est liée à l’absence de joint de dilatation . [19] […] X. Co nclusions […] 2. les plans préparés par l’architecte Morin s’apparentent beaucoup plus à des plans d’aménagements intérieurs qu’à des plans de constructions afférents à un changement de destination d’un immeuble commercial en un immeuble à caractère résidentiel.

Ces plans laissent trop de marge de manœuvre à l’entrepreneur ce qui pourrait expliquer les nombreuses malfaçons observées dans le cadre de l’inspection de l’été 2011 ainsi que les problèmes récurrents dont les copropriétaires se plaignent ; […] 5. l’immeuble est grevé de nombreuses malfaçons pouvant mettre en péril la santé et la sécurité des occupants (Sauf pour les titres, nos soulignements) [ 33 ] M.

Coallier évalue les coûts des travaux nécessaires pour corriger les problèmes qu’il a observés à 105 177,84 $, dont 13 345 $ pour la réfection de certaines cloisons pour améliorer l’insonorisation de 6 des 14 unités [20] . Il ne fait aucune suggestion pour faire cesser l’apparition de fissures qui apparaissent, réapparaissent et s’aggravent [21] dans les logements à cause de l’absence de joint de dilatation, non plus que pour corriger la dénivellation des planchers.

Aggravation de la situation en 2013 [ 34 ] Un courriel échangé le 17 octobre 2013 entre les administrateurs du Syndicat révèle que la problématique relative à l’affaissement de l’Immeuble fait l’objet de nouvelles discussions en octobre 2013, les logements continuant de subir des déformations. Éric Lachapelle, alors au conseil d’administration du Syndicat écrit : Hi, Just had a talk with Coallier about our situation.

In his opinion we’re facing movements due to vibrations and some structural element giving up (besides the foundation). […] If parts of this 100+ years old building would sink, they would have done so years ago. Money would be better spent hiring an arpenteur-géomètre (surveyor?) for a “relevé en élévation” and establish the building’s movement through time (1-2 years). Patching in the meantime without going overboard, unless a major problem is identified. […] [22]

[ 35 ] Dans la déclaration pour valoir témoignage qu’Éric Lachapelle signe au soutien des réclamations, il précise avoir sollicité l’avis de M. Coallier parce que de nouvelles fissures étaient apparues dans l’Immeuble et que celles existantes s’étaient aggravées. [ 36 ] Le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’Immeuble révèle que le 27 novembre 2013 (soit deux ans après le rapport de M. Coallier), le Syndicat engage un entrepreneur pour réaliser les travaux correctifs liés, entre autres, aux déficits thermiques de l’Immeuble identifiés par AMEC depuis janvier 2009, et ceux identifiés par M. Coallier [23] . [ 37 ] Dans la

section du procès-verbal intitulée « Historique sur ce qui a été fait depuis la rencontre du 12 juin 2013 », on peut lire : […] considérant la nature des travaux à effectuer et le risque de complications, aucun autre entrepreneur n’était intéressée à soumissionner. [ 38 ] Le procès-verbal de l’assemblée du 27 novembre 2013 traite aussi de travaux potentiels qui pourraient avoir à être exécutés sur la structure de l’Immeuble à la lumière des mouvements décelés dans certaines unités.

Voici ce que l’on peut lire : • Le CA a profité de l’occasion pour expliquer qu’étant donné l’arrivée de certaines fissures et mouvements dans certaines unités, un expert en structure sera appelé pour analyser la situation pendant que le soumissionnaire choisi pour les travaux d’isolation effectuera ses travaux.

L’expert en structure pourra donc bénéficier du fait qu’il y aura déjà des trous dans les murs. • Finalement, le CA a prévenu les copropriétaires qu’une nouvelle cotisation extraordinaire sera à effectuer en 2014 pour adresser les lacunes de la salle électrique, l’infiltration d’eau entre le toit et le 305, la ventilation et fort probablement les correctifs structuraux à appliquer. Le montant de celle-ci ne peut être déterminé avec l’information disponible pour le moment. [24] [ 39 ] Suite à cette assemblée générale spéciale, le Syndicat mandate ProspecPlus pour inspecter l’Immeuble.

ProspecPlus visite les lieux le 10 décembre 2013 et le 13 février 2014. Claude Guertin, qui signe le rapport le 5 mai 2014, décrit le mandat qui lui a été confié en ces termes [25] : 2.1 M andat Nous avons été mandatés sur les lieux afin de vérifier, constater et donner notre opinion sur des problèmes de natures structurale . Notre mandat est de vérifier, par le biais de relevés de niveau et de cavités exploratoires, si les assises se sont affaissées ou si des éléments structuraux témoignent d’une faiblesse structurelle.

Nous présenterons dans ce rapport une synthèse de nos constats faits au jour de notre expertise de même que les anomalies observées visuellement, le tout amplement supporté par des photos et schémas. (Nos soulignements) [ 40 ] Dans son rapport, M. Guertin fait état de défauts majeurs qui affectent l’Immeuble : 6.1 I nterprétation et discussion des résultats […] le bâtiment a subi un tassement différentiel de 7 à 8,5 cm environ au coin avant gauche .

Ce niveau de tassement est qualifié de très important et donc majeur car il dépasse largement les tolérances admissibles […]. […] le bâtiment a subi un tassement différentiel de 11 cm dans la

partie avant gauche . Ce niveau de tassement, à nouveau, est qualifié de très important et majeur car il dépasse largement les tolérances admissibles […] […] nous sommes donc en présence de tassements différents. Cela explique les fissures importantes dans les murs, les portes qui frottent sur les cadres et les affaissements au niveau des planchers. […] Nos relevés de niveau indiquent que les fondations actuelles ont subi un tassement (affaissement) de plus de 100 mm sur 15,2 m (50 pieds), ce qui correspond à une pente de 0,66 %.

Ce tassement dépasse largement, soit plus de 2,2 fois les tolérances admissibles en matière de pente […] (Nos soulignements) [ 41 ] Il conclut que les tassements observés sont causés par la nature du sol qui porte l’Immeuble, constitué de « sédiments d’eau profonde, argile, limon, calcaire » et peut-être aussi de « till », l’argile perdant de l’eau en périodes de sécheresse, ce qui peut causer l’affaissement des immeubles érigés dessus [26] .

Il écrit : Les nombreux signes apparents témoignent de manière significative des mouvements majeurs au niveau de la structure : cisaillement de la maçonnerie et fissuration des tablettes de fenêtres en façade arrière, désajustements des portes intérieures, détachement des cabinets d’armoires de cuisine de leur mur d’attache, lézardes, fissurations et déchirement des joints de murs de gypse, affaissement des planchers de même que de la fissuration dans les plafonds. […] La présence de faux plafond (plafond suspendu) pourrait également expliquer la problématique de fissuration des plafonds et des joints au 3ième étage.

Les fissures s’y retrouvant pourraient être causées par une faiblesse structurale du faux plafond, en conjonction avec le mouvement structural du sol d’assise où repose le bâtiment, puisque la structure observée du plafond suspendu n’est faite que d’une structure métallique trop faible et mal ancrée à la structure du toit, ce qui ne retient pas suffisamment le faux plafond. Pour y remédier il faudra installer des supports d’acier pour fixer adéquatement le faux plafond à la structure du toit.

Enfin, plusieurs facteurs peuvent expliquer les causes probables des affaissements de sol. En outre, il est connu que des étés particulièrement secs de même que plusieurs décennies d’existence d’un bâtiment chauffé peuvent assécher le sol .

Et pour un bâtiment, reposant sur un sol d’assise principalement constitué d’argile, lequel est saturé en eau, quand l’intérieur est chauffé depuis ±100 ans, cela se traduit par un assèchement du sol , ce qui crée alors des vides et diminue aussi la capacité portante du sol en question. […] Il ne nous est pas possible également de savoir si les fondations subiront d’autres affaissements, cependant pour éviter que cette situation ne s’aggrave, et compte tenu de la nature du sol où le bâtiment est construit, nous recommandons de stabiliser les fondations à l’aide de pieux foncée jusqu’au roc, notamment en

partie avant du bâtiment. […] Lorsqu’un immeuble doit être stabilisé à l’aide de pieux foncés, il est généralement recommandé de stabiliser la totalité de ses assises. Ainsi, compte tenu du périmètre important des fondations à stabiliser, il serait réaliste de procéder par étape […] [27] (Nos soulignements) [ 42 ] M.

Guertin conclut que l’Immeuble doit être stabilisé et que, pour ce faire, 40 pieux doivent être foncés pour un coût variant entre 40 k$ et 50 k$, plus les coûts d’au moins 25 k$ reliés au réaménagement des zones touchées par les travaux [28] . [ 43 ] Le rapport de ProspecPlus fait l’objet de discussions à l’occasion d’une assemblée générale annuelle des copropriétaires le 26 février 2015, presque 10 mois après sa réception. À ce moment-là, le Syndicat estime la valeur des travaux correctifs nécessaires pour stabiliser l’Immeuble identifiés par l’expert à 80 000 $ [29] . Dans la

section « Description et présentation des prochains travaux », du procès-verbal de l’assemblée on peut lire : • Cotisation spéciale o Cette cotisation est liée aux travaux de pieutage qui auront lieu en 2015 (voir

Section 6. c ci-bas) o Les travaux estimés à environ 75 000 $ ▪ Inspection de l’ingénieur et rapport ~ 4 000-5 000 $ ▪ Achat et pose des pieux ~40 000-50 000 $ ▪ Réaménagement des zones touchées par les travaux 20 000-30 000 $ […] [30] • Francis Mongrain (président du CA) et Adam Sefler (trésorier du CA) expliquent aux copropriétaires qu’il reste des travaux à faire pour corriger le problème de structure de l’immeuble qui a commencé à occasionner des problèmes au cours de l’été 2012 […] [31] [ 44 ] La preuve ne précise pas si et à quelle date les demandeurs ont, chacun, reçu une copie du rapport de ProspecPlus. [ 45 ] En mars 2016, le Syndicat mandate Le Groupe Solroc pour faire une expertise géotechnique de l’Immeuble, qui conclut dans son rapport daté du 5 juillet 2016 que : Bien que les désordres ne soient pas plus prononcés à l’extérieur qu’à l’intérieur, nous sommes d’opinion que le bâtiment devra être stabilisé en totalité au moyen de micro pieux foncés au refus pour assurer sa pérennité et la sécurité des occupants.

Les pieux doivent être poussés hydrauliquement jusqu’au refus pour ne pas liquéfier les sols silto-argileux. [32] [ 46 ] Solroc fait cette recommandation malgré qu’il observe que les fissures à l’intérieur du bâtiment aux trois étages « sont surtout concentrées au niveau des revêtements de gypse », et « sont plus sévères aux étages supérieurs qu’au rez-de-chaussée » et sont, à son avis, « causées par des mouvements d’ordre structural et non à des mouvements de sols » [33] . [ 47 ] ProspecPlus retourne prendre des mesures à l’Immeuble en juillet 2016 [34] , lesquelles révèlent que la situation s’est détériorée depuis sa visite de février 2014.

L’expert conclut dans son rapport complémentaire du 17 juillet 2016 que 91 pieux devront être foncés pour stabiliser l’Immeuble [35] . [ 48 ] Comme une

partie de l’Immeuble a un mur mitoyen avec un autre immeuble, les pieux ne peuvent être posés qu’en démolissant les logements du premier étage, pour les poser sous l’Immeuble depuis l’intérieur. [ 49 ] Avec ce complément d’information, le 13 septembre 2016, le Syndicat obtient un devis de RSB spécialiste en bâtiment en lien avec la démolition et la reconstruction du premier étage de l’Immeuble, au montant de 151 113 $ incluant les taxes [36] .

Quant aux coûts des travaux d’installation de pieux, le devis de Hénault et Gosselin du 29 septembre 2016 est de 197 500 $ plus les taxes applicables [37] , soit 227 075,63 $.

À l’automne 2016, les copropriétaires sont donc confrontés à une dépense totale estimée à 378 188,63 $. [ 50 ] Le budget du Syndicat pour la période entre le 1 er décembre 2017 et le 30 novembre 2018, préparé par Gestactif, le gestionnaire de l’Immeuble, indique que des cotisations spéciales totalisant 461 850 $ ont été payées par les copropriétaires pour les travaux de réfection des fondations et de réhabilitation de l’Immeuble déjà réalisés [38] . Les cotisations prévues pour l’année 2018 en lien avec ces travaux étaient estimées à 218 734 $. [ 51 ] Un extrait du relevé de compte de M.

Dell’Elce indique qu’il verse sa première contribution au paiement des travaux de réhabilitation de l’Immeuble le 19 juin 2017 [39] . Les factures produites au dossier indiquent que les travaux auraient commencé au cours

du mois de septembre 2017. III. L’ANALYSE [ 52 ] L’argument principal invoqué par chacun des défendeurs à l’encontre de la réclamation qui leur est adressée est celui de la prescription.

Selon eux, plus de trois ans se sont écoulés entre le moment où les demandeurs ont eu connaissance que l’Immeuble était affecté d’un vice important, le délai de prescription ayant commencé à courir à partir du moment où chacun des demandeurs disposait d’informations suffisantes pour savoir qu’il avait un recours pour vice caché contre son vendeur. [ 53 ] Subsidiairement, les défendeurs invoquent que l’absence d’avis de dénonciation de la situation avant avril ou mai 2017 aux différents défendeurs fait obstacle aux recours, ce délai étant déraisonnable et leur causant préjudice. [ 54 ] Ils soutiennent finalement que le vice était apparent, puisque des fissures étaient visibles dès 2007 dans les logements ainsi que la dénivellation des planchers.

Entre juin 2009 et juillet 2010, un acheteur prudent et diligent aurait donc dû, selon eux, faire procéder à une inspection plus poussée avant de se porter acquéreur d’un logement dans l’Immeuble, ce que les demandeurs Colorado, Sefler, De Léséleuc, et Weatherhall n’ont pas fait. [ 55 ] Mme Denis soutient, quant à la réclamation de M.

Dell’Elce, le dernier parmi les demandeurs à avoir acheté le logement dans l’Immeuble, soit le 4 juillet 2012, que le vice était d’autant plus apparent pour lui qu’il a visité plusieurs logements dans l’Immeuble, qu’à cette période les armoires de cuisines avaient commencé à se décrocher, et que la détérioration constante de l’Immeuble était décrite dans les rapports et les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires, qu’il a demandé à consulter avant d’acheter son logement. [ 56 ] Quant aux travaux proposés, les défendeurs suggèrent qu’ils sont disproportionnés par rapport aux dénivellements et aux dommages observés à l’intérieur et à l’extérieur de l’Immeuble. [ 57 ] Au soutien de leurs positions quant à la tardiveté de l’avis de dénonciation et le montant exorbitant du coût des réparations, les défendeurs soumettent le rapport de Sylvain Brosseau, expert en bâtiment, obtenu en juillet 2017.

Bien qu’il ne remette pas en question les constations de Solroc, M. Brosseau suggère que la pose de pieux au pourtour des murs de la fondation n’est pas nécessaire et n’est suggérée qu’à

titre préventif, « les fondations avant et arrière [étant] demeurées stables et uniquement les charges déposées sur les colonnes et empâtements au centre de l’immeuble [s’étant] déstabilisées et affaissées » [40] . [ 58 ] À l’instruction, l’ingénieur de ProspecPlus, Claude Guertin, réitère la position exprimée par Solroc dans son rapport, qu’on ne peut stabiliser un immeuble partiellement parce que les pieux empêchent l’Immeuble de bouger dans la

section où ils sont installés. [ 59 ] Les dispositions du Code civil du Québec [41] ( C.c.Q. ) pertinentes pour décider de la présente affaire sont les suivantes : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 2925. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. 2926. Lorsque le droit d’action résulte d’un préjudice moral, corporel ou matériel qui se manifeste graduellement ou tardivement, le délai court à compter du jour où il se manifeste pour la première fois. [ 60 ] Énonçons maintenant les faits particuliers à chacune des réclamations. Dossier 500-32-156128-177 – Dell’Elce c.

Denis [ 61 ] Le 4 juin 2012, Christopher Dell’Elce offre d’acheter le logement 102 de Marie-Maude Denis [42] . Il connaît l’Immeuble par le biais de M. Weatherhall, qu’il connaît et qui habite l’Immeuble depuis 1 an ½. Dans la

section 5 du formulaire de duProprio que les parties utilisent en lien avec l’offre d’achat, Mme Denis indique : « possibles travaux dans l’immeuble – prendre connaissance des documents de copropriété ». [ 62 ] Mme Denis reçoit un avis de dénonciation en lien avec l’affaissement de l’Immeuble et les déformations dont il est à l’origine, le 1 er mai 2017 [43] , soit 5 ans ½ après que le Syndicat ait mandaté M. Coallier pour qu’il évalue l’état de l’Immeuble, suspectant un possible problème de structure.

Ce délai est aussi de plus de 3 ans après la première visite de l’Immeuble par ProspecPlus de décembre 2013, qui a révélé des signes apparents d’affaissement. [ 63 ] M. Dell’Elce introduit son recours quelques jours après avoir dénoncé la situation, soit le 3 mai 2017. [ 64 ] Mme Denis précise que lorsqu’elle met son logement sur le marché par le biais d’une agence de courtage immobilier en juin 2011, elle en demande 292 000 $ [44] . Elle réduit le prix à 264 500 $, lorsqu’elle l’annonce par le biais de duProprio en mars 2012 [45] .

[ 65 ] La réduction de prix peut sembler importante, mais pas tant lorsque l’on tient compte qu’en vendant elle-même son logement Mme Denis économisait la commission qu’elle aurait autrement payée à un agent immobilier, aucune information n’étant par ailleurs été fournie pour établir le motif et le montant réel de la réduction de prix. [ 66 ] Aucune preuve n’a été administrée quant à savoir si Mme Denis avait obtenu des offres d’achat avant de réduire le prix qu’elle demandait pour son logement. Mme Denis n’a toutefois pas contredit la déclaration pour valoir témoignage de M.

McCrory dans laquelle il indique qu’il voulait initialement acheter le logement de Mme Denis, mais que celle-ci avait accepté une offre d’achat. Après qu’il se soit porté acquéreur d’un autre logement dans l’Immeuble, l’acheteur potentiel de Mme Denis s’est vu refuser le financement lié à l’achat qu’il projetait, le logement ayant été acheté à l’été 2012 par M. Dell’Elce [46] . Dossier 500-32-156140-172 – Sefler c. Anfossi [ 67 ] M. Sefler a fait inspecter l’Immeuble et le logement 201 par Tri-Spec avant de l’acquérir.

Le rapport du 2 juin 2009 qu’il obtient ne fait pas état de la présence de problème majeur ni d’indice d’un problème qui pourrait être important. Sans faire état de la présence de fissures dans l’Immeuble, l’expert se contente d’indiquer dans son rapport que toute fissure doit être vérifiée et réparée pour éviter une dégradation et des infiltrations [47] . [ 68 ] Dans les sections D4 et D5 de la déclaration du vendeur qu’il signe, soit les sections relatives au « Terrain (sol) » et au « Sous-sol du bâtiment », M.

Anfossi indique ne pas avoir connaissance de problèmes de fissures ou d’infiltrations, non plus que de problèmes liés au sol sur lequel l’Immeuble est construit [48] . [ 69 ] Propriétaire du logement 201 dans l’Immeuble depuis le 11 août 2009 [49] , Adam Sefler fait signifier un avis de dénonciation daté du 20 avril 2017 à David Anfossi, pour dénoncer l’affaissement de l’Immeuble et ses conséquences [50] . M. Sefler n’a pas la preuve de la signification de l’avis qui a été faite par huissier, mais dans la contestation qu’il a produite au dossier, M.

Anfossi indique au paragraphe 3 l’avoir reçu le même jour. [ 70 ] M. Sefler introduit son recours contre M. Anfossi le 3 mai 2017. [ 71 ] S’appuyant sur le rapport de ProspecPlus suivant lequel le vice pour lequel il est poursuivi était manifestement apparent le 10 décembre 2013, M. Anfossi invoque à l’encontre de la réclamation de M. Sefler, qu’il devait avoir constaté l’état des lieux avant décembre 2013.

Dans le même sens, il souligne que dès novembre 2013 les copropriétaires ont décidé de mandater un expert pour évaluer si les déformations constatées dans l’Immeuble étaient liées à un problème de structure et ou à la nature du sol. Dossier 500-32-156176-176 – Colorado c. Lafond [ 72 ] Luis Colorado achète le logement 204 de l’Immeuble d’André Lafond, le 26 juin 2009 [51] . Initialement, M. Lafond demandait 295 000 $ pour son logement, prix qu’il a réduit à 279 000 $ [52] .

Aucune preuve n’est administrée pour expliquer les raisons de cette diminution de prix. [ 73 ] Dans les déclarations du vendeur qu’il signe les 20 et 30 mars 2009, M. Lafond indique ne pas avoir connaissance de problèmes liés au sol sur lequel l’Immeuble est construit, tels que glissement et affaissement [53] . [ 74 ] L’avis de dénonciation que Luis Colorado fait transmettre à André Lafond en lien avec le vice objet de sa réclamation est daté du 20 avril 2017. Il semble avoir été reçu le 21 avril 2017 [54] . [ 75 ] Luis Colorado introduit son recours le 4 mai 2017. [ 76 ] Les motifs de contestations de M.

Lafond sont identiques à ceux de M. Anfossi. Dossier 500-32-156177-174 – De Léséleuc c. Legault et Stecker [ 77 ] Marie-Josée Legault et Corey Stecker ont acquis le logement 304 dans l’Immeuble le 1er juin 2007, directement du promoteur [55] . Jérôme De Léséleuc s’en porte acquéreur le 21 juin 2010 [56] .

Il leur transmet un avis de dénonciation de la situation à l’origine de son recours le 21 avril 2017 [57] et introduit son recours le 2 novembre 2017. [ 78 ] Les défendeurs invoquent que l’Immeuble a commencé à présenter des problèmes, dont des fissures et des craques dès 2008, et que dès cette année-là le Syndicat a mandaté des experts pour évaluer la situation.

Des travaux ont été réalisés pour tenter de régler la problématique de gel de tuyaux dans certaines unités liée à une mauvaise isolation des murs extérieurs, travaux qui n’étaient pas liés et n’ont en rien réglé la problématique des fissures et lézardes, qui ont continué à apparaître, lesquelles sont visibles lorsque M. De Léséleuc visite plusieurs logements dans l’Immeuble avant de se porter acquéreur du logement 304. Dossier 500-32-156178-172 – Weatherhall c. Harvey [ 79 ] James Weatherhall achète le logement 101 dans l’Immeuble de Jonathan Harvey le 6 juillet 2010. [ 80 ] Suivant la contestation de M.

Harvey, M. Weatherhall lui fait transmettre un avis de dénonciation en lien avec les faits de l’affaire le 20 avril 2017. M. Weatherhall introduit son recours contre M. Harvey le 4 mai 2017. [ 81 ] Jonathan Harvey n’a pas participé à la gestion du dossier, non plus qu’à l’instruction. Les parties ont indiqué avoir tenté de le joindre dans le cadre de la préparation du dossier, sans succès.

a) Les demandeurs ont-ils dénoncé le vice aux défendeurs dans un délai raisonnable, et, dans la négative, le délai de dénonciation est-il fatal à leurs réclamations ?

[ 82 ] La dénonciation est une condition de fond à l’exercice du droit à la garantie [58] .

Elle doit être donnée au vendeur dans un délai raisonnable de la connaissance du vice allégué lorsque celui-ci ne le connaissait pas ou n’est pas présumé le connaître [59] , pour lui permettre de vérifier si le vice est couvert par la garantie, constater les dommages qu’il a occasionnés et, éventuellement, effectuer la réparation à un coût moindre que celui obtenu par l’acheteur [60] . [ 83 ] Le défaut de dénoncer le vice dans un délai raisonnable est fatal à une demande en justice pour récupérer les coûts des réparations [61] , lorsqu’il cause un préjudice réel au vendeur – par opposition à un simple préjudice de droit [62] .

L’absence de dénonciation dans un délai raisonnable causera un préjudice au vendeur si elle le prive de la possibilité de vérifier l’existence et la gravité du vice et de le réparer [63] .

L’omission de dénoncer le vice dans un délai raisonnable ne donnera pas lieu à une sanction contre l’acheteur si le vendeur n’en subit pas un préjudice réel [64] . [ 84 ] Dès avril 2009, les copropriétaires et le Syndicat sont informés par AMEC que le plancher de l’Immeuble présente des dénivellations au troisième étage qui ne sont pas dues aux travaux de conversion de l’Immeuble [65] . [ 85 ] La situation est suffisamment problématique par ailleurs pour que le Syndicat présente une réclamation à GHMB en octobre 2009, qui garantit les travaux de conversion de l’Immeuble.

Or, le 4 février 2010, GHMB informe le Syndicat que la dénivellation observée entre le plancher et les plinthes est anormale et qu’il appartient au Syndicat d’obtenir un rapport d’expertise qui identifie si cette anomalie est un vice de construction ou un vice caché couvert par la garantie [66] . [ 86 ] En avril 2010, le Syndicat fait appel à Michel F. Coallier pour obtenir un rapport pour fin de dénonciation. À sa première visite de l’Immeuble, M.

Coallier indique aux membres du Syndicat qui l’accompagnent que la dénivellation est due au tassement du sol sur lequel l’Immeuble est construit et à l’âge de la bâtisse. [ 87 ] Dans son rapport du 16 septembre 2011, M. Coallier confirme que la dénivellation des planchers est inhérente à l’âge du bâtiment et était présente avant les travaux de conversion de l’Immeuble.

Il ne mentionne pas dans son rapport qu’elles sont causées par le tassement du sol sur lequel l’Immeuble est construit. [ 88 ] Quant aux fissures et lézardes sur les murs des logements qui réapparaissent après avoir été corrigées et s’aggravent, il les attribue à une absence de joints de dilatation, donc à un vice de construction. Il ne semble pas que le Syndicat ait adressé une demande d’indemnité à GHMB en lien avec cette problématique. [ 89 ] M. Coallier ayant analysé les plans de conversion de l’Immeuble, il sait que l’entrepreneur n’a pas stabilisé l’Immeuble centenaire.

Il ne se prononce pas à cette époque quant à savoir si, tenant compte de l’âge de l’Immeuble et du sol sur lequel il est construit, ceci constituait un vice de construction. [ 90 ] Quant au problème de dénivellation des planchers, les copropriétaires se contentent de la réponse écrite de M. Coallier qui, rappelons-le, n’est pas un ingénieur. Ils ne requièrent pas l’opinion d’un autre expert pour obtenir une réponse à la question de GHMB de savoir s’il s’agit d’un vice de construction ou d’un vice caché, comment le corriger et les coûts afférents, sujets que M. Coallier n’aborde pas dans son rapport.

Les copropriétaires ne cherchent pas non plus à comprendre pourquoi l’hypothèse de M. Coallier dans son rapport écrit quant à la source du problème est différente de celle qu’il avait avancée dans son rapport verbal du printemps 2010. [ 91 ] Consulté en octobre 2013 en lien avec l’état des planchers et des murs des logements qui s’aggrave, M.

Coallier persiste dans son opinion que l’Immeuble ne peut pas être en train de s’affaisser, sans retourner sur les lieux ni faire une analyse de la situation, adoptant la position erronée que l’Immeuble étant plus que centenaire, il se serait affaissé depuis longtemps s’il avait eu à le faire. [ 92 ] À l’automne 2013, avant l’assemblée des copropriétaires du 27 novembre 2013, les demandeurs savent que l’Immeuble est affecté d’un problème de tassement de sol ou de structure important.

Les copropriétaires profitent d’ailleurs du fait que des ouvertures ont été réalisées pour exécuter les travaux de réfection de l’isolation déficiente des murs de l’Immeuble – nécessaires pour que les gels récurrents de tuyaux et les infiltrations d’eau cessent –, pour mandater ProspecPlus pour qu’elle réalise l’expertise qui leur permettra d’identifier la solution aux problèmes de déformations que subissent divers logements depuis l’année 2007, les ouvertures permettant alors de visualiser la structure de l’Immeuble. [ 93 ] Clairement, les demandeurs auraient dû dès ce moment dénoncer la situation aux défendeurs pour leur permettre, ainsi qu’à leurs experts, de profiter des ouvertures pratiquées à divers endroits dans l’Immeuble pour, comme ProspecPlus, se former une meilleure opinion quant à l’origine de la problématique des murs et des planchers des logements, aux solutions possibles pour corriger la situation, et aux coûts y afférents. [ 94 ] Les demandeurs auraient aussi dû dénoncer aux défendeurs les premières impressions de ProspecPlus suite à la visite du 10 décembre 2013, ainsi que son rapport du 5 mai 2014.

Aucune explication valable n’a été donnée pour justifier de ne pas avoir respecté les exigences de l’

article 1730 C.c.Q. [ 95 ] Encore en mars 2016, et pour les mêmes motifs, les demandeurs auraient dû dénoncer aux défendeurs que Solroc réaliserait une étude approfondie de la qualité du sol afin d’identifier la meilleure solution pour corriger la source des déformations importantes que subissait l’Immeuble, officiellement confirmée plus ou près de deux ans auparavant, suivant que l’on retient la date du 10 décembre 2013 ou celle du rapport du 5 mai 2014 comme étant celle de la confirmation par ProspecPlus de la source du problème. [ 96 ] Voici ce qu’écrit Sylvain Brosseau, l’expert en bâtiment des défendeurs, au sujet du délai de dénonciation [67] : 2.3 […] monsieur Sefler nous a permis de visiter dans deux unités ainsi qu’au rez-de-chaussée là où la dalle de béton a été cassée pour l’investigation sous une colonne.

Tout avait été comblé ne nous donnant pas accès. Il en est de même concernant l’extérieur ou les travaux d’exploration avaient été refermés et pavés de façon sécuritaire. [ 97 ] Il conclut que le délai de dénonciation est grandement dépassé.

[98] Si les demandeurs avaient dénoncé la situation aux défendeurs à l’automne 2013, ceux-ci auraient pu mandater des experts entemps utile, pour, comme ProspecPlus, profiter du fait que des ouvertures étaient pratiquées à divers endroits dans l’Immeuble pourmieux comprendre la problématique qui affecte l’Immeuble, déterminer si elle constitue un vice caché ou apparent, proposer dessolutions, et être dans une meilleure position pour commenter les solutions proposées par ProspecPlus et Solroc. [99] Lorsqu’ils dénoncent le vice aux défendeurs entre le 20 avril et le 1er mai 2017, les demandeurs ont déjà retenu les servicesd’entrepreneurs pour faire les travaux proposés par ProspecPlus.

Le délai d’environ une semaine que les demandeurs donnent auxdéfendeurs pour visiter l’Immeuble, puis d’une dizaine de jours pour confirmer qu’ils paieront chacun un montant correspondant à laquote-part de chaque demandeur dans le coût des travaux, alors que la problématique se manifeste depuis au moins 2009 et que, à croireles demandeurs, il leur aurait fallu jusqu’au 20 avril 2017 pour comprendre l’ampleur de la problématique et les travaux requis pour larégler (presque 8 ans), est tout simplement déraisonnable. [100] Lorsqu’ils dénoncent le vice, bien qu’ils ne le précisent pas dans les dénonciations qu’ils font transmettre aux défendeurs, lesdemandeurs savent que les coûts reliés aux travaux qu’ils s’apprêtent à réaliser sont d’au moins 439 430 $, soit un peu plus de 31 000 $par demandeur, tenant compte du nombre de copropriétaire dans l’Immeuble. [101] Les délais accordés aux défendeurs pour évaluer la situation et décider si, individuellement, ils acceptent de verser une somme quine leur est pas dénoncée alors que les travaux étaient sur le point d’être commencés, sont incompatibles avec l’objectif de ladénonciation. [102] La dénonciation tardive a privé les défendeurs de la possibilité de faire leurs propres vérifications quant à l’origine de laproblématique et la solution à envisager.

Ce défaut de respecter la condition de fond à l’exercice du droit à la garantie est ainsi fatal auxrecours des demandeurs.

b) Les réclamations sont-elles prescrites? [103] La prescription extinctive éteint un droit par non-usage, lorsque la personne titulaire du droit ne l’exerce pas avant l’expiration dudélai établi par la loi. En matière de vice caché, le délai de prescription de trois ans[68] court à compter de la découverte du vice[69]. Iln’est pas nécessaire de connaître l’étendue des dommages subis pour intenter un recours pour vice caché, mais il faut que la cause desdéfauts observés soit identifiée[70]. [104] Dans l’affaire Dupuis c.

Leblanc[71], où il est question de la dégradation d’un immeuble à cause de la présence de pyrite, la Courd’appel écrit : [22] […] Ce n’est qu’au moment où l’intimé prend connaissance, le 2 novembre 2006, du rapport d’analyse de sol qu’il est en mesured’identifier la source ou la cause du préjudice subi et qu’il dispose des informations suffisantes pour dénoncer le vice découvert etintenter un recours contre l’un ou l’autre des vendeurs successifs des immeubles.

L’intimé ne pouvait pas attribuer une quelconque partde responsabilité à ces derniers avant d’apprendre par l’analyste de sol que les indices observés résultaient d’un vice caché (la présencede pyrite). [23] Par ailleurs, les aveux judiciaires consignés par l’intimé dans ses procédures et dans les précisions apportées par ce dernier le 11janvier 2010 ne sont pas incompatibles avec cette détermination.

En effet, jusqu’à la prise de connaissance du rapport d’analyse quiidentifiait la pyrite comme cause du gonflement des planchers, tout n’était que pure hypothèse, malgré les démarches entreprises avecdiligence pour découvrir la source des fissures et de gonflement observés. [105] Lorsque le dommage se manifeste graduellement, ou tardivement, le point de départ de la prescription correspond au moment oùle vice se manifeste de façon appréciable[72], c’est-à-dire lorsque la victime subit un préjudice réel et certain alors que tous les élémentsdu dommage sont réunis, que l’acheteur est en mesure d’apprécier la nature et l’étendue du vice[73].

Le fait de recevoir ultérieurementdes informations qui confirment une conviction ne permet pas de repousser le point de départ du délai de prescription jusqu’à cemoment[74]. La Cour d’appel s’exprime en ces termes sur le sujet : [6] At first blush the text of these articles might appear to suggest an inconsistency to the extent that Art. 2926 states that time runsfrom when a progressing injury or damage first appears while Art. 1739 states that time runs from the time when the buyer could firstsuspect the seriousness and extent of a defect that appears gradually.

The jurisprudence concerned with these articles reconciles anyapparent inconsistency by insisting that the right of action runs from the moment when a prospective plaintiff is in a position toappreciate the nature and extent of the damage or defect.[3] The jurisprudence is thus sensitive to a distinction between a person’s firstapprehension of damage or defects and a person’s appreciation of their nature and extent. In this sense there is a meaningful distinctionbetween perception of a tip and knowledge that it is the tip of an iceberg.

This is consistent with the view that prescription runs from thetime when all of the elements of an action exist and from the moment when a prospective plaintiff is aware of those elements. For thisreason the jurisprudence affirms that prescription runs from the moment that a prospective plaintiff is aware of the nature of the damageor defect and its relative order of magnitude. [7] In the present case the respondent was aware that there was a problem of water infiltration from its first occurrence and itwas reminded of this problem with successive infiltrations.

But it was only with the receipt of the second expert report in April 2010 thatthe respondent was made aware of the nature and extent of the problem and of the undertakings that would be required to correct theproblem. The trial judge gave effect to the applicable principles of law and concluded as a matter of fact that the respondent was aware ofthe nature and extent of the problem upon receipt of the second expert report and that, accordingly, prescription ran from that date.

Hefurther concluded that the respondent’s right of action was not extinguished when proceedings were filed on 20 March 2013. _________________________ [3] Desgagné v. Fabrique de la paroisse St-Philippe d’Arvida, (SCC), [1984] 1 S.C.R. 19, p. 29-30 ; Prince v.Dalpé, 2008 QCCS 5181, paragr. 104-107 ; Céline Gervais, La prescription, Cowansville, Yvon Blais, 2009, p. 116-117 ; Jean-Louis

Baudouin, Patrice Deslauriers and Benoît Moore, La responsabilité civile , vol. 2, 8 th ed., Cowansville, Yvon Blais, 2014, para. 2- 415. [75] (Nos soulignements) [ 106 ] Le 8 octobre 2009, le Syndicat fait une réclamation à GHMB en lien avec le fait que les planchers sont dénivelés et la présence de fissures dans les murs mitoyens des logements, dont certaines sont réapparues et se sont aggravées après avoir été réparées. [ 107 ] Quant à l’écart entre les planchers et les plinthes, le 4 février 2010 GHMB confirme que cette situation est anormale et doit faire l’objet d’une expertise pour en déterminer la cause afin de savoir si ce défaut est couvert par la garantie. [ 108 ] Dans les mois qui suivent, le Syndicat mandate Michel F.

Coallier pour faire une « vérification diligente pour fin de dénonciation » comme le dévoile le

titre du rapport qu’il rédige plus d’un an et demi plus tard en septembre 2011. Il confirme au Syndicat dès avril 2010 (comme AMEC l’avait fait en 2009) que l’état des planchers n’est pas lié aux travaux de conversion de l’Immeuble entre 2005 et 2007, mais à l’âge du bâtiment et probablement au tassement de sol. [ 109 ] Dans son rapport, M. Coallier confirme que l’assemblage des cloisons entre les logements a été mal fait, suggérant que les fissures qui apparaissent dans les cloisons des logements sont causées par l’absence de joint de dilatation.

En dehors du fait qu’il se trompe sur l’origine des fissures dans les murs – l’expertise de ProspecPlus ayant confirmé que l’état des planchers comme celui des murs est dû à l’affaissement du sol sur lequel l’Immeuble est construit – il ne propose pas de façon de corriger la situation pour que les fissures cessent de réapparaître. [ 110 ] Les copropriétaires ne mandatent pas le Syndicat pour pousser plus loin l’investigation dans le but de trouver une solution à ces défauts de l’Immeuble et le rapport de M. Coallier n’est pas communiqué aux défendeurs. [ 111 ] Le Syndicat interpelle à nouveau M.

Coallier en lien avec les mouvements de l’Immeuble en octobre 2013. Il est à nouveau question de l’affaissement de l’Immeuble, hypothèse qu’il écarte encore sans retourner vérifier l’évolution de la situation, suggérant de faire prendre des relevés d’élévation de l’Immeuble par un arpenteur-géomètre sur une période d’un à deux ans et de continuer à faire des réparations esthétiques dans l’intervalle. [ 112 ] La situation est suffisamment inquiétante pour qu’en novembre 2013, malgré la recommandation de M.

Coallier, le Syndicat mandate un expert en structure pour identifier la source des mouvements que subissent les logements. [ 113 ] Dans son rapport du 5 mai 2014, ProspecPlus confirme qu’à l’occasion de sa première visite de l’Immeuble en décembre 2013 de « nombreux signes apparents témoignent de manière significative des mouvements majeurs au niveau de la structure ». [ 114 ] Il n’en demeure pas moins que depuis le 4 février 2010 les copropriétaires de l’Immeuble savent que l’affaissement des planchers et l’apparition de fissures dans les murs des logements ne sont pas des situations normales et relèvent soit d’un problème d’un vice caché ou d’un vice de construction.

Le délai de prescription ne peut être tributaire du fait qu’ils ont attendu avant de mandater un expert compétent pour identifier la source du problème. [ 115 ] Messieurs Sefler et Colorado, propriétaires de leur logement depuis juin et août 2009, ainsi que messieurs De Léséleuc et Weatherhall, propriétaires de leur logement depuis juin et juillet 2010, avaient une connaissance suffisante du vice dont était affecté l’immeuble depuis le 16 septembre 2011 ou le 10 décembre 2013, après la première visite de ProspecPlus.

Leurs recours étaient donc prescrits le 16 septembre 2014 ou le 10 décembre 2016. [ 116 ] À la lumière de ce qui précède, M. Dell’Elce n’avait quant à lui pas de recours pour vice caché, le vice étant apparent en mars 2012 lorsqu’il a offert d’acheter le logement de Mme Denis, et donc forcément lorsqu’il a signé l’acte de vente le 4 juin 2012, l’Immeuble subissant des déformations depuis 2007 qui ont été rapportés dans les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires, dans les rapports d’AMEC, la décision du 4 février 2010 de GHMB, et le rapport de M. Coallier du 16 septembre 2011.

En achetant le logement 102 sans connaître la cause des déformations anormales des planchers et des murs, il acceptait le risque qui y était associé.

c) L’Immeuble est-il affecté d’un vice caché donnant droit, à chacun des demandeurs, au montant qu’ils réclament à

titre de dommages-intérêts en diminution de prix ? [ 117 ] La garantie contre les vices cachés vise à assurer à l’acheteur l’utilité pratique et économique du bien acquis. Ainsi, le premier critère qui permet de déterminer si l’on est en présence d’un vice caché est le déficit d’usage qu’il engendre [76] . L’usage protégé est celui auquel l’acheteur raisonnable peut s’attendre du bien dans les circonstances [77] .

Pour donner ouverture à un recours en dommages- intérêts pour vice caché, le déficit d’usage doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuer tellement l’utilité [78] , ou la valeur marchande [79] , que l’acheteur ne l’aurait pas acheté au prix convenu. [ 118 ] Ainsi, un bien construit suivant les normes en vigueur au moment de sa construction peut présenter un déficit d’usage au sens des principes applicables en matière de vices cachés, et inversement une construction qui ne respecte pas les normes n’est pas nécessairement affectée d’un vice caché en l’absence d’une preuve de déficit d’usage [80] .

L’analyse ne doit pas être limitée à la seule cause du déficit, le vendeur étant tenu à une obligation de résultat [81] . [ 119 ] La vétusté, l’usure ou le vieillissement ne constituent pas un vice au sens de la garantie contre les vices cachés. [ 120 ] Ainsi, les attentes légitimes de l’acheteur d’une maison centenaire ne peuvent pas être les mêmes que celles de celui qui achète une maison neuve, parce que les normes et les règles de l’art en matière de construction évoluent, le sol sur lequel le bien est construit peut s’être tassé, les fondations avoir commencé à s’effriter ou se disloquer, les poutres à flétrir ou à pourrir, la tuyauterie à couler et le filage électrique à être inadéquat [82] . [ 121 ] Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, en évaluant si l’acheteur a fait un examen prudent et diligent du

bien, et si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice [83] . Les indices d’un vice potentiel peuvent requérir des inspections plus poussées, de la part d’un expert si nécessaire, sous peine de rendre le vice « apparent » aux fins de l’application de la garantie contre les vices cachés [84] . [ 122 ] L’acheteur qui fait examiner le bien qu’il se propose d’acquérir par un inspecteur préachat se comporte indiscutablement en personne prudente et diligente [85] .

Encore faut-il que l’inspecteur porte attention et dénonce les indices de problèmes dus à l’âge de l’immeuble ou identifie les détériorations importantes qu’un immeuble pourrait subir en raison de l’âge de sa construction, pour vraiment assister l’acheteur dans sa prise de décision. [ 123 ] Règle générale, l’acheteur n’est pas obligé de faire inspecter le bien par un inspecteur préachat, dans la mesure où lui-même en fait une inspection diligente.

Toutefois, lorsque le bien convoité est un immeuble âgé, l’obligation d’agir de manière prudente et diligente peut exiger d’avoir recours à un expert pour faire des vérifications plus poussées qu’un simple examen visuel [86] . En présence d’un indice de problème, l’acheteur doit faire procéder à une inspection supplémentaire, demander au vendeur de lui fournir une expertise qui confirme que le bien est exempt de problèmes ou de procéder à une inspection où des cloisons et des murs sont partiellement ouverts pour laisser voir la structure, ou procéder lui-même à cette inspection avec l’autorisation du vendeur.

S’il achète sans faire cette vérification plus approfondie, « il ignore un indice apparent et manque à son obligation de diligence » [87] . [ 124 ] Des indices tels que du crépi effrité sur un solage, des fissures apparentes sur les fondations ou ailleurs sur l’immeuble, des murs bombés, ou des moisissures au bas des murs dans un sous-sol, sont des signes visibles à l’œil nu pour un expert comme pour un néophyte [88] .

Pour une personne qui ne s’y connaît pas en matière de construction, ces indices devraient l’amener à requérir l’opinion d’un expert sur la signification possible des indices visibles, à défaut de procéder à une investigation exploratoire pour identifier la source des défauts observés. [ 125 ] Dans le contexte d’une copropriété, l’acheteur doit aussi, dans le cadre de sa vérification diligente, demander à examiner les documents relatifs à la copropriété. [ 126 ] Pour que la garantie contre les vices cachés s’applique, le vice à l’origine de la réclamation doit être grave, non apparent, inconnu de l’acheteur et antérieur à la vente. [ 127 ] L’affaissement d’un immeuble peut certainement constituer un défaut important, mais n’est pas nécessairement l’indice d’un vice caché au sens de l'

article 1726 C.c.Q . , la qualification du vice pouvant varier selon que la cause de l’affaissement est un problème de sol ou de construction, les tribunaux ayant décidé que le sol dans son état naturel ne constitue pas un vice caché [89] . [ 128 ] Le vice caché en présence d’un sol argileux tiendrait du fait que l’Immeuble n’a pas été construit pour tenir compte de la capacité portante du sol, de manière à empêcher qu’il ne s’affaisse et que cela entraîne des fissures, des mouvements de murs et de plafonds, voire la ruine éventuelle du bâtiment [90] . [ 129 ] Or, dans la présente affaire, la preuve a établi que la structure de l’Immeuble n’a pas été modifiée lorsqu’il a été converti en immeuble à vocation résidentielle, et aucune preuve n’a été administrée pour démontrer qu’il n’a pas été construit en 1888 en considération de la capacité portante du sol. [ 130 ] Les planchers étaient dénivelés lorsque l’Immeuble a été converti entre 2005 et 2007.

La situation est suffisamment problématique en 2009 pour que le Syndicat adresse une demande d’indemnité à GHMB. [ 131 ] Le caractère anormal et l’importance de la problématique de la dénivellation des planchers, et le fait qu’elle pourrait être liée à la présence d’un vice caché ou d’un vice de construction sont connus du Syndicat et donc des copropriétaires depuis la décision de GHMB du 4 février 2010.

Il devait d’ailleurs obtenir une expertise pour établir ce qu’il en était. [ 132 ] Les copropriétaires sont également informé que l’affaissement de l’Immeuble peut être le résultat du tassement du sol sur lequel il est construit, jumelé à son âge, ce, depuis le 14 avril 2010 [91] . [ 133 ] Le procès-verbal de l’assemblée extraordinaire des copropriétaires du 6 mars 2011 révèle que les copropriétaires s’attendaient à ce que le rapport de M. Coallier permette au Syndicat d’étayer la validité de sa réclamation à GHMB en lien avec l’état des planchers [92] . Le 4 avril 2010, M.

Coallier identifie correctement la source de la problématique. Dans son rapport final, il ne traite pas du tassement du sol et de son effet sur l’Immeuble, ne suggère aucune solution au Syndicat pour corriger le défaut, et ne répond pas à la question de savoir si le défaut prend sa source dans un vice caché ou un vice de construction. [ 134 ] L’état des planchers était apparent en 2009.

Aucun des acheteurs n’explique pourquoi cette situation ne semblait pas problématique au moment de l’achat, et l’ait devenue plus tard alors que la preuve n’a pas démontré que la dénivellation s’est accentuée. [ 135 ] Un acheteur prudent et diligent aurait suspecté la sévérité des problématiques qui affectaient l’Immeuble à la lumière de la décision de GHMB du 4 février 2010, du procès-verbal de l’assemble des copropriétaires du 14 avril 2010, du constat de M.

Coallier que la dénivellation du plancher était due à l’âge de l’Immeuble, que les fissures dans les murs des logements résultaient de l’absence de joints de dilatation, et de ses conclusions générales quant au grand nombre de malfaçons qui affectaient l’Immeuble, les plans relatifs à la conversion ayant laissé trop de marge de manœuvre à l’entrepreneur. [ 136 ] En plus du fait que la nature du sol sur lequel l’Immeuble est construit n’est pas un vice caché, les défauts qu’il engendre étaient apparents pour les demandeurs qui ont offert d’acheter leur logement entre juin 2010 et mars 2012, soit messieurs De Léséleuc, Weatherhall et Dell’Elce.

Les frais de justice [ 137 ] En vertu de l’article 340 du Code de procédure civile , la

partie qui a gain de cause a droit aux frais de justice, à moins que le tribunal n’en décide autrement.

[ 138 ] L’article 339 du Code de procédure civile prévoit que les frais de justice afférents à une affaire comprennent les frais et droits de greffe, y compris les frais et honoraires liés à la signification ou à la notification des actes de procédure et des documents ainsi que les frais d’expertise afférents à la rédaction du rapport, à la préparation du témoignage et au temps passé par l’expert pour témoigner dans la mesure utile. [ 139 ] Les honoraires de Sylvain Brosseau pour la préparation d’une expertise ont été, d’abord de 3 336,80 $ facturés à messieurs Lafond et Anfossi en juin 2017, puis de 1 833,84 $ aux quatre défendeurs en avril 2019 pour la rédaction de son rapport d’expertise [93] .

Il a facturé 3 953,88 $ aux défendeurs en lien avec sa préparation et sa présence à l’instruction de l’affaire, pour un total de 7 290,68 $. [ 140 ] L’expertise de M. Brosseau n’ayant toutefois pas été utile au Tribunal, les défendeurs n’ont pas droit au remboursement des honoraires qu’ils lui ont versés. [ 141 ] Dans son rapport, M.

Brosseau écrit : 2.2 […] nous avons pris connaissance du rapport de ProspecPlus qui obtient des conclusions complètement différentes de celle de Solroc puisque monsieur Guertin est d’avis que l’immeuble à l’étude a subi des tassements différentiels au niveau de son assise (fondation).

Encore une fois il n’y avait aucun cisaillement de la maçonnerie et fissuration au niveau des tablettes des fenêtres en façade malgré sa prétention et ce dernier prend bien soin de ne pas qualifier l’état du parement de briques centenaire situé sur la façade arrière qui est, rappelons-le demeuré intact malgré toutes ces années […] [ 142 ] Ainsi, il ne tient pas compte des photographies prises par ProspecPlus en 2013 et 2014, qui montrent clairement des cisaillements dans la maçonnerie et des fissurations au niveau des tablettes des fenêtres en façade.

Il omet aussi de tenir compte que des travaux importants étaient en cours lorsque ProspecPlus a inspecté l’Immeuble, qui pourraient expliquer qu’en juillet 2017 lorsqu’il inspecte l’Immeuble, certaines déficiences aient été corrigées. [ 143 ] Le rapport de deux pages trois quart du technologue Sylvain Brosseau, étayé d’aucune mesure ou photographie, d’aucune littérature technique ou scientifique ni d’une analyse relative au comportement du sol sur lequel l’Immeuble est construit, ne fait pas le poids pour contrer les constats et les conclusions des rapports de ProspecPlus et Solroc de 77 pages pour l’un et 10 pages plus 5 annexes pour l’autre, quant à la nécessité de stabiliser tout l’Immeuble pour en faire cesser l’affaissement dont les manifestations s’accentuent depuis 2009. [ 144 ] Le rapport de M.

Brosseau est d’autant moins utile qu’il suggère une dépréciation de la valeur des travaux qu’il ne chiffre pas en dollars ni en nombre de pieux à retrancher par rapport au nombre suggéré par ProspecPlus, en attribuant un pourcentage de dépréciation lié à l’année de construction de l’Immeuble qu’il retient erronément comme étant 1950 alors que l’Immeuble a été construit en 1888, soit 62 ans plus tôt. [ 145 ] Chacun des défendeurs a toutefois droit au remboursement du montant du timbre judiciaire qu’il a payé pour produire un contestation au dossier.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Dans le dossier 500-32-156128-177 – Dell’Ellce c. Denis [ 146 ] REJETTE la réclamation de Christopher Dell’Elce et CONDAMNE celui-ci à payer 200 $ à Marie-Maude Denis à

titre de frais de justice. Dans le dossier 500-32-156140-172 – Sefler c. Anfossi [ 147 ] REJETTE la réclamation d’Adam Sefler et CONDAMNE celui-ci à payer 200 $ à David Anfossi à

titre de frais de justice. Dans le dossier 500-32-156176-176 – Colorado c. Lafond [ 148 ] REJETTE la réclamation de Luis Colorado et CONDAMNE celui-ci à payer 200 $ à André Lafond à

titre de frais de justice. Dans le dossier 500-32-156177-174 – De Léséleuc c. Legault et Stecker [ 149 ] REJETTE la réclamation de Jérôme De Léséleuc et CONDAMNE celui-ci à payer 200 $ à Marie-Josée Legault et Corey Stecker à

titre de frais de justice. Dans le dossier 500-32-156178-172 – Weatherall c. Harvey [ 150 ] REJETTE la réclamation de James Weatherhall et CONDAMNE celui-ci à payer 200 $ à Jonathan Harvey à

titre de frais de justice. __________________________________ MAGALI LEWIS, J.C.Q.

Dates d’instruction : 28, 29 et 30 avril 2021