2014 QCCQ 8495, 2014 QCCQ 8495

Labbé c. Farand 2014 QCCQ 8495 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Division des petites créances » N° : 700-32-026833-127 DATE : 23 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE JEAN-YVES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VICKI LABBÉ

Partie demanderesse c. LUCYNE FARAND

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT JT0716 ______________________________________________________________________ Une transaction immobilière est à la source du litige. [ 1 ] En janvier 2012, la demanderesse entreprend les procédures d'achat d'un condominium, avec deux espaces de stationnement. Elle consent un dépôt de 10 000, 00 $ et signe l'acte notarié le 28 février 2012. Avant, on constate une erreur dans la fiche descriptive de l'immeuble qui dispose, en fait, d'une seule place de stationnement.

On informe l'acheteuse éventuelle de la situation mais elle complète tout de même la transaction. Par contre, elle évoque négligence professionnelle de la défenderesse et lui réclame des dommages pour l'aire de stationnement en moins. [ 2 ] Plusieurs documents sont produits de part et d'autre, la défenderesse fait une CONTESTATION en dix-neuf (19) points mais finalement, trois (3) questions se posent. Comme le prétend l'agente immobilière, la

partie adverse achète-t-elle librement, en toute connaissance de cause ? Est-il exact que les vendeurs sont disposés à l'époque à libérer la demanderesse de toute obligation envers eux ? Enfin, que vaut en l'espèce la privation d'un espace de stationnement dans les circonstances ?

[ 3 ] Sur le premier point, il se trouve notamment au dossier une lettre de la notaire instrumentante qui confirme le dépôt dans son compte en fiducie d'un acompte de 10 000, 00 $ versés par l'acheteuse éventuelle.

Il y a aussi la mise en demeure des procureurs des vendeurs de respecter l'entente intervenue et d'acheter l'immeuble…au plus tard le 1 er MARS prochain … En plus, vous êtes sommés de nous indiquer, par écrit, votre position… au plus tard vendredi, le 17 FÉVRIER 2012, à défaut de quoi, nos clients interpréteront votre silence comme un refus de procéder à l'achat et encaisseront le dépôt de 10 000, 00 $ et intenteront contre vous les procédures judiciaires nécessaires sans autre avis ni délai [1] . [ 4 ] L'avocat de la demanderesse répond à la mise en demeure en utilisant l'expression " disparition " d'une des deux places de stationnement et en requérant des explications à ce sujet.

Il continue : " Sur éclaircissement de ces questions, nous serons en mesure de prendre position de façon finale quant à l'achat de l'Immeuble ". À tout le moins donc, l'acheteuse éventuelle connaît et analyse la possibilité de se retirer.

Elle signifie toutefois sa décision d'achat par courriel du 17 février 2012 et signe l'acte d'achat une dizaine de jours après. [ 5 ] Ensuite, la demanderesse soumet la conduite de la défenderesse à l'Organisme d'autorèglementation du courtage immobilier du Québec qui répond : … l'analyse du dossier a démontré certaines lacunes de la part du titulaire visé… En conséquence, nous avons servi un avertissement à Madame Farand. Une copie de cet avertissement restera à son dossier… Nous lui avons également rappelé ses devoirs et obligations en vertu de la

Loi sur le courtage immobilier au Québec. [ 6 ] À l'audience, la défenderesse produit une note du 4 juin 2014, d'après elle émanée de la venderesse : Au meilleure de mes souvenirs, mon mari et moi avons discuté avec Me Cabanes pour lui offrir que l'acheteuse de notre condo, Mme Labbé puisse se retirer de son offre d'achat sans conséquences et que le dépôt de 10,000 00 lui serait remboursé. Comme la signataire ne témoigne pas, ne procède pas par Déclaration pour valoir témoignage et que la

partie adverse n'admet pas le document, il faut écarter cet élément de preuve. [ 7 ] En effet, aux termes de l'

article 2803 du Code civil du Québec , celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Il doit le faire de façon claire, nette et précise, par prépondérance et ce n'est pas le cas ici. Qui prépare le texte précité, qui le rédige, qui le signe ? [ 8 ] Quant à la troisième question soulevée au paragraphe [2] qui précède, elle trouve réponse dans les faits résumés précédemment. La preuve révèle en effet la commission d'une erreur par la défenderesse qui représente les vendeurs.

La notaire instrumentante la découvre toutefois avant la signature du contrat et elle en informe la demanderesse. [ 9 ] Eu égard à l'importance que cette dernière attache à la jouissance d'un deuxième espace de stationnement, il s'ensuit une période de perturbation des négociations qui amène notamment l'acheteuse éventuelle à payer des honoraires professionnels. Par contre, cette dernière décide d'acheter malgré tout. Qu'arrive-t-il si elle se retire ?

On aborde là le domaine des hypothèses qui ne peuvent servir à départager les parties. [ 10 ] De la réclamation de la demanderesse il faut donc soustraire les 5 800, 00 $ pour espace de stationnement perdu et lui consentir à

titre de dommages pour inconvénients les autres 1 200, 00 $ du premier paragraphe de sa DEMANDE . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la défenderesse à payer 1 200, 00 $ à la demanderesse, avec intérêts au taux légal et indemnité additionnelle depuis l'assignation, plus les frais, 163, 00 $. _____________________________ JEAN-YVES TREMBLAY Juge à la Cour du Québec Date d'audience : 4 juin 2014