2012 QCCQ 9163, 2012 QCCQ 9163

4080254 Canada inc. c. Chapleau JL 3728 / 2012 QCCQ 9163 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile» N° : 500-22-177335-109 DATE : Le 15 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 4080254 CANADA INC. Demanderesse c.

LYDIA CHAPLEAU Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, 4080254 Canada inc. (« 4080254 ») loue à la défenderesse, Lydia Chapleau (« Chapleau ») un local commercial en vertu d'un bail d'une durée de cinq ans, du 1 er septembre 2007 au 1 er septembre 2012 ( P-1 ).

Chapleau opère une bijouterie. [ 2 ] 4080254 réclame le paiement de la « surtaxe » pour les années 2008, 2009 et 2010 et à venir qui totalise en capital et intérêts 15 771,44 $, tel que détaillé à P-13 . [ 3 ] Chapleau conteste cette réclamation au motif que 4080254 réclame en fait la taxe d'affaires, la taxe d'eau et des frais de transport pour la neige qu'elle ne doit pas. [ 4 ] Selon Chapleau, la taxe d'affaires aurait été abolie et les autres montants réclamés ne seraient pas prévus au bail. [ 5 ] Chapleau plaide que dès le début de son occupation des lieux, 4080254 lui aurait présenté des factures pour des suppléments au loyer en la menaçant qu'à défaut de paiement, les serrures de son local seraient changées et qu'elle perdrait sa maison. [ 6 ] C'est donc sous la menace et la crainte que Chapleau aurait payé « en supplément » du paiement de son loyer, deux chèques sous protêt, soit : Chèque #18 16 avril 2008 1 477,09 $ Chèque #24 12 juin 2008 1 477,09 $ Pour un total de 2 954,18 $ [ 7 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, Chapleau réclame le remboursement de cette somme. [ 8 ] De plus, cette dernière allègue « qu'à cette même période », c'est-à-dire au moment où elle a remis des chèques avec la mention sous protêt, elle aurait dénoncé divers problèmes qui n'auraient jamais été résolus :

a) Bris de l'air climatisé depuis la prise de possession des lieux ;

b) Nuisance des locataires d'une maison également propriété de 4080254, laquelle est adjacente au centre commercial ;

c) Défaut de sécuriser l'espace commun (escalier intérieur, salle des cases postales) de telle sorte qu'un vol aurait été perpétré dans la bijouterie de Chapleau causant des pertes de plus de 10 000 $ que cette dernière réclame. [ 9 ] Finalement, Chapleau réclame 800 $ pour les frais de réparation de l'espace commun qu'elle aurait elle-même assumés ainsi que 5 000 $ pour troubles, inconvénients et perte de jouissance. [ 10 ] 4080254 conteste cette demanderesse reconventionnelle alléguant que :

a) Chapleau fait défaut de payer une portion des montants qui sont dus à 4080254 en vertu du bail ;

b) Le paiement de 2 954,18 $ aurait été fait de plein gré niant toute forme de menace ou intimidation ;

c) Chapleau ne l'aurait jamais mise en demeure de sécuriser les lieux ; d) 4080254 ne peut avoir de contrôle sur les membres de la famille qui louent la maison à côté du centre commercial ; e) 4080254 a entretenu l'immeuble de façon diligente conformément à ses obligations, mais que par ailleurs, l'entretien du filtre de l'air climatisé était la responsabilité de la locatrice ;

f) Il aurait été convenu entre les parties que 4080254 ne pourrait être tenue responsable d'un vol de la bijouterie et que Chapleau s'était engagée à maintenir une assurance tous risques pour son commerce ajoutant qu'elle n'a pas prouvé sa perte alléguée de 10 000 $ ;

g) En vertu des clauses 5.3b et 6.1 du bail, c'est Chapleau qui est responsable de la réparation du mur et que de toute façon, cette dernière n'a pas prouvé le coût des réparations ;

h) C'est le représentant de 4080254 qui aurait été victime de fausses accusations et de propos injurieux de la part de Chapleau, tel que d'ailleurs dénoncé dans la lettre du 5 août 2009 ( P-5 ) que Chapleau s'est ensuite excusée de telle sorte qu'aucune accusation n'a été portée par les policiers. Questions en litige [ 11 ] 4080254 a-t-elle droit au paiement réclamé pour la taxe d'affaires, la taxe d'eau et « le transport de la neige », tel qu'indiqué aux factures soumises par la demanderesse ? [ 12 ] Chapleau a-t-elle droit au remboursement des deux chèques totalisant 2 954,18 $ faits sous protêt au motif : 1.

Qu'elle ne doit pas payer la taxe d'affaires ? 2. Qu'elle a droit d'être compensée pour les défauts d'entretien de Chapleau ? [ 13 ] Chapleau a-t-elle droit au paiement des bijoux volés ainsi qu'au remboursement du coût de réparation du mur endommagé lors du vol ?

Discussion [ 14 ] Après avoir révisé la preuve testimoniale et documentaire, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 15 ] D'abord, il faut se référer au bail et plus particulièrement aux clauses qui concernent le paiement du loyer : « 4 LOYERS 4.1 Loyers Le Locataire s'engage à payer au Locateur pendant la durée du bail, sans aucune déduction ou compensation, les loyers suivants à savoir : Le Locataire a les deux premiers mois gratuits ; Le locataire paiera un montant de 1 000,00 $ par mois les quatorze mois suivants plus les taxes ; La deuxième année le locataire paiera 1 200 $ par mois les dix mois suivants plus les taxes jusqu'en septembre 2012 ; Payables par versements mensuels égaux et consécutifs, à l'avance, le premier jour de chaque mois, toutes les taxes applicables incluant la taxe sur les droits et services (T.P.S.) et la taxe de vente provinciale (T.V.Q.) sont payables en sus de tous les loyers.

Le Locateur assumera toutes les dépenses qui n'auront pas autrement été prévues à la charge du Locataire dans le présent bail, et ce, sans limiter la généralité de ce qui précède, les dépenses suivantes incluses au loyer : 1 Taxes municipales et scolaires ; 2 Entretien du terrain (déneigement et pelouse) ; 3 Assurance souscrite par le propriétaire (le Locataire devra assurer ses propres biens). Les dépenses suivantes seront payables par le Locataire :

4 Électricité, chauffage et climatisation ; 5 Entretien intérieur de l'espace loué ; 6 Taxe d'affaires de la ville de Laval pour les Lieux Loués ; 7 Les deux premiers mois de loyer seront gratuits. » [ 16 ] Le nœud du litige concerne le paiement de la taxe d'affaires, tel que désigné au bail. [ 17 ] Chapleau témoigne qu'elle refuse de payer la taxe d'affaires parce que cette taxe a été abolie par la ville de Laval depuis 1994.

C'est ce qu'elle aurait appris en s'informant auprès d'un préposé de la ville. [ 18 ] Selon elle, la ville perçoit uniquement les taxes municipales lesquelles sont incluses au loyer mensuel qu'elle paie au propriétaire et, en conséquence, elle ne doit rien de plus. [ 19 ] M.

Seyed Abbas Shokouhi (« Shokouhi »), représentant de 4080254, témoigne que la ville perçoit effectivement la taxe municipale que 4080254 ne réclame pas à Chapleau, parce que cette taxe est effectivement incluse dans le loyer mensuel. [ 20 ] Shokouhi ajoute que cependant, la Ville perçoit en plus une « surtaxe » ou qui, selon ce dernier, est en fait l'équivalent de la taxe d'affaires qui doit être payée, en plus du loyer mensuel par la locataire. [ 21 ] Dans la requête introductive d'instance, 4080254 utilise le terme « surtaxe » pour décrire sa réclamation. [ 22 ] La preuve révèle que 4080254 reçoit tous les ans l'avis d'évaluation foncière ainsi que le compte de taxes (par exemple P-9 pour l'année 2010) qu'elle remet au comptable qui établit la part qui revient à chacun des locataires en fonction de la superficie des lieux loués. [ 23 ] C'est M.

Siavoosh Tajdivand (« Tajdivand »), courtier en immobilier depuis 1993 qui a préparé le bail et a rencontré Chapleau avant qu'elle ne le signe. [ 24 ] Selon Tajdivand, toutes les clauses du bail ont été revues avec Chapleau à qui il aurait expliqué le détail des taxes et de la surtaxe, cette dernière étant établie en fonction de la superficie du local : « We go through the dimension. We are dealing with business taxes - so it is always mentioned - I have to give all the little details. Regarding paragraph 4.1, we went through one by one.

I told her that her portion of non-residential taxes was slightly $4,000 payable in two (2) portions. She said no problem, she will pay. » [ 25 ] Chapleau aurait visité le local à quatre reprises.

Lors d'une de ses visites, Tajdivand lui a laissé une copie du bail à laquelle Chapleau apporte des modifications manuscrites : « I sat down in a coffee shop several times and discussed every little details – negotiating about the price. » [ 26 ] Tajdivand demande à Shokouhi d'accorder à Chapleau deux mois de loyer gratuit, ce qu'il accepte, et le bail est annoté en conséquence. [ 27 ] Chapleau voulait savoir si elle pouvait sécuriser le mur.

Il fut convenu qu'elle pourrait le faire à ses frais. [ 28 ] Tajdivand précise que 4080254 n'a pas exigé non plus que Chapleau fasse un dépôt, tel que prévu au bail. [ 29 ] Lors du contre-interrogatoire, Tajdivand ajoute qu'il aurait montré à Chapleau une facture adressée à un autre locataire pour lui expliquer le pourcentage applicable pour la surtaxe (lettre du 26 février 2004; P-12 ). [ 30 ] Finalement, Chapleau signe le bail P-1 . [ 31 ] Le 21 octobre 2007, 4080254 transmet une facture intitulée « facturation de la surtaxe sur l'immeuble non résidentiel, transport en commun régional, la taxe d'eau, et le transport de la neige pour la période du 1 er septembre 2007 au 31 décembre 2007 » ( P-10A ) qui fixe à 500,11 $ le montant arrondi à 500 $ réclamé pour quatre mois de loyer et déduction faite du crédit de deux mois accordés à Chapleau. [ 32 ] Il est décrit à la facture : « Votre part de taxes jusqu'au 31 décembre 2007 : 13.32 % pour 12 mois – surtaxe » [ 33 ] Chapleau paie cette facture de 500,11 $. [ 34 ] L'année suivante c'est Tajdivand qui remet la facturation de la « surtaxe » sur l'immeuble non résidentiel, transport en commun régional, la taxe d'eau, et le transport de la neige pour la période du 1 er janvier 2008 au 31 décembre 2008. 4080254 réclame pour l'année 2008 la somme de près de 4 000 $ en deux versements ( P-10B ). [ 35 ] Chapleau considère qu'elle paie trop.

Elle aurait alors soulevé que la dimension du local, base du calcul, serait erronée. [ 36 ] Même si Shokouhi n'est pas d'accord avec les prétentions de Chapleau que la dimension du local est erronée, il accepte de réduire de 391 $ le premier versement, mais précise qu'il n'accordera pas ce crédit pour le deuxième versement. Il s'attend donc à recevoir un premier chèque de 1 447,09 $ et un second chèque de 1 838 $.

[ 37 ] Selon Tajdivand, Chapleau aurait remis cette facture ( P-10B ) à son procureur, lequel aurait communiqué avec ville de Laval et aurait refait le calcul de la surtaxe qui, selon ce dernier, donnerait plutôt 2 814,18 $, soit deux versements de 1 447 $. [ 38 ] C'est le procureur de Chapleau, Me Marc Galletta, qui lui aurait transmis les deux chèques en question. [ 39 ] Tajdivand relate qu'en juillet 2009, lorsqu'il s'est présenté à la bijouterie, pour quérir le chèque du loyer, Chapleau aurait été fort agressive et l'aurait insulté alléguant que ce dernier la harcelait et l'intimidait pour obtenir paiement.

Cette dernière a appelé la police, mais comme trois jours plus tard, elle s'est excusée, les policiers aussi se seraient excusés auprès de Tajdivand. [ 40 ] Tajdivand précise qu'il n'avait pas le choix que de quérir le chèque de loyer tous les mois puisque Chapleau avait refusé de remettre des chèques postdatés. [ 41 ] Tajdivand témoigne que Chapleau est la seule locataire qui se plaint du bruit des voisins locataires de la maison unifamiliale à proximité du centre commercial.

Il s'agit d'une famille de trois enfants qui peuvent à l'occasion jouer au hockey dans le stationnement. [ 42 ] Tajdivand explique que Chapleau a rapporté un vol : « But she said nothing serious, some purse. Somebody made a small hole and they came inside. We asked Mrs. Chapleau to fix the premises but finally they took care of it. Meanwhile, Chapleau had bolted a piece of plywood on the hole. » [ 43 ] Concernant l'air climatisé, Tajdivand témoigne qu'en 2010 Chapleau aurait soulevé qu'il ne fonctionnait pas ou qu'il fonctionnait mal.

Il aurait demandé à cette dernière quand elle avait changé le filtre la dernière fois, mais à tout événement, il l'enjoignit de lui transmettre une facture de réparation, le cas échéant, mais il n'a jamais rien reçu. [ 44 ] Finalement, 4080254 a dû changer le compresseur soi-disant parce que les filtres n'étaient pas bien entretenus, ce que la propriétaire a fait à ses frais. [ 45 ] Chapleau témoigne qu'elle a négocié son bail après l'avoir lu page par page en présence de Shokouhi et Tajdivand lors d'une seule rencontre. [ 46 ] Le loyer qui était de 1 300 $ fut réduit à 1 000 $ par mois.

Elle ajoute : « Qu'elle avait cru comprendre que tout était inclus dans le loyer. Je ne m'attendais pas à payer des taxes. » [ 47 ] Chapleau signe le bail. Elle dira, lors de l'audience : « J'aime le bail, j'aime le local. » [ 48 ] Chapleau nie avoir vu la facture du 26 février 2004 adressée à un autre locataire ( P-12 ) : « C'est de la pure invention, je n'ai jamais vu cette lettre avant.

C'est de la pure invention préparée pour la journée d'audience. » [ 49 ] Chapleau témoigne qu'elle a envoyé les chèques sous protêt pour acheter la paix suite au harcèlement de Tajdivand. [ 50 ] Chapleau témoigne qu'elle s'est elle-même informée à la ville de Laval et que c'est à ce moment qu'elle a appris que la taxe d'affaires fut abolie en 1994, remplacée par une surtaxe, qu'elle n'est pas tenue de payer puisque ce n'est pas prévu au bail. [ 51 ] Chapleau témoigne qu'elle n'est pas assurée contre le vol.

Elle a, par ailleurs, sécurisé son local et a acheté des coffres-fort, qu'elle aurait payés 30 000 $ : « Mon assurance, ce sont les coffres-fort. » [ 52 ] Le seul espace que Chapleau n'a pu barricader est l'aire commune où les locataires vont chercher leur courrier. Elle aurait demandé que l'accès à ce local soit fermé à clé le soir, ce qui n'était pas le cas le soir du vol. [ 53 ] Chapleau témoigne que l'air climatisé n'aurait fonctionné qu'un seul mois et que les propriétaires lui représentaient qu'elle était responsable de la réparation.

Puis, finalement, elle apprend que les propriétaires ont réparé l'air climatisé sur le toit. [ 54 ] Chapleau a sécurisé le trou pratiqué dans le mur par les voleurs et a payé un dénommé « Henri » 800 $ qui aurait vissé et collé une planche des deux côtés du mur de son local. Elle n'a pas de facture. [ 55 ] Chapleau témoigne que les propriétaires lui ont effectivement mentionné en 2007 qu'il lui donnait congé de taxes, mais qu'elle se serait dit, que de toute façon, comme c'est inclus dans le bail, qu'elle n'avait pas à les payer.

Décision [ 56 ] Le bail prévoit que : o Les taxes municipales sont incluses dans le bail (4.1.1) ; o La taxe d'affaires est à la charge du locataire (4.1.6) ; [ 57 ] Concernant l'abolition de la taxe d'affaires, madame la juge Marie-France Bich de la Cour d'appel [1] s'est longuement penchée sur cette question.

[ 58 ] Il faut retenir effectivement que la taxe d'affaires originalement une taxe personnelle perçue directement du commerçant a été transformée en taxe foncière ajoutée à la taxe municipale qui est également une taxe foncière. Ces deux taxes sont maintenant perçues directement du propriétaire par la ville. [ 59 ] Ainsi, la taxe d'affaires n'est pas abolie. Elle existe toujours, mais calculée sous une autre forme et perçue différemment. Appelée d'abord surtaxe sur les immeubles non résidentiels (SINR), la ville se fondant sur de nouvelles modifications à la

Loi sur la fiscalité municipale a remplacé cette surtaxe par ce qu'elle appelle maintenant une taxe sur les immeubles non résidentiels (TINR). [ 60 ] Pour permettre au propriétaire de se faire rembourser, la ville a prévu des taux pour calculer la portion de la TINR.

Ensuite, la propriétaire calcule la part due par un locataire en fonction de la superficie du local occupé. [ 61 ] 4080254 a établi à 13 % la part qui est due annuellement par Chapleau pour la surtaxe telle qu'elle le précise aux différentes factures. [ 62 ] C'est ce pourcentage qui est indiqué à la facture présentée à Chapleau pour les quatre mois de location de l'année 2007, que cette dernière a d'ailleurs acquittée. [ 63 ] Ce même pourcentage apparaît sur toutes les factures suivantes pour les années 2008, 2009 et 2010. [ 64 ] Comme nous l'avons dit précédemment, le bail prévoit que la taxe municipale est incluse dans les mensualités, mais que la taxe d'affaires doit être payée en sus du loyer. [ 65 ] C'est erronément qu'il est fait référence au terme « taxe d'affaires » dans le bail.

Par ailleurs, il n'en demeure pas moins que la propriétaire prévoit au bail que le locataire doit payer cette taxe en sus de la taxe municipale qui elle, est comprise dans le loyer. [ 66 ] Basé sur la preuve testimoniale, le Tribunal retient que Chapleau a consenti au bail qu'elle a lu attentivement avant de signer.

Elle a accepté les conditions, dont la condition 4 concernant le paiement du loyer qui prévoit qu'elle devra payer la taxe d'affaires. [ 67 ] Elle a payé 500 $ en 2007, soit la taxe d'affaires calculée pour quatre mois, déduction faite d'un crédit de deux mois que la propriétaire désigne à la facture comme étant la « surtaxe ». [ 68 ] En 2008, Chapleau reçoit une facture de 4 018,77 $ pour la surtaxe, les taxes d'eau et le transport de la neige qu'elle doit payer en deux versements. Chapleau trouve cette facture élevée.

Elle ou son procureur vérifie à la ville et cette dernière témoigne qu'elle comprend que la taxe est abolie. [ 69 ] Pourtant, Chapleau avise plutôt la propriétaire que la superficie de son local est erronée et que la surtaxe devrait être rajustée en conséquence, et elle transmet deux chèques de 1 447,09 $ sous protêt. [ 70 ] C'est par la suite que Chapleau conteste l'existence même de la surtaxe. [ 71 ] Chapleau a payé son loyer tous les mois, mais elle n'a rien versé pour la surtaxe, la taxe d'eau ainsi que la taxe du transport de la neige. [ 72 ] Or, Chapleau doit payer sa part de la taxe sur les immeubles non résidentiels qui correspond à la taxe anciennement appelée taxe d'affaires, puisqu'il est prévu au bail, que la taxe d'affaires est à la charge de la locataire. [ 73 ] Il appert de la preuve que c'est ce dont les parties ont convenu. [ 74 ] Pour le Tribunal, Chapleau n'est pas très crédible lorsqu'elle dit qu'elle croyait que toutes les taxes étaient comprises dans le prix du loyer mensuel. [ 75 ] La preuve révèle que cette dernière est loin d'avoir signé ce bail les yeux fermés.

Bien que selon Chapleau, elle aurait rencontré les représentants de 4080254 qu'une seule fois et non trois fois, elle admet cependant avoir lu le bail page par page en leur présence. [ 76 ] Incidemment, les annotations de Chapleau sur le bail démontrent qu'elle a négocié une réduction du loyer et qu'elle a obtenu un crédit de deux mois et qu'elle n'a pas payé de dépôt. [ 77 ] Le Tribunal conclut donc que Chapleau s'est engagée en vertu du bail à payer la taxe sur les immeubles résidentiels, soit l'équivalent de la taxe d'affaires. [ 78 ] Par ailleurs, le Tribunal conclut qu'il est prévu au bail que le locateur assumera toutes les dépenses qui n'auront pas autrement été prévues à la charge du locataire dans le présent bail. [ 79 ] Or, les taxes d'eau et de transport de la neige ne sont pas énumérées dans les dépenses payables par le locataire. [ 80 ] Ainsi, Chapleau ne doit pas payer ces taxes. [ 81 ] Concernant la demande reconventionnelle, le Tribunal est d'avis que Chapleau n'a pas fait la preuve de sa réclamation. [ 82 ] Cette dernière ne peut certainement pas tenir les propriétaires responsables du vol de bijoux au motif que l'aire commune n'était pas sécurisée d'autant plus, qu'il est prévu au bail que le locataire devra assurer ses propres biens. [ 83 ] Chapleau a visité le local et a constaté la configuration des lieux.

Si elle n'était pas satisfaite de la sécurité des lieux pour y établir une bijouterie, elle n'avait qu'à ne pas louer à cet endroit.

[ 84 ] De plus, Chapleau l'a elle-même déclaré à l'audience : « Elle aimait le local et elle a déboursé plus de 30 000 $ pour l'achat de ses coffres-fort et sécurisé son local, ce qui pour elle, constituait son assurance. » [ 85 ] Sa réclamation pour le remboursement des objets volés est mal fondée. [ 86 ] Il en est de même pour les autres chefs de la réclamation de Chapleau soit pour l'air climatisé défectueux, les ennuis et inconvénients occasionnés par les voisins, ainsi que les coûts encourus pour la réparation du mur de son local après le vol. [ 87 ] Pour le Tribunal, il ne s'agit que de prétextes pour tenter de négocier une réduction des sommes qu'elle doit à la propriétaire. [ 88 ] Ainsi, le Tribunal accorde à 4080254 la somme de 15 771,44 $, telle que détaillée au document P-13 , lequel a été mis à jour à l'audience.

Cette somme comprend des intérêts de 10 %. [ 89 ] Par ailleurs, le Tribunal déduit 1 667 $ réclamé en trop pour les taxes d'eau et le transport de la neige arrondi à 2 000 $ pour tenir compte de l'intérêt à 10 % ajouté par la propriétaire. [ 90 ] Ainsi, Chapleau est condamnée à payer la somme de 13 771,44 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCORDE partiellement la requête introductive d'instance de 4080254 Canada inc. ; CONDAMNE Lydia Chapleau à payer à 4080254 Canada inc. la somme de 13 771,44 $ ; AVEC DÉPENS. __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q.

Procureur de la demanderesse : Me Farzad Bigdeli 3551, boulevard St-Charles, bureau 230 Kirkland (Québec) H9H 3C4 Procureur de la défenderesse : Me Marc Galletta 6395, rue St-Denis Montréal (Québec) H2S 2R8 Date d’audience : 17 février 2012