2020 QCCQ 7922, 2020 QCCQ 7922

Bérubé c. Brunet 2020 QCCQ 7922 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ : MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-157406-176 DATE : 24 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOMINIQUE BÉRUBÉ

Partie demanderesse c. SYLVIE BRUNET et TUONG VA HO et SABRINA MARCONE

Partie défenderesse et TUONG VAN HO Demanderesse en garantie et SYLVIE BRUNET et JEAN-MARIE SAVARD Défendeurs en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Dominique Bérubé, réclame des défendeurs 12 449,99 $, soit le paiement que lui réclame Hydro-Québec à

titre de nouveau propriétaire. [ 2 ] Sylvie Brunet, la venderesse de l’immeuble, ne s’est pas présentée à l’audience pour contester cette réclamation. [ 3 ] Les autres défendeurs et défendeurs en garantie contestent la réclamation du demandeur. LE CONTEXTE [ 4 ] Le demandeur débute ses recherches pour trouver un immeuble à acheter vers novembre 2016. Il est représenté par la défenderesse, Sabrina Marcone, courtière immobilière.

L’immeuble de la défenderesse Brunet l’intéresse; elle est représentée par le courtier Jean-Marie Savard, défendeur en garantie, à la demande de Me Tuong Van Ho, notaire. [ 5 ] Le demandeur reçoit de la défenderesse Brunet divers documents, dont un bail qu’elle a conclu avec le locataire Dagenais [1] . On peut voir sous la rubrique E Services et conditions qu’elle est responsable à

titre de propriétaire du chauffage, de l’eau chaude, de l’électricité et de la taxe d’eau. Lorsque le demandeur s’informe auprès d’elle, elle lui confirme que tout a été payé. [ 6 ] Le 20 février 2017, un acte de vente intervient entre le demandeur Bérubé et la défenderesse Brunet devant la notaire Me Ho [2] . [ 7 ] Me Ho avait été référée par la défenderesse Marcone puisqu’elles travaillent dans le même bureau. [ 8 ] À la suite de cette vente, soit le 13 mars 2017, Hydro-Québec écrit au demandeur et lui réclame cette somme de 12 449 99 $ [3] . Dans cette lettre, Hydro-Québec réfère à la

Loi sur le mode de paiement des services d’électricité et de gaz dans certains immeubles [4] (la Loi ) en vertu de laquelle un propriétaire qui loue des locaux résidentiels est responsable du paiement de l’électricité lorsque le coût de l’électricité est inclus dans le loyer payable au propriétaire. [ 9 ] Le 30 mai 2017, le demandeur transmet une mise en demeure à Me Ho [5] . C’est d’ailleurs la seule mise en demeure qui sera transmise aux parties.

[ 10 ] Dans une lettre du 11 septembre 2017 [6] , le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires (le Fonds ) nie, au nom de Me Ho, toute responsabilité.

La Chambre précise que le solde net du prix de vente a été remis à la défenderesse et venderesse Brunet, que celle-ci a déclaré, et s’est portée garante que l’immeuble était libre de toute hypothèque, redevances, priorités charges quelconques et que l’immeuble n’était pas assujetti à la Loi . [ 11 ] Le Fonds ajoute que les répartitions d’usage ont été faites suivant les états de compte fournis en date de la vente. [ 12 ] Me Ho admet avoir reçu du défendeur en garantie Savard, le 9 février 2017, un courriel avec plusieurs documents en PDF, dont le bail entre la défenderesse Brunet et le locataire Dagenais. [ 13 ] M.

Savard explique qu’il a reçu mandat de la défenderesse Brunet, en septembre 2016, de vendre l’immeuble. Madame Brunet lui remet ce bail écrit et louait à un deuxième locataire mais par bail verbal. Lorsque M. Savard reçoit le bail, il complète le formulaire recommandé par l’OACIQ relatif aux logements et baux [7] . [ 14 ] On peut voir que pour les deux logements loués, le propriétaire est responsable entre autres du paiement de l’électricité. Selon M. Savard, c’est l’information qu’il a obtenue à la lecture du bail. [ 15 ] Ce formulaire n’a été transmis à aucune

partie ni à Me Ho mais le bail a été transmis à cette dernière par courriel du 9 février 2017. Selon la capture d’écran du logiciel EZ-MAX [8] , M. Savard confirme que Me Ho a téléchargé le bail six fois entre le 9 février 2017 et le 21 mars 2017 [9] . [ 16 ] Préalablement à la signature de l’acte de vente, Me Ho procède à la réconciliation et le 22 février 2017, elle transmet au demandeur les divers documents relatifs à la vente [10] . L’ANALYSE [ 17 ] La défenderesse Ho conteste la réclamation au motif qu’elle n’a jamais reçu le formulaire se rapportant aux logements et baux du défendeur en garantie Savard.

Elle soutient que les parties sont responsables de leurs déclarations. Elle ajoute ne pas avoir remarqué dans le bail qu’elle a au dossier [11] qu’à la

section E - Services et conditions qu’un trait est tiré sous propriétaire et locataire , laissant l’impression que les deux parties sont responsables pour le paiement de ces services.

Or, le bail qui fut remis au demandeur [12] par la défenderesse Brunet, ne comporte qu’un seul trait sous le nom du propriétaire. [ 18 ] La seule conclusion que l’on puisse tirer est que Me Ho a tracé un deuxième trait sous le nom du locataire. [ 19 ] Le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure que Me Ho a reçu un bail qui indiquait que la propriétaire venderesse était responsable des frais d’électricité et, comme elle l’admet elle-même, elle aurait dû contacter Hydro-Québec afin de s’assurer que toutes les sommes dues avaient été payées. [ 20 ] De plus, à la clause 8 de l’acte de vente, il est indiqué que l’immeuble vendu n’est pas assujetti à la Loi .

Le Tribunal n’a aucun doute que la défenderesse Brunet a fait cette affirmation à Me Ho. Or, le bail que cette dernière avait en sa possession révélait le contraire. [ 21 ] Le défendeur en garantie Savard aurait pu, à la lecture de l’acte, réaliser que cette mention était inexacte. Or, il est catégorique que Me Ho n’a pas lu l’acte de vente.

En tout et partout, la rencontre pour la signature de l’acte de vente a duré au plus 30minutes. [ 22 ] La défenderesse Brunet a fait de fausses représentations au demandeur ainsi qu’à Me Ho qui est responsable pour le remboursement des sommes que le demandeur sera appelé à payer à Hydro-Québec, d’autant plus qu’au moment de la réconciliation, si la défenderesse Brunet avait admis que cette somme était due à Hydro-Québec, Me Ho l’aurait noté dans la réconciliation. [ 23 ] Me Ho est également responsable du paiement de cette somme au demandeur puisqu’elle n’a pas accompli ses devoirs avec honnêteté et diligence.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l’action du demandeur; CONDAMNE les défenderesses Sylvie Brunet et Me Tuong Van Ho, solidairement, à payer au demandeur la somme de 12 449,99 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 30 mai 2017, date de la mise en demeure, avec frais au montant de 200 $ représentant le timbre judiciaire de la demande; REJETTE l’action du demandeur contre la défenderesse Sabrina Marcone, avec frais au montant de 209 $ représentant le timbre judiciaire de la contestation ; REJETTE la demande en garantie de la demanderesse en garantie Me Tuong Van Ho contre le défendeur en garantie Jean-Marie Savard, avec frais au montant de 205 $ représentant le timbre judiciaire de la contestation en garantie, à être assumé par la demanderesse en garantie, Me Tuong Van Ho. _______________________________

DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. Date d’audience : 2 novembre 2020