2018 QCCA 1916, 2018 QCCA 1916

Lacasse c. Laflamme 2018 QCCA 1916 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026634-170 (550-17-008411-157) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 14 novembre 2018 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. APPELANTS – INTIMÉS INCIDENTS AVOCAT CLAUDE LACASSE KATHERINE BLAIS m e PAUL FRÉCHETTE INTIMÉE – APPELANTE INCIDENTE AVOCAT LYNE LAFLAMME Me FRÉDÉRICK LANGLOIS (Deveau Gagné Lefebvre Tremblay et Associés sencrl) En appel d'un jugement rendu le 30 janvier 2017 par l'honorable Marie-Josée Bédard de la Cour supérieure, district de Gatineau.

NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété – Mitoyenneté – Allée commune – Entrave – Voisins – Demande en cours d’instance pour dépôt de preuve nouvelle. Greffière d’audience : Lory Zakarian Salle : Pierre-Basile-Mignault (RC.08) AUDITION 9 h 35 Début de l’audition. Commentaire introductif par la Cour. 9 h 37 Argumentation par Me Paul Fréchette. 9 h 38 Me Fréchette déclare ne pas s’objecter à la requête pour dépôt de preuve nouvelle de l’intimée.

Me Fréchette soumet un extrait du Code criminel à la Cour. 10 h 12 Argumentation de Me Frédérick Langlois. 10 h 13 Sur la requête pour preuve nouvelle de l’intimée PAR LA COUR : Arrêt prononcé séance tenante par l’honorable France Thibault, J.C.A. – voir page 3. Suite de l’argumentation de Me Langlois. 10 h 47 Réplique de Me Fréchette. 10 h 50 Suspension de l’audition. 10 h 54 Reprise de l’audition. Commentaire par la Cour. PAR LA COUR : Arrêt prononcé séance tenante par l’honorable France Thibault, J.C.A. – voir page 3. 10 h 55 Fin de l’audition.

Lory Zakarian Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT Sur la requête pour preuve nouvelle de l’intimée [ 1 ] La requête pour preuve nouvelle ne satisfait pas les critères énumérés à l’article 380 du Code de procédure civile tel qu’il est interprété par la jurisprudence [1] . POUR CE MOTIF, LA COUR :

[ 2 ] REJETTE la requête pour preuve nouvelle; Sur l’appel principal et l’appel incident Pour les motifs qui seront déposés ultérieurement, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel principal à la seule fin de substituer le mot « ouest » à « est » au paragraphe 153 du jugement, qui se lira désormais comme suit : [153] DÉCLARE que l’allée mitoyenne a une largeur de 4.28 mètres et que son extrémité ouest, en bordure de la rue A, débute à 0.62 mètres (2 pieds) de la galerie de la défenderesse; [ 4 ] REJETTE l’appel incident; [ 5 ] LE TOUT , sans frais de justice. FRANCE THIBAULT, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

MARK SCHRAGER, J.C.A. Lacasse c. Laflamme 2018 QCCA 1916 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026634-170 (550-17-008411-157) DATE DE L’ARRÊT : 14 novembre 2018 DATE DES MOTIFS : 16 novembre 2018 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. CLAUDE LACASSE ET KATHERINE BLAIS APPELANTS / INTIMÉS INCIDENTS – demandeurs c. LYNE LAFLAMME INTIMÉE / APPELANTE INCIDENTE – défenderesse

MOTIFS D’UN ARRÊT RENDU SÉANCE TENANTE [1] Les appelants et l’intimée, à

titre d’appelante incidente, se pourvoient contre un jugement rendu le 30 janvier 2017 par la Cour supérieure, district de Gatineau (l’honorable Marie-Josée Bédard), qui accueille en

partie l’action des appelants et en

partie la demande reconventionnelle de l’intimée [2] . ***** [2] À la suite d’un procès d’une durée de trois jours, la juge a prononcé les conclusions suivantes : (1) déclare qu’une portion de l’allée entre les immeubles des parties est mitoyenne et que celles-ci en sont copropriétaires indivis; (2) ordonne à l’intimée de s’abstenir de poser tout geste visant à obstruer ou bloquer l’allée mitoyenne; (3) condamne cette dernière à payer aux appelants 10 000 $ à

titre de dommages-intérêts pour les différents troubles causés; (4) condamne l’appelant Lacasse à payer à l’intimée 3 000 $ à

titre de dommages- intérêts pour les troubles causés; (5) condamne l’intimée à payer aux appelants 1 000 $ à

titre de dommages punitifs; (6) condamne celle- ci à rembourser aux appelants le tiers des coûts d’asphaltage de l’allée mitoyenne, soit 1 580 $; et (7) rejette les demandes de remboursement des honoraires extrajudiciaires pour abus de procédure. [3] Par l’appel principal et l’appel incident, les parties attaquent les conclusions de la juge de première instance quant à la nature du droit conféré par leurs auteurs à un passage entre leurs immeubles, son étendue, l’appréciation et la détermination du montant des dommages-intérêts accordés et le rejet des demandes de remboursement des honoraires extrajudiciaires. ***** [4] Le 9 février 1996, l’intimée acquiert l’immeuble situé au 578, rue Notre-Dame, à Montebello.

Elle habite l’immeuble, y exploite un salon de coiffure et y loue des logements. Le 10 juin 2015, les appelants achètent l’immeuble situé au 584, rue Notre-Dame, voisin de celui de l’intimée. Une allée asphaltée sépare les immeubles des parties et mène dans la cour arrière de chacun des immeubles. [5] Cette allée, qui chevauche la ligne de division des immeubles des parties, est au cœur du litige. [ 6 ] Le conflit éclate lorsque les appelants prennent possession de leur immeuble et qu’ils commencent à utiliser l'allée pour se rendre à l’arrière de leur propriété.

L’intimée, convaincue que les appelants n'ont pas le droit d'utiliser cette allée, pose divers gestes pour en obstruer le passage et empêcher les appelants d'y circuler. [ 7 ] Les appelants plaident qu’ils ont le droit d’utiliser l'allée. Ce droit résulterait d’une servitude réelle ou de la mitoyenneté.

L’intimée soutient que, si une servitude de passage a déjà existé, elle a été éteinte par non-usage pendant plus de 10 ans. ***** [ 8 ] Comme les questions proposées par les parties se recoupent en partie, il y a lieu de les regrouper : 1- La juge de première instance a-t-elle commis une erreur en décidant que l’allée est mitoyenne? 2- A-t-elle commis une erreur en fixant l’assiette de l’allée mitoyenne? 3- A-t-elle commis une erreur dans la détermination des dommages accordés aux parties? 4- A-t-elle commis une erreur en omettant de réserver les droits de l’intimée en lien avec la

Loi sur l'indemnisation des victimes d'actes criminels ? ***** L’allée mitoyenne [ 9 ] L’intimée plaide que la juge devait définir la nature du droit revendiqué en s’en remettant au libellé de l’acte qui l’a créé. Cet acte traite d’un « droit de passage en commun », une expression qui évoque nécessairement, selon elle, le concept de servitude de passage et non pas celui d’un « passage commun » qui pourrait faire référence à un « ouvrage mitoyen » dont traitent les articles 1002 à 1008 C.c.Q.

En conséquence, la juge aurait dû conclure qu’il s’agissait d’une servitude et que celle-ci était éteinte lorsque les appelants ont acheté leur immeuble, vu que l’allée n’avait pas servi pendant une période de temps prolongée. [ 10 ] La mitoyenneté est une modalité du droit de propriété tandis que la servitude est un démembrement du droit de propriété [3] . Ces deux notions ne sont pas compatibles [4] . La mitoyenneté, prévue par les articles 1002 à 1008 du C.c.Q. , fait référence à « des clôtures et des ouvrages mitoyens ».

La jurisprudence et la doctrine ont toutefois confirmé qu’un passage entre deux fonds voisins peut être considéré comme un ouvrage mitoyen [5] . [ 11 ] La mitoyenneté d’un passage emporte la création d’un état de copropriété indivise sur celui-ci. La Cour a précisé qu’un passage peut avoir le caractère de mitoyenneté même s’il est entièrement situé sur un fonds [6] . La mitoyenneté s’établit par titre, par prescription ou par présomption [7] .

L’intention des parties, révélée par les termes utilisés dans l’acte, doit prévaloir [8] . [ 12 ] Dans le présent dossier, les fonds acquis par les parties appartenaient à la même personne, auteur commun des parties. [ 13 ] Le 20 mars 1914, celle-ci vend une portion de son lot à l’auteur des appelants, tout en demeurant propriétaire de l’autre portion dont l’intimée est maintenant propriétaire. En vendant son immeuble, l’auteur commun reconnaissait que l’endroit qu’il utilisait comme

entrée de cour pour se rendre à l’arrière de sa propriété servirait de passage commun avec l’acheteur, et ce, « à perpétuité » pour accéder à l’arrière des deux fonds voisins: […] avec les bâtisses dessus construites, un droit de passage en commun à perpétuité avec le vendeur ou représentants sur la

partie du dit lot servant actuellement comme entrée de cour , ainsi que le tout se trouve présentement, avec les servitudes actives et passives, apparentes ou occultes attachées au dit immeuble. [Soulignement ajouté] [ 14 ] Le 9 février 1996, l’intimée achète son immeuble.

L’acte de vente identifie une « servitude de passage » et renvoie également à l’acte de vente de 1953 : SERVITUDE Le vendeur déclare que l’immeuble n’est l’objet d’aucune servitude, SAUF ET EXCEPTÉ: - AVEC ET SUJET À RESPECTER une servitude de passage tel que mentionnée dans un acte de vente reçu devant Me Albert Boulais, notaire, le dix septembre mil neuf cent cinquante-trois (10 septembre 1953) et publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Papineau, le deux décembre mil neuf cent cinquante-trois (2 décembre 1953), sous le numéro soixante- quatorze mille deux cent quatre-vingt-cing (74,285). [9] [Soulignement ajouté] [ 15 ] Finalement, le 10 juin 2015, les appelants acquièrent leur immeuble.

L’acte de vente ne comporte aucune mention particulière, sauf une clause usuelle concernant les servitudes. ***** [ 16 ] La juge de première instance n’a pas commis d’erreur en décidant que l’auteur des parties a eu l’intention de conférer au passage visé le caractère de mitoyenneté. [ 17 ] La volonté manifestée par l’auteur des parties était d’affecter ce passage à un usage commun et durable permettant l’accès à l’arrière des deux propriétés contiguës.

Cette situation se produit généralement lorsqu’un bien tenu en indivision constitue un accessoire indispensable ou lorsqu’il présente une utilité plus qu’ordinaire pour l’exploitation de deux ou plusieurs immeubles. C’est le cas en l’espèce puisque, sans ce passage, l’accès à l’arrière des immeubles est sérieusement compromis, vu la configuration des lieux. La largeur réduite des lots ne laisse, en effet, pas suffisamment d’espace pour permettre d’accéder à l’arrière des bâtisses qui y sont érigées.

Les propriétés des parties sont desservies par un tuyau commun pour les égouts qu’elles s’engagent à entretenir à frais communs. Les enseignements de la Cour dans l’arrêt Cauchon sont pertinents [10] : [52] La juge d’instance a eu raison de voir dans l’établissement d’une cour commune en 1920 (figure 2) l’affectation d’un bien à un but durable.

Cette situation se produit lorsqu’un bien tenu en indivision « constitue un accessoire indispensable – ou à tout le moins présente une utilité plus qu’ordinaire – pour l’exploitation ou la mise en valeur de deux ou de plusieurs immeubles ». […] [56] La jurisprudence a reconnu que c’est ce lien de dépendance entre le principal et l’accessoire indispensable qui constitue l’essence de l’indivision forcée résultant de l’affectation d’un bien à un but durable.

C’est ce qu’exprimait déjà en 1890 le juge Tellier de la Cour supérieure dans un jugement confirmé par notre Cour qui concernait un aqueduc établi par plusieurs propriétaires de résidences : « Considérant que ledit aqueduc ne peut profiter qu’aux héritages dans l’intérêt desquels il a été déterminément établi; qu’à raison de sa nature particulière, de sa destination et du

titre même qui l’établit, sans créer, de l’aveu du demandeur, de servitude pour le maintenir, il y a nécessité d’en maintenir l’indivision, comme étant un accessoire indispensable pour l’usage commun des dits héritages; et qu’un tel aqueduc indivis n’est pas seulement une propriété commune entre les co-intéressés, mais que, par son affectation au service des demeures et propriétés susdites, il forme avec elle un tout indivisible, s’y rattache par un lien de dépendance, par le seul effet de la loi puisqu’aux termes de l’

article 1499 du Code Civil , la vente comprend virtuellement les accessoires de la chose vendue, et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel; [57] En l’espèce, la cour commune établie en copropriété indivise par l’acte de 1920 constitue alors « un tout indivisible » avec les héritages de madame Marie Gravel et de monsieur Joseph Giguère dont elle est l’accessoire indispensable.

C’est l’affectation de cette cour aux fins d’accès à la voie publique qui définit son lien de dépendance avec ces deux fonds. [Renvois omis] [ 18 ] L’argument de l’intimée selon lequel les appelants auraient invoqué la mitoyenneté tardivement, lors de leur plaidoirie, de sorte que la juge de première instance n’était saisie d’aucune conclusion en ce sens, est mal fondé. Les titres déposés en preuve pouvaient valablement fonder cette conclusion. Même si la demande introductive d’instance des appelants traite de servitude, elle réfère aux extraits pertinents des différents titres de propriété.

De plus, dans leurs conclusions, les appelants demandent de déclarer qu’ils peuvent utiliser cette allée en conformité avec les titres. Dès lors, comme c’était le cas dans l’arrêt Cauchon précité, le dossier permettait à la juge de conclure à la mitoyenneté, car cette conclusion ne se démarque pas complètement des conclusions principales demandées : [36] Le débat judiciaire engagé entre les parties donnait ouverture à la possibilité pour la juge du procès de se prononcer sur la question de la cour commune. Les intimés réclamaient que leur soit reconnu le droit de passage jusqu’à l’avenue Royale.

La preuve administrée à partir des allégations des procédures de la contestation liée de même que les arguments des parties l’autorisaient à trancher cette question en se fondant sur la notion d’enclave, sur l’existence de servitudes conventionnelles ou même sur la présence d’un accès à

partir d’une cour en commun. Il ne s’agit pas d’un cas où la juge aurait rendu une ordonnance « qui se démarquait complètement des conclusions principales demandées ». [11] [ 19 ] La juge de première instance a conclu, à bon droit, que l’allée entre les immeubles des parties est mitoyenne. Ce moyen d’appel doit être rejeté. L’assiette de l’allée mitoyenne [ 20 ] Dans son jugement, la juge écrit que la portion asphaltée de l’allée correspond à peu près à la largeur de l’assiette du passage commun.

Les appelants estiment que cette détermination ne tient pas compte du fait que cette surface très étroite oblige un empiètement de son véhicule au-delà de la largeur de l’asphalte lorsqu’il se rend dans sa cour arrière pour le stationner.

Selon lui, la juge aurait dû définir l’assiette du passage mitoyen en utilisant la description faite par l’arpenteur-géomètre Gilles Madore dans son Plan et certificat de localisation du 1 er juin 1990. [ 21 ] La conclusion 153 du jugement de première instance reprend fidèlement et exactement les distances indiquées par l’arpenteur Madore dans son témoignage, de sorte qu’il ne subsiste aucune ambiguïté quant à la largeur du passage. Il y a lieu cependant de corriger une erreur d’écriture au paragraphe 153 du jugement de première instance et de substituer le mot « ouest » au mot « est ».

Les dommages accordés aux parties [ 22 ] Chacune des parties demande à la Cour de retrancher la condamnation à payer des dommages-intérêts à l’autre partie, d’augmenter les dommages-intérêts octroyés et d’accorder le remboursement des honoraires extrajudiciaires. [ 23 ] Dans l’arrêt Laurentide Motels Ltd. c.

Beauport (Ville) , la juge L’Heureux-Dubé identifie dans quels cas l’intervention d’une cour d’appel est justifiée : La règle veut qu'une cour d'appel ne doit pas modifier le quantum des dommages établi par le juge du fait pour le simple motif qu'elle aurait accordé un montant différent si elle avait elle-même siégé en première instance. Pour modifier le quantum, il doit être démontré à une cour d'appel que le juge du procès a appliqué un principe de droit erroné ou que la somme accordée constitue une indemnisation manifestement incorrecte du préjudice subi.

À défaut d'une telle erreur de droit ou d'un[e] telle erreur manifeste dans l'indemnisation, il n'y a pas lieu pour la cour d'appel d'intervenir […]. [12] [Soulignement ajouté] [ 24 ] Rien n’indique que les dommages accordés constituent une indemnisation manifestement incorrecte du préjudice subi de part et d’autre. Certes, les dommages accordés auraient pu être plus élevés, mais cela n’est pas suffisant pour justifier l’intervention de la Cour. [ 25 ] L’octroi et le quantum des dommages punitifs sont également discrétionnaires [13] .

Ici, la juge a conclu que l’intimée avait porté atteinte aux droits des appelants de façon illicite et intentionnelle. Elle a décidé qu’une condamnation de 1 000 $ à ce

titre était suffisante « pour atteindre les objectifs de prévention, de dissuasion et d’exemplarité de ce type de dommage » [14] . Ce raisonnement ne comporte aucune erreur. Elle devait notamment tenir compte de l’étendue de la réparation à laquelle elle condamnait déjà l’intimée au terme du jugement, soit 10 000 $ ( art. 1621 al. 2 C.c.Q. ). [ 26 ] En ce qui concerne les honoraires extrajudiciaires, la juge a, à bon droit, rejeté la réclamation des appelants. L’intimée n’a pas commis d’abus de droit ou de procédure. D’ailleurs, sa demande reconventionnelle a été accueillie en partie.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu d’accorder à l’intimée ses honoraires extrajudiciaires. Le recours des appelants était fondé et a d’ailleurs été accueilli en partie. Par conséquent, ce moyen d’appel doit être rejeté. La réserve des droits en lien avec la

Loi sur l'indemnisation des victimes d'actes criminels [ 27 ] Selon l’intimée, la juge a commis une erreur en omettant de réserver ses droits en lien avec la

Loi sur l'indemnisation des victimes d'actes criminels [15] . Elle fait valoir que le procès criminel n’a pas eu lieu, qu’aucune preuve de perte de revenu n’a été faite et qu’il pourrait y avoir une récupération par subrogation des sommes versées à l’intimée par le régime d’indemnisation. [ 28 ] Rappelons qu’une réserve de droit ne constitue pas une conclusion valable [16] puisqu’elle est inutile [17] . Une

partie a des droits ou elle n’en a pas [18] . Il ne revient pas aux tribunaux d’exprimer un avis juridique sur l’existence ou non des droits qu’une

partie demande de réserver. Ceux-ci sont tenus de sanctionner un droit existant qui a été prouvé [19] . [ 29 ] Ce sont ces motifs qui ont amené la Cour à accueillir l’appel en

partie à la seule fin de corriger une erreur d’écriture au paragraphe 153 du jugement de première instance, et à rejeter l’appel incident, le tout sans frais de justice. FRANCE THIBAULT, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

MARK SCHRAGER, J.C.A. M e Paul Fréchette Pour les appelants / intimés incidents M e Frédérick Langlois Deveau Gagné Lefebvre Tremblay & Associés Pour l’intimée / appelante incidente Date d’audience : 14 novembre 2018