2014 QCCQ 7772, 2014 QCCQ 7772

Mainguy c. CRGH Arpenteurs-géomètres inc. 2014 QCCQ 7772 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-013056-137 DATE : 22 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YVES MAINGUY

Partie demanderesse c. CRGH ARPENTEURS-GÉOMÈTRES INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Mainguy réclame la somme de 6 900 $ de CRGH Arpenteurs-géomètres inc. (« CRGH ») en raison d'un certificat de localisation incomplet émis par celle-ci en 2008. De fait, n'apparaissait pas sur le certificat un muret de béton qui empiète en

partie sur la propriété voisine. [ 2 ] CRGH plaide que ce certificat de localisation a été préparé au bénéfice de l'auteure du demandeur, madame Louise Hamel, et non pour celui-ci. De plus, l'absence du muret s'explique par la présence de neige sur le terrain au moment du levé des lieux le 18 avril 2008; le muret n'a donc pas été vu. De même, un certificat d'un autre arpenteur d'août 2005 ne montrait pas le muret non plus (pièce D- 4). En conséquence, elle plaide n'avoir aucune responsabilité envers monsieur Mainguy parce qu'elle n'avait qu'une obligation de moyens qu'elle a rencontrée.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Les questions en litige sont les suivantes: 1) Existe-t-il un lien de droit entre monsieur Mainguy et CRGH? 2) Dans l'affirmative, l'absence du muret sur le certificat de localisation de 2008 engendre-t-elle la responsabilité de la défenderesse? 3) Si oui, quelles sont les compensations auxquelles le demandeur a droit?

LES FAITS [ 4 ] Le 29 mai 2008, monsieur Mainguy acquiert de madame Louise Hamel le lot […] , à Repentigny. [ 5 ] À cette occasion, madame Hamel lui remet un certificat de localisation réalisé par CRGH daté du 14 mai 2008 et préparé par l'arpenteur-géomètre Pierre Robitaille [1] . [ 6 ] À l'automne 2011, monsieur Mainguy procède à des travaux de remplacement de la clôture de bois située entre sa propriété et le lot 87-A, appartenant à monsieur Joseph D’anjou. [ 7 ] À cette occasion, monsieur D’anjou mentionne à monsieur Mainguy qu'une

partie du muret de béton longeant la propriété de ce dernier empiète sur sa propriété. Il s'agit d'un muret d'environ un pied de haut par 65 pieds de longueur (19.65 m.) que l'on voit bien sur les photos P-12 « en liasse ». [ 8 ] Monsieur Mainguy consulte alors le certificat de localisation reçu de madame Hamel en 2008 pour constater que le muret en question n'y apparaît pas. [ 9 ] Il se dit alors qu'il fera corriger le document en temps opportun. [ 10 ] Le 12 décembre 2011, monsieur Mainguy se présente chez CRGH pour faire corriger l'« erreur » sur le certificat de localisation.

On lui répond qu'il ne s'agit pas d'une « erreur » puisque le muret n'était pas visible lors de la confection du certificat à cause de la

présence de neige au sol. [ 11 ] Néanmoins, CRGH s'engage à l'aider dans ses démarches pour remédier à la situation. [ 12 ] Le 25 janvier 2012, monsieur Mainguy met sa maison en vente. [ 13 ] Le 13 février 2012, CRGH produit une description technique avec plan décrivant l'empiètement du muret de béton [2] . L'empiètement est de 25 centièmes de mètre (0,25

m) à un bout et de 4 centièmes de mètres (0,04m.) à l'autre bout. [ 14 ] Le 12 mars 2012, monsieur Mainguy reçoit une offre d'achat de monsieur Kim Cuong Le Nguyen. Il y est prévu que l'acte de vente notarié aura lieu le ou avant le 1 er mai 2012 [3] .

Dans les documents précontractuels, monsieur Mainguy s'engage à produire un nouveau certificat de localisation. [ 15 ] Le notaire de monsieur Mainguy, Me Richard-Antoine Huot, lui mentionne qu'il doit préparer un acte de cession de droit d'usage à faire signer par monsieur D’anjou pour régulariser l'empiètement. [ 16 ] Réfractaire à signer un tel document, monsieur D’anjou préfère traiter avec sa notaire, Me Louise Lortie. [ 17 ] Le 19 mars 2012, une rencontre de monsieur D’anjou et monsieur Mainguy en présence de Me Lortie n'est pas fructueuse, monsieur D’anjou étant encore plus réticent à signer un acte de cession de droit d'usage. [ 18 ] Finalement, suite à une mise en demeure de l'avocat de monsieur Mainguy datée du 12 avril 2012 à monsieur D'anjou, celui-ci consent à signer la cession de droit d'usage devant le notaire de monsieur Mainguy, Me Huot.

L'acte est signé le 17 avril 2012 [4] . [ 19 ] Le 26 avril 2012, CRGH produit le nouveau certificat de localisation montrant l'empiètement du muret [5] . [ 20 ] Finalement, l'acte notarié de vente de la propriété est signé le 27 mai 2012. [ 21 ] Le 20 juin 2013, monsieur Mainguy dépose à la Division des petites créances une poursuite de 6 917,15 $ contre CRGH.

Cette réclamation est ventilée comme suit: - frais professionnels (notaires, avocat, arpenteur-géomètre et frais d'enregistrement); 1 858,02 $ - frais engendrés par le report de la date de la vente: 1 559,13 $ - pertes de temps et frais de déplacements: 1 000,00 $ - troubles et stress: 2 500,00 $ - TOTAL: 6 917,15 $ [ 22 ] L'affaire est entendue à Joliette le 9 juillet 2014.

ANALYSE ET DÉCISION 1) Existe-t-il un lien de droit entre monsieur Mainguy et CRGH? [ 23 ] CRGH plaide qu'elle n'a aucune obligation envers monsieur Mainguy puisque le certificat de localisation du 18 avril 2008 a été préparé au bénéfice de madame Louise Hamel. [ 24 ] À cet égard, il peut arriver, dans certaines circonstances, que la responsabilité extracontractuelle d'un arpenteur-géomètre puisse être engagée envers des tiers. [ 25 ] Il est bien établi qu'un arpenteur-géomètre peut encourir une responsabilité professionnelle envers un tiers lorsque l'acte litigieux était susceptible d'être utilisé par ce tiers. [ 26 ] Dans Parrot c.

Thompson [6] , la Cour suprême a rejeté une poursuite dirigée contre un arpenteur qui avait préparé une description technique d'un lot qui laissait croire que ce lot avait une superficie plus grande (80,000 pieds carré

s) qu'il n'en avait en réalité (73,000 pieds carrés), d'où une perte et des problèmes pour les acheteurs du terrain. [ 27 ] Reconnaissant l'erreur, la Cour conclut qu'il n'a pas été établi de lien de cause à effet entre l'erreur et les pertes réclamées. [ 28 ] Cette affaire a par ailleurs affirmé le principe de la possibilité d'une responsabilité extracontractuelle d'un arpenteur-géomètre envers les tiers [7] : « Il est reconnu qu'un acte qui constitue une faute contractuelle à l'égard d'un co-contractant peut à la fois constituer une faute délictuelle ou quasi-délictuelle ( extracontractuelle) à l'égard d'un tiers et partant, donner ouverture à un recours fondé sur les articles 1053 et suivants du Code civil (

article 1457 C.c.Q.). [ 29 ] Dans Robinson c. Barbe [8] , la Cour d'appel a néanmoins précisé que pour qu'il y ait ouverture à une responsabilité extracontractuelle de l'arpenteur envers un tiers, il faut que l'arpenteur sache que son acte est susceptible d'être utilisé par ce tiers. C'est habituellement le cas lorsqu'il prépare un certificat de localisation à la demande d'un vendeur pour fin de vente de sa propriété à un tiers.

[ 30 ] La situation est d'ailleurs prévue à l'

article 1719 du Code civil du Québec : 1719. Le vendeur est tenu de remettre à l'acheteur les titres de propriété qu'il possède, ainsi que, s'il s'agit d'une vente immobilière, une copie de l'acte d'acquisition de l'immeuble, de même qu'une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu'il possède. [ 31 ] Dans le présent cas, il est évident que le certificat de localisation préparé par CRGH a été confectionné en vue de la vente au demandeur Mainguy et que celui-ci était susceptible de s'y référer et de s'en servir.

Il est précisément écrit sur le certificat de 2008 : « Le but du présent certificat est de satisfaire les exigences d’un prêt hypothécaire ou d’une vente. » [ 32 ] Il s’agit de la vente de madame Hamel à monsieur Mainguy et du prêt hypothécaire demandé par celui-ci. [ 33 ] Pour cette raison, l'argument de l'absence du lien de droit entre elle et monsieur Mainguy doit être rejeté. 2) Dans l'affirmative, l'absence du muret sur le certificat de localisation engendre-t-elle la responsabilité de la défenderesse? [ 34 ] CRGH plaide que l'absence du muret sur le certificat de localisation de 2008 s'explique par la présence de neige au moment du levé et que cela la disculpe de toute responsabilité à cet égard. [ 35 ] Il est reconnu que l'arpenteur-géomètre est généralement tenu à une « obligation de moyens » [9] , c'est-à-dire qu'il doit agir avec prudence et diligence en employant tous les moyens raisonnables pour obtenir le résultat visé, sans toutefois garantir le résultat.

Cela s'explique notamment du fait que l'arpenteur est souvent appelé à exprimer des opinions sur des titres en se basant sur des données variables et souvent litigieuses.

Il n'est pas rare que seul un jugement ou un bornage judiciaire apporte une réponse définitive aux questions soulevées. [ 36 ] Toutefois, dans certaines autres circonstances, il a été décidé qu'un arpenteur-géomètre pouvait être tenu à une « obligation de résultat », c'est-à-dire fournir un résultat précis, déterminé et conforme, sans quoi sa responsabilité est engagée [10] . [ 37 ] Pour illustrer la différence entre ces deux types d'obligations, les auteurs Baudouin et Jobin, dans leur traité sur « Les Obligations » [11] utilisent l'exemple du notaire (à la page 39): « Le notaire, qui généralement a une obligation de moyens dans l'étude de titres, est assujetti à une obligation de résultat quand il s'agit simplement pour lui de vérifier si une quittance a été publiée. » [12] [ 38 ] Des poursuites contre des arpenteurs-géomètres ont été rejetées dans les circonstances suivantes parce qu'il a été jugé qu'il avait satisfait à son obligation de moyens: contenance d'un lot mentionnée dans un certificat de localisation qui a été réduite subséquemment par un bornage judiciaire [13] , connaissance par le client de l'existence d'une servitude non mentionnée dans un plan d'implantation [14] , plan de subdivision erroné [15] , certificat de localisation fait selon les normes malgré qu'il se soit révélé défectueux [16] . [ 39 ] Par contre, l'arpenteur-géomètre a été tenu responsable dans les circonstances suivantes: certificat de localisation et plan d'implantation erronés et entêtement à maintenir une opinion malgré les indices clairs démontrant le contraire [17] , certificat de localisation basé sur un acte de vente sans vérification au bureau d'enregistrement [18] , certificat de localisation omettant de relever une servitude d'Hydro-Québec [19] , omission de mentionner l'anomalie d'un

titre aux acheteurs [20] , production d'une subdivision non conforme à la réglementation en vigueur [21] , erreur dans l'implantation des repères du terrain d'un centre commercial [22] . [ 40 ] Concernant le cas spécifique du certificat de localisation à l'étude, le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation [23] contient certaines dispositions d'intérêt dans la présente affaire: 2.

Le certificat de localisation est un document en minute comportant un rapport et un plan, dans lequel l'arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d'un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu'aux lois et règlements pouvant l'affecter. Il ne peut être utilisé ou invoqué à des fins autres que celles auxquelles il est destiné. 4.

Dans toute opération d'arpentage faite afin de préparer un certificat de localisation, l'arpenteur-géomètre effectue tous les mesurages et calculs nécessaires pour contrôler l'occupation , vérifier les limites du bien-fonds et les situer en position relative. 5. L'arpenteur-géomètre doit, pour établir les limites d'un bien-fonds, s'assurer de couvrir un territoire suffisant pour lui permettre de justifier son opinion.

Toutes les opérations d'arpentage faites afin de préparer un certificat de localisation sont consignées dans des notes rédigées clairement, montrant et repérant fidèlement l'état des lieux , notamment toute marque d'occupation ou indice d'empiétement . 6.

Le résultat des opérations d'arpentage doit être confirmé par une source d'information additionnelle, dûment identifiée et consignée dans les notes, notamment par l'une ou l'autre des méthodes suivantes: le mesurage répétitif, le recoupement de données, le rattachement différent à des positions fixes, les recherches ou un plan d'arpentage antérieur ou concomitant. 7.

L'arpenteur-géomètre qui confectionne un certificat de localisation doit soit avoir visité les lieux, soit avoir personnellement pris connaissance des observations relatives aux éléments visés aux paragraphes 9 et 13 à 17 du premier alinéa de l'article 9 et les avoir validées .

Cette validation des observations doit être consignée dans un document, autre que les notes d'arpentage, paraphé par l'arpenteur- géomètre et conservé au dossier. 9.

Sauf dans les cas visés à l'article 10, l'arpenteur-géomètre doit vérifier les divers éléments concernant ou affectant le bien-fonds qui fait l'objet du certificat de localisation et notamment les suivants : … 6° la concordance ou la discordance entre les marques d'occupation sur le bien-fonds , les limites, les mesures et la contenance du plan cadastral en vigueur ainsi que les limites, les mesures et la contenance décrites aux titres de propriété; en territoire rénové, l'arpenteur- géomètre doit de plus établir la concordance ou la discordance entre tous ces éléments et les limites, les mesures et la contenance qui apparaissaient au plan cadastral avant sa rénovation; 9 o toute servitude apparente ou toute charge qui devrait normalement faire l'objet d'une servitude et qui pourrait affecter le bien-fonds; 13 o tout empiétement apparent , exercé ou souffert ; 14°les bâtiments, dépendances et structures localisés sur le bien-fonds , notamment les remises et les piscines; 23 o … L'arpenteur-géomètre doit mentionner dans son rapport qu'il a vérifié les éléments mentionnés aux paragraphes 1 à 23 du premier alinéa et, s'il y a lieu, préciser les autres éléments qu'il a vérifiés .

S'il y a lieu, l'arpenteur-géomètre doit exposer ou commenter les éléments qu'il a vérifiés. Le rapport indique aussi le lieu et la date de la clôture de la minute. (nos soulignés) [ 41 ] Comme on peut le constater, l'arpenteur-géomètre est tenu personnellement à des obligations spécifiques concernant la vérification et le repérage des marques d'occupation et des indices d'empiètement, notamment aux articles 5 et 9 du Règlement. [ 42 ] À cet égard, il ne s'agit pas de questions d'opinions, mais d'exigences précises quant aux éléments devant obligatoirement apparaître sur le certificat.

À mon avis, cela constitue une obligation de résultat. [ 43 ] À n'en pas douter, l'existence d'un muret de béton comme celui qui fait l'objet du présent litige devait apparaître sur le certificat, d'autant plus qu'il empiète sur la propriété voisine.

Cela n'a pas été fait. [ 44 ] Or, le soussigné est loin d'être convaincu que le muret de béton n'était pas détectable lors des levés faits en avril 2008 pour la confection du certificat de localisation commandé par madame Hamel. [ 45 ] Les photographies de 2008 déposées par la défenderesse pour démontrer la non-visibilité du muret de béton ne sont pas convaincantes [24] . On y voit bien quelques résidus de neige ici et là mais surtout un terrain qui est « réapparu » suite à la fonte des neiges avancée. [ 46 ] Que l'on n’ait pas pu relever aucune

section d'un muret de 65 pieds de long est très douteux. [ 47 ] Aucune des personnes ayant procédé à ces levés n'a témoigné. Quant à l'arpenteur signataire du certificat, monsieur Robitaille, il ne s'était pas rendu sur les lieux et il s'est fié aux levés de ses employés. [ 48 ] A-t-il été influencé par le certificat de localisation daté du 24 août 2005 et préparé par Labre et Associés qui montre la clôture de bois mais qui ne montre pas non plus le muret de béton [25] ? Il est permis de le penser. Dans ce dernier cas, ce n'est sûrement pas la neige qui était en cause en août 2005. Comme quoi une erreur est possible en toute saison. [ 49 ] Vu que ce muret empiète en

partie chez le voisin, cette omission est d'autant plus grave. [ 50 ] Le soussigné conclut que la défenderesse n’a pas établi une impossibilité d’exécuter ses obligations (

article 1693 C.c.Q. ).

La thèse d’une « erreur ou omission » est beaucoup plus probable. [ 51 ] De plus, vu la neige alléguée, l’arpenteur aurait dû questionner sa cliente pour qu’elle l’informe des marques qui auraient pu être cachées par celle-ci, ce qui aurait engendré une vigilance accrue de sa part. [ 52 ] Par conséquent, le soussigné conclut que la défenderesse a manqué à ses obligations en omettant de relever ce muret de béton sur son certificat de 2008. [ 53 ] Enfin, on remarque qu’il n'y a aucune « réserve » dans le certificat de 2008 faisant état de la possibilité que des ouvrages, des marques, des empiètements ou des repères pourraient ne pas avoir été relevés vu la présence de neige au sol à la date des levés. [ 54 ] Une telle mention aurait eu pour mérite de faire connaître aux personnes susceptibles de s'en servir les limites du certificat de localisation et agir en conséquence. [ 55 ] Cette absence de mention m'apparaît également fautive. 3) Si oui, quelles sont les compensations auxquelles le demandeur a droit?

[ 56 ] Si l'existence et l'empiètement du muret avaient été dénoncés dans le certificat de localisation comme cela aurait dû être le cas, le demandeur Mainguy aurait sûrement exigé de sa venderesse, madame Hamel, de faire régulariser et corriger la situation à ses frais avant d'acheter ou aurait prévu une provision dans le prix de vente pour ce faire. [ 57 ] Ne l'ayant pas su, c'est lui qui a dû accomplir toutes les démarches en ce sens et il a droit d'être compensé à cet égard. [ 58 ] Il a tout d'abord droit au remboursement des frais professionnels engagés pour corriger la situation.

Ces frais sont les suivants: - montants versés à la défenderesse pour la confection d'un nouveau certificat de localisation [26] : 862,21 $ - honoraires versés à la notaire Lortie [27] : 114,97 - honoraires versés au notaire Huot [28] : 459,90 - honoraires de Me Tremblay [29] : 310,84 - frais de publication de la cession de droit d'usage: 110,00 - TOTAL: 1 857,92 $ [ 59 ] Les sommes réclamées pour retard dans la vente de la propriété (1 858,02 $) ne sont pas accordées parce que la preuve démontre que le retard dans la vente n'a pas été causé par le certificat de localisation défectueux. [ 60 ] Enfin, le Tribunal lui alloue la somme de 1 000 $ pour le stress et les inconvénients subis ainsi que les pertes de temps (20 heures) encourues [30] . [ 61 ] Ces compensations forment un total de 2 857,92 $. [ 62 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 63 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 64 ] CONDAMNE la défenderesse CRGH Arpenteur-Géomètres inc. à payer au demandeur monsieur Yves Mainguy la somme de 2 857,92 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 juin 2013 et les frais judiciaires au montant de 167 $. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Date d’audience : 9 juillet 2014