2022 QCCQ 9787, 2022 QCCQ 9787

Syndicat de copropriété 1900 à 1930 St-Jacques c. Ghinoiu 2022 QCCQ 9787 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » No. : 500-32-710611-197 DATE : Le 8 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 1900 À 1930, ST-JACQUES Demandeur c.

EDUARD GHINOIU Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Le Syndicat de copropriété 1900 à 1930, St-Jacques (le « Syndicat ») administre un immeuble comprenant 44 unités de copropriété, dont l’unité 102 appartenant à M. Eduard Ghinoiu, qui réside cependant à l’étranger depuis de nombreuses années. [ 2 ] Le Syndicat soutient que M.

Ghinoiu a fait défaut de remplir ses obligations prévues à la déclaration de copropriété (« Déclaration ») puisque pour l’année s’échelonnant du 1 er mai 2017 au 1 er avril 2018, il n’a pas payé sa quote-part des dépenses communes, de même que des frais de 1 825 $ en raison de son statut de non-résident pour les années 2012 à 2017. [ 3 ]

Malgré de nombreux échanges qui interviennent entre les parties, le Syndicat allègue en effet que M. Ghinoiu s’entête sans raison à ne pas payer ces frais, de sorte qu’il se voit contraint de publier une hypothèque légale contre son unité de copropriété afin d’en garantir le paiement. En dépit de cela, le Syndicat ne perçoit pas sa créance. Il signifie donc à M.

Ghinoiu un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice de son unité de copropriété puis, le 31 juillet 2018, une demande introductive d’instance pour exercer son recours en ce sens [1] . [ 4 ] Après l’introduction de cette demande, le Syndicat perçoit le paiement de sa créance, de même que les frais de justice. Un avis de règlement hors de cour est ensuite signé par les avocats des parties les 17 et 28 décembre 2019. Cependant, le Syndicat allègue qu’en raison du refus injustifié de M.

Ghinoiu de payer sa redevance et les frais de non-résident, il a encouru des honoraires extrajudiciaires qui se sont élevés à 10 925,52 $ pour les services d’un avocat mandaté pour les percevoir. Par sa demande dans la présente instance, c’est ce montant qu’il lui réclame. [ 5 ] De son côté, M. Ghinoiu soutient qu’il n’a jamais refusé de payer les frais réclamés. Il allègue au contraire qu’il a maintes fois offert au Syndicat de les lui payer par transferts bancaires plutôt que par chèques, mais que cette offre lui a été refusée.

Il conteste ainsi avoir été en défaut de remplir ses obligations contractuelles envers le Syndicat. En outre, il plaide que la disposition pertinente de la Déclaration ne permet pas de lui réclamer de tels honoraires extrajudiciaires [2] . [ 6 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal fait droit, mais en partie, à la demande du Syndicat. QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] La demande du Syndicat soulève les questions suivantes : 1) Le Syndicat est-il en droit de réclamer des honoraires extrajudiciaires de M.

Ghinoiu en lien avec la perception de sa redevance et des frais de non-résident? 2) Dans l’hypothèse où le Syndicat y a droit, quel est le montant d’honoraires extrajudiciaires qui peut lui être accordé? ANALYSE Le droit applicable [ 8 ] Le recours du Syndicat prend d’abord appui sur l’

article 1458 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui stipule que toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés. En effet, les parties sont liées par la Déclaration [3] qui est l’acte constitutif de copropriété [4] . À ce titre, il précise les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration, du Syndicat et de l’assemblée des copropriétaires. Suivant l’

article 1062 C.c.Q. , la Déclaration lie les copropriétaires et produit ses effets envers eux.

[ 9 ] Pour réussir dans son recours, le Syndicat doit donc prouver au moyen d’une preuve prépondérante [5] que M. Ghinoiu a manqué à ses devoirs tel qu’énoncés à la Déclaration et partant, qu’il est en droit d’exiger de sa

part le paiement des honoraires extrajudiciaires qu’il lui réclame. [ 10 ] C’est principalement à la lumière de ces dispositions qu’il y a lieu d’analyser les deux questions en litige. 1. Le Syndicat est-il en droit de réclamer des honoraires extrajudiciaires de M. Ghinoiu en lien avec la perception de sa redevance et des frais de non-résident? Les obligations découlant de la Déclaration [ 11 ] Chaque année, un budget est adopté lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Il s’ensuit l’établissement des quotes-parts de chacun d’eux aux charges communes de la copropriété.

Les administrateurs du Syndicat transmettent ensuite à tous les copropriétaires un avis de redevance, qui leur indique leur part respective payable pour l’année à venir et chacun d’eux doit ensuite faire ses paiements par versements mensuels payables le premier jour de chaque mois jusqu’à la fin de l’exercice financier [6] . [ 12 ] M. Ghinoiu concède qu’avant l’introduction du recours hypothécaire dirigé contre son unité de copropriété, il n’avait pas payé sa quote-part des charges communes pour la période réclamée, ni les frais de non-résidents.

En revanche, il soutient qu’il n’a jamais refusé de payer sa quote-part, mais que c’est le Syndicat qui s’est entêté à exiger qu’il le fasse par chèque, alors qu’il a offert de payer par virement ou transfert bancaire. Pour ces motifs, il plaide qu’il n’était pas en défaut de remplir ses obligations contractuelles. [ 13 ] La preuve révèle que plusieurs courriels sont échangés entre M. Ghinoiu et M.

David Sinclair, administrateur du Syndicat, de même que d’autres administrateurs, au cours des mois de juin et juillet 2017, puis de nouveau à l’automne de la même année et au printemps 2018, en lien avec le paiement des charges communes et des frais de non-résidents [7] . M. Ghinoiu offre effectivement de payer par virement bancaire, mais le Syndicat refuse, l’informant que ce moyen technologique n’est pas possible puisqu’il n’a pas été mis en place. Aussi, il soutient que M.

Ghiniou était clairement en défaut de paiement et que c’est la raison pour laquelle il a été contraint de mandater un avocat pour entreprendre un recours en justice. [ 14 ] Le Tribunal partage la position du Syndicat. [ 15 ] Traitant de la perception des redevances, l’article 12.3.2 de la Déclaration stipule que leur paiement doit s’effectuer selon les modalités prévues par les administrateurs. Or, à cet égard, la preuve révèle qu’à la période pertinente, il avait été déterminé par eux que les paiements devaient être effectués par chèque et cette modalité a clairement été communiquée à M.

Ghinoiu, à maintes reprises, tant par les administrateurs qu’éventuellement par l’avocat du Syndicat [8] , alors qu’il refusait de payer par chèque. [ 16 ] En outre, en matière de paiement, l’

article 1564 C.c.Q. prévoit que le débiteur d’une somme d’argent est libéré par la remise au créancier de la somme en monnaie ayant cours légal. Il est aussi libéré par la remise de la somme au moyen d’un mandat postal, d’un chèque certifié ou d’un autre effet de paiement ou encore, mais seulement si le créancier est en mesure de l’accepter , au moyen d’une carte de crédit ou d’un virement de fonds. En l’espèce, le Syndicat a précisément mentionné à M. Ghinoiu qu’il n’acceptait pas et qu’il n’était pas en mesure d’accepter de paiements par virements bancaires.

Dans ces circonstances, son insistance à le faire n’est d’aucun secours pour lui. Tant la Déclaration que les dispositions légales pertinentes n’ont pas pour effet de l’avoir libéré de son obligation. [ 17 ] Enfin, il convient de dire qu’en tout état de cause, M. Ghinoiu n’a par ailleurs jamais offert de payer les frais de non-résident avant l’introduction du recours hypothécaire par le Syndicat, et ce, même s’il a formellement été mis en demeure de le faire [9] .

Aussi, il ne fait pas de doute que jusqu’à ce qu’il acquitte finalement sa quote-part des charges communes pour l’année en cause et les frais de non-résident, après le dépôt des procédures judiciaires, M. Ghinoiu était en défaut de se conformer à ses obligations prévues à la Déclaration. Le fondement du recouvrement des honoraires extrajudiciaires [ 18 ] En l’absence d’une disposition légale ou contractuelle spécifique, il n’est pas possible pour une

partie de recouvrer les honoraires professionnels qu’elle a encourus pour faire valoir ses droits ou sanctionner l’inexécution d’une obligation. Cependant, une pratique s’est largement répandue d’inclure dans des contrats des clauses le prévoyant en cas de défaut.

Cette pratique est désormais bien ancrée dans notre droit et les tribunaux lui ont donné effet en reconnaissant la validité générale de telles clauses, quoique en précisant leur rôle afin de déterminer si les honoraires réclamés étaient justifiés et raisonnables [10] . [ 19 ] En l’espèce, le Syndicat prend appui sur l’article 12.3.6.7 de la Déclaration et soutient que cette disposition lui donne le droit de réclamer les honoraires extrajudiciaires qu’il a encourus pour percevoir sa créance auprès de M. Ghinoiu.

Il convient de le reproduire : Lorsqu’un copropriétaire est en défaut de payer ses redevances depuis plus de quinze (15) jours, les administrateurs ont, en plus des autres droits et privilèges qui leurs sont accordés par la loi et par la présente Déclaration, le droit d’instituer des procédures judiciaires pour en assurer le remboursement. Le coût de ces procédures judiciaires, y compris les frais d’avocats judiciaires, sont ajoutés aux sommes devant être payées par ce propriétaire. […]. [ 20 ] De son côté, M.

Ghinoiu plaide qu’il ne saurait être contraint de payer les honoraires encourus pour le Syndicat sur la base de cette disposition. Il soutient que sans une décision judiciaire dans le cadre de laquelle il aurait été déclaré en défaut, le Syndicat n’a pas droit de recevoir les honoraires extrajudiciaires. Il soutient que puisqu’il a payé avant qu’un jugement ne soit prononcé relativement au recours hypothécaire du Syndicat, il n’y pas eu de constat de son défaut et partant, qu’il n’est pas tenu de payer autre chose que la créance réclamée.

Son argument prend appui sur l’article 12.3.6.9 de la Déclaration, qui stipule : Si le Syndicat devait poursuivre un des copropriétaires pour non respect de l’une ou l’autre des clauses de la Déclaration de copropriété, le poursuivi se verra dans l’obligation de défrayer tous les frais légaux encourus par le Syndicat, s’il est reconnu fautif. Si le copropriétaire fautif refuse de payer, le Syndicat aura droit au même recours que ce qui est prévu dans la Déclaration de copropriété pour non paiement des frais de condo. (reproduction exacte)

[ 21 ] Bien qu’à première vue l’argument de M. Ghinoiu puisse paraître séduisant, le Tribunal ne peut y souscrire. [ 22 ] Le défaut pour un copropriétaire de payer ses redevances – qui sont définies à l’article 12.3.1 et qui correspondent effectivement au défaut de M. Ghinoiu – est clairement envisagé à l’article 12.3.6.7 de la Déclaration et non à l’article 12.3.6.9. Cette dernière disposition traite du respect des autres clauses de la Déclaration. Il pourrait en être ainsi, par exemple, du copropriétaire poursuivi pour avoir causé des dommages à la copropriété et qu’il soit effectivement constaté que ces dommages découlent de son défaut d’entretien de sa

partie privative. [ 23 ] Cette interprétation est la seule qui est logique, sans quoi il aurait été inutile de prévoir deux cas de figure, alors qu’en outre l’article 12.3.6.9 a été ajouté à la Déclaration à la suite d’un amendement intervenu en marge de l’assemblée des copropriétaires tenue le 23 février 1999. Pour s’en convaincre, qu’il suffise d’ajouter qu’à la fin de cette disposition, il est expressément prévu qu’en cas de défaut du copropriétaire de payer les frais extrajudiciaires, alors le Syndicat aura les mêmes droits qui sont les siens en cas de non- paiement des charges communes.

C’est dire qu’il s’agit manifestement de situations différentes. [ 24 ] Dans ces circonstances, l’article 12.3.6.9 ne trouve pas application en l’espèce. Néanmoins, même si tel avait été le cas, le Tribunal conclut que le résultat n’en serait pas différent; le Syndicat pourrait malgré tout se rabattre sur cette clause pour recouvrer les honoraires extrajudiciaires qu’il a encourus puisque dans le cadre de la présente instance, le Tribunal a constaté le défaut de M. Ghinoiu de remplir ses obligations conformément à la Déclaration. [ 25 ] M.

Ghinoiu soulève également comme argument qu’en signant un avis de règlement hors de cour relativement au recours hypothécaire qu’il avait entrepris, le Syndicat aurait renoncé à lui réclamer les honoraires extrajudiciaires. [ 26 ] Le Tribunal ne retient pas davantage cet argument. [ 27 ] Tout d’abord, dans le cadre d’un strict recours hypothécaire, le Syndicat ne pouvait y réclamer ces honoraires, l’

article 2762 C.c.Q. l’en empêchant expressément. Par ailleurs, le règlement du dossier ne constitue en rien une transaction au sens de l’

article 2631 C.c.Q. qui emporte les conséquences d’un tel contrat. [ 28 ] En l’espèce, la signature de l’avis de règlement hors de cour ne témoigne pas de concessions réciproques des parties, la preuve révélant plutôt que M. Ghinoiu a finalement payé intégralement la créance alléguée par le Syndicat, ainsi que les frais de justice.

Il n’y a donc aucune renonciation de sa part à quelque droit, notamment, mais sans en limiter la généralité, celui de réclamer éventuellement les honoraires professionnels qu’il a payés. [ 29 ] Le droit pour le Syndicat de réclamer les honoraires extrajudiciaires qu’il a encourus étant acquis, reste à déterminer s’il a droit d’en recevoir la totalité. 2. Quel est le montant d’honoraires extrajudiciaires qui peut être accordé au Syndicat? [ 30 ] Tel que déjà mentionné, même en présence d’une clause contractuelle permettant à une

partie de réclamer de son cocontractant les honoraires extrajudiciaires qu’elle a encourus, il demeure qu’il revient au Tribunal de déterminer s’ils étaient justifiés et raisonnables. [ 31 ] En l’espèce, le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure qu’il a été nécessaire pour le Syndicat de retenir les services d’un avocat pour percevoir les sommes dues par M. Ghinoiu. En effet, malgré de très nombreuses tentatives faites par les administrateurs directement, il a été impossible de recouvrer ces sommes. Les nombreux courriels et lettres transmis à M.

Ghinoiu témoignent sans conteste qu’il restait sur ses positions et que le Syndicat n’avait aucune autre alternative que d’entreprendre des procédures judiciaires pour percevoir sa créance.

Aussi, le premier critère, celui de la justification, est parfaitement remplie. [ 32 ] En ce qui concerne la question de la raisonnabilité des honoraires pouvant être réclamés en présence d’une disposition contractuelle le permettant, la Cour d’appel précise dans l’arrêt Van Houtte [11] : En fait, on doit lire dans toutes ces clauses, en filigrane, que seuls peuvent être réclamés les honoraires et débours raisonnablement encourus et non excessifs ou abusifs, dans le respect des métarègles issues des articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q.

Les facteurs suivants peuvent notamment être considérés pour évaluer le caractère raisonnable de la réclamation : importance et difficulté du litige, temps qu'il était nécessaire d'y consacrer, mais aussi façon dont l'instance a été menée par la

partie qui réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires (y compris en rapport avec l'utilité ou la pertinence des procédures), ainsi que raisonnabilité intrinsèque du taux horaire de l'avocat de cette

partie ou du montant facturé, selon la formule convenue avec le client, pour assurer sa représentation dans l'instance. Il faut aussi, bien sûr, examiner la proportionnalité des honoraires réclamés au regard de la condamnation prononcée et l'ensemble du contexte. [ 33 ] En l’espèce, le Syndicat a retenu les services de Me Herbert Madar, un avocat qui comptait alors 37 ans d’expérience. Vu la nature du litige et l’enjeu - un défaut de payer un montant de 4 450 $ - il accepte de réduire son taux horaire à 250 $.

Néanmoins, le Syndicat allègue n’en avoir pas moins été contraint d’assumer des honoraires totalisant 10 925,52 $ avant de réussir à percevoir cette créance. Il dépose au soutien de sa demande l’ensemble des factures de Me Madar, qui s’échelonnent du 3 avril 2018 au 1 er janvier 2019 [12] . [ 34 ] Appelé à témoigner à l’audience, Me Madar explique qu’en raison des difficultés rencontrées par le Syndicat pour percevoir sa créance auprès de M.

Ghinoiu et du fait qu’il résidait à l’étranger, en l’occurrence en Russie, il a recommandé à son client d’entreprendre un recours hypothécaire contre son unité de copropriété. Il s’en est suivi la rédaction, puis la publication au Registre foncier d’un avis d’hypothèque légale. [ 35 ]

Malgré cette démarche, M. Ghinoiu ne s’est pas amendé. Il a donc été nécessaire de rédiger un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, de lui faire signifier et de le publier lui aussi au Registre foncier. Cela n’a pas été suffisant pour percevoir la créance. Tout au contraire, le dossier et les factures de Me Madar font voir qu’il a ensuite eu de nombreux échanges avec M. Ghinoiu qui se refusait obstinément à payer son dû, de sorte qu’une demande introductive d’instance en délaissement forcé et vente sous contrôle de juste a été

rendue nécessaire. Elle est signifiée à la fin du mois de juillet 2018. [ 36 ] Sur réception de cette demande, M. Ghinoiu paye un premier montant de 2 950 $, mais il n’acquitte pas le reste de sa dette. Il mandate plutôt une avocate pour le représenter, Me Natalia Manole. Les factures de Me Madore, particulièrement celles du 4 septembre et du 8 novembre 2018 font voir qu’il s’ensuit plusieurs échanges avec elle, puis la négociation d’un protocole de l’instance, puisque M.

Ghinoiu ne paye toujours pas intégralement les sommes dues. [ 37 ] Dans les faits, la preuve révèle qu’il fait un paiement le 6 septembre 2018, mais il le désigne pour être appliqué à des frais à venir. Il remet ensuite deux autres paiements au Syndicat, respectivement les 8 et 28 novembre 2018 [13] , de sorte qu’avant cette date, il demeure toujours en défaut. La dernière facture de Me Madar, datée du 28 janvier 2019, énonce les services rendus au Syndicat jusqu’au 21 janvier. Elle totalise 726,19 $.

Cependant, outre l’entrée de temps du 17 décembre 2019 concernant l’avis de règlement hors de cour, celles qui suivent ont trait à des services pour percevoir les honoraires extrajudiciaires encourus par le Syndicat. Aussi, ils ne sauraient être réclamés en lien avec la perception de sa créance, qui était alors acquittée en totalité. [ 38 ] À l’exception de ces quelques entrées de temps du 30 décembre 2018 au 21 janvier 2019, le Tribunal conclut que l’ensemble des services rendus par Me Madar sont directement en lien avec la perception de la créance du Syndicat que M.

Ghinoiu n’avait aucun motif de refuser de payer. La facture du 28 janvier ne permet pas d’identifier le temps passé pour les services rendus à compter du 30 décembre 2018. Néanmoins, compte tenu de son montant total et puisqu’une seule entrée concerne l’avis de règlement hors de cour, le Tribunal en retranche un montant de 500 $ plus les taxes applicables, soit 574,88 $. [ 39 ] S’il avait voulu éviter d’en venir là, il aurait été facile pour M.

Ghinoiu de prendre les moyens nécessaires pour payer sa quote- part des charges communes et les frais relatifs à son statut de non-résident sans délai, plutôt que de se lancer dans des échanges épistolaires sans fondement avec les administrateurs de la copropriété, tous copropriétaires eux-mêmes et qui, telle que la preuve le révèle, ont dû consacrer de nombreuses heures de leur temps à la perception des arrérages de frais impayés par M.

Ghinoiu, en plus de faire en sorte d’engager des frais devant être avancés par le Syndicat. [ 40 ] Le Tribunal est conscient qu’en réduisant du seul montant de 574,88 $ les honoraires payés par le Syndicat à Me Madar, cela laisse fixe à 10 350,54 $ ceux qui ont été directement encourus pour le recouvrement de la créance de 4 450 $ impayée par M. Ghinoiu. Pour autant, le dossier révèle qu’à chaque étape du processus, il s’est largement vu accorder le temps et le choix d’acquitter sa dette.

En s’y refusant, il a forcé le Syndicat à poursuivre ses démarches et les honoraires qui s’en sont suivis n’ont fait que croître. [ 41 ] De façon similaire et bien qu’elle concerne également l’application d’une clause pénale, dans l’affaire Syndicat de la copropriété Atrium Rosemont c. Somasundaram [14] , un montant de 15 128,32 $ à

titre de pénalité et honoraires extrajudiciaires en lien avec le recouvrement d’une créance de 2 732,70 $ était réclamé. À l’issue de son analyse, f eu l’honorable juge Piazza n’en concluait pas moins que même si ce montant excédait substantiellement la créance, il n’y avait néanmoins pas lieu de le réduire: [24] En somme, monsieur Somasundaram est l’unique artisan de son propre malheur. [25] La même logique s’applique aux honoraires extrajudiciaires payés par le Syndicat en raison du défaut de monsieur Somasundaram.

Rien ne justifie qu’ils soient à la charge de qui que ce soit d’autre que lui. [ 42 ] Dans le contexte particulier de la présente instance, pour les motifs déjà énoncés plus haut, le Tribunal est d’avis que même en tenant compte de la proportionnalité, il y lieu d’accorder le plein montant des honoraires extrajudiciaires encourus par le Syndicat pour recouvrer sa créance et qui ont été établis à 10 350,54 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 43 ] ACCUEILLE en

partie la demande du Syndicat de copropriété 1900 à 1930, St-Jacques ; [ 44 ] CONDAMNE M. Eduard Ghinoiu à payer 10 350,54$ au Syndicat de copropriété 1900 à 1930, St-Jacques, avec intérêts au taux légal de même que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation, le 11 novembre 2019 ; [ 45 ] CONDAMNE M. Eduard Ghinoiu à payer au Syndicat de copropriété 1900 à 1930, St-Jacques les frais de justice de 308 $. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. Date d’audience : 12 septembre 2022