2020 QCCQ 8553, 2020 QCCQ 8553

Gestion Nutripro inc. c. Ville de Longueuil 2020 QCCQ 8553 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre Civile » N° : 505-80-008679-193 DATE : 27 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE CLAUDE LAPORTE ______________________________________________________________________ GESTION NUTRIPRO INC. Demanderesse c.

VILLE DE LONGUEUIL Défenderesse et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Gestion Nutripro Inc. ( Gestion ) demande la permission de porter en appel la décision du 4 novembre 2015 rendue par la Tribunal administratif du Québec –

section des affaires immobilières – (ci-après le TAQ ) dans le dossier SAI-M-235326-1503; [ 2 ] Dans sa décision le TAQ accueille partiellement le recours de Gestion visant la détermination de l’indemnité principale à laquelle Gestion a droit en raison de l’avis d’expropriation de la Ville de Longueuil ( Longueuil ) du 26 mars 2015; [ 3 ] Gestion allègue que le TAQ aurait erré en déterminant la valeur du terrain exproprié sur la base des conclusions de l’expert de Longueuil dont les comparables ne sont pas conformes à l’usage le meilleur est le plus profitable. [ 4 ] Gestion propose également que le TAQ aurait erré en retranchant de l’indemnité accordée 25 000 $ de frais de démolition pour un immeuble qui n’est pas situé sur la portion expropriée du terrain. [ 5 ] Enfin, la demanderesse prétend que le TAQ a commis des erreurs en rejetant ses réclamations pour le coût de remplacement d’une clôture et de deux lampadaires, de même que pour le coût de certains aménagements au sol, soit le gravier et le drainage.

LA

LOI SUR LA JUSTICE ADMINISTRATIVE [ 6 ] La demande de Gestion a comme fondement l’

article 159 de la

Loi sur la Justice Administrative ( LJA ) [1] : Art. 159 : «Les décisions rendues par le Tribunal dans les matières traitées par la

section des affaires immobilières, de même que celles rendues en matière de protection du territoire agricole, peuvent, quel que soit le montant en cause, faire l'objet d'un appel à la Cour du Québec, sur permission d'un juge, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour.» REQUÊTE POUR PERMISSION D’APPELER : PRINCIPES APPLICABLES [ 7 ] L’article 159 de la LJA a donné lieu à une jurisprudence nombreuse, tout comme l’article 26 du Code de procédure civile sur lequel

il était calqué au moment de l’adoption de la LJA . [ 8 ] Ainsi, dans Lamarche McGuinty [2] le juge Jean-François Gosselin, J.C.Q. s’est exprimé tel que suit sur la tâche qui attend le juge saisi d’une demande pour permission d’appeler : «Il faut dès lors conclure qu'une simple erreur de droit commise par le Tribunal administratif ne sera pas susceptible, en soi, de justifier la permission d'en appeler lorsque cette erreur ne soulèvera pas une question sérieuse, controversée, nouvelle ou d'intérêt général.

Tout comme il faut conclure qu'une erreur de fait déterminante ou une jurisprudence interne incohérente ou contradictoire sur des questions techniques pourra constituer une question en jeu qui devrait être soumise à la Cour du Québec, puisqu'il s'agirait alors d'une question sérieuse ou controversée. … Car, malgré le libellé apparemment très peu contraignant de l'

article 151 de la

Loi sur la justice administrative et la grande latitude qu'il semble de prime abord accorder au juge de la Cour du Québec appelé à statuer sur une requête pour permission d'en appeler, la jurisprudence développée par la Cour d'appel et la Cour du Québec dans les matières qui peuvent faire l'objet d'un appel "lorsque la question en jeu en est une qui mérite d'être soumise" à l'instance d'appel invite à la retenue.

Or, cette retenue doit être d'autant plus grande quand l'on se trouve, comme c'est le cas ici, en présence d'un Tribunal de première instance multidisciplinaire, collégial, spécialisé et pouvant revendiquer un très haut niveau d'expertise sur des questions techniquement complexes; contrairement à la Régie du logement, qui s'apparente davantage à un tribunal judiciaire qu'à un tribunal administratif.» [ 9 ] Dans l’affaire Celliers Rosyma Inc. [3] le juge Nicholas Kasirer, alors à la Cour d’appel, s’exprime tel que suit : [11] Au soutien de sa requête pour permission d'appeler, Rosyma plaide que la juge a erré en droit en décidant qu'elle s'est enrichie injustement pour la valeur des pièces récupérées du cellier.

La juge a mal interprété les règles de l'enrichissement injustifié en condamnant Rosyma à pour un enrichissement qui, somme toute, était fictif. Rosyma, propriétaire du cellier endommagé après l'incident, a subi une perte plus importante que le 7 000 $ réclamé.

De toute façon, le fait d'indemniser Rosyma pour la perte que cette dernière a subie ne donne aucun droit à Charrette sur le cellier endommagé, sur les pièces récupérées, ou sur leur valeur. [12] Avec égards pour la première juge, je suis d'avis que Rosyma fait valoir des motifs défendables pour attaquer le jugement de première instance dans sa requête pour permission d'appeler.

Sa thèse est qu'elle ne s'est pas enrichie injustement par l'effet du cumul de 7 000 $ d'indemnisation et la valeur des pièces récupérées. [13] Mais soulever des motifs défendables en appel n'est pas le critère à satisfaire pour accorder la permission d'appeler en application de l'article 26 C.p.c . [14] Même si on tient pour acquis - et je renouvelle mes égards à l'endroit de la juge - qu'il y a erreur dans le jugement entrepris, l'article 26 C.p.c. exige que la question en jeu en soit une qui devrait être soumise à la Cour d'appel, sinon la permission d'appel ne peut être accordée.

L'erreur de droit en soi ne suffit pas pour constituer une question « qui devrait être soumise à la Cour d'appel ». (soulignements ajoutés) [ 10 ] Dans la version actuelle de l’article 30 (3 ième aliné

a) du C.p.c., tout comme dans la version du Code précédent [4] , le législateur a en quelque sorte codifié les principes dégagés par les tribunaux (quant à l’interprétation de l’expression « lorsque la question en jeu en est une qui mérite d’être soumise ») en ajoutant les mots suivants : « notamment parce qu’il s’agit d’une question de principe, d’une question nouvelle ou d’une question de droit faisant l’objet d’une jurisprudence contradictoire ». [ 11 ] C’est sous l’éclairage de ces principes que le Tribunal entend disposer de la demande.

LA DÉCISION DU TAQ [ 12 ] Le TAQ devait décider à quelle indemnité principale avait droit Gestion à la suite de l’expropriation décrétée par la défenderesse. [ 13 ] La réclamation détaillée de la demanderesse était composée des montants ci-après : «

a) Indemnité principale : • Terrain : 2 290 000,00 $ • Perte de la clôture existante : 12 200,00 $

• Lampadaires (2) : 8 400 ,00 $ • Gravier : 232 800,00 $ • Drainage : 31 400,00 $

b) Indemnité accessoire au montant total de 70 011,65 $ pour les comptes d’honoraires de la firme Gauthier Roy Huot, Évaluateurs agréés;

c) Remboursement de deux expertises au montant total de 17 065,00$ (I-8 et I-9); d) 25 000,00 $ pour les troubles, inconvénients et ennuis; » [ 14 ] Dans sa décision le TAQ détermine que Gestion a droit à une indemnité de 1 552 000.00 $ pour la valeur du terrain à proprement parler. Il rejette sa réclamation pour les dommages accessoires (gravier, lampadaires, drainage et clôture), accorde 7 000,00 $ pour les troubles et inconvénients subis par la demanderesse, 17 065,00 $ pour une expertise du sol et il accorde une

partie du coût de confection de l’expertise de la Gestion, soit 50 000,00 $. LES QUESTIONS SOUMISES [ 15 ] La demanderesse soumet les trois (3) questions suivantes : (

a) Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en déterminant la valeur du terrain exproprié sur la base des conclusions de l’expert de l’expropriante, dont les comparables ne sont pas conformes à l’usage le meilleur et le plus profitable (UMPP) retenu? (

b) Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en retranchant 25 000,00 $ de frais de démolition pour un immeuble qui n’est pas situé sur la portion expropriée du terrain? (

c) Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en rejetant les réclamations pour le coût de remplacement d’une clôture et de deux lampadaires qui ont été enlevés lors de l’expropriation et le coût de remplacement des aménagements au sol du terrain exproprié, soit le gravier et le drainage? ANALYSE ET DÉCISION (

i) Première question Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en déterminant la valeur du terrain exproprié sur la base des conclusions de l’expert de l’expropriante, dont les comparables ne sont pas conformes à l’usage le meilleur et le plus profitable (UMPP) retenu? [ 16 ] Le TAQ a entendu les experts des deux parties, Daniel Ryan pour Longueuil et André Roy pour Gestion et il a retenu l’expertise du premier pour les motifs suivants : [41] Le Tribunal considère que les transactions comparables présentées par l’expert Ryan, dans la deuxième

partie de son expertise aux pages 47 à 59 de son rapport, ont le mérite d’être non seulement situées à proximité immédiate du sujet, mais aussi bénéficient de l’ouverture de la Ville quant aux différents scénarios de développement permettant de maximiser le meilleur usage. [ 17 ] Il s’exprime tel que suit en ce qui a trait à l’expertise de Roy : [42] Pour ce qui est du relevé de transactions présenté par M.

Roy pour l’expropriée, le Tribunal considère que plusieurs transactions sont physiquement très éloignées du sujet et se situent dans des secteurs non comparables, par exemple les transactions situées à proximité immédiate du métro Longueuil et celles situées plus loin à l’ouest sur le boulevard Taschereau. [ 18 ] Il précise aussi en quoi certaines des transactions examinées par Roy doivent être écartées et pourquoi le terrain exproprié n’a pas l’attrait qu’il lui attribue [5] . [ 19 ] Le TAQ conclut tel que suit : [47] Néanmoins sa valeur potentielle est établie en conjonction avec le résidu du terrain et le meilleur usage possible globalement, lui faisant ainsi bénéficier indirectement de cette façade dans un scénario de développement. [48] Pour ce qui est de la valeur du terrain le Tribunal ne peut que retenir les conclusions proposées par l’expert Ryan, conclusions qui permettent la mise en valeur du site non seulement en fonction d’un usage strictement commercial (édifice à bureaux), mais aussi en fonction d’un usage résidentiel possible et peut-être plus opportun. [ 20 ] Il fait peu de doute, à tout le moins à priori, que la question posée parait sérieuse, si ce n’est qu’en raison des conséquences pécuniaires importantes pour la demanderesse.

[ 21 ] Ce que fait Gestion, par le biais de cette question, c’est, à toutes fins utiles, de contester le bien-fondé de la détermination faite par le TAQ, et ce, sous l’angle du choix des comparables utilisés. Le motif de sa contestation est très pointu. [ 22 ] Le sérieux de la question n’est toutefois pas suffisant, comme une jurisprudence constante le rappelle régulièrement. Il s’agit d’une condition préalable incontournable mais l’analyse ne peut se faire en vase clos. [ 23 ] S’agit-il d’une question nouvelle? [ 24 ] Ce critère n’est pas nommément soulevé par Gestion dans sa demande.

À tout événement, il ne ressort pas des allégations de sa demande que ce critère serait en toile de fond. [ 25 ] La question proposée n’est pas non plus controversée bien que le Tribunal reconnaisse qu’il y aura toujours des cas d’application donnant lieu à un débat, voire à une certaine controverse. [ 26 ] S’agit-il d’une question d’intérêt général? [ 27 ] La demanderesse n’a pas convaincu le Tribunal que le litige concerne une règle de droit ou qu’il s’agit d’une question faisant l’objet d’une jurisprudence contradictoire.

Elle n’a pas non plus démontré qu’il s’agit d’un cas qui dépasse les intérêts des parties. [ 28 ] Aucune question de principe n’est invoquée et qui mériterait la permission sollicitée. [ 29 ] Le TAQ, un Tribunal hautement spécialisé et qui revendique, pour citer le juge Gosselin dans l’affaire Lamarche précitée : « un très haut niveau d'expertise sur des questions techniquement complexes » a agi dans le cadre de sa compétence, analysé la preuve offerte de part et d’autre et a effectué des choix qu’il a justifiés. [ 30 ] Un appel à la Cour du Québec ne saurait être le chemin à emprunter pour obtenir une nouvelle audience sur la question. (ii) Deuxième question Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en retranchant 25 000,00 $ de frais de démolition pour un immeuble qui n’est pas situé sur la portion expropriée du terrain? [ 31 ] Voici comment, dans sa décision, s’exprime le TAQ sur cette question : « [55] Pour les même raison il y lieu de considérer les frais de démolition de la bâtisse existante sur le résidu, comme le suggère monsieur Ryan dans son rapport. [56] Ainsi, de la valeur potentielle établit ici, le Tribunal retranchera une somme de 25 000,00 $ pour équivaloir à la portion des frais de démolitions attribuables au terrain exproprié pour une indication de valeur foncière final de 1 552,000,00 $ » [ 32 ] Pour sa

part l’expert Ryan traite tel que suit de ce sujet dans son rapport [6] : « 4.8 AMÉLIORATIONS AU SOL : Considérant que la valeur du terrain était estimée sur la base d’un redéveloppement, nous sommes d’avis de ne pas retenir de valeur pour les améliorations en place. Ainsi, suivant les informations obtenues de différents développeurs, les améliorations ne sont jamais – ou très rarement récupérées pour un nouveau projet. D’ailleurs des coûts pour retirer l’asphalte ont été ajouté au prix de vente II, III, IV.

De plus, afin de nous conformer à l’approche retenue pour les comparables, les coûts requis pour la démolition du bâtiment et d’enlèvement de l’asphalte doivent être déduits à la valeur estimé pour le terrain. Nous estimons qu’un coût de 50 000,00 $ pour démolir le bâtiment et enlever l’asphalte s’avère conforme aux coûts estimés pour les autres comparables. Ce coût est pour l’ensemble du terrain avant expropriation.

Considérant que la portion expropriée représente 49 % de l’ensemble du terrain, nous retenons un coût de 25 000,00 $ pour la portion du terrain exproprié. » [ 33 ] La question proposée par Gestion ne rencontre, à l’évidence, aucun des critères plus haut mentionnés. [ 34 ] Le Tribunal ajoute de plus qu’en dépit du fait que l’

article 159 LJA mentionne qu’une demande de permission d’appeler peut être présentée « quel que ce soit le montant en cause » le principe de la proportionnalité milite également en faveur du rejet de la demande sur la base de cette question [7] . (iii) Troisième question Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en rejetant les réclamations pour le coût de remplacement d’une clôture et de deux lampadaires qui ont été enlevés lors de l’expropriation et le coût de remplacement des aménagements au sol du terrain exproprié, soit le gravier et le drainage? [ 35 ] Le TAQ dispose des réclamations de Gestion, pour les dommages accessoires, tel que suit : [51] En effet, la valeur du terrain exproprié a été établie en fonction d’un développement faisant appel à l’usage le meilleur et le plus profitable, que ce soit un développement commercial de la nature d’un immeuble à bureaux ou un développement résidentiel profitant de l’ouverture de la Ville à faciliter le développement. [52] Dans ces perspectives, les éléments présents sur le terrain ne sont pas des actifs devant participer à ce redéveloppement, mais plutôt des éléments excédentaires dont la conservation ne viendrait qu’entraver ce nouveau développement.

[53] Notons tout particulièrement à l’égard de la réclamation pour le gravier, que ce gravier justement fait

partie intrinsèque du terrain et participe à l’établissement de sa valeur. [54] Enlever le gravier changerait la nature et l’attrait du terrain qui perdrait un peu de sa valeur de façon correspondante, tout comme il pourrait être le cas pour un terrain autrefois boisé et qui aurait subi une coupe à blanc. [ 36 ] Le reproche principal qui est adressé au TAQ par Gestion tient au fait qu’en ne tenant pas compte des aménagements au sol (clôture, lampadaires, gravier et drainage) le TAQ a, en quelque sorte, procédé à une évaluation du type « valeur marchande ». [ 37 ] Cette approche n’est pas sans intérêt et les montants en jeu sont assez importants.

Ceci répond au critère de la question sérieuse. [ 38 ] Est-ce que, pour autant, la question mérite d’être soumise à la Cour du Québec en appel? [ 39 ] Gestion s’en prend essentiellement à l’évaluation de la preuve faite par la TAQ. Cette évaluation est l’apanage souverain du TAQ. Pour utiliser le langage de l’article 30 C.p.c., il ne s’agit pas là d’une « question de principe, d’une question nouvelle ou d’une question de droit faisant l’objet d’une jurisprudence contradictoire ». [ 40 ] Par ailleurs, la démonstration n’a pas été faite d’une injustice flagrante qui pourrait justifier une permission d’appeler.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] REJETTE la demande pour permission d’appeler. [ 42 ] LE TOUT AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ CLAUDE LAPORTE, J.C.Q. Me Éric David Me Olivier Beaubien Procureurs de la demanderesse Me Patrice Ricard Me Jérémy Dyck Procureurs de la défenderesse [1]

Loi sur la Justice Administrative, RLRQ c. J-3 . [2] Lamarche McGuinty Inc. c. Bristol , JE – 99 – 785. [3] Celliers Rosyma inc. c. Urgel Charrette Transport inc., 2010 QCCA 1822 . [4]

Article 26. [5] Paragraphes 43 à 47 de la décision. [6] Page 61. [7] Voir à cet égard la décision de la Cour suprême du Canada dans Marcotte c. Longueuil , 2009 CSC 43 .