2011 QCCQ 6977, 2011 QCCQ 6977

Melançon c. Thériault 2011 QCCQ 6977 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL «Chambre civile» N° : 500-32-112964-087 DATE : Le 28 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GEORGES MELANÇON -et- CÉLINE BERNIER […] Montréal (Québec) […] Demandeurs c.

RÉJANE THÉRIAULT […] Belœil (Québec) […] Défenderesse et demanderesse en garantie -et- FRANCINE ROBIN […] Montréal (Québec) […] Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Georges Melançon et Céline Bernier, les demandeurs, réclament 6 907$ à Réjane Thériault, la défenderesse, à la suite de la découverte d'un ancien réservoir d'huile dans le sol de l'immeuble qu'ils ont acheté de cette dernière en 2006. [ 2 ] Les demandeurs allèguent qu'il s'agit d'un vice caché et réclament en conséquence une indemnité relativement aux frais qu'ils ont engagés pour l'enlèvement du réservoir (2 641,28$), les recherches appropriées et la surveillance des travaux (1 800$) et une analyse de caractérisation du sol (2 065,61$).

Ils demandent aussi 400,11$ pour les troubles et inconvénients qu'ils allèguent avoir subis. [ 3 ] La défenderesse conteste la réclamation. Essentiellement, elle déclare n'avoir jamais su qu'un ancien réservoir d'huile se trouvait dans le sol de l'immeuble vendu aux demandeurs. Elle appelle par ailleurs en garantie Francine Robin, la personne de qui elle a acheté l'immeuble en 1998 et qui était représentée lors de la première journée de procès par son frère Jules Robin.

LE CONTEXTE [ 4 ] En décembre 2006, au prix de 400 000$, plus ou moins, les demandeurs achètent de la défenderesse un triplex situé à Montréal, dans l'arrondissement Verdun. Ils habiteront l'un des trois logements résidentiels. [ 5 ] Avant l'achat, relate le demandeur, le fils de la défenderesse, Jacques Dulude, l'avait informé que le système de chauffage à l'huile, y compris le réservoir, avait été remplacé en 1999 par une fournaise au gaz.

Le demandeur en comprit qu'un réservoir d'huile fut retiré du sol pendant les travaux. [ 6 ] En 2008, probablement en mai ou au début juin, les demandeurs reçoivent une offre d'achat pour leur triplex. Les promettant acheteurs, qui sont prêts à payer 554 000$, exigent cependant une garantie avant de conclure l'achat: dans le sol, il ne doit y avoir aucune contamination ou présence d'un ancien réservoir. Ils avaient, semble-t-il, déjà vécu un problème de cette nature dans le passé.

[ 7 ] Les demandeurs entreprennent diverses démarches en vue de les rassurer. En particulier, ils contractent avec une entreprise spécialisée dans le domaine afin qu'elle fasse les recherches ou vérifications pertinentes. L'entreprise, après avoir fait une excavation du sol près du garage, découvre un ancien réservoir d'huile. [ 8 ] Le 23 juin 2008, par lettre, les demandeurs informent la défenderesse de cette découverte.

Elle est mise en demeure de prouver que le réservoir d'huile fut réellement enlevé comme le laissait entendre son fils ou, dans le cas contraire, de faire effectuer les travaux nécessaires pour qu'il soit retiré du sol. Les demandeurs se réservent le droit de faire exécuter les travaux nécessaires par une tierce entreprise si elle ne donne pas suite à l'une ou l'autre des demandes. [ 9 ] La défenderesse ne fait ni l'un ni l'autre. [ 10 ] En juillet 2008, l'enlèvement du réservoir est exécuté par l'entreprise spécialisée.

À la fin de juillet ou au début d'août, les demandeurs reçoivent les résultats de l'étude de caractérisation du sol. Le réservoir d'huile n'est pas fissuré et le sol respecte les exigences environnementales, la contamination étant inexistante en pratique ou peu significative. [ 11 ] Le 23 août 2008, les demandeurs mettent la défenderesse en demeure de leur rembourser tous les frais reliés à l'enlèvement du réservoir d'huile.

Leur réclamation s'élève alors à la somme de 6 506,89$. [ 12 ] De la preuve, il ressort que le réservoir d'huile fut en quelque sorte condamné en 1977 ou 1978, à la suite d'une décision prise par le père de Francine Robin, l'appelée en garantie, pour que le système de chauffage de l'immeuble soit remplacé. Monsieur Robin, alors propriétaire du triplex, décida de troquer le chauffage à l'huile pour le chauffage à l'électricité.

En conséquence, le réservoir fut vidé de son huile, le tuyau de remplissage et l'évent étant par ailleurs hermétiquement obturés. [ 13 ] La défenderesse explique qu'en 1999, elle a fait effectuer des travaux afin que le système de chauffage de l'immeuble, qui fonctionnait à l'électricité à ce moment, soit transformé en un système de chauffage au gaz naturel. Le coût des travaux, suivant les documents produits, fut assez élevé.

Les travaux ne concernaient toutefois pas le réservoir d'huile dont elle ignorait l'existence à ce moment. [ 14 ] Le fils de la défenderesse, de son côté, n'admet pas ou conteste la présentation faite par les demandeurs au sujet de ses représentations avant la vente de l'immeuble aux demandeurs.

En particulier, il explique qu'il s'est chargé de superviser tous les travaux exécutés en 1999, lesquels incluaient l'enlèvement d'une chaudière Chromalox 25 Kw et d'un chauffe-eau de 40 gallons. [ 15 ] Les demandeurs, essentiellement, appuient leur réclamation sur la garantie légale contre les vices cachés, de même que sur une garantie contractuelle particulière, prévue à l'article 16 de l'acte de vente, stipulant que l'immeuble "ne déroge pas aux lois et règlements relatifs à la protection de l'environnement".

Enfin, ils invoquent l'article 8.46 du Règlement sur l'installation d'équipement pétrolier [1] qui est libellé comme suit: 8.46.

L'entrepreneur ou le constructeur-propriétaire ne peut exécuter les travaux de modification à un réservoir souterrain en vue de son abandon sur place, à moins qu'il n'ait obtenu l'attestation d'une personne reconnue en vertu de l'article 8.13, selon laquelle: 1° l'enlèvement du réservoir met en danger l'intégrité de la structure du bâtiment ou d'un élément indispensable à l'usage auquel il est destiné; 2° la machinerie nécessaire à l'enlèvement du réservoir ne peut accéder à l'endroit où il se trouve.

L'entrepreneur ou le constructeur-propriétaire doit alors: 1° retirer les boues du réservoir de façon à prévenir toute explosion et les placer dans un réservoir ou dans un autre récipient clos qui est compatible avec les produits pétroliers; 2° enlever du sol la tuyauterie; 3° évacuer les vapeurs du réservoir jusqu'à ce que la concentration soit inférieure à 10% de la limite inférieure d'explosivité; 4° remplir le réservoir d'un matériau inerte tel du sable, du gravier ou du béton et en obstruer les orifices. ANALYSE ET MOTIFS [ 16 ] Les articles 1726 et 1728 C.c.Q . énoncent respectivement ce qui suit : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 17 ] En droit civil, le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur la qualité du bien vendu. Le bien doit être exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur, s'il les avait connus, n'aurait pas accepté de payer un prix si haut.

[ 18 ] La portée de la garantie est limitée à certains vices seulement : ce sont les vices qui sont graves, antérieurs à la vente, inconnus de l'acheteur ou que celui-ci ne pouvait pas remarquer lors d'un examen raisonnable avant l'achat du bien vendu [2] . [ 19 ] Le vendeur, en vertu de la garantie légale, n'est donc pas tenu de garantir le vice sans gravité, celui que connaît l'acheteur ou le vice apparent que ce dernier peut détecter lors d'un examen prudent et attentif, sans obligation en principe qu'un expert le conseille avant que la vente ne se finalise [3] . [ 20 ] Ainsi, pour être considéré comme étant juridiquement caché, un vice doit atteindre un certain niveau de gravité, laquelle est évaluée en fonction des circonstances de chaque affaire.

Cette notion de gravité est cependant intimement liée au déficit d’usage que doit établir l’acheteur qui prétend être victime d’un vice caché. [ 21 ] L'auteur Jacques Deslauriers [4] , traitant de ce que constitue un vice caché grave, écrit: Le défaut invoqué doit présenter un caractère suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l'usage auquel il était destiné. Le vice ne doit pas nécessairement empêcher toute utilisation du bien; il suffit qu'il en réduise notablement l'utilité ou en empêche l'usage normal.

La gravité du défaut doit être telle qu'elle justifie un recours en résolution de la vente ou en réduction du prix. Autrement dit, l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas payé si haut prix s'il avait connu ces défauts. Ces affirmations sont en fonction du degré de gravité du vice affectant le bien (…) [ 22 ] Les auteurs Jobin et Cumyn [5] , quant à eux, expliquent comme suit la notion de gravité: La première condition exige que le vice soit grave – condition qu’il ne faut pas confondre avec l’existence même du vice.

Le texte du Code indique les critères de la gravité du vice : celui-ci doit être tel que, si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté le bien ou l’aurait acheté mais à un moindre prix.

Pour décider si un vice est assez grave pour donner ouverture à la garantie, on ne considère pas seulement le coût de sa réparation par rapport à la valeur du bien : on regarde tous les aspects, dont notamment la baisse de la valeur marchande du bien, la diminution de son usage normal (ou déficit d’usage), les inconvénients, actuels ou prévisibles, du vice pour l’acheteur, étant entendu que les attentes légitimes de l’acheteur sont plus grandes pour un bien neuf que pour un bien usagé – parfois une même lacune ne constitue pas un vice pour un bien passablement usagé alors qu’elle l’est pour un bien neuf.

Un juge a écrit que «la garantie légale contre les vices cachés s’éteint progressivement avec le temps». [6] [ 23 ] Le Tribunal, de toute la preuve présentée, conclut que le vice dont se plaignent les demandeurs ne possédait pas la gravité nécessaire pour former un vice caché au sens de l'

article 1726 C.c.Q . [7] Le réservoir n'était pas fissuré, il n'y a eu aucune fuite d'huile et le sol n'était pas contaminé, sinon il l'était de façon peu significative, sans aucunement excéder les normes environnementales. [8] [ 24 ] Les demandeurs n'ont subi aucun déficit d'usage et la présence de l'ancien réservoir n'a pas rendu l'immeuble qu'ils ont acheté en 2006 impropre à l'usage auquel il était destiné.

De fait, les demandeurs n'ont présenté aucun élément de preuve faisant voir que, pour tout ce qui touche la jouissance ou l'exploitation de leur immeuble, il y avait eu une diminution de son utilité ou de son usage normal en raison de la présence de l'ancien réservoir d'huile [9] . [ 25 ] Par ailleurs, les demandeurs soutiennent que la présence du réservoir d'huile dans le sol constitue une violation de l'article 8.46 du Règlement sur l'installation d'équipement pétrolier [10] et de la clause 16 de l'acte de vente prévoyant que l'immeuble "ne déroge pas aux lois et règlements relatifs à la protection de l'environnement." [ 26 ] Ces arguments, dans un sens, reviennent à soulever l'application de l'

article 1725 C.c.Q ., libellé ainsi: 1725. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits [ 27 ] La garantie contre une limitation de droit public ou du droit de propriété vise à permettre au nouveau propriétaire d'avoir la possession paisible du bien acheté [11] .

La garantie protège l'acheteur contre les troubles de droit ou de fait, notamment les limitations qui restreignent l'usage du bien [12] . [ 28 ] En l'espèce, si tant est que l'article 8.46 du Règlement sur l'installation d'équipement pétrolier soit applicable dans le présent cas [13] , le Tribunal considère que la violation dont se réclament les demandeurs était mineure et qu'ils n'ont jamais été véritablement troublés, en droit ou en fait, dans leur possession paisible de l'immeuble. [ 29 ] Les demandeurs, en aucun moment, tout comme d'ailleurs la défenderesse et la

partie appelée en garantie, n'ont jamais fait l'objet d'une plainte ou d'une sommation quelconque de la part d'une autorité gouvernementale ou municipale en raison de la présence du réservoir d'huile. Du reste, il n'est pas clair que, suivant les lois et la réglementation en vigueur en 1977 ou 1978, la famille Robin ne pouvait pas agir comme elle l'a fait [14] . [ 30 ] Dans l'affaire Hatziefremidis c.

Constructions Les Terrasses du moulin inc. [15] , le juge Louis Crête, J.C.S., eut à traiter une affaire dont l'une des questions en litige portait sur une clause d'un acte de vente comportant aussi une garantie que l'immeuble ne dérogeait pas aux lois et règlements relatifs à l'environnement. De fait, la clause était rédigée de façon identique à celle que l'on trouve en l'instance. Au paragraphe 49 de son jugement, le juge Crête écrit: Avec respect, le tribunal ne croit pas que la clause sur laquelle s'appuient les défendeurs ait une portée aussi large qu'ils veuillent le croire.

Sans aller jusqu'à dire qu'il s'agit là d'une clause de style, contrairement à celle portant expressément sur l'absence de MIUF, il faut néanmoins se rendre compte que, prise littéralement, la clause serait susceptible de couvrir toutes les dérogations, si minimes soient- elles, à cet équilibre écologique qui a pu avoir existé ici avant la révolution industrielle. Le tribunal prend connaissance judiciaire des

préoccupations grandissantes et légitimes des citoyens face à l'écologie de leur milieu de vie. Les normes environnementales édictées par les divers paliers de législation depuis trente ans font écho à ces préoccupations. Cela dit, il existe vraisemblablement bien peu d'immeubles, de terrains, de lacs et de rivières exempts de toute pollution ou répondant scrupuleusement à toutes les normes environnementales élevées en vigueur présentement.

Dans un tel contexte, il est manifeste qu'une clause contractuelle par laquelle un vendeur atteste que son terrain ne déroge pas aux lois et règlements relatifs à la protection de l'environnement ne peut se référer qu'aux atteintes graves en la matière, celles où le "pollueur payeur" est susceptible d'encourir une responsabilité importante en raison des dangers réels que son terrain peut poser pour la santé des citoyens et des êtres vivants.

On pense, par exemple ici, aux déversements et la présence d'hydrocarbures ou d'autres substances toxiques dans le sol (arsenic, plomb, BPC, etc.), lesquels empoisonnent littéralement le milieu ambiant au point de le rendre, à toutes fins utiles, impropre à un usage normal. (le Tribunal souligne) [ 31 ] Le Tribunal fait siens les commentaires du juge Crête. [ 32 ] Encore une fois, comme déjà dit, la preuve révèle que le sol respectait les normes environnementales, la contamination étant inexistante en pratique ou peu significative.

Le réservoir n'était pas fissuré et aucun expert n'a témoigné pour contredire le témoignage de Jules Robin, le frère de la

partie appelée en garantie, selon lequel le réservoir avait été entièrement vidé de son contenu, le tuyau de remplissage et l'évent étant par ailleurs hermétiquement bouchés. [16] [ 33 ] En réalité, ce dont se plaignent les demandeurs n'est pas un déficit d'usage ou un trouble dans la possession de leur immeuble, mais plutôt la perte pécuniaire qu'ils ont subie sur le produit de revente de leur triplex en raison de la demande de leurs promettant acheteurs. [ 34 ] Cet aspect particulier de la revente du triplex ne signifie pas que les demandeurs ont été victimes d'un vice caché selon l'

article 1726 C.c.Q. ou d'une violation d'une limitation de droit public suivant l'

article 1725 C.c.Q. [ 35 ] Ils étaient libres de se soumettre ou non à la condition imposée par les promettant acheteurs, tout comme ils étaient libres d'accepter ou non le prix qu'on leur offrait pour acheter le triplex.

En acceptant le prix offert, ils choisissaient en même temps de satisfaire les conditions que leur imposaient les promettant acheteurs. [ 36 ] Enfin, dans un autre ordre d'idées, les demandeurs, de par leurs représentations, laissent entendre qu'ils ont été victimes au moment de l'achat de l'immeuble en 2006 de représentations dolosives de la part du fils de la défenderesse. [ 37 ] En cette matière, les demandeurs sont assujettis à un fardeau de preuve exigeant et bien précis que les auteurs Baudouin et Jobin [17] expliquent ainsi : 243 - Exigences de preuve - Tout comme la mauvaise foi, le dol ne se présume pas.

La loi part du principe que la bonne foi des contractants constitue la règle générale (

article 2805 du Code civil ) et la mauvaise foi ou le dol, l'exception. La

partie qui réclame l'annulation du contrat ou la réduction de ses obligations pour dol doit donc prouver l'existence de l'erreur dont elle a été victime, l'intention de tromper, son caractère déterminant et le fait que le dol a émané du cocontractant ou a été connu de lui. Il n'est pas facile de repousser la présomption de bonne foi et la victime ne parvient pas toujours à convaincre le tribunal qu'il y a eu dol.

La règle de la prépondérance de la preuve s'applique ici, comme pour n'importe quel fait juridique, et tout moyen de preuve est admissible pour établir le dol. [18] [ 38 ] En l'espèce, le Tribunal considère que les demandeurs n'ont pas satisfait à leur fardeau de preuve. La preuve est contradictoire sinon pas prépondérante et elle ne démontre pas d'une manière convaincante que la défenderesse ou son fils ont tenté de tromper ou d'induire les demandeurs en erreur.

En termes simples, les éléments présentés ne suffisent pas pour mettre en doute leur bonne foi. [ 39 ] Partant, de tout ce qui précède, le Tribunal en vient à conclure que la réclamation des demandeurs doit être rejetée. Du même coup, l'appel en garantie de la défenderesse doit échouer. Dans tous les cas, eu égard aux circonstances de cette affaire, chaque

partie devra supporter ses propres frais judiciaires. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la réclamation des demandeurs; REJETTE l'appel en garantie de la défenderesse; LE TOUT, chaque

partie payant ses frais judiciaires. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Dates d’audience : Les 2 mai et 23 juin 2011

En l’espèce, au moment où l’intimée a vendu à l’appelante – soit en 1987 – l’immeuble n’était affecté d’aucun déficit d’usage au sens de l’article 1522 du Code civil du Bas-Canada. Tant en droit que dans les faits, l’appelante a alors pu jouir de la chose vendue et en faire l’usage auquel elle la destinait. La seule présence d’un contaminant ne saurait être qualifiée de vice lorsqu’elle est sans conséquence sur l’usage auquel l’acheteur destine la propriété au moment de son achat, d’autant que la mesure de la contamination en 1987 ne peut en l’espèce s’inférer. C’est l’entrée en vigueur de la réglementation prise sous l’autorité de la

Loi sur la qualité de l’environnement qui est venue affecter le droit de propriété alors détenu par l’appelante et, d’une certaine façon, la qualité de l’immeuble lui-même. Cette entrave, bien que présente au moment de la revente en 2002, n’existait pas au moment de la vente attaquée (celle de 1987) et c’est à la lumière du droit en vigueur à ce dernier moment qu’il faut envisager la situation.