2018 QCCQ 9918, 2018 QCCQ 9918

Francoeur c. Meunier JB2101 2018 QCCQ 9918 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700873-178 DATE : 17 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN BÉCU , J . C . Q . ______________________________________________________________________ MADELEINE FRANCOEUR et JACQUES FRANCOEUR, Demandeurs c.

MARC MEUNIER, Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Selon les demandeurs, l’appartement en Floride loué du défendeur pour passer leurs vacances en 2017 est invivable. [ 2 ] Ils lui réclament 15 000 $, dont 9 000 $ en remboursement du coût de location et 6 000 $ en dommages-intérêts pour tous les inconvénients subis. [ 3 ] Le défendeur conteste pour les motifs suivants : 1- l’appartement est en parfait état; 2- il tente de faire réparer le climatiseur dès qu’il est informé de son mauvais fonctionnement, et le remplace quelques jours plus tard; 3- la réclamation est grossièrement exagérée; 4- les demandeurs ne minimisent pas leurs dommages en ce qui concerne la climatisation.

LES FAITS [ 4 ] Les demandeurs sont des clients du défendeur qui leur loue un appartement en Floride depuis quelques années. [ 5 ] En juin 2016, alors qu’ils occupent un condominium du défendeur en Floride, ils lui demandent d’en visiter un autre qui leur

semble plus grand. [ 6 ] Le défendeur n’en est pas le propriétaire, suivant ce qui ressort à l’audience, mais il se comporte comme tel ou, du moins, n’informe pas les demandeurs qu’il en est le gestionnaire pour quelqu’un d’autre.

C’est lui qui prend les ententes de location. [ 7 ] C’est ce condo qu’ils conviennent de louer le 30 septembre 2016 pour la période du 7 janvier 2017 au 24 avril 2017, au coût de 7 000 $ US, dont 1 000 $ US payés ce même jour et 6 000 $ US payables en décembre. [1] [ 8 ] Lorsque vient le temps d’effectuer le versement du 21 décembre, la demanderesse refuse d’honorer son contrat et offre au défendeur 7 500 CAD, au lieu de 8 619,49 CAD, sous prétexte qu’il a accepté une réduction semblable d’un autre client. [ 9 ] Craignant de perdre cette location et de ne pouvoir louer à un autre client dans un si court délai, surtout durant les Fêtes, le défendeur se résigne à accepter ce montant, subissant déjà une perte de 1 119,49 CAD. [ 10 ] Dès leur arrivée à l’appartement le 6 janvier 2017, les demandeurs constatent que le climatiseur ne fonctionne pas bien.

Ils tentent d’ajuster le thermostat, mais il n’est pas stable. [ 11 ] Ils essaient alors de communiquer avec le défendeur, mais celui-ci est en vacances. [ 12 ] Après deux semaines, ils joignent Danielle Picher par téléphone, la représentante du défendeur en Floride; selon madame Picher, c’est vers le 2 ou 3 février qu’elle reçoit l’appel de la demanderesse [2] . [ 13 ] Celle-ci fait appel à des réparateurs, mais leurs travaux du 24 février ne donnent pas les résultats escomptés. [ 14 ] Ils reviennent le 3 mars pour remplacer le moteur du ventilateur, mais encore là, le climatiseur ne fonctionne pas bien. [ 15 ] Finalement, à la suite d’un appel de la demanderesse le 4 mars, madame Picher trouve un entrepreneur qui travaille 24 heures sur 24, Francis Air Conditionning, dont les préposés viennent vérifier l’appareil en soirée, constatent sa vétusté et suggèrent à madame Picher de le remplacer. [ 16 ] Elle communique immédiatement avec le défendeur qui accepte de changer le climatiseur, et dès le lendemain matin, le 5 mars, les préposés de Francis Air Conditionning se présentent à l’appartement et remplacent tout le système de climatisation, travaux qui durent toute la journée. [ 17 ] Ces techniciens programment le thermostat à 72 o F pour 24 heures; madame Picher invite les demandeurs à ne pas y toucher. [ 18 ] Le climatiseur ne fonctionne pas encore adéquatement, et finalement, c’est le 15 mars, après une nouvelle visite des préposés de Francis Air Conditionning que la climatisation est adéquate. [ 19 ] Les demandeurs fournissent une longue liste de leurs récriminations : - Climatisation non fonctionnelle; - ventilateur et éclairage au plafond de la salle à manger défectueux et ne fonctionnent pas; - le téléviseur dans la chambre ne peut être mis en marche; - le lit craque; - trois tablettes dans la garde-robe s’effondrent à trois reprises durant la nuit; - les serviettes de plage sont inexistantes; - le parasol est usé et brisé; - la sonnette d’entrée à la porte principale de l’immeuble est brisée (impossibilité de savoir si des visiteurs veulent venir à leur condo et obligation de descendre trois étages pour leur ouvrir la porte); - les poêlons en mauvais état; - le grille-pain vétuste (il faut le réparer à quelques reprises); - le ménage à faire chaque fois que les premiers réparateurs tentent de rendre le climatiseur opérationnel; - le ménage complet après les travaux de toute une journée des préposés de Francis Air Conditionning; - l’impossibilité de se rendre dans les différentes pièces de l’appartement pendant ces travaux; - perte de quelques jours de vacances pour communiquer avec madame Picher, attendre les réparateurs, et durant les travaux d’une journée; - le bruit causé par les voisins de l’étage supérieur jusqu’à 17, 18 h.

DISCUSSION [ 20 ] De l’ensemble de tous ces reproches, le Tribunal retient particulièrement le problème de climatisation et la défectuosité du ventilateur et de l’éclairage au plafond de la salle à manger. [ 21 ] La plupart des autres plaintes sont mineures et ne méritent pas de s’y attarder longuement, sauf pour les considérer dans un tout lors de la détermination des inconvénients subis par les demandeurs. [ 22 ] D’entrée de jeu, le défendeur fait entendre Michelle Bourque, une cliente depuis huit ans, qui occupe cet appartement avec son mari du 10 novembre au 15 décembre 2016. [ 23 ] Ils ne rencontrent aucun problème avec la climatisation; ils utilisent la lumière dans la salle à manger, bien que le gradateur ne fonctionne parfois pas; elle ne dit rien concernant le ventilateur. [ 24 ] Selon elle, le défendeur s’occupe bien de sa clientèle. [ 25 ] Le ventilateur dans la chambre fonctionne bien, ce qui n’est pas nié par la demanderesse. [ 26 ] Ce témoignage n’apporte pas beaucoup d’eau au moulin du défendeur. [ 27 ] Que madame Bourque et son conjoint ne dénotent rien d’anormal dans le condo, soit!

Mais personne n’est en mesure de dire ce qui s’est passé entre le 15 décembre 2016 et le 6 janvier 2017, et c’est un fait que le climatiseur ne fonctionne pas adéquatement lorsque les demandeurs arrivent à l’appartement le 6 janvier. [ 28 ] Deux réparations successives n’améliorent pas la situation, et finalement, c’est toute la climatisation qui doit être remplacée le 5 mars. [ 29 ] C’est faire insulte à l’intelligence des demandeurs, des gens d’âge mûr et bien articulés, que de prétendre, comme le fait le défendeur, qu’ils ne sont pas capables de régler convenablement un thermostat. [ 30 ] C’est la cinquième ou la sixième fois que le défendeur leur loue un condo en Floride, et ils n’ont jamais eu de problème avec un thermostat. [ 31 ] Lorsque toute la climatisation est remplacée par des appareils neufs et que le thermostat est finalement ajusté le 15 mars, les demandeurs n’éprouvent plus aucun désagrément jusqu’au 24 avril. [ 32 ] S’ils n’avaient pas su comment régler le thermostat du 6 janvier au 15 mars, ils ne l’auraient pas su plus après cette date. [ 33 ] Le défendeur fait état de nombreuses manipulations du thermostat par les demandeurs, ce qui, selon lui, entraîne son dysfonctionnement. [ 34 ] Il s’agit là d’une simple supposition de sa part, puisqu’il y a absence totale de preuve à ce sujet.

Si les réparateurs ont pu tenir de tels propos à madame Picher, qui les a transmis au défendeur, ceci constitue un double ouï-dire qui est inacceptable et qui ne crée même pas un iota de preuve. [ 35 ] Les demandeurs produisent différentes photographies en liasse sous P-7 et P-8, montrant certaines lectures sur l’ancien thermostat et le nouveau. [ 36 ] L‘on peut voir, par exemple, sur certaines photographies de P-7 montrant l’ancien thermostat, une température de 76 o F alors que le thermostat est réglé à 70 o F, et 78 o F avec le thermostat à 68 o F; une autre impliquant le nouveau thermostat montre une température à 78 o F avec le thermostat à 62 o F. [ 37 ] Le défendeur en tire l’inférence qu’il s’agit là d’une preuve de manipulations des thermostats par les demandeurs. [ 38 ] Le Tribunal en arrive à une tout autre conclusion : c’est plutôt la démonstration que les thermostats ne livrent pas la température demandée, aussi bien sur l’ancien, que sur le nouveau jusqu’à son réglage final le 15 mars. [ 39 ] Il est vraisemblable que les demandeurs ont pu en subir quelques inconvénients, mais, en les analysant objectivement, l’on se rend compte qu’ils ne sont pas aussi importants que les demandeurs le prétendent. [ 40 ] Ils peuvent recevoir leurs amis, leurs enfants et petits-enfants; même Ruth Villeneuve, une amie, habite avec eux pendant huit jours, à compter du 15 février.

Elle fait état d’une température inconfortable, à 80, 82 o F, mais elle ne décide pas pour autant d’aller résider ailleurs. [ 41 ] Certaines photographies de P-8 montrent, entre autres, un homme avec une chemise à manches longues retroussées aux poignets ainsi qu’un chandail déposé sur les épaules et attaché sur la poitrine; la dame qui l’accompagne porte un chandail long à manches longues.

La température ne doit pas être dans les 80 o F à cette occasion. [ 42 ] D’autres nous font voir des adultes, dont les demandeurs, et des adolescents assis autour d’une table bien garnie, certains en chandails à manches courtes et d’autres en manches longues, tout sourire, et ne semblant aucunement incommodés par la chaleur. [ 43 ] Le défendeur allègue que les demandeurs n’ont pas minimisé leurs dommages, et il n’a pas tout à fait tort. [ 44 ] Madame Picher suggère à la demanderesse d’ouvrir les fenêtres pour profiter de l’air frais de l’extérieur : il fait alors 64 o F

dehors. [ 45 ] La demanderesse refuse parce que les fenêtres ne sont pas munies d’un moustiquaire empêchant les insectes d’entrer et que le mécanisme permettant de les garder ouvertes ne fonctionne pas. [ 46 ] Il est certain qu’aux alentours de 64 o F, il n’y a pas beaucoup de mouches ou d’insectes à l’extérieur. [ 47 ] Quant aux fenêtres, il est difficile de penser que les demandeurs ne peuvent trouver dans le condo un objet quelconque, que ce soit un ustensile de cuisine, une cuillère en bois, une bouteille, une boîte de conserve, pour garder les fenêtres ouvertes. [ 48 ] Il en résulte que les demandeurs, en refusant de profiter de l’air frais de l’extérieur, se privent d’un certain confort et ne peuvent en rejeter le blâme sur le défendeur. [ 49 ] Il est vrai qu’ils louent un condo doté d’un climatiseur, mais s’il arrive que celui-ci fasse défaut, il ne leur suffit pas de dire : que le locateur nous le fournisse, surtout s’il existe d’autres moyens, comme en l’espèce, d’atténuer temporairement leur inconfort. [ 50 ] Le deuxième élément de plainte que le Tribunal retient est celui relié au ventilateur et à l’éclairage au plafond de la salle à manger. [ 51 ] Madame Villeneuve confirme que ces appareils sont inopérants.

C’est d’ailleurs dans une

partie de cette pièce qu’elle couche, puisque les demandeurs ont déplacé la table et les chaises dans le salon pour bénéficier d’un éclairage. [ 52 ] Lorsqu’elle lit, le soir, elle doit utiliser une lampe frontale. [ 53 ] Les demandeurs font part de cette situation plusieurs fois à madame Picher qui connaît un ami pouvant corriger cette défectuosité. [ 54 ] C’est finalement le 5 mars que l’ami en question vient rebrancher l’éclairage, mais non le ventilateur, d’après la demanderesse. [ 55 ] Concernant les autres sujets de plainte, le Tribunal désire apporter les commentaires suivants : - le téléviseur dans la chambre : il semble que le défendeur n’a pas payé les frais du câblodistributeur Comcast.

Pour quelques dollars, les demandeurs auraient pu obtenir ce service; - le lit craque : une simple réparation a réglé le problème; - l’effondrement de trois tablettes : c’est certain que c’est dérangeant la nuit, mais pas au point d’en faire tout un plat; - l’absence de serviettes de plage : il y a sur place des serviettes blanches que madame Picher autorise les demandeurs à utiliser, puisqu’elles sont lavables. La demanderesse ne veut pas se servir de serviettes blanches puisqu’elle ne le fait pas chez elle.

Elle en veut des bleues; libre à elle de s’en procurer, comme elle le fait finalement; - le parasol usé et brisé : aucun détail si c’est le mécanisme ou la toile qui est en cause ni s’il est quand même utilisable; - la sonnette d’entrée : c’est celle de la porte principale de l’immeuble, et non celle de la porte du condo; une telle réparation incombe au responsable de l’immeuble, et non au défendeur; - les poêlons en mauvais état : aucun détail ni aucune preuve qu’ils sont inutilisables et que les demandeurs doivent en acheter d’autres; - le grille-pain : il fonctionne après quelques réparations mineures; - le ménage lors des tentatives de réparations du climatiseur : il est impossible d’effectuer des travaux dans un appartement sans laisser quelques traces; toutefois, ces travaux ne seraient pas nécessaires si le climatiseur était en bon état.

Ce sujet fera

partie des inconvénients; - le grand ménage après le remplacement de la climatisation: les demandeurs réclament un nouveau système de climatisation, mais n’acceptent pas que des travaux d’une journée nécessitent un nettoyage. Il est vrai, cependant, que le défendeur aurait dû remplacer cette unité vieille de 50 à 60 ans avant l’arrivée des demandeurs.

Il en sera tenu compte dans l’évaluation des dommages; - l’impossibilité de se rendre dans les différentes pièces de l’appartement durant ces travaux : les demandeurs ne sont pas obligés de demeurer à l’appartement, sachant que les travaux prendront la journée; une visite dans un endroit intéressant, un dîner au restaurant, une journée à la plage, leur aurait évité ce stress; - perte de quelques jours de vacances : la situation serait bien différente si les demandeurs perdaient deux, trois jours sur une semaine ou deux de vacances, mais sur plus de trois mois et demi, la situation est loin d’être dramatique; - bruit causé par les voisins de l’étage supérieur jusqu’à 17, 18h : les demandeurs mentionnent que pouvant difficilement dormir la nuit à cause de la chaleur, ils auraient aimé se reposer un peu en après-midi.

Le défendeur n’a aucun moyen d’intervenir auprès des voisins, le jour, à moins qu’ils causent un bruit infernal, ce qui ne semble pas être le cas. Ces voisins ne se plaignent pas lors du remplacement du climatiseur, qui dure toute une journée… LES DOMMAGES

[ 56 ] À entendre les demandeurs et à lire leurs documents de plainte, quiconque croirait qu’ils ont vécu un long calvaire et se demanderait pourquoi ils sont demeurés dans cet appartement si longtemps au lieu de revenir chez eux. [ 57 ] Mais dans l’ensemble, force est de constater que, malgré quelques inconvénients, ils passent de bons moments en Floride avec leurs amis, leurs enfants et petits-enfants. [ 58 ] Ils vivent des moments désagréables, certes, mais, dans un premier temps, ils ne subissent pas de préjudice corporel, comme une maladie causée par des lieux insalubres, une fracture d’un membre ou autre lésion analogue.

Le Tribunal reviendra plus loin sur le cas du demandeur. [ 59 ] Ils peuvent atténuer la chaleur dans l’appartement en ouvrant les fenêtres : avec 64 o F à l’extérieur, la température dans le condo se rafraichirait rapidement. [ 60 ] Dans un deuxième temps, l’éclairage dans le salon revient le 5 mars, et la climatisation complète, le 15 mars, de sorte que la période comprise entre le 15 mars et le 24 avril 2017 n’est pas sujette à quelque compensation que ce soit. [ 61 ] Il est évident que la réclamation des demandeurs est grossièrement exagérée.

Pour employer une expression bien connue, ils veulent le beurre et l’argent du beurre. [ 62 ] Déjà, la demande de remboursement de la totalité du loyer versé dépasse la mesure, puisque ce n’est pas toute la période de location qui est en cause, et que ce ne sont pas tous les jours entre le 6 janvier et le 15 mars qui sont exécrables. [ 63 ] Par conséquent, la demande d’une indemnité supplémentaire de 6 000 $ pour les inconvénients fait double emploi avec celle concernant le remboursement du loyer et est irrecevable. [ 64 ] Si la situation était si dramatique, les demandeurs auraient eu raison de quitter les lieux et de réclamer le montant payé, mais ce n’est pas le cas en l’espèce. [ 65 ] Bien que leur jouissance paisible des lieux loués soit quelque peu perturbée, ils bénéficient malgré tout de l’appartement durant toute la période de location. [ 66 ] Par ailleurs, une diminution de loyer sera suffisante pour couvrir l’ensemble des inconvénients subis, sans la nécessité d’une indemnité additionnelle pour couvrir les irritants vécus, en l’absence de quelque préjudice corporel. [ 67 ] La situation personnelle du demandeur présente un aspect particulier : il doit se rendre à l’hôpital un jour avec une tension artérielle à 240. [ 68 ] Comme l’indique la demanderesse, le médecin ne peut pas certifier que son état résulte directement de ces irritants; mais tenant compte de son âge et du stress vécu, il est fort probable que cette poussée de tension en soit le résultat. [ 69 ] Heureusement pour lui et sa famille, son état est revenu à la normale le même jour et demeure stable depuis. [ 70 ] Les frais de poste de 20,07 $ sont alloués à la demanderesse.

CALCUL DE L’INDEMNITÉ [ 71 ] Les demandeurs versent au défendeur un loyer total de 8 819,64 CAD pour une période de 3 mois et 18 jours, soit 3,6 mois, ce qui représente un coût mensuel de 2 449,90 CAD. [ 72 ] Pour les deux premiers mois et neuf jours (du 6 janvier au 15 mars), soit 2,3 mois, au cours desquels les demandeurs rencontrent les problèmes énumérés ci-haut, ce loyer s’établit 5 634,77 CAD sur lequel le Tribunal applique une diminution de loyer de 50 %, soit 2 817,38 CAD, représentant 1 408,69 CAD pour chacun des demandeurs. [ 73 ] Il serait illogique d’appliquer une diminution de loyer pour la période comprise entre le 15 mars et le 24 avril, alors qu’il n’existe plus aucun inconvénient. [ 74 ] Une indemnité de 250 $ est allouée en surplus au demandeur pour le malaise qu’il a vécu.

CONCLUSIONS [ 75 ] Le défendeur, tenu de procurer aux demandeurs la jouissance paisible de l’appartement pendant toute la durée du bail [3] , doit indemniser ses locataires des inconvénients subis qui entraînent une diminution de jouissance des lieux loués. [ 76 ] Les indemnités accordées aux demandeurs s’établissent à 1 428,76 $ pour la demanderesse et à 1 659,69 $ pour le demandeur. [ 77 ] Par ailleurs, le Tribunal ne leur accorde pas les intérêts au taux légal ni l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , réclamés dans les conclusions de la demande. [ 78 ] En effet, la réclamation est tellement exagérée qu’elle ne pouvait donner ouverture à quelque chance d’entente à l’amiable que ce soit. [ 79 ] Il y a fort à parier qu’une demande raisonnable, de l’ordre de 4 000 $ à 5 000 $, aurait pu faire l’objet de négociations et laisser place à un règlement pour un montant acceptable, de sorte que le défendeur et ses témoins n’auraient pas eu à se présenter devant le Tribunal., non plus que les demandeurs.

[ 80 ] Il est de bon aloi d’en réclamer légèrement plus pour en obtenir un peu moins, mais à trop vouloir en demander, on risque de tout perdre. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 81 ] CONDAMNE le défendeur à payer la somme de 1 428,76 $ à la demanderesse et de 1 659,69 $ au demandeur, sans intérêt ni indemnité additionnelle, mais avec les frais de justice de 200 $. __________________________________ JEAN BÉCU Juge à la Cour du Québec Date d’audience : 27 novembre 2018