2019 QCCQ 975, 2019 QCCQ 975

Ouellette c. Fleurant 2019 QCCQ 975 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-700664-183 DATE : 1 er mars 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-ÈVE OUELLETTE Et GUILLAUME PELLETIER Parties demanderesses c. MARCEL FLEURANT

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les parties demanderesses reprochent à la

partie défenderesse de leur avoir vendu un immeuble dont la toiture est affectée de vices cachés et lui réclament la somme de 11 052,99 $. [ 2 ] La

partie défenderesse nie qu’il s’agisse de vices cachés et prétend qu’il s’agit plutôt d’usure normale. QUESTIONS EN LITIGE a. Les problèmes de toiture invoqués par les parties demanderesses constituent-ils un vice caché? b. Si oui, les parties demanderesses ont-elles droit aux montants qu’elles réclament? CONTEXTE [ 3 ] Après avoir visité l’immeuble de la

partie défenderesse et avoir obtenu une copie de la déclaration du vendeur, les parties demanderesses présentent une offre d’achat le 1 er octobre 2015 qui est acceptée le jour même.

L’offre stipule que les parties demanderesses renoncent à faire inspecter l’immeuble. [ 4 ] Elles visitent à nouveau la maison vers la fin du mois de novembre 2015 en compagnie d’un entrepreneur en construction qui vérifie entre autres l’isolation de l’entretoit. [ 5 ] Les parties demanderesses acquièrent l’immeuble par acte d’achat signé le 28 janvier 2016 et y emménagent deux semaines plus tard. [ 6 ] Dans les mois suivant l’acquisition, les parties demanderesses entreprennent certains travaux dont, notamment, celui d’aménager une chambre à l’étage dans une

partie de l’immeuble qui n’était pas chauffée et ne comportait aucune finition lors de l’achat. Le 14 janvier 2018, les parties demanderesses aperçoivent une trace d’eau sur le mur de cette nouvelle chambre. Le demandeur se rend dans l’entretoit pour en trouver la cause et y découvre un tas de neige d’environ trois pieds de haut. [ 7 ] L’entrepreneur en construction et l’expert mandatés par les parties demanderesses dans les jours suivants identifient des ouvertures non isolées de la faîtière du toit de tôle comme étant la source des infiltrations de neige.

Ils constatent également la présence de moisissures sur les matériaux de l’entretoit. [ 8 ] Le 1 er février 2018, les parties demanderesses transmettent au défendeur une lettre dénonçant les problèmes constatés et le rapport de leur expert Jonathan Doucet. [ 9 ] L’entrepreneur Pascal Pérusse à qui la

partie défenderesse avait confié les travaux de réfection de la toiture en 1999 se rend sur place constater la situation. Le 19 février 2018, la conjointe de la

partie défenderesse communique avec les parties demanderesses et les informe que la

partie défenderesses nie responsabilité et s’en remet à l’opinion de monsieur Pérusse selon laquelle la toiture n’est pas affectée de vice caché.

[ 10 ] La défenderesse ayant répudié sa responsabilité et les parties demanderesses souhaitant limiter l’aggravation des dommages et éviter que la situation n’affecte la santé des occupants, elles entreprennent les travaux correctifs dans les semaines suivantes selon les recommandations de leur expert Jonathan Doucet. ANALYSE [ 11 ] En vertu des règles de preuve applicables en matières civiles, la

partie qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve prépondérante des faits qui soutiennent sa prétention [1] . [ 12 ] Il appartient donc aux demandeurs de faire la preuve des conditions d’application de la garantie légale contre les vices cachés [2] , c’est-à-dire que : - le vice est grave; - le vice n’était pas apparent au moment de la vente; - le vice existait déjà au moment de la vente; - le vice était inconnu de l’acheteur au moment de la vente. [ 13 ] Par ailleurs, l’acheteur qui constate que le bien acheté est affecté d’un vice caché doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte [3] . [ 14 ] Par ailleurs, à moins que le vendeur n’ait répudié sa responsabilité, les articles 1602 et 1595 du C.c.Q. exigent que l’acheteur lui transmette une mise en demeure écrite avant que les travaux correctifs ne soient effectués afin de lui donner l'opportunité de prendre les mesures nécessaires pour rectifier la situation, le cas échéant [4] . [ 15 ] L'acheteur d’un bien affecté d’un vice caché bénéficie de divers recours, dont la demande de diminution du prix de vente qui correspond habituellement aux coûts des travaux correctifs pour réparer le vice. a.

Les problèmes de toiture invoqués par les parties demanderesses constituent-ils un vice caché? [ 16 ] La preuve prépondérante, dont le témoignage et le rapport de l’expert Jonathan Doucet, démontre que la source de l’infiltration de la neige dans le grenier est l’absence de mousse d’étanchéité et la faîtière sur un des deux côtés de la toiture. Il s’agit d’un vice de construction qui remonte à la réfection de la toiture en 1999 et qui est donc antérieur à la vente. Cette déficience ne pouvait pas être révélée lors des visites préachat. Il s’agit donc d’un vice caché au sens de la loi dont la

partie défenderesse est responsable. b. Si oui, les parties demanderesses ont-elles droit aux montants qu’elles réclament? [ 17 ] Les parties demanderesses réclament les montants suivants : i. Réparation de la faîtière : 2 055,75 $ ii. Décontamination du grenier : 4 886,44 $ iii. Ré-isolation du grenier : 869,21 $ iv. Frais de l’expert pour inspection et rapport : 454,15 $ v. Vérification du toit par l’entrepreneur : 206,96 $ vi. Réparation du mur de la chambre : 80,48 $ vii.

Dommages-intérêts pour troubles et inconvénients : 2 500,00 $ [ 18 ] Les parties demanderesses ont droit à un montant de 2 716,86 $ pour la réparation de la faîtière, les frais de l’expert et les frais de vérification de l’entrepreneur. [ 19 ] Elles ne peuvent être compensées pour les coûts de décontamination du grenier puisqu’il ressort du témoignage de leurs propres experts qu’il y avait des traces visibles de moisissures dans le grenier.

Il s’agit donc d’un problème apparent qui ne peut constituer un vice caché. [ 20 ] Les montants réclamés pour la ré-isolation du grenier, la réparation du mur de la chambre et les troubles et inconvénients constituent des dommages et non pas des travaux correctifs du vice affectant la faîtière. Selon l’

article 1728 C.c.Q. , l’acheteur peut réclamer, en plus du coût des travaux correctifs, une compensation pour ses dommages qui sont une conséquence directe et immédiate du

vice si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait en ignorer l’existence et qu’il ne l’a pas dénoncé à l’acheteur. [ 21 ] Or, en l’espèce, la pièce en question n’était pas chauffée et était inutilisée par la

partie défenderesse alors qu’elle était propriétaire de l’immeuble. La preuve prépondérante présentée ne démontre pas que la

partie défenderesse avait connaissance du problème de la faîtière et, par conséquent, la responsabilité de la

partie défenderesse quant à ces dommages n’est pas retenue. [ 22 ] Ainsi, il y a lieu d’accueillir en

partie la demande pour la somme de 2 716,86 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 23 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 24 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer aux parties demanderesses la somme de 2 716,86 $ avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 23 juin 2018, date d’expiration du délai prévu à la mise en demeure; [ 25 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer aux parties demanderesses les frais de justice de 202 $ correspondant aux droits de greffe exigible pour le dépôt de la demande. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 16 janvier 2019