2017 QCCQ 7596, 2017 QCCQ 7596

Lachapelle c. Mercier 2017 QCCQ 7596 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre Civile » N° : 700-22-033592-154 DATE : 20 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MÉLANIE LACHAPELLE

Partie demanderesse c. JOËL MERCIER

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Bien qu’ayant acheté l’immeuble du défendeur à ses risques et périls, Mélanie Lachapelle soutient que cette clause n’est pas applicable en l’instance. [ 2 ] Elle avance que les problèmes découverts peu de temps après la prise de possession à la douche de l’étage et aux installations septiques desservant l’immeuble étaient connus du vendeur lors de la vente.

Elle en conclut qu’il ne peut qu’être de mauvaise foi et que son silence, qu’elle assimile à un dol, l’a incitée à contracter alors qu’elle ne l’aurait pas fait, ou du moins pas aux mêmes conditions, si elle avait connu la vérité. [ 3 ] Elle réclame, sur la base d’estimations déposées de consentement, 29 000 $ pour la réfection de la salle de bains et des installations septiques et 10 000 $ de dommages et intérêts. [ 4 ] Joël Mercier rétorque qu’il n’avait aucune connaissance des vices allégués.

Il ajoute que la clause d’exclusion de garantie a été consentie en toute connaissance de cause, après qu’une inspection préachat ait révélé tant à l’acheteuse qu’à lui-même l’existence de problèmes qu’ils ne soupçonnaient pas. Il en a résulté une nouvelle négociation qui a conduit à une baisse de prix, consentie en échange de la fameuse clause. LES QUESTIONS EN LITIGE 1) La clause d’exclusion de garantie doit-elle recevoir application à l’égard des deux vices en litige? 2) Si non, la demanderesse a-t-elle droit à une indemnisation? 3) Si oui, quel en est le montant, et doit-il inclure des dommages et intérêts?

LE CONTEXTE [ 5 ] Mélanie Lachapelle est courtière en immobilier depuis 2005. [ 6 ] Au printemps 2014, elle cherche pour elle-même une propriété à la campagne, avec accès à un lac, de préférence le lac Raymond à Val-Morin. Elle veut un décor champêtre, des poutres apparentes, un foyer, des planchers de bois. Elle doit faire vite, car sa propre maison est déjà vendue. [ 7 ] Vers la mi-mars, elle visite la propriété offerte en vente par Joël Mercier.

Dès le lendemain de sa première visite, elle fait une offre d’achat. [ 8 ] Comme conditions à cette offre, elle demande une inspection préachat, une vidange de la fosse septique et une lettre de la municipalité de Val-Morin décrivant les installations septiques de la propriété.

Ces trois conditions sont acceptées dans la contre-offre de monsieur Mercier et, deux jours plus tard, l’inspection préachat a lieu en présence des deux parties. [ 9 ] Daté du 22 mars 2014, le rapport d’inspection D-2 révèle plusieurs problèmes, notamment au niveau de la structure, visible dans le vide sanitaire de la propriété, accessible par une trappe située sous sa véranda avant.

[ 10 ] Les installations septiques sont spécifiquement exclues de l’inspection, mais le rapport réfère à une déclaration du vendeur, pièce P-3, dans laquelle monsieur Mercier mentionne que l’immeuble est desservi par un champ d’épuration et une fosse qu’il croit en métal, mais dont il ignore l’âge. [ 11 ] Tant le vendeur que l’acheteuse sont quelque peu dépités des trouvailles de l’inspecteur. [ 12 ] Madame Lachapelle prend le temps d’y réfléchir et, après consultation, décide de réagir en demandant à monsieur Mercier de réduire son prix. Celui-ci accepte, mais à la condition que la vente se fasse sans garantie.

À la lumière de l’inspection préachat, il craint que l’on ne découvre ultérieurement de nouveaux problèmes à cette propriété qu’il n’utilise que de façon très sporadique, comme résidence secondaire. [ 13 ] Les parties signent donc des documents qui modifient l’offre d’achat, décrivent

sommairement les problèmes détectés par l’inspection et prévoient la diminution du prix de vente. [ 14 ] L’un de ces documents précise : « Pour les autres travaux ou coût (sic) supplémentaire (sic) , l’acheteur en fait sa propre affaire et en est entièrement responsable.» [ 15 ] Un autre contient la mention suivante : « Suite à la remise du rapport d’inspection et des problématique ( sic) soulevées et considérant l’âge de la propriété, le VENDEUR et l’ACHETEUR s’entendent que cette vente sera faite SANS la garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur .» [ 16 ] C’est ainsi que, le 6 juin 2014, le contrat notarié P-2, comportant un prix réduit, est signé avec la clause suivante : « GARANTIE Cette vente est faite avec la garantie légale quant aux titres seulement, mais sans aucune garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’Acquéreur.» [ 17 ] Dès la prise de possession, madame Labelle se retrouve aux prises avec un problème d’eau provenant du plafond du rez-de- chaussée.

Il appert que l’écoulement provient du bain-douche de l’étage, qui ne semble pas étanche.

À chaque douche, le problème se répète. [ 18 ] Méfiante, elle s’adresse par courriel et par téléphone à monsieur Mercier, dont les réponses la laissent perplexe. [ 19 ] Un peu plus tard, en septembre, un ouvrier travaillant dans le vide sanitaire lui fait part d’odeurs nauséabondes sous la véranda et d’une coulée noirâtre qui semble en provenir. [ 20 ] Madame Lachapelle fait vider la fosse et, grâce à l’ouvrier chargé de la vidange, est en mesure d’en constater l’état. [ 21 ] Elle découvre que celle-ci est constituée d’un vaste bassin de métal, dont la

partie supérieure a été coupée pour être remplacée par une structure de blocs de béton supportant un couvercle de pruche, lui-même recouvert d’une membrane géotextile et de sable. [ 22 ] En parlant avec son voisin François Leroux, elle apprend que c’est lui qui a ainsi modifié la fosse pour monsieur Mercier. [ 23 ] Madame Lachapelle est stupéfaite de cette révélation.

Elle considère qu’on lui a dissimulé de l’information et que, ayant commandé les travaux de réfection de sa fosse, monsieur Mercier ne pouvait en ignorer l’état réel. [ 24 ] Elle mandate donc son procureur pour faire parvenir à monsieur Mercier une lettre de dénonciation, la pièce P-4, du 15 octobre 2014. [ 25 ] À la même époque, elle mandate l’expert en bâtiment Stéphane Bossus pour procéder à l’examen de la douche et de la fosse. [ 26 ] Il en résultera le rapport P-5, qui dénonce la méthode de construction de la douche et la non-conformité de la modification à la fosse septique. [ 27 ] Le 29 décembre de la même année, monsieur Mercier fait procéder à sa propre inspection, celle de l’ingénieur Stéphane Billette, pièce D-7. [ 28 ] Celui-ci, constatant que les structures derrière la douche sont en bon état, estime que le problème n’en est pas un de construction.

Il évoque plutôt une question d’étanchéité de la robinetterie, réglée par la pose d’un scellant, et un probable écoulement accidentel d’eau à l’extérieur de la baignoire. Il constate par ailleurs au plafond du rez-de-chaussée un écoulement beaucoup moins important que celui décrit par l’expert Bossus. [ 29 ] Quant à la fosse, tout comme ce dernier, il constate qu’elle est en fin de vie utile, mais qu’elle est encore fonctionnelle et ne présente pas d’indice d’écoulement dans l’environnement.

La méthode utilisée pour solidifier le haut du réservoir n’est pas orthodoxe, mais elle lui semble efficace et suffisante pour prolonger sa vie utile pendant quelque temps. [ 30 ] Pour sa part, le défendeur soutient n’avoir pas eu connaissance de fuites d’eau à la douche de l’étage, si ce n’est par un tiers à qui il a loué son chalet il y a quelques années.

Il en déduit lui aussi que la douche n’avait qu’un problème mineur réglé par la pose de scellant, ou que des écoulements accidentels ont pu avoir lieu à l’occasion sur le plancher de la salle de bains. [ 31 ] Quant à la fosse septique, il maintient qu’elle est âgée, qu’il est impossible de connaître sa longévité, mais qu’elle a toujours été et est encore fonctionnelle. Pour lui, le problème réglé par monsieur Leroux était banal et il a cessé de s’en préoccuper dès que la

réparation a été complétée. LE DROIT [ 32 ] L’exclusion de garantie incluse au contrat P-2 est soumise à l’

article 1733 du Code civil du Québec : 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel . (soulignements du Tribunal) [ 33 ] Ainsi, dans le cas d’un vendeur non professionnel comme monsieur Mercier, la connaissance d’un vice à la chose vendue ne fait pas obstacle à l’application d’une clause d’exclusion de garantie stipulée aux risques et périls d’un acheteur [1] , ce qui est le cas en l’instance. [ 34 ] Selon la jurisprudence pertinente, par application de l’

article 1474 C.c.Q. , seule la faute lourde dénotant une insouciance, une imprudence ou une négligence grossière peut contrer une clause d’exclusion ou de limitation de responsabilité pour préjudice matériel [2] . [ 35 ] Madame Lachapelle ne soulève d’ailleurs pas les dispositions du Code civil du Québec en matière de vices cachés, mais plutôt celles reliées au dol. L’

article 1401 C.c.Q. définit le dol comme l’erreur provoquée, sans laquelle la

partie n’aurait pas contracté ou l’aurait fait à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. Il peut même rendre caché un vice qui aurait autrement été considéré comme apparent [3] . LES MOTIFS 1) La clause d’exclusion de garantie doit-elle recevoir application à l’égard des deux vices en litige ? [ 36 ] La réponse à cette question dépendra de ce que la preuve révèle quant à l’état d’esprit du défendeur, Joël Mercier, au moment de la vente à Mélanie Lachapelle. [ 37 ] Pour le Tribunal, la réponse est simple. La preuve ne révèle pas de faute lourde de Joël Mercier au sens de l’

article 1474 C.c.Q. , ni de silence ou de réticence équivalent à dol au sens de l’

article 1401 C.c.Q. Elle démontre plutôt une ignorance pure et simple des vices allégués par madame Lachapelle. [ 38 ] En ce qui concerne la douche, la preuve non contestée révèle que monsieur Mercier, pendant les 10 ans où il a été propriétaire, n’a utilisé son chalet que très sporadiquement. Au mieux, il y allait aux deux ou trois semaines. L’été, c’était encore moins fréquent et l’endroit était souvent prêté ou loué à des tiers pour des périodes plus ou moins longues.

Sa décision de vendre a d’ailleurs été principalement motivée par le fait qu’il ne s’y rendait pratiquement plus. [ 39 ] Le Tribunal le croit lorsqu’il dit n’avoir jamais eu de problème avec la douche qu’il a fait installer à l’étage.

Même si monsieur Bossus rapporte un écoulement au plafond du rez-de-chaussée après quelques secondes d’arrosage de l’un des murs, le même test effectué quelques semaines plus tard par monsieur Billette donne un résultat différent. [ 40 ] Entre les deux, on a apposé un scellant autour de la robinetterie de la douche et du retour d’eau du bain, donnant clairement à penser qu’il s’agissait là de la principale source d’écoulement. [ 41 ] Bien plus, les photos illustrant le rapport de monsieur Billette confirment que la seule eau retrouvée sous le bain après ses tests provenait d’une flaque qui s’est formée accidentellement par terre, à proximité du bain. [ 42 ] Même les photos prises par monsieur Bossus au même endroit ne révèlent la présence d’eau qu’à une seule place, à proximité du retour d’eau du bain, qui n’avait pas encore été scellé à ce moment. [ 43 ] De toute manière, les photos de chaque expert démontrent une absence complète de détérioration ou de marques reliées à une présence d’eau récurrente ou même passagère sur la structure soutenant le bain, de sorte que manifestement rien de grave n’a eu lieu à cet endroit. [ 44 ] Le Tribunal considère donc que la preuve ne démontre pas de mauvaise foi de monsieur Mercier à ce sujet au moment de la vente, ni même quelque connaissance que ce soit de sa part. [ 45 ] La clause de limitation de garantie convenue entre les parties, librement consentie et bien comprise par la demanderesse, courtière en immobilier, doit recevoir application. [ 46 ] Il en est de même à l’égard de la fosse septique.

À la connaissance de la demanderesse, celle-ci est composée de métal, un matériau que l’on n’utilise plus en cette matière depuis des décennies. [ 47 ] Le document D-2 obtenu de la municipalité de Val-Morin dévoile qu’on ignore l’année de construction de cette installation qui, n’étant pas conforme aux normes en vigueur, n’est que tolérée. Il n’est pas possible d’en faire quelque autre description ou confirmation.

[ 48 ] Bien plus, l’inspection préachat, qui a révélé des problèmes d’une nature et d’une quantité telles qu’une renégociation du prix de vente en a suivi, excluait spécifiquement l’examen de la fosse septique. [ 49 ] Monsieur Mercier a bien déclaré qu’elle était fonctionnelle au moment de la vente, ce qui était vrai et l’est encore aujourd’hui, mais il a ajouté qu’il en ignorait l’âge réel, opinant qu’elle était probablement d’origine et qu’elle pouvait cesser de fonctionner n’importe quand. [ 50 ] La fosse ne devait d’ailleurs pas émettre autant d’odeurs qu’en rapporte la demanderesse, puisqu’elle n’a rien senti quand elle a elle-même a rampé au-dessus lors de l’inspection préachat.

La trappe d’accès au vide sanitaire, en effet, est précisément située sous la véranda, à l’extérieur de la résidence, tout juste à côté des deux couvercles de bois installés par monsieur Leroux quatre ans plus tôt. [ 51 ] Ce problème d’odeurs n’a d’ailleurs été évoqué pour la première fois qu’en septembre 2014, trois mois après la prise de possession, alors que la question de la douche a été soulevée dès les premières heures par la demanderesse. [ 52 ] Enfin, les témoignages de François Leroux et de son aide, Daniel Boucher, entendus à la demande de madame Lachapelle, confirment au Tribunal que les réparations apportées à la fosse septique l’ont été en l’absence de monsieur Mercier. [ 53 ] Selon le témoignage de ce dernier, son père a remarqué un trou sur le sol situé sous la véranda, à l’emplacement de la fosse.

Sachant celle-ci très âgée, monsieur Mercier en a déduit que la fosse risquait de s’effondrer et en a parlé à son voisin Leroux, propriétaire d’un parc de maisons mobiles situé à proximité. Comme il a l’habitude de ce genre de situation, monsieur Mercier lui a confié la réparation de sa fosse.

La technique utilisée est celle que monsieur Leroux applique à ses propres installations lorsqu’elles présentent le même problème. [ 54 ] Comme la fosse est toujours fonctionnelle, une fois sécurisée la question de sa solidité, monsieur Mercier a payé quelques centaines de dollars à son voisin Leroux et ne s’en est plus inquiété, surtout qu’au moment de sa réparation, vers 2010, il était fortement question que la Municipalité offre aux résidents du secteur un service d’égout collecteur municipal. [ 55 ] Le Tribunal croit monsieur Mercier lorsqu’il affirme que le problème lui a semblé si mineur que, une fois réglé et le système septique étant toujours efficace, il ne s’est pas donné la peine d’aller y voir de plus près en rampant sous la véranda pour soulever le couvercle et regarder à l’intérieur de la fosse. [ 56 ] Pour lui, la situation était réglée et ses installations septiques continuaient d’être vieilles et d’une durée incertaine, mais fonctionnelles. [ 57 ] Encore-là, non seulement la preuve ne démontre-t-elle pas de mauvaise foi de monsieur Mercier, mais elle tend plutôt à démontrer qu’il ignorait la situation. [ 58 ] Par conséquent, la clause d’exclusion de garantie doit recevoir application et la demande de la demanderesse être rejetée. [ 59 ] Dans les circonstances, il devient inutile de répondre aux autres questions. [ 60 ] Le rejet sera avec les frais de justice, incluant les frais de l’expert Billette pour inspection et rédaction de rapport, mais non pour sa présence à la Cour, qui n’a pas été d’une grande utilité.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 61 ] REJETTE la demande de Mélanie Lachapelle; [ 62 ] LE TOUT , avec les frais de justice, incluant les frais de l’expert, sauf pour sa présence à la Cour. __________________________________ DENIS LAPIERRE, J.C.Q. Me Madih et associés, avocats Avocats de la

partie demanderesse Me Perras Couillard Avocats de la

partie défenderesse Date d’audience : 23 mars 2017