2021 QCCQ 763, 2021 QCCQ 763

Truchon c. Syndicat des copropriétaires du 120 Saint-Olivier 2021 QCCQ 763 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-068897-189 DATE : 15 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. (JB5161) ______________________________________________________________________ GINETTE TRUCHON [...] Québec (QC) [...] Demanderesse c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 120 SAINT-OLIVIER 5-120, rue Saint-Olivier Québec (QC) G1R 1G1 Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] La demanderesse, Madame Ginette Truchon, réclame 3 766,13 $ [1] au défendeur, le Syndicat des copropriétaires du 120 Saint-Olivier [ci-après « le Syndicat »] suite à des travaux de réfection du mur arrière de l’immeuble de la copropriété ainsi qu’au démantèlement et au remplacement d’une porte patio, d’un balcon de même que de l’escalier menant à celui-ci. [ 2 ] Madame Truchon soumet que ces travaux relevaient de la responsabilité du Syndicat en ce qu’ils concernaient des parties communes de la copropriété et qu’il ne s’agissait pas de menus travaux d’entretien. [ 3 ] De son côté, le Syndicat conteste la réclamation en faisant valoir que la porte patio de même que le balcon de l’unité 1, occupée par Mme Truchon, furent ajoutés à l’immeuble par l’ancien occupant de ladite unité, sur ‘simple permission verbale’, et qu’en conséquence, ces éléments de l’immeuble ne sauraient être considérés comme étant des parties communes dont le remplacement devrait être à sa charge. [ 4 ] Le Syndicat allègue de plus, dans sa contestation, qu’aucun avis professionnel ne fut obtenu relativement à la nécessité des travaux effectués par Mme Truchon et qu’il y a eu agrandissement des éléments précités, et ce, sans son autorisation préalable. [ 5 ] Voilà donc, succinctement campées, la nature de l’affaire ainsi que les prétentions respectives des parties.

QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] L’affaire soulève les questions suivantes, à savoir : 1) La porte patio, le balcon et l’escalier extérieur de l’unité 1 de l’immeuble sont-ils des parties communes? 2) Si oui, leur remplacement était-il requis?

3) Si oui, leur remplacement est-il à la charge du Syndicat? 4) Le cas échéant, pour quel montant la réclamation de Mme Truchon doit-elle être accueillie? LE CONTEXTE [ 7 ] De l’abondante preuve produite, particulièrement en demande, le Tribunal retient ce qui suit. [ 8 ] L’immeuble visé par la réclamation est sis au 120, rue Saint-Olivier, dans le Vieux- Québec.

Il s’agit d’une bâtisse ayant une centaine d’années qui fut longtemps à vocation locative avant de faire l’objet d’une conversion, entre 1984 et 1989, en une copropriété divise de quatre unités, dont l’unité 1 est la propriété, depuis 1998 [2] , de Mme Truchon. [ 9 ] Le 30 mai 1984 [3] , MM. Charles Breton, Guy Drouin, Paul Castonguay et Yves Castonguay achètent l’immeuble dont il est ici en question de Mmes Cécile De Beaurivage, Berthe De Beaurivage ainsi qu’Irène De Beaurivage. [ 10 ] Le 20 juin 1989 [4] , MM. Breton, Drouin, Castonguay (Paul) et M. Jean-Guy Faucher (ayant depuis acquis la part de M.

Yves Castonguay) présentent à la Régie du logement une demande afin d’obtenir l’autorisation de convertir l’immeuble en copropriété divise.

Cette demande est accueillie par la Régie le 24 juillet 1989 [5] . [ 11 ] Le 22 novembre 1989, les quatre propriétaires de l’immeuble conviennent, devant Me Maryse Bergeron, notaire à Québec, d’une déclaration de copropriété [6] , laquelle régira dorénavant leur copropriété. [ 12 ] À la lecture de cette déclaration de copropriété, le Tribunal en reproduit ci-dessous les extraits pertinents : DÉFINITIONS 2.3 « Parties communes » sont les parties de l’immeuble faisant l’objet d’un droit de propriété indivis entre tous les propriétaires (sic) sont communes, y compris celles réservées à l’usage exclusif de l’un ou de quelque uns des copropriétaires. 2.4 « Parties exclusives » sont toutes celles faisant l’objet d’un droit de propriété privée et appartenant exclusivement à un copropriétaire sujet aux stipulations des présentes.

Les parties exclusives sont aussi appelées des appartements. 2.5 « Fraction » désigne une

partie exclusive d’habitation et la quote-part des droits indivis dans les parties communes afférentes à cette

partie exclusive et l’usage exclusif de certaines parties communes à usage exclusif tel qu’attribué suivant les termes de la présente déclaration. (…) DÉSIGNATION DES PARTIES COMMUNES ET EXCLUSIVES 6.1 PARTIES COMMUNES (…) ÉNUMÉRATION DES PARTIES COMMUNES EN GÉNÉRAL 6..1.3.1 Les parties communes sont composées, d’une part, de toute la

partie de l’édifice qui n’est pas

partie exclusive et, d’autre part, de tout ce qui entoure l’édifice, tant au dessus (sic) qu’au dessous (sic) du sol, c’est-à-dire l’ensemble des parties communes situées hors de l’édifice, telles quelles sont établies par la loi ou par la déclaration de copropriété. Sans limiter la généralité de ce qui précède, sont parties communes : (…) 2.

Le gros-œuvre du bâtiment, l’entre-toît, fondations, murs extérieurs , planchers, et plafonds sauf leur revêtement externe à l’intérieur des parties exclusives, le toît, la couverture, les fenêtres , les balcons , les escaliers , hall d’entrée, corridors, galeries, la cave, les espaces de rangement; (…) Cette énumération est purement énonciative et non limitative. (…) 6.1.3.2 ÉNUMÉRATION DES PARTIES COMMUNES À USAGE EXCLUSIF Nonobstant le paragraphe précédent, certaines parties communes seront à l’usage exclusif du

copropriétaire de la

partie exclusive y donnant accès ou spécifiquement y rattachée, à savoir : 6.1.3.2.1 Portes et fenêtres : Toutes les portes et fenêtres dans les murs qui constituent le périmètre de toute

partie exclusive seront à l’usage exclusif du copropriétaire de cette

partie exclusive. 6.1.3.2.2 Balcon et terrasse : Chaque copropriétaire à l’usage exclusif des balcon (sic) et terrasse (sic) auxquels sa

partie exclusive donne accès. (…) 6.2. PARTIES EXCLUSIVES 6.2.1.2 Bornes de chaque

partie exclusive (…)

b) surface verticale Sur le plan constitué par la surface non apparente du revêtement intérieur des murs comprenant plâtre, planches murales ou contreplaqué, ou la surface apparente de tout mur de brique, de pierre ou de maçonnerie suivant le cas, et par le fini intérieur des portes et des fenêtres donnant à l’extérieur de la

partie exclusive. (…)

ARTICLE 12. Chaque copropriétaire a une quote-part de droits dans les parties communes et doit contribuer aux dépenses communes conformément à la loi . Le déclarant établit que la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes et la proportion dans laquelle chaque copropriétaire contribuera aux dépenses communes est déterminée en pourcentage de la façon suivante :

a) Le copropriétaire du lot [...] [7] : 26.9 % (…)

ARTICLE 13 Chaque copropriétaire lors de toute assemblée des copropriétaires disposera d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction; (…)

CHAPITRE IV UTILISATION DES PARTIES COMMUNES À USAGE EXCLUSIF

ARTICLE 16 (…) c. Chaque copropriétaire devra veiller à la propreté et au bon fonctionnement des parties communes dont il a l’usage exclusif, il devra en outre pourvoir à leur entretien et à leur remplacement le cas échéant sous réserve des dispositions spéciales dites spécifiques ci-après prévues à cet égard. (…)

TITRE II ÉTAT DE RÉPARTITION DES CHARGES

CHAPITRE I RESPONSABILITÉ, ENTRETIEN ET RÉPARATIONS

ARTICLE 17 Chaque copropriétaire sera personnellement responsable de toute dégradation faite ou de tout dommage causé aux parties communes qu’elles soient (sic) d’usage collectif ou à usage exclusif, par sa faute, ou sa négligence (…)

ARTICLE 18 (…) b Les administrateurs devront maintenir les parties communes en bon état et sous réserve des dispositions de la présente déclaration, devront les entretenir ou les réparer en cas de dommages. (…)

ARTICLE 19 Les frais d’entretien, de fonctionnement et de réparations et de remplacement des parties communes à usage exclusif seront répartis de la façon suivante, savoir :

a) Portes, fenêtres, cheminées. Chaque copropriétaire devra à ses frais garder propres et maintenir toujours en bon état de fonctionnement les portes, fenêtres et cheminée dont il a un usage exclusif, il devra également les faire réparer à ses frais, en gardant le même aspect, en cas de tout dommage, sauf que le remplacement, suite à leur détérioration pour cause d’usure normale sera à la responsabilité des administrateurs sujet aux réglementations qui pourront être édictées par l’assemblée des copropriétaires à cet égard.

b) Balcons et escaliers y donnant accès. Chaque copropriétaire devra voir à ses frais à la propreté de son balcon dont il a l’usage exclusif; toutefois, les travaux d’entretien, de réparation et de remplacement, notamment toute nouvelle application de peinture seront la responsabilité des administrateurs et conséquemment à frais communs ; il devra de plus éliminer tout contenu qui pourrait constituer une nuisance ou amener une augmentation des primes d’assurance-incendie. (…)

ARTICLE 21 Aucun copropriétaire ne devra retarder ou nuire aux travaux nécessaires à la conservation ou à la réparation de l’immeuble même à l’intérieur de sa

partie exclusive. (…)

CHAPITRE II DÉPENSES COMMUNES

ARTICLE 23. DÉFINITION ET ÉNUMÉRATION Les dépenses communes ont trait aux dépenses encourues pour assurer la réalisation des objets et des devoirs de la copropriété ou la réalisation des charges ou fonctions découlant des objets de la copropriété et, sans limiter la généralité de ce qui précède, elles devront comprendre et comprendront :

a) L’entretien, la réparation, le remplacement et le fonctionnement des parties communes , sauf pour les exceptions comprises dans cette déclaration; (…)

ARTICLE 25. BUDGET Les administrateurs, devront au moins (30) jours avant le début d’année de toute année fiscale, préparer et adopter un budget qui devra prévoir : (…) c Une provision pour un fonds de réserve de remplacement , lequel sera employé pour des dépenses d’entretien extra-ordinaires et pour des dépenses de réparation ou de remplacement rendues nécessaires à la suite de dommages ou de détérioration ; cette provision sera basée sur le coût de remplacement et la longévité de certaines parties de la bâtisse et autres accessoires . [Reproduction intégrale] [Le Tribunal souligne] [ 13 ] Les parties ont confirmé au Tribunal que cette déclaration de copropriété n’a pas fait

l’objet de modifications depuis 1989 de telle sorte qu’elle leur est toujours applicable dans cette forme. [ 14 ] Le 30 juin 1998 [8] , Mme Truchon achète l’unité 1 de Mme Nancy Beaulieu, laquelle en était propriétaire depuis 1993.

Cette unité 1, faisant l’objet du litige, détient une quote-part de 26.9 % dans les parties communes indivises [9] . [ 15 ] Par ailleurs, des photographies déposées sous la cote P-7 illustrent, en date des mois de mai et juin 2018, l’état avancé d’usure, au niveau de l’unité 1, du balcon ainsi que du mur extérieur de l’immeuble sur lequel était adossé ce balcon de même que de l’escalier permettant de s’y rendre [10] . D’autres photographies [11] , prises le 23 septembre 2016, permettent d’illustrer l’usure avancée, voire le délabrement, des assises de fenêtres situées à l’avant de l’immeuble.

De plus, des photographies [12] démontrent que le cadre entourant la porte patio de l’unité 1 était très détérioré et que cette porte, installée quelques 35 ans plus tôt, affichait elle-même le poids du temps. [ 16 ] En outre, des photographies [13] illustrent que l’escalier menant au balcon de l’unité 1 n’était pas muni d’un garde-corps et que ce balcon était très usé, voire dangereux en ce qu’il y avait, ici et là, des éléments pourris, que le treillis y était endommagé et que des clous ressortaient des planches de bois ou des lattes de treillis et pouvaient, dès lors, occasionner des blessures [14] . [ 17 ] Le mur extérieur arrière de l’immeuble avait déjà montré des signes d’usure si bien qu’à l’été 1999, les copropriétaires, dont Mme Truchon faisait désormais

partie depuis 1 an, décident de le peinturer au complet, ce qui comprend une

partie avancée, à l’endroit où sont situés le balcon et, par conséquent, la porte patio de l’unité 1 de même que les sections situées de part et d’autre des cages d’escalier menant aux étages supérieurs ainsi que toutes les fenêtres.

Il est alors convenu par les copropriétaires que tous y contribueront en proportion de la quote-part de leur unité, celle de Mme Truchon étant, nous l’avons vu, de 26.9 %. [ 18 ] Incidemment, la preuve offerte lors de l’audition est à l’effet que la copropriété n’est pas dotée d’un fonds de prévoyance, et ce, malgré les prescriptions de la Loi (articles 1771 et 1772 du Code civil du Québec [ci-après « C.c.Q. »]). [ 19 ] Puis, le 8 août 2003, les thermos des fenêtres de la façade de l’immeuble furent changés afin de régler un problème de condensation récurrent desdites fenêtres.

Lors d’une réunion des copropriétaires, M. Guy Drouin explique alors à ses partenaires que si l’on devait changer les fenêtres en tant que telles, la copropriété devait alors en assumer les frais puisqu’elles constituaient des parties communes mais que tel n’était pas le cas en ce qui concerne les thermos. [15] [ 20 ] Au cours de l’année 2009, l’unité de M. Paul Castonguay est vendue à M.

Louis Émond. [ 21 ] Au terme d’un ordre du jour d’une réunion des copropriétaires tenue le 7 juillet 2009, le sujet relatif à la « peinture extérieure à l’arrière » [16] est soulevé par Mme Truchon lors d’une assemblée des copropriétaires. Il ressort de la preuve offerte qu’aucune suite ne fût alors donnée à ce sujet. [ 22 ] Puis, le 11 novembre 2011 [17] , Mme Truchon écrit à M. Guy Drouin l’informant que « notre dernière réunion remonte au 7 juillet 2009, très peu d’avancement fut réalisée ». Elle procède alors à un rappel des sujets à discuter, parmi lesquels le « mur arrière à refaire ».

De même, aucune suite n’est alors donnée à ce sujet. [ 23 ] De plus, un procès-verbal [18] d’une assemblée des copropriétaires tenue le 18 janvier 2013 fait état, parmi les sujets abordés, de « l’état du mur arrière ». Le document fait également état que le « mur arrière ayant besoin de rafraîchissement, il est convenu d’étudier les options possibles (peinture ou nouveau revêtement) ».

Il semble qu’aucune suite ne soit encore une fois donnée à ce sujet. [ 24 ] Lors d’une assemblée des copropriétaires tenue le 23 juin 2016 [19] , Mme Truchon réitère la question de l’état du mur arrière et soulève alors, selon ce qu’elle témoigne lors de l’audition, la question de l’état du balcon et de l’escalier extérieur de son unité. Elle soumet également à cette occasion des soumissions ayant trait à la réfection de sa porte patio, du balcon ainsi que du mur arrière de l’immeuble.

Aucune suite concrète n’est alors donnée à ses suggestions. [ 25 ] Le 21 septembre 2016, un contrat de peinture est octroyé par la Copropriété visant entre autres le mur arrière de l’immeuble.

Il est à noter que le mur au niveau du balcon de l’unité 1 n’a alors pas été réparé. [20] C’est à cette occasion que Mme Truchon procède elle-même à l’application d’une teinture semi-transparente sur le balcon et le palier de l’unité 1 afin de tenter d’en préserver l’état, déjà compromis. [ 26 ] Une problématique survient par ailleurs avec l’assureur de l’immeuble [21] , lequel mentionne à la copropriété qu’il n’accepte plus le risque assurable que présente l’immeuble en faisant, notamment, référence à l’absence de mises aux normes de sécurité de plusieurs de ses composantes, parmi lesquelles le balcon de l’unité 1 occupée par Mme Truchon.

Une démarche sera faite auprès d’un nouvel assureur mais la copropriété reviendra finalement avec son assureur

initial, lequel aura entretemps réduit la couverture d’assurance disponible. [ 27 ] Le 2 juin 2017, Mme Truchon écrit à ses copropriétaires (Pièce P-2D), sa lettre se lisant en

partie comme suit : Lors des travaux effectués, en octobre 2016, des traces de moisissures, sur le mur arrière (planches pourries) au même niveau que mon balcon, ont été identifiées par M. Michel Deslauriers et M. Jean-Guy Tremblay. Jean-Guy Faucher était présent. Cependant, aucun travail n’a été fait pour remédier à ce problème qui se dégrade et se propage : champignons de pourriture et présence de cloportes. C’est un milieu humide. Le temps est pluvieux. Nous devons y voir! À ce moment-là, Jean-Guy Faucher a communiqué cette information via des textos ou des courriels à Guy Drouin et Louis Émond.

J’ai souligné à nouveau cette problématique dans une lettre remis (sic) à Guy Drouin le 21-11-2016. Je vous incite à venir voir l’état du mur! Estimations et déclaration de copropriété seront nécessaires. Nous pourrons évaluer, planifier et déterminer qui entreprendra les travaux. [ 28 ] Une assemblée des copropriétaires est tenue peu après le 15 juin 2017 dont l’ordre du jour fait référence, au sujet numéro 4, au « mur arrière de l’immeuble ». Madame Truchon fait alors mention de trois soumissions qu’elle avait antérieurement remises aux copropriétaires et en ajoute d’autres. [ 29 ] C’est à ce moment que M.

Guy Drouin fait mention, pour la première fois, des discussions entre les quatre propriétaires ‘originaux’ relativement à des travaux ayant été effectués par M. Breton en 1987. Monsieur Drouin mentionne que M. Breton aurait reçu ‘une autorisation verbale’ de tous les copropriétaires afin d’installer, lui-même et à ses frais, une porte patio et un balcon à ce qui est devenue l’unité 1 de la copropriété. [ 30 ] Aussi, retrouve-t-on à la preuve offerte en défense une lettre datée du 2 octobre 2017 [22] , signée par M. Drouin, laquelle se lit en

partie comme suit : Je voudrais, par la présente, certifier que la porte patio ainsi que le balcon devant celle-ci ont été acheté (sic) et installé (sic) par M. Charles Breton qui était propriétaire de l’unité 1, au : 120 Saint-Olivier, Québec G1R 1G1. Monsieur Charles Breton faisait

partie des quatre copropriétaires initiaux. Étant moi-même copropriétaire au 120 rue Saint-Olivier, Québec et demeurant dans l’unité numéro 3, depuis l’achat en 1984. Je me souviens très bien, que nous avions engagé un entrepreneur en portes et fenêtres (Élite) et nous lui avons fait remplacer toutes les fenêtres et portes existantes du vieil l’immeuble. Il n’y avait donc pas encore de porte patio n’y (sic) de balcon à l’unité 1. Quelques années plus tard, M.

Charles Breton a reçu une autorisation verbale de tous les copropriétaires dont; Paul Castonguay, Yves Castonguay et moi-même, pour installer lui-même et à ses frais une porte patio et un balcon devant cette porte. La copropriété n’a déboursé aucuns frais pour ces ajouts. Et j’aimerais préciser aussi que cette porte patio était alors de seconde main. [Reproduction intégrale] [ 31 ] La défense dépose également une lettre [23] non datée et signée apparemment par M. Charles Breton afin d’expliquer les circonstances relatées dans la lettre précitée de M. Drouin.

Pour les motifs énoncés lors de l’audition, le Tribunal ne tiendra pas compte de cette lettre puisqu’elle ne saurait tenir lieu de témoignage de M. Breton, lequel n’a pas été assigné à l’audience et n’a pas signé une déclaration assermentée qui aurait pu tenir lieu de son témoignage [24] . [ 32 ] Le procès-verbal [25] de l’assemblée des copropriétaires tenue le 15 juin 2017 fait état que Mme « Ginette Truchon propose que les treillis de sa galerie soient remplacés. La proposition est rejetée.

Les autres copropriétaires n’ont cependant aucune objection à ce que Mme Truchon remplace à ses frais les treillis qui entourent sa galerie privée ». Quant au mur arrière de l’immeuble, ce procès-verbal indique qu’il « est proposé de demander des estimations du coût des travaux de réparation du revêtement du mur arrière de l’immeuble par des contracteurs. La proposition est adoptée à l’unanimité. Jean-Guy Faucher s’informera et fera les premières démarches dans des délais raisonnables ».

Enfin, le procès-verbal mentionne que Mme Truchon « propose que l’élagage soit fait au même moment que les estimations pour la réparation du mur arrière de l’immeuble et dans le même délai que pour les estimations pour la réparation du mur incluant le balcon. La proposition est rejetée ». [ 33 ] Par lettre datée du 19 juin 2017 [26] , Mme Truchon met le Syndicat en demeure entre autres « d’effectuer les travaux requis sur le mur extérieur au niveau du balcon et de la porte patio situés au rez-de-chaussée, afin d’assainir cette

partie affectée par des pourritures et de la

moisissure. Le balcon doit être démantelé ». Elle l’intime également « de reconstruire le balcon et l’escalier donnant accès désignés parties communes/40 ans d’usure normale » de même que « de remplacer la porte patio au rez-de-chaussée désignée légalement à charge commune/35 ans d’usure normale ». [ 34 ] Le 15 septembre 2017, M. Louis Émond vend l’unité 2 de la copropriété. [ 35 ] Le 5 février 2018, une assemblée des copropriétaires est demandée par M. Guy Drouin. L’ordre du jour afférent comprend un point intitulé : « Décision à prendre au sujet de la galerie de l’unité de Mme Ginette Truchon et de la

partie du mur connexe ». Au cours de cette assemblée, M. Drouin remet à Mme Truchon les deux lettres dont il fut question précédemment relativement à la ‘simple permission verbale’ ayant été accordée à M. Breton en 1987. [ 36 ] Le procès-verbal [27] de cette assemblée des copropriétaires du 5 février 2018 fait état, relativement au point précité, de ce qui suit : 7. Décision à prendre au sujet de la galerie de l’unité de Mme Ginette Truchon et de la

partie du mur connexe : Deux documents signés par Charles Breton (à l’origine de cette galerie) et Guy Drouin ont été présentés et qui démontre (sic) que la construction de cette galerie (et installation de le (sic) porte patio) est la responsabilité de l’unité 1. Donc une décision a été prise pour que la réfection soit faite par l’ensemble des copropriétaires, mais la galerie sera la responsabilité de l’unité 1. Donc, il a été décidé que le changement et l’agrandissement de la porte patio et du balcon (selon chap 4 a5 16c) étaient aux frais de Mme Truchon.

La pourriture du mur quant à elle sera prise en charge par la copropriété. L’unité de Laure (et annie) a voté en accord.

Guy D. et J- G F en accord. [Reproduction intégrale] [ 37 ] Ainsi, le Syndicat prend en charge la réfection du mur mais considère que le balcon et la porte patio de l’unité de Mme Truchon sont des ‘ajouts’ et qu’en conséquence ceux-ci relèvent de la responsabilité de Mme Truchon. [ 38 ] Par lettre datée du 13 mars 2018 [28] , Mme Truchon écrit au Syndicat à l’effet que « l’ensemble des travaux à exécuter sur le mur arrière retarde la pose de la porte patio (6 pi) de mon unité depuis octobre 2016 ».

Elle porte également à l’attention de ses copropriétaires qu’ « aucune disposition n’est énoncée dans la déclaration de copropriété (DC) à l’effet que les parties visées sont destinées à un usage privatif (balcon, porte patio) ». [ 39 ] Elle fait ensuite mention du certificat de concordance mentionné ci-haut relativement à la désignation de son balcon attenant à sa porte patio et rappelle quelques dispositions de notre Code civil (arts. 1064, 1070 et 1071 C.c.Q. ) à ses copropriétaires. [ 40 ] Enfin, elle écrit qu’afin « d’assainir le mur extérieur, qui se dégrade depuis 2016, et remplacer la porte patio (1981), le Syndicat doit démanteler le balcon (1984) et le reconstruire aux normes actuelles.

Aucune décision n’a été prise à la réunion du 05-02-2018 et le temps passe ». [ 41 ] L’ordre du jour d’une assemblée des copropriétaires prévue pour le 30 avril 2018 fait état, au point 4a, des « [t]ravaux sur le mur arrière car présence de moisissures près de la galerie installée par le copropriétaire de l’unité 1 (autour de 1987).

Le bois de la galerie touche au mur et a favoriser (sic) la pourriture et des moisissures au bois du mur ». [ 42 ] La demanderesse témoigne avoir à ce moment, sans jeu de mots, compris qu’elle « faisait face à un mur » et décidera d’aller de l’avant afin de procéder au remplacement de sa porte patio de même que de son balcon et de l’escalier y menant. [ 43 ] Aussi, le 26 mai 2018, une procuration [29] est signée par M.

Jean-Guy Faucher, pour le Syndicat, en faveur de Mme Truchon, dans le cadre d’une demande de permis de rénovation auprès de la Ville de Québec, ladite procuration portant la mention suivante : « remplacement de sa porte et sa galerie à ses frais. Plus réfection d’une

partie du revêtement du mur adjacent à la galerie ». [ 44 ] Dans un rapport [30] sur demande de permis, la Commission d’urbanisme et de conservation de Québec, un organisme municipal, pose certaines exigences en ce que, notamment, « lors de travaux futurs, tous les garde-corps du bâtiment devront être identiques » et que « l’ensemble du mur arrière devra être couvert du même revêtement choisi pour la restauration partielle du mur ». [ 45 ] C’est ainsi qu’un permis de construction [31] est émis le 15 août 2018 lequel prévoit le remplacement du « revêtement extérieur en cour arrière partiellement.

Reconstruire la galerie au rdc en cour arrière muni d’un escalier menant au sol. Remplacer la porte patio en cour arrière au rdc ». [ 46 ] Madame Truchon confie les travaux [32] à M. Raymond Boulet, le tout tel qu’il appert

d’une facture déposée sous la cote P-6C, au prix de 1 600 $ plus taxes, pour un total de 1 839,60 $. Madame Truchon dépose par ailleurs de nombreuses factures [33] relativement aux matériaux achetés par M. Boulet et lui ayant été facturés de même que pour la nouvelle porte patio en tant que telle. [ 47 ] Dans un tableau récapitulatif colligé sous la pièce P-6F, Mme Truchon résume l’ensemble de ses dépenses, lesquelles s’élèvent à 4 389,37 $, desquelles elle soustrait sa quote-part de 26.9 % (1 180,74 $), un solde de 3 208,63 $ en découlant donc à

titre de réclamation qu’elle adresse au Syndicat. [ 48 ] Elle ajoute à ce montant une somme de 500 $ au

titre des troubles et inconvénients reliés aux refus répétés du Syndicat suite à ses demandes, ce qui porte le montant de sa réclamation originale dans sa demande introductive d’instance à 3 708,63 $ laquelle fut, nous l’avons vu en note de bas de page 1, haussée de 57,50 $, portant le tout à 3 766,13 $, et ce, afin de tenir compte de l’achat de matériel additionnel (teinture). [ 49 ] Des photographies déposées sous les cotes P-8 et P-12 font voir le résultat final, de belle apparence, des travaux réalisés par M. Boulet.

Le Syndicat porte à l’attention du Tribunal que la porte patio est de dimension un peu plus grande que l’ancienne, tout comme la superficie du balcon (ce qui est peu apparent) de même que la couleur du revêtement laquelle est plus foncée, quoique dans les mêmes teintes, que le reste du mur arrière de l’immeuble. [ 50 ] Par ailleurs, le Syndicat a déposé, sous la cote D-9, une lettre datée du 9 décembre 2018 et apparemment signée par M. Raymond Boulet. Pour les mêmes raisons énoncées plus haut en ce qui concernait la lettre de M.

Breton, c’est-à-dire que le signataire de la lettre n’a pas été appelé à témoigner et n’a pas complété une déclaration assermentée, le Tribunal ne saurait prendre en considération ce qui est mentionné dans cette missive. [ 51 ] Voilà donc, essentiellement, la teneur de la preuve offerte dans cette affaire, dont il convient maintenant de faire l’analyse. ANALYSE [ 52 ] Avant de disposer des quatre questions soulevées par cette affaire, le Tribunal procèdera d’abord à un rappel de certaines dispositions pertinentes du Code civil du Québec régissant la copropriété divise. [ 53 ] Au terme de l’

article 1038 C.c.Q. , la copropriété divise d’un immeuble est établie par la publication d’une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l’immeuble est divisée en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes.

Il s’agit en l’espèce de la déclaration de copropriété datée du 22 novembre 1989 dont le Tribunal a reproduit ci-haut, au paragraphe 12, les clauses pertinentes de même que le Règlement de l’immeuble ainsi que l’état descriptif des fractions ( art. 1052 C.c.Q. ). [ 54 ] Cette déclaration de copropriété lie par ailleurs les copropriétaires, leurs ayants cause, c’est-à-dire les acquéreurs subséquents, de même que les personnes qui l’ont signée et produit ses effets entre eux, à compter de son inscription (art. 1062 C.c.Q. ). [ 55 ] L’

article 1039 C.c.Q. prévoit que la collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun aux copropriétaires. Cette collectivité prend le nom de Syndicat. Il s’agit, en l’espèce, du défendeur. [ 56 ] L’

article 1041 C.c.Q. stipule que la valeur relative de chaque fraction de la copropriété divise est établie par rapport à la valeur de l’ensemble des fractions, en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la

partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation. Cette valeur relative est déterminée dans la déclaration de copropriété. En l’espèce, nous l’avons vu, celle-ci est de 26.9 % en ce qui concerne l’unité 1, soit la propriété de Mme Truchon. [ 57 ] Chaque copropriétaire a sur les parties communes un droit de propriété indivis. Sa quote- part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction ( art. 1046 C.c.Q. ). À

titre corollaire, chaque copropriétaire dispose, à l’assemblée, d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction ( art. 1090 C.c.Q. ). [ 58 ] Au terme de l’

article 1043 C.c.Q. , sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun. Il y est prévu que certaines de ces parties peuvent cependant ne servir qu’à l’usage de certains copropriétaires, voire d’un seul. Aussi, les règles relatives aux parties communes s’appliquent à ces parties communes à usage restreint. [ 59 ] Par ailleurs, l’

article 1044 C.c.Q. prévoit que les balcons, entre autres choses, sont présumés parties communes, tout comme le gros œuvre du bâtiment. [ 60 ] De plus, l’

article 1064 C.c.Q. prévoit que chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de

l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’

article 1071 C.c.Q . [ 61 ] Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. Il fut jugé par la Cour d’appel, dans l’arrêt Gestion Almaca c. Syndicat des copropriétaires du 460 Saint-Jean [34] , que les charges auxquelles référait l’

article 1064 C.c.Q. ne visaient que les dépenses mineures de réparation et les coûts d’entretien liés à l’utilisation des parties communes et non pas des réparations majeures et le remplacement de ces parties. [ 62 ] S’agissant du fonds de prévoyance précité, celui-ci est prévu, nous l’avons vu, à l’

article 1071 C.c.Q. , lequel stipule que le Syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds constitue la propriété du Syndicat. [ 63 ] De plus, l’

article 1072 C.c.Q. prévoit que le conseil d’administration fixe annuellement, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser audit fonds de prévoyance. [ 64 ] Cette même disposition ajoute que la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5 % de leur contribution aux charges communes.

Il peut par ailleurs être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. [ 65 ] Or, la preuve administrée en l’espèce illustre que contrairement à ces dispositions, il n’y a pas de fonds de prévoyance pour la copropriété du 120 Saint-Olivier. [ 66 ] Enfin, l’

article 1087 C.c.Q. prévoit que l’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l’état des résultats de l’exercice écoulé, de l’état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés. [ 67 ] De l’ensemble de ces dispositions, l’on retient que le législateur avait, notamment, l’objectif de veiller à la préservation de même qu’au bon entretien de l’immeuble, au premier chef ses parties communes. [ 68 ] Ces principes étant rappelés, il convient maintenant d’aborder les quatre questions soulevées par la réclamation. 1) La porte patio, le balcon et l’escalier extérieur de l’unité 1 de l’immeuble sont-ils des parties communes? [ 69 ] Au vu des clauses 2.3, 6.1.3.1 (alinéa 2), 6.1.3.2.1, 6.1.3.2.2 de même que 19 alinéas

a) et b), il ne fait point de doute en l’espèce que la porte patio et le balcon de l’unité 1, de même que l’escalier extérieur y menant, constituent des parties communes à usage restreint de la copropriété. [ 70 ] La distinction que tente de faire le Syndicat en soulevant que ces composantes de l’immeuble avaient été ajoutées en 1987 par M.

Breton, au terme d’une ‘simple permission verbale’, n’est tout simplement pas pertinente, et ce, d’autant plus que ces travaux furent réalisés avant la signature et la publication de la déclaration de copropriété du 22 novembre 1989. [ 71 ] Ces composantes sont annexées et intégrées à l’ensemble de l’immeuble et ne sauraient être considérées comme étant une

partie privative. 2) Si oui, leur remplacement était-il requis? [ 72 ] Au terme de la preuve lui ayant été présentée, particulièrement les nombreuses photographies et soumissions fournies par la demanderesse, le Tribunal est d’avis que le remplacement de l’escalier extérieur, du balcon ainsi que de la porte patio de l’unité 1 était requis puisque ceux-ci affichaient sans conteste le poids de l’âge et avaient à toutes fins pratiques atteint la fin de leur durée de vie utile.

L’on n’était plus à l’heure de l’entretien et il était raisonnable, de la part de Mme Truchon, de demander à ce que ces composantes soient remplacées. 3) Si oui, leur remplacement est-il à la charge du Syndicat? [ 73 ] Aux termes des clauses 16, alinéa c), 17, 18, alinéa b) et 19, alinéa a) et

b) de la déclaration de copropriété, les coûts de remplacement de la porte patio, du balcon ainsi que de l’escalier y menant sont, à

titre de parties communes à usage restreint, à la charge du Syndicat. Le Tribunal réfère à nouveau ici à l’arrêt précité de la Cour d’appel dans l’affaire Gestion Almaca .

4) Le cas échéant, pour quel montant la réclamation de Mme Truchon doit-elle être accueillie? [ 74 ] Au terme de la preuve offerte, laquelle comprend l’ensemble des factures acquittées par Mme Truchon, le tout étant colligé à la pièce P-6F, le Tribunal est d’avis que la réclamation initiale de 3 208,63 $, laquelle prend en considération la quote-part de 26.9 % de Mme Truchon, est prouvée de façon prépondérante ( art. 2803 et 2804 C.c.Q. ).

Toutefois, Mme Truchon n’avait pas de pièce justificative en ce qui concerne le montant de 57,50 $ relatif à l’achat de matériel (teinture) additionnel, de telle sorte que ce volet de la réclamation doit être rejeté. [ 75 ] En ce qui concerne le volet de la réclamation relatif aux troubles et inconvénients subis par Mme Truchon, soit un montant de 500 $, le Tribunal, exerçant sa discrétion, est d’avis que cette somme est loin d’être exagérée considérant les nombreux refus et la sourde oreille du Syndicat face aux demandes répétées de Mme Truchon concernant la porte patio de son unité de même que le balcon et l’escalier y menant.

Le Tribunal est d’avis que l’octroi de ce montant de 500 $ est raisonnable et justifié dans les circonstances. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE PARTIELLEMENT la demande; CONDAMNE le défendeur, le Syndicat des copropriétaires du 120 Saint-Olivier, à payer 3 708,63 $ à la demanderesse, Mme Ginette Truchon, avec intérêt au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec et ce, à compter du 19 juin 2017; LE TOUT avec frais de justice de 101 $ en faveur de la demanderesse. CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. Date d’audience : 24 novembre 2020