2011 QCCQ 9859, 2011 QCCQ 9859

Ladouceur c. Piché 2011 QCCQ 9859 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LABELLE LOCALITÉ DE MONT-LAURIER « Chambre civile » N° : 560-22-003575-088 DATE : 23 AOÛT 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE FRADETTE, j.C.Q. PIERRE LADOUCEUR -et- DANY MAYER Demandeurs c. GILLES PICHÉ Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans leur requête introductive d'instance en « dommages-intérêts »

Pierre Ladouceur et Dany Mayer réclament 42 718 $ dont 5 000 $ de dommages exemplaires à Gilles Piché, leur vendeur. [ 2 ] Ils allèguent que Piché leur a fait de fausses représentations et qu'il les a volontairement induits en erreur relativement à l'approvisionnement en eau lors de la vente de son immeuble le 21 juin 2005 au prix de 150 000 $. [ 3 ] En avril 2008, ils ont remplacé le système de pointe par un puits artésien et en réclame le coût plus divers dommages. [ 4 ] Piché plaide qu'il n'a pas fait de fausses représentations et qu'il n'a pas induit les Ladouceur Mayer en erreur.

Il n'a jamais connu de problèmes d'alimentation en eau. Le système de pointe a fonctionné pendant les 15 ans où il a habité, avec sa famille, la propriété et fonctionnait lors de la vente en juin 2005. Les questions en litige [ 5 ] Piché a-t-il fait de fausses représentations aux Ladouceur Mayer relativement au débit d'eau ? [ 6 ] L'immeuble était-il affecté d'un vice caché lors de sa vente en juin 2005 ?

Les faits [ 7 ] Les faits pertinents que le Tribunal retient sont les suivants. [ 8 ] Au début des années 1960 les parents de Gilles Piché construisent ce que les parties appellent un «camp» sur le bord du lac St-François dans la municipalité de Kiamika qui est approvisionné en eau potable par une pointe. [ 9 ] En 1965, Piché épouse Lucie Desormeaux. Trois enfants naissent de leur union. La famille passe ses vacances d'été, de Noël et les week-ends dans ce «camp».

Le débit d'eau est constant. [ 10 ] En 1989, sur le même terrain, Piché construit avec l'aide de sa famille et de ses amis, une nouvelle résidence (elle fait l'objet du litige). Le système de pointe qui a jusqu'à ce jour desservi le «camp» en eau potable est réaménagé pour approvisionner la nouvelle construction. [ 11 ] De 1989 à 1994, la famille Piché utilise cette nouvelle construction comme résidence secondaire. En 1994, Piché prend se retraite et s'y installe de façon permanente alors que son épouse le rejoint trois à quatre jours semaine.

Les enfants et les amis les visitent régulièrement. [ 12 ] En 2005, Piché veut vendre sa propriété. Ladouceur est intéressé. Lorsque Piché confie un mandat à un agent d'immeuble, il fait noter que Ladouceur est un acheteur potentiel. [ 13 ] Ladouceur et sa conjointe d'alors, Dany Mayer, visitent à trois reprises la propriété.

[ 14 ] Ladouceur questionne Piché sur la qualité et le débit d'eau. Selon la preuve non contredite, Piché ouvre le robinet, remplit un verre d'eau et le présente à Ladouceur qui le boit pour en vérifier la qualité.

Piché lui déclare que le débit est normal, qu'il n'a jamais eu de problèmes d'eau. [ 15 ] Dans l'acte de vente Piché fait la déclaration suivante : « L'immeuble présentement vendu est approvisionné en eau potable par une pointe d'eau aménagée sur ce même emplacement, et dont la qualité et la quantité sont suffisantes pour une utilisation résidentielle normale, et correspondent aux normes coutumières à cet égard. » [ 16 ] Les Ladouceur Mayer font certains travaux et s'installent dans leur nouvelle résidence en juillet 2005. [ 17 ] Du printemps 2006 au 9 novembre 2007, les Ladouceur Mayyer disent constater que le débit d'eau diminue.

Ils ne préviennent pas leur vendeur. [ 18 ] Le 9 novembre, les demandeurs sont totalement privés d'eau. [ 19 ] Le 12 novembre, ils mettent leur vendeur en demeure de procéder à la correction du problème (P-2). [ 20 ] En janvier 2008, un puisatier tente sans succès de creuser un puits artésien. À cause des mois d'hiver, ce n'est qu'en avril 2008 que les travaux sont complétés. Un puits artésien remplace le système de pointe au coût de 17 718 $ incluant divers frais accessoires. [ 21 ] Le 30 mai 2008, Ladouceur et Mayer revendent l'immeuble au prix de 180 000 $.

L'acte notarié contient la déclaration du vendeur suivante : « L'immeuble n'est pas desservi par les services d'utilité publics d'aqueduc et d'égout. À cet effet le vendeur fournit un test d'eau potable et un rapport d'un ingénieur concernant les installations de fosses septiques. L'acquéreur se déclare au courant et satisfait faisant du tout son affaire personnelle. » [ 22 ] Le 6 juin 2008, les demandeurs intentent leur recours. Ils allèguent dol, fausses représentations.

Ils réclament 17 718 $ pour le creusage du puits, 20 000 $ pour ennuis, inconvénients et pertes de jouissance de l'immeuble et 5 000 $ de dommages exemplaires. La preuve [ 23 ] Lors d'une des visites préachat questionné par Ladouceur sur le débit d'eau, Piché leur déclare qu'il n'a jamais manqué d'eau. [ 24 ] Il leur montre la «cabane» où est installé la pointe alors que la pompe est installée au sous-sol de la maison. Ladouceur la trouve bruyante. Selon Piché, il déclare alors «si je me tanne d'entendre ce bruit je vais creuser un puits artésien».

Suzanne Rioux confirme cette déclaration de Ladouceur qui lui, la nie. [ 25 ] Les parties signent l'acte de vente le 21 juin 2005 (P-1) qui contient la déclaration de Piché que la qualité et la quantité d'eau potable sont suffisantes pour une utilisation résidentielle normale. [ 26 ] Les Ladouceur Mayer emménagent en juillet 2005 après avoir fait quelques travaux de rénovation. [ 27 ] Selon Ladouceur, c'est en décembre 2005 qu'il constate que le débit d'eau diminue.

Il ne s'en préoccupe pas car «l'hiver on ne peut rien faire». [ 28 ] Au printemps 2006, il soutient qu'il communique avec Piché et lui fait part que le débit d'eau diminue. Piché reconnaît qu'il parle à Ladouceur, mais selon lui il ne lui parle de la fosse septique. [ 29 ] Au printemps 2006, avec l'aide de son père Ladouceur sort la pointe, la nettoie et la réinstalle. Le débit semble bon. [ 30 ] À l'été 2007, Ladouceur fait des modifications importantes au système.

Il confie à Fernand Côté, un entrepreneur général de la région, le soin de démolir la cabane, installer de la nouvelle tuyauterie, rebâtir la pompe et installer une nouvelle pointe. Cette nouvelle installation fonctionne jusqu'au 9 novembre 2007, alors que l'eau cesse de couler. [ 31 ] Ladouceur fait de nouveau appel à Fernand Côté qui tente sans succès de nettoyer la pointe et d'en installer deux nouvelles. L'eau ne coule toujours pas. [ 32 ] Lors de l'audience Fernand Côté témoigne qu'il doit baisser les bras. Il est d'avis que le sol, du « quicksand », est impropre à recevoir une pointe.

Lors du contre-interrogatoire, il reconnaît toutefois qu'une cinquantaine de résidences au tour du lac St-François, utilisent le système de pointe pour leur alimentation en eau potable. [ 33 ] Pour palier au manque d'eau Ladouceur fait appel à Lacelle, un spécialiste dans les puits de surface. Ce dernier déconseille à Ladouceur un puits de surface. [ 34 ] À l'audience il explique que la configuration du terrain, l'escarpement par rapport au lac et la présence d'un champ d'épuration font obstacle à l'installation d'un puits de surface. [ 35 ] Ladouceur fait alors appel au puisatier Jean-Luc Lemieux.

En janvier les travaux débutent mais doivent être abandonnés lorsque ce puisatier rencontre du roc qu'il ne peut pénétrer. [ 36 ] Les travaux reprennent en avril 2008. Un deuxième puits est creusé. [ 37 ] Le 30 mai 2008, Ladouceur et Mayer vendent leur propriété au prix de 180 00 $ (D-3).

[ 38 ] Les acheteurs ont visité la propriété à l'été 2007 alors que débit d'eau était satisfaisant. Ladouceur déclare qu'il s'est compromis avec ses futurs acheteurs sur le prix de vente.

Malgré l'ajout d'un puits artésien, il ne renégocie pas le prix convenu. Le droit La procédure [ 39 ] La procédure écrite doit définir le cadre général du débat [1] . Il s'agit d'une exigence primaire de l'

article 76 du Code de procédure civile [2] qui énonce : 76. Les parties doivent exposer, dans leurs actes de procédure, les faits qu'elles entendent invoquer et les conclusions qu'elles recherchent.

Cet exposé doit être sincère, précis et succinct; il doit être divisé en paragraphes numérotés consécutivement, chacun se rapportant autant que possible à un seul fait essentiel. [ 40 ] Les faits allégués doivent être pertinents, nécessaires pour atteindre le but recherché, et vrais ou que leur auteur a des motifs raisonnables de croire vrais [3] . [ 41 ] Les conclusions d'un acte de procédure revêtent aussi une importance primordiale puisqu'elles permettent d'en préciser la nature véritable [4] . [ 42 ] La requête introductive d'instance et la déclaration pour mise au rôle ne définissent pas correctement le cadre du débat. [ 43 ] Dans les procédures, les demandeurs fondent leur recours sur le dol.

Les allégations sont sérieuses et caractéristiques d'un tel recours. Ils n'offrent pas un iota de preuve à cet effet. [ 44 ] Devant le manque de preuve, leur avocate fait volte-face. Elle plaide que c'est la garantie de qualité qui est en cause. Cette façon de faire ne respecte pas les règles de procédure. Le Tribunal le déplore. La garantie de la qualité du vendeur [ 45 ] Les articles 1726 et suivants du Code civil du Québec [5] relatifs à la garantie de la qualité du vendeur énoncent : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

L'antériorité du vice [ 46 ] Les demandeurs doivent établir par une preuve fiable que l'immeuble est affecté d'un vice caché, grave et antérieur à la vente. [ 47 ] Les demandeurs invitent le Tribunal à conclure que l'immeuble est affecté d'un vice lors de la vente en juin 2005 car le système d'approvisionnement en eau a cessé de fonctionner en novembre 2007. [ 48 ] La preuve ne supporte pas les prétentions des demandeurs. Le Tribunal retient le témoignage de Piché qui est formel.

Pendant plus de 40 ans il a habité avec sa famille soit le «camp», soit la nouvelle résidence. Il n'a jamais manqué d'eau. Le débit d'eau a été en tout temps normal et il l'était lors de la vente en juin 2005. [ 49 ] Le Tribunal n'a aucune raison de douter de sa crédibilité. Son témoignage est d'ailleurs corroboré par Lucie Desormeaux (ex- épouse), Suzanne Rioux (ex-conjointe), ses enfants et ses amis. La résidence était garnie des appareils ménagers habituels dont un lave- vaisselle, une laveuse à linge. L'eau était utilisée sans restriction.

Elle ne manquait pas. [ 50 ] Ce n'est qu'en novembre 2007 que l'eau a cessé de couler. Or, Ladouceur a fait des travaux en juin 2007. Il a remplacé la pointe et la tuyauterie. Ces travaux pourraient possiblement être la cause d'un manque d'eau. Piché n'est certainement pas responsable de cette nouvelle installation. [ 51 ] Le Tribunal conclut que les demandeurs n'ont ni fait la preuve des fausses représentations alléguées ni que l'immeuble était affecté d'un vice lors de sa vente en juin 2005.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 52 ] REJETTE la requête; [ 53 ] AVEC DÉPENS . __________________________________ MONIQUE FRADETTE, j.C.Q. Me Guylaine Ladouceur Avocate des demandeurs Me Sylvie Nantel Avocate du défendeur Date d’audience : 16 et 17 mars 2011