2015 QCCQ 8842, 2015 QCCQ 8842

Leguë c. Beaupré 2015 QCCQ 8842 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-013036-152 DATE : 14 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DAVE LEGUË et MARIE-FRANCE PERRON Demandeurs c.

HUGO BEAUPRÉ et KARYN PROVENCHER Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise des défendeurs est affectée d’un vice caché, les demandeurs réclament 7 000 $ en diminution du prix d’acquisition et divers dommages et intérêts.

Mise en contexte [ 2 ] Le 11 avril 2014, les demandeurs acquièrent des défendeurs un immeuble sis au 4110, rang St-Malo, à Trois-Rivières, pour un montant de 210 000 $. [ 3 ] Il s’agit d’une résidence unifamiliale comportant deux étages, construite en 2001, et ayant fait l’objet d’un agrandissement en 2006. [ 4 ] Le contrat notarié prévoit que la vente est faite sans garantie légale selon les termes suivants : GARANTIE « Cette vente est faite avec garantie du droit de propriété mais sans garantie de qualité quant à l’immeuble, l’acheteur reconnaissant qu’il achète l’immeuble, quant à cette qualité, à ses risques et périls. » [ 5 ] Le contrat prévoit également au

chapitre du transfert des risques ce qui suit : « Dans l’éventualité où la délivrance de l’immeuble vendu n’est pas concomitante avec la date de transfert de propriété, les parties conviennent que nonobstant l’alinéa 2 de l’

article 1456 du Code civil du Québec , l’acheteur assumera les risques afférents à l’immeuble conformément à l’

article 950 du Code civil du Québec à compter de la date des présentes. » [ 6 ] Préalablement à l’achat, les demandeurs visitent l’immeuble à deux reprises.

La maison est alors inhabitée depuis quelque temps déjà puisque les défendeurs ont été transférés à l’extérieur de la région pour des fins professionnelles. [ 7 ] Satisfaits des visites, les demandeurs ne croient pas utile de faire procéder à une inspection préachat de la résidence puisque le courtier des vendeurs leur remet un rapport d’inspection réalisé trois mois auparavant pour un éventuel acheteur qui ne donne finalement pas suite à ses intentions. [ 8 ] Or, au jour de la prise de possession de l’immeuble, le demandeur se rend à son nouveau domicile et découvre, à son grand désarroi, la présence de traces d’eau et d’humidité au sous-sol. [ 9 ] Il contacte immédiatement le courtier des défendeurs et sa compagnie d’assurance.

[ 10 ] Une inspection du drain français par caméra démontre que le drain situé au pourtour de l’agrandissement de la résidence est affaissé. [ 11 ] Cette information est transmise aux défendeurs pour leur bonne gouverne. [ 12 ] Après moult échanges entre les parties, leurs procureurs, leurs assureurs respectifs et les entrepreneurs en construction, les travaux de réfection du drain français sont exécutés par les demandeurs au mois de juin 2014. [ 13 ] À la même période, le demandeur est informé par un représentant d’une entreprise de portes et fenêtres que les fenêtres thermos de la résidence sont descellées et doivent être remplacées. [ 14 ] Le 7 mai 2014, les demandeurs mettent les défendeurs en demeure de les compenser pour les problèmes de drain. [ 15 ] Cette mise en demeure est réitérée le 6 novembre 2014. [ 16 ] Devant la position de négation de responsabilité des défendeurs, les demandeurs logent un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances, le 20 février 2015.

Analyse et Discussion [ 17 ] L’

article 1732 du Code civil du Québec énonce : 1732. C .c.Q.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. [ 18 ] Ainsi, il est loisible aux parties à une vente immobilière d’exclure entièrement l’application de la garantie légale contre les vices cachés. [ 19 ] Dans le cas où les parties prévoient clairement au contrat que la garantie légale est exclue, le rôle du Tribunal consiste simplement à constater cette exclusion. [ 20 ] Qu’en est-il dans la présente affaire? [ 21 ] Le contrat notarié intervenu entre les parties prévoit clairement que la vente est faite par les défendeurs sans garantie légale, aux risques et périls des acquéreurs. [ 22 ] Cette mention ne laisse aucune place à interprétation et il ne fait pas de doute au Tribunal que les parties désiraient ainsi, au moment de la vente, exclure tous les effets de la garantie légale contre les vices cachés. [ 23 ] Dans les circonstances, les demandeurs ne peuvent prétendre ni aux effets de la garantie légale ni à une quelconque garantie conventionnelle. [ 24 ] Les demandeurs plaident cependant que les défendeurs ont engagé leurs faits personnels en faisant des représentations erronées en leur assurant que l’immeuble n’avait jamais été affecté d’infiltrations d’eau avant la vente et qu’ainsi la clause d’exclusion de garantie ne leur est pas opposable. [ 25 ] Ils précisent que la présence d’eau au sous-sol au premier jour de la prise de possession et l’état de noircissement de pièces de bois au sous-sol de la résidence démontrent que les défendeurs connaissaient ou ne pouvaient ignorer l’existence du vice. [ 26 ] Or, les défendeurs nient catégoriquement avoir eu connaissance d’infiltrations d’eau dans la résidence au cours de leur période d’habitation, soit entre septembre 2005 et le 1 er décembre 2012. [ 27 ] Après analyse, devant les versions contradictoires, tant des parties que des experts, le Tribunal conclut que les demandeurs n’ont pas rencontré leur fardeau de prouver que les défendeurs ont engagé leurs faits personnels en représentant faussement ou dolosivement aux demandeurs que l’immeuble ne souffrait pas d’infiltrations d’eau. [ 28 ] Ainsi, les défendeurs sont bien fondés d’opposer aux demandeurs la clause d’exclusion de garantie prévue au contrat notarié et cette

partie de la réclamation est rejetée. [ 29 ] Quant à la réclamation visant le remplacement de fenêtres, elle doit subir le même sort. [ 30 ] Les demandeurs n’ont pas démontré, selon le critère de la prépondérance de la preuve, que les fenêtres étaient affectées d’un quelconque vice.

La seule présentation d’une soumission d’un représentant d’une entreprise de portes et fenêtres à cet effet est insuffisante pour rencontrer ce fardeau. [ 31 ] Le Tribunal ajoute que l’état des fenêtres d’origine, âgées de 14 ans, était bien apparent au moment des visites préachat et qu’il était alors aisé pour un acheteur moyennement prudent d’en vérifier la qualité. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] REJETTE la demande; [ 33 ] CONDAMNE les demandeurs à payer aux défendeurs la somme de 190 $ à

titre de frais judiciaires.

__________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 25 août 2015