2013 QCCQ 768, 2013 QCCQ 768

Gravel c. Toussaint-Lachance 2013 QCCQ 768 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-056061-129 DATE : 4 février 2013 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. (JB3844) FÉLIX GRAVEL GAUMOND et ARIANE MICHAUD, […], Québec (Québec) […] et JONAS DEPATIE et CATHERINE SAVOIE, […], Québec (Québec) […] Demandeurs c.

ANTOINE TOUSSAINT-LACHANCE et MÉLANIE FORTIER, […] , Ste-Brigitte-de-Laval (Québec) […] Défendeur JUGEMENT [ 1 ] La réclamation de 7 000 $ des demandeurs, Félix Gravel Gaumond, Ariane Michaud, Jonas Depatie et Catherine Savoie, aux défendeurs, Antoine Toussaint-Lachance et Mélanie Fortier, a trait à un présumé vice caché de la toiture d'un immeuble acheté par eux le 25 juillet 2011.

Les défendeurs vendeurs contestent principalement sur la base de l'imprudence et la négligence des demandeurs à qui, disent-ils, ils avaient révélé l'âge avancé de la toiture. [ 2 ] Voyons les faits principaux et la façon dont le Tribunal disposera du litige. [ 3 ] L'achat de cet immeuble de deux appartements qu'habitent les demandeurs a été précédé d'une inspection par un professionnel.

Assez surprenamment, le même inspecteur avait agi pour les défendeurs avant leur propre achat quelques années auparavant. [ 4 ] Dans le rapport préachat remis aux demandeurs, l'inspecteur, écrit ceci quant à la toiture : «La toiture serait recouverte d'une membrane de type multicouche sans gravier et aurait été mise en place vers 1995 selon les informations disponibles, le propriétaire actuel ajoute régu-lièrement du goudron pour tenter de prolonger sa vie utile. Date de l'inspection: le 15 février 2011. Les toitures ne sont pas inspectées en hiver car elles sont non visibles ou visibles en

partie seulement à cause de la neige et de la glace, toiture apparaît être recouverte d'une membrane de type multicouche sans gravier/ à vérifier dès que cela sera possible et préférablement avant l'achat , aurait été refaite vers 1995 selon propriétaire, durée de vie moyenne de 25 ans habituellement si bonnes conditions/bien posés et entretiens/goudron régulièrement /vérifier documents pertinents si disponibles.» (nos soulignés) [ 5 ] Cette «durée de vie moyenne de 25 ans» est une conclusion non appuyée de l'inspecteur qui savait, comme les demandeurs, que des travaux de reconstruction de la toiture avaient été complétés en 1993 et 1999.

Aucun document de garantie ou autre ne supporte 25 ans de vie des matériaux de la toiture. [ 6 ] Le 5 novembre 2005, l'inspecteur avait écrit ceci aux défendeurs : «Toiture principale non inspectée car pas d'accès sécuritaire, serait de type multicouches et aurait été refaite en 1993, infiltrations

antérieures qui auraient été corrigées, sans gravier donc durée de vie prévisible ne dépassant pas 20 ans en exigeant des entretiens périodiques avec goudron et ciment plastique, à refaire sous peu donc , le propriétaire aurait procédé à un entretien récent mais il confirme qu'il n'y a pas d'infiltrations d'eau pour l'instant. » (nos soulignés) [ 7 ] Les demandeurs n'ont pas, eux-mêmes ou par expert, vérifié la toiture avant la signature de l'acte notarié, ils n'avaient pas l'équipement adéquat, soumettent-ils. [ 8 ] Après avoir pris possession de l'immeuble le 15 août 2011 (la signature du contrat eut lieu le 25 juillet; aussi, deux des demandeurs ont pris possession du logement du haut le 1 er juillet), madame Ariane Michaud remarque la présence d'eau sur le plancher de la salle de bain les 19 et 21 août.

La preuve est à l'effet que cette eau provient de fissures dans la toiture dues à la vétusté des matériaux. [ 9 ] Chaque

partie ont eu recours à un expert en toiture qui, après inspection à la fin août, en viennent à la même conclusion: la toiture doit être reconstruite. Ce fut fait le 12 septembre suivant, au prix de 8 088,68 $. [ 10 ] Le demandeur Jonas Depatie souligne au Tribunal que même s'ils avaient eu accès à la toiture avant la vente, ils n'auraient pas décelé le vice que seul un expert pouvait vérifier. [ 11 ] D'autre part, rien dans la preuve ne révèle ou soutient l'existence d'écoulements antérieurs, donc à la connaissance des vendeurs défendeurs, ni la connaissance de fissures importantes sur la toiture.

Il est possible qu'ils le savaient, mais la preuve est silencieuse sur cette question. [ 12 ] D'ajouter régulièrement du goudron ne constitue pas un acte de reconnaissance du vice et est nettement insuffisant pour permettre de tirer une conclusion. Non plus que le «sous peu» du rapport de l'inspecteur en 2005 ne prouve une négligence fautive des défendeurs. Il leur était loisible de tenter de prolonger le plus possible la vie de la toiture. [ 13 ] Les défendeurs réfèrent le Tribunal au document de «mise en garde» de l'inspecteur que les demandeurs ont pu et dû lire avant la vente.

Celui-ci dit incidemment que : «Même si l'inspecteur mentionne la durée de vie moyenne des revêtements de toiture, il demeure qu'elles peuvent couler ou demander des réparations à tous moments, ce qu'il est impossible de prévoie.

Comme il est impossible visuellement de reconnaître le bardeau fibre de verre par rapport au bardeau d'asphalte ordinaire, il vous est nécessaire de vérifier auprès du vendeur car le fibre de verre est très fragile en période froide et peut être endommagé facilement, attention!» [ 14 ] Voici comment le Tribunal décidera du litige. [ 15 ] Ce sont notamment les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec qui trouvent application: 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité, que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert . 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur (nos soulignés) [ 16 ] La dénonciation et mise en demeure préalable aux travaux de réparation ne sont pas en cause dans le dossier. [ 17 ] Sur la foi des représentations de monsieur Toussaint-Lachance quant à l'état et l'âge de la toiture, malgré la «préférence prudente» de leur inspecteur à voir la toiture avant l'achat, les demandeurs étaient justifiés de conclure que la toiture ne nécessitait pas de réparations immédiates ou dans un avenir rapproché.

Les défendeurs ne peuvent reprocher aux demandeurs leur conduite à l'égard d'un contrat de services auquel ils ne sont pas parties. [ 18 ] De plus, sans un expert, dont la présence n'est pas obligatoire suivant la loi, les demandeurs n'auraient probablement pas pu confirmer l'urgence de ces réparations. [ 19 ] Il y avait donc vice caché puisqu'il n'était pas apparent au sens de la loi, était important au point où il est raisonnable de soutenir que les demandeurs n'auraient pas donné même prix pour l'immeuble en sachant qu'ils avaient à refaire immédiatement la toiture. [ 20 ] D'autre part, le Tribunal doit conclure à l'ignorance des défendeurs du vice au moment de l'achat.

La preuve à ce sujet, nous le répétons, est absente. [ 21 ] Il y a donc lieu d'exclure de la réclamation, sans étude de leur bien-fondé, la

partie dommages-intérêts, soit 2 500 $ pour primes d'assurance, 500 $ pour troubles et inconvénients et 500 $ pour déductive d'assurance. [ 22 ] Le coût de l'expertise de 85,44 $ sera accordé au complet, étant directement relié à la réparation du vice. [ 23 ] Reste donc à calculer l'indemnité à laquelle les demandeurs ont droit à l'égard du coût de la nouvelle toiture de 8 088,68 $. Ils évaluent eux-mêmes cette indemnité à 3 235,47 $, soit 10 années restantes d'utilisation de la toiture sur une durée possible totale de vie de 25 ans. [ 24 ] Diminuons d'abord cette durée de vie à 20 ans, puisque rien n'appuie le 25 ans proposé par l'inspecteur des demandeurs et que,

d'autre part, 20 ans est même la durée de vie garantie des matériaux, 10 ans sur la main-d'œuvre, fournie par l'entrepreneur des demandeurs en septembre 2011. [ 25 ] Ainsi, 25 % du coût de réfection, soit 2 022,17 $, représentant plus ou moins 5 années de vie utile restante à la toiture, est la condamnation appropriée. [ 26 ] Les demandeurs doivent réaliser que leur toiture est neuve, augmente la valeur de l'immeuble et que le calcul de l'indemnité est constitué à partir du coût de remplacement, sans amortissement pour l'âge avancé de la toiture existante à l'achat. [ 27 ] S'ajouteront les intérêts légaux et les frais.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE les défendeurs, Antoine Toussaint-Lachance et Mélanie Fortier, à payer aux demandeurs, Félix Gravel Gaumond, Ariane Michaud, Jonas Depatie et Catherine Savoie, la somme de 2 107,61 $, avec l'intérêt légal au taux de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 22 août 2011, date de la mise en demeure. AVEC FRAIS limités à la somme de 163 $. __________________________________ ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. Date d’audience : 28 janvier 2013