2016 QCCQ 8777, 2016 QCCQ 8777

Said c. Fanin 2016 QCCQ 8777 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-028342-150 DATE : 29 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILSON LACHANCE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SAMI AZMI SAID

Partie demanderesse c. ALEXEY FANIN

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Sami Azmi Said, le demandeur, réclame au défendeur Alexey Fanin, agent d’immeuble pour Proprio Direct, la somme de 7 597,56 $ suite à un amendement à

titre de remboursement de commission versée en trop et payée sous protêt et à

titre de dommages. La réclamation est ainsi détaillée : - 4% of the sale price is 6 780 $ + taxes = 1 015,31 $ - 2% of the sale price is 3 897,66 $ - 22.00 $ + 11,73 $ for registered letters; - 40 $ lawyer consultation; - 10,31 $ photocopy letters; - Pain & suffering 2 995 $ - Notary fees 402,41 $ + 218,45 $ [ 2 ] Le défendeur Alexey Fanin conteste la réclamation et plaide plus spécialement ce qui suit: « Avoir agi selon les règles de l’art de ma profession » [ 3 ] Cette défense laconique est faite malgré une déclaration de réclamation détaillée.

Faits retenus par le Tribunal [ 4 ] Le demandeur voulant vendre son condominium situé au […] à Montréal a rencontré le défendeur à ce sujet. [ 5 ] Le 3 novembre 2014, le demandeur a signé un contrat de courtage exclusif qui ne correspondait pas à l’entente intervenue, suivant ses dires, à cause de l’article 7.1 dudit contrat qui se lit comme suit :

[ 6 ] Le demandeur l’a signé suite aux représentations du défendeur à l’effet qu’il ne paierait que 2% s’il y avait qu’un seul agent impliqué dans la transaction. [ 7 ] Les articles 7.4 et 7.5 dudit contrat prévoient : [ 8 ] En effet, d’après le demandeur et son amie Sharito Gumaru, le demandeur ne devait pas payer plus de 2% au défendeur s’il n’y avait qu’un seul agent, soit le défendeur pour la transaction. [ 9 ] À ce propos, le 15 octobre 2015, l’amie du demandeur Sharito Gumaru a fait une déclaration solennelle qui se lit comme suit : [ 10 ] Suite à cette déclaration, le défendeur n’a pas exigé sa présence à la Cour. [ 11 ] Le défendeur a trouvé un acheteur pour le condo du demandeur et a réclamé une commission de 4%.

[ 12 ] Le 11 mai 2015, le demandeur a du payer la somme de 7 795,31 $ mais l’a fait sous protêt. [ 13 ] Le demandeur a fait une plainte à l’OACIQ et au Syndic mais les résultats n’ont pas été concluants pour lui. [ 14 ] D’après le Dr Éric Lillie, le demandeur a fait une dépression (P-24) et le demandeur a, pour cette raison, réclamé des dommages-intérêts. Analyse et discussion [ 15 ] Suivant la preuve, le demandeur n’a pas consenti au contenu du contrat de courtage. [ 16 ] Selon l’

article 1386 C.c.Q. , il n’y a pas eu échange de consentement. L’article 1386 c.c.Q. se lit comme suit : 1386.

L’échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contracter que lui fait une autre personne. [ 17 ] Suivant la réaction du demandeur survenue immédiatement après la réclamation de la commission de 4%, il est clair que le demandeur et son témoin n’avaient pas compris ainsi l’entente. [ 18 ] Il a compris la même chose que Dame Sharito Gumaru qui a fait une déclaration solennelle assermentée. [ 19 ] Le défendeur a jugé qu’il n’avait pas à exiger sa présence tel que permis par l’article 555 N.C.p.c. qui se lit comme suit : 555. Si une

partie produit au greffe au moins 21 jours avant la date fixée pour l’audience la déclaration d’une personne, à

titre de témoignage de fait ou pour valoir rapport de l’expert, le greffier la notifie à l’autre partie. Cette dernière peut demander au greffier, si elle l’estime nécessaire, la convocation du déclarant . (Le soulignement est du soussigné) [ 20 ] Suivant les articles 2862 et 2863 C.c.Q. , la preuve testimoniale est permise. Le Tribunal cite ces articles. 2862. La preuve d’un acte juridique ne peut, entre les parties, se faire par témoignage lorsque la valeur du litige excède 1 500 $.

Néanmoins, en l’absence d’une preuve écrite et quelle que soit la valeur du litige, on peut prouver par témoignage tout acte juridique dès lors qu’il y a commencement de preuve; on peut aussi prouver par témoignage, contre une personne, tout acte juridique passé par elle dans le cours des activités d’une entreprise. (Le soulignement est du soussigné) 2863. Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes, à moins qu’il n’y ait un commencement de preuve. [ 21 ] Comme il a été décidé par la Cour Supérieure : « Une

partie ne contredit pas les termes d’un écrit lorsqu’elle explique dans quelles circonstances son consentement a été vicié [1] . » [ 22 ] La Cour du Québec a également décidé qu’une

partie peut prouver par témoins qu’un écrit ne reflète pas la véritable convention intervenue [2] [ 23 ] Dans le présent cas, il y a un commencement de preuve suivant l’

article 2865 C.c.Q. qui se lit comme suit : 2865. Le commencement de preuve peut résulter d’un aveu ou d’un écrit émanant de la

partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d’un élément matériel, lorsqu’un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué. [ 24 ] La déclaration solennelle de Dame Sharito Gumaru trouve application dans les circonstances et elle doit être considérée. [ 25 ] Le Tribunal conclut donc que l’entente intervenue était sur la base de 2%.

Quantum [ 26 ] Le demandeur a droit au remboursement de la moitié de la somme de 7 795,31 $ soit 3 897,65 $. [ 27 ] La preuve de la réclamation de 402,41 $ pour le notaire n’est pas concluante et probante pour le lien avec le présent litige. [ 28 ] La preuve de la réclamation de 218,45 $ a été faite à la satisfaction du Tribunal. [ 29 ] Les autres parties de la réclamation soit 22 $, 11,73 $ et 40 $ ont été prouvées.

[ 30 ] En ce qui concerne la réclamation de 2 995 $ pour douleurs et souffrances, le demandeur ne s’est pas dégagé de son fardeau de preuve exigé par les articles 2803 et 2804 C.c.Q. qui se lisent comme suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 31 ] Le lien entre l’état de santé du demandeur et les événements n’a pas été établi. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 4 189,83 $ avec les intérêts au taux légal de 5% l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure datée du 9 mai 2015 et les frais judiciaires limités au timbre judiciaire de 200 $. __________________________________ GILSON LACHANCE, J.C.Q. Date d’audience : 16 août 2016 Jurisprudence citée par le demandeur Germain Lambert et al c. Pascal Blouin et al , 705-32-012190-127; Chantal Charest c. Bélec Frappier 500-32-002394-103; Michel Boivin c. Mario Bird et al , 470-32-000056-158; Chantal Charest c. Bélec Frappier, Courtiers en Entreprises inc., 605-32-002394-103; Steve Jacob c. Michel Robert , 400-32-012907-148; René-Claude Pagé et al c.

Via Capital Centre , 400-32-012541-137; Alain Brault et al c. Club Le Céleste Inc., 200-32-062105-142; Yves Jobidon et al c. La Capitale Québec Champlain, Agence Immobilière; 200-32-054656-110; Re/Max Énergie Inc. c. Robert Junior Meunier, 155-32-000079-140; 9007-4139 Québec Inc. c. Martin Bossé et al, 655-32-000620-116; 655-32-000620-116.