2017 QCCA 1725, 2017 QCCA 1725

Financière Castleton ltée c. Robert Hardy inc. 2017 QCCA 1725 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026999-177 (500-17-081272-141) DATE : 6 novembre 2017 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. FINANCIÈRE CASTLETON LTÉE APPELANTE — requérante contestant l’état de collocation c. ROBERT HARDY INC. INTIMÉE — intimée visée par la contestation de l’état de collocation -et- PAQUETTE & ASSOCIÉS, HUISSIERS DE JUSTICE S.E.N.C.R.L.

MISE EN CAUSE sur la question de l’état de collocation -et- BANQUE HSBC DU CANADA MISE EN CAUSE — demanderesse principale -et- MARIA NASCIMENTO SOUSA ESTRELA FIDUCIE BARRANQUEIRO ESTRELA FAMILY MISES EN CAUSE — défenderesses principales -et- OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS POUR LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL MIS EN CAUSE — mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit, avec autorisation, contre un jugement rendu en matière d’exécution le 13 juillet 2017 prononcé par l’honorable Kirkland Casgrain de la Cour supérieure, district de Montréal, lequel rejette sa demande en modification d’un état de collocation préparé à la suite de la vente sous contrôle de justice d’un immeuble situé au 3815, rue St-André, à Montréal. [ 2 ] Pour les motifs du juge Mainville, auxquels souscrivent les juges Hilton et Vauclair, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance et REMPLACE les conclusions qui y sont énoncées par celles-ci : PERMET en

partie l’amendement proposé par l’appelant en cours d’instruction afin d’ordonner à Paquette & Associés, huissiers de justice s.e.n.c.r.l., de procéder à une nouvelle collocation selon les valeurs déterminées par le tribunal et la méthode de la plus-value relative; ACCUEILLE en

partie la demande de contestation de l’état de collocation; FIXE à 176 977,18 $ la plus-value marchande donnée à l’immeuble par les travaux lors de leur fin et à 573 977,18 $ la juste valeur marchande totale de l’immeuble lors de la fin des travaux; ORDONNE à la mise en cause Paquette & Associés, huissiers de justice s.e.n.c.r.l., de faire les ajustements à l’état de collocation résultant de la vente de l’immeuble sous contrôle de justice selon la méthode de la plus-value relative;

[ 5 ] AVEC FRAIS de justice en faveur de Robert Hardy inc. en première instance, incluant une somme de 3 697,33 $ en frais d’expertise, mais SANS FRAIS de justice en appel. ALLAN R. HILTON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.

M e Jean-François Carpentier KUGLER, KANDESTIN Pour l’appelante M e Normand Laurendeau ROBINSON SHEPPARD SHAPIRO Pour l’intimée Date d’audience : 20 octobre 2017 MOTIFS DU JUGE MAINVILLE [1] L’appelante Financière Castleton Ltée (« Castleton ») se pourvoit, avec autorisation, contre un jugement rendu en matière d’exécution le 13 juillet 2017 prononcé par l’honorable Kirkland Casgrain de la Cour supérieure, district de Montréal [1] , lequel rejette sa demande en modification d’un état de collocation préparé par la mise en cause Paquette & Associés, huissiers de justice s.e.n.c.r.l. (« Paquette »), à la suite de la vente sous contrôle de justice de l’immeuble situé au 3815, rue St-André, à Montréal, dans le cadre du recours hypothécaire de la demanderesse principale Banque HSBC du Canada (« HSBC »).

LE CONTEXTE [2] En novembre 2012, à l’occasion de l’octroi par Castleton d’un prêt hypothécaire de second rang, celle-ci a obtenu un rapport d’évaluation indiquant une valeur marchande de 543 000 $ pour l’immeuble. [3] Au printemps 2013, l’intimée Robert Hardy Inc. (« Hardy ») et son sous-traitant Roger Bisson Inc. ont effectué des travaux sur la bâtisse de l’immeuble pour un total de 176 977,18 $. [4] À la suite des recours entrepris par HSBC, l’immeuble a été vendu sous contrôle de justice le 4 décembre 2015 par Paquette pour un montant de 450 000 $.

Paquette a par la suite dressé un état de collocation le 11 février 2016. Après déduction des créances prioritaires [2] , l’état de collocation propose de répartir ainsi le prix de vente net de 397 885,81 $ : A. Hypothèque légale de la construction de Hardy publiée le 9 mai 2013 au montant de 139 876,58 $ (vu la production de sa réclamation en capital et intérêts et autres frais en date du 4 décembre 2015 au montant de 187 782,56 $ moins l’assumation (sic) d’une portion de l’hypothèque de Roger Bisson Inc.) 144 263,31 $ B.

Hypothèque légale de la construction de Roger Bisson Inc. publiée le 21 mai 2013 au montant de 37 764,55 $ (vu la production de sa réclamation en capital et intérêts et autres frais en date du 4 décembre 2015 au montant de 56 949,51 $) 56 949,51 $

C. Hypothèque conventionnelle de HSBC publiée le 6 octobre 2004 au montant de 239 000 $ (vu la production de sa réclamation en capital et intérêts et autres frais en date du 4 décembre 2015 au montant de 202 426,59 $) 196 672,99 $ D. Hypothèque conventionnelle de Castleton publiée le 4 décembre 2012 au montant de 650 000 $ 0,00 $ E. Hypothèque légale résultant d’un jugement de Laurence Caron publiée le 8 avril 2014 au montant de 10 794,90 $ 0,00 $ TOTAL 397 885,81 $ [5] Castleton conteste l’état de collocation, qui ne lui attribue aucune somme, sur le fondement de l’

article 770 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») : 770. Tout intéressé peut, dans un délai de 10 jours après la notification du rapport d’exécution ou de l’état de collocation révisé, contester l’état et demander au tribunal de déterminer à qui doivent être distribués le produit de la vente et les sommes saisies. Sa demande est notifiée à l’huissier et à tous ceux qui ont reçu le rapport. Dès la notification, l’huissier arrête la procédure de distribution soit pour la totalité, soit seulement pour la créance contestée et celles qui lui sont postérieures. 770.

Within 10 days after notification of the bailiff’s report or the revised collocation scheme, any interested person may contest the scheme and ask the court for a determination of the persons to whom the proceeds of the sale and the sums seized are to be distributed. The application is notified to the bailiff and to all those who received the bailiff’s report.

On such notification, the bailiff stays the distribution proceedings either entirely or only for the contested claim and subsequent claims. [ 6 ] En s’appuyant sur son rapport d’évaluation de l’immeuble qui concluait que la valeur de celui-ci en 2012 était de 543 000 $ et sur un second rapport d’évaluation concluant que cette valeur en 2015 était toujours la même à la suite des travaux effectués par Hardy et son sous-traitant, Castleton prétendait devant la Cour supérieure que ces travaux n’avaient apporté aucune plus-value à l’immeuble.

Castleton soutenait donc qu’aucun montant ne devait être versé à Hardy et à son sous-traitant.

Les conclusions de la demande de contestation de l’état de collocation étaient donc les suivantes : Accueillir la présente demande de contestation d’un état de collocation; Ordonner la modification de l’état de collocation, pièce P-1, pour y indiquer que Robert Hardy Inc. et Roger Bisson Inc. n’ont pas droit au produit résultant de la vente en justice; Ordonner à la mise en cause Paquette & Associés, Huissiers de justice, s.e.n.c.r.l. de faire les ajustements à l’état de collocation, pièce P- 1, en conséquence. [ 7 ] Avant l’audition de sa contestation, Castleton a déposé une modification à sa procédure qui contenait les moyens additionnels et subsidiaires suivants : 16.1.

Subsidiairement, dans la mesure où les travaux ont apporté une plus-value quelconque à l’Immeuble (ce qui est nié), la Demanderesse est en droit de demander à cette Honorable Cour de fixer le montant de la plus-value apportée par lesdits travaux ainsi que la valeur marchande de l’Immeuble avant les travaux, et d’ordonner à l’huissier mis en cause de modifier l’état de collocation en conséquence conformément aux principes applicables. [ 8 ] L’instruction en première instance a eu lieu les 17 et 18 mai 2017.

Au début de l’instruction, le juge a accueilli la modification énoncée ci-haut au motif qu’elle n’était pas contestée [3] . LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE [ 9 ] Castleton a fait une seconde demande de modification en cours d’instruction afin de préciser les conclusions qu’elle recherchait, rattachées à ses moyens additionnels et subsidiaires; elle souhaitait ainsi ajouter les conclusions additionnelles suivantes [4] : Prendre Acte que la mis (sic) en cause Paquette & Associés n’a pas utilisé la méthode de la plus-value relative dans l’ordre de collocation.

Ordonner à Paquette & Associés de posséder (sic) à un nouvel ordre de collocation selon les valeurs déterminées par le Tribunal et la méthode de la plus-value relative. [ 10 ] Le juge de première instance a rejeté la demande d’amendement faite en cours d’instruction. Le juge a motivé sa décision

ainsi [5] : La question qu’on veut ajouter est fort différente de celle qui faisait l’objet des procédures à l’origine, à savoir s’il y avait ou non plus- value donné par les travaux de Monsieur Hardy et le procureur de la compagnie de Monsieur Hardy s’objecte à l’amendement, avec raison. [ 11 ] Le juge de première instance a néanmoins fixé la valeur marchande de l’immeuble avant les travaux et établi la valeur de la plus-value apportée à l’immeuble par ces travaux au montant de la facturation de ceux-ci. [ 12 ] Il a ainsi conclu que l’évaluation de 2012 de l’immeuble produite par Castleton « est à ce point déficiente qu’elle doit être écartée comme non représentative de la valeur de la bâtisse avant les travaux exécutés par Hardy et son sous-traitant » [6] , alors que l’expertise produite par Hardy « a toutes les apparences de la réalité » [7] .

L’expert de Hardy a retenu « une valeur totale de 397 000 $ avant les travaux, soit 251 000 $ pour le terrain et 146 000 $ pour la bâtisse » [8] .

Enfin, selon le juge, « il y a une présomption que les travaux facturés et reconnus comme dus ont donné à la bâtisse une plus-value au moins égale à cette facturation » [9] et la présomption « peut être renversée, mais ici aucune preuve sérieuse à cet effet n’a été fournie » [10] . [ 13 ] Les conclusions du jugement de première instance sont les suivantes : REJETTE la demande de Financière Castleton Ltée en modification de l’état de collocation; FIXE la valeur totale de l’immeuble avant les travaux effectués par Robert Hardy Inc. et son sous-traitant à une somme totale de 397 000 $, soit 146 000 $ pour la bâtisse, AVEC les frais de justice en faveur de Robert Hardy Inc., incluant une somme de 3 697,33 $ en frais d’expertise.

QUESTIONS EN LITIGE [ 14 ] Il y a deux questions en litige en appel que je formule comme suit : (

a) Compte tenu des procédures de Castleton en première instance, cette dernière peut-elle soulever la question de la méthode de collocation? (

b) Si oui, quelle est la méthode de collocation applicable lorsque le prix de vente d’un immeuble obtenu lors d’une vente sous contrôle de justice ne suffit pas à satisfaire toutes les créances des détenteurs d’une hypothèque légale de la construction et des créanciers hypothécaires conventionnels? ANALYSE Castleton peut-elle soulever la question de la méthode de collocation? [ 15 ] Hardy soumet que le jugement rejetant la seconde demande de Castleton en modification de ses procédures est un jugement rendu en cours d’instruction assimilable à un jugement accueillant une objection à la preuve. Selon Hardy, ce jugement devait faire l’objet d’un appel immédiatement sous l’

article 31 C.p.c. , ce qui n’a pas été fait. Pour Hardy, Castleton est maintenant forclose de soulever en appel la question de la méthode de collocation. [ 16 ] Castleton rétorque que sa demande de modification faite en cours d’instruction visait seulement à préciser les moyens additionnels et subsidiaires de sa demande de contestation de l’état de collocation modifiée. Pour Castleton, ses moyens additionnels et subsidiaires étaient à eux seuls suffisants pour soulever la question de la méthode de collocation. Or, ces moyens furent ajoutés sans opposition avant l’audition en Cour supérieure.

Castleton en conclut que le juge de première instance était valablement saisi de la question de la méthode de collocation, tout comme la Cour. [ 17 ] Castleton a raison sur cette question. Les moyens subsidiaires à l’appui de sa demande de contestation de l’état de collocation modifiée sont suffisants afin de conclure que le juge de première instance était valablement saisi de la question de la méthode de collocation. En effet, trois moyens additionnels et subsidiaires sont contenus au paragraphe 16.1 de sa demande de contestation de l’état de collocation modifiée, reproduit au paragraphe [7] ci-haut : (

a) fixer le montant de la plus-value apportée à l’immeuble par les travaux ; (

b) fixer la valeur marchande de l’immeuble avant les travaux; et (

c) ordonner à l’huissier de modifier l’état de collocation en conséquence conformément aux principes applicables. [ 18 ] Hardy ne peut donc alléguer la surprise ni qu’elle aurait subi un préjudice procédural du fait que Castleton invoquait de façon subsidiaire la méthode de collocation applicable. [ 19 ] Le juge de première instance a d’ailleurs statué sur deux de ces trois moyens additionnels et subsidiaires : il affirme dans ses motifs qu’il y a une présomption que les travaux facturés et reconnus comme dus ont donné à l’immeuble une plus-value au moins égale à cette facturation et que si cette présomption peut être repoussée, aucune preuve sérieuse à cet effet n’a été fournie; aussi il fixe dans ses conclusions la juste valeur marchande de l’immeuble avant les travaux à 397 000 $.

Toutefois, il n'ordonne pas à Paquette de modifier l’état de collocation conformément aux principes applicables.

Or, on peut se demander à quoi sert de fixer le montant de la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux et la juste valeur marchande de l’immeuble avant les travaux si ce n’est pour permettre le calcul de la juste valeur marchande de l’immeuble à la fin des travaux, une valeur essentielle au calcul de la plus-value relative. [ 20 ] De plus, sauf s’il peut être assimilé à un jugement qui accueille une objection à la preuve, le jugement rendu en cours de l’instruction qui refuse une modification de procédures n’est pas susceptible d’appel d’une façon interlocutoire et ne peut donc être remis en question que sur l’appel au fond [11] .

C’est le cas en l’espèce, puisque le juge de première instance avait devant lui toute la preuve

requise pour décider de la méthode de collocation applicable. Dans la mesure où l’amendement demandé en cours d’instruction était nécessaire ou utile pour donner suite aux moyens additionnels et subsidiaires de Castleton, la Cour peut se prononcer à cet égard. La méthode de collocation [ 21 ] L’hypothèque légale de la construction naît de l’exécution des travaux et du respect des formalités de dénonciation et de publication prévues au Code civil du Québec (« C.c.Q. »). Les articles 2726 à 2728 C.c.Q. prévoient ce qui suit à ces égards : 2726.

L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle n’est acquise qu’en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier. 2726. A legal hypothec in favour of the persons having taken

part in the construction or renovation of an immovable may not charge any other immovable. It exists only in favour of the architect, engineer, supplier of materials, workman and contractor or subcontractor for the work requested by the owner of the immovable, or for the materials or services supplied or prepared by them for the work. It is not necessary to publish a legal hypothec for it to exist. 2727. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux.

Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l’immeuble. Elle s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l’hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. 2727. A legal hypothec in favour of persons having taken

part in the construction or renovation of an immovable subsists, even if it has not been published, for 30 days after the work has been completed. It subsists if, before the 30 days expire, a notice describing the charged immovable and indicating the amount of the claim is registered. The notice shall be served on the owner of the immovable. It is extinguished six months after the work is completed, unless, to preserve the hypothec, the creditor publishes an action against the owner of the immovable or registers a prior notice of the exercise of a hypothecary right. 2728.

L ’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux ; mais, lorsque ceux en faveur de qui elle existe n’ont pas eux- mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. L’ouvrier n’est pas tenu de dénoncer son contrat. [Soulignement ajouté] 2728. The hypothec secures the increase in value given to the immovable by the work, materials or services supplied or prepared for the work.

However, where those in favour of whom it exists did not themselves enter into a contract with the owner, the hypothec is limited to the work, materials or services supplied after written notice of the contract to the owner. A workman is not bound to give notice of his contract. [Emphasis added] [ 22 ] L’hypothèque légale de la construction prend rang avant les autres hypothèques, y compris les hypothèques conventionnelles antérieures, mais uniquement à hauteur de la plus-value apportée à l’immeuble grevé à la suite des travaux : 2952.

Les hypothèques légales en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble prennent rang avant toute autre hypothèque publiée, pour la plus-value apportée à l’immeuble ; entre elles, ces hypothèques viennent en concurrence, proportionnellement à la valeur de chacune des créances. [Soulignement ajouté] 2952. Legal hypothecs in favour of persons having taken

part in the construction or renovation of an immovable are ranked before any other published hypothec, for the increase in value given to the immovable ; such hypothecs rank concurrently among themselves, in proportion to the value of each claim. [Emphasis added]

[ 23 ] La plus-value apportée à l’immeuble est unique pour l’ensemble des travaux [12] . Elle se définit comme la valeur ajoutée à l’i mmeuble à la suite des travaux [13] . Il s’agit d’une notion économique qui, en théorie, correspond à la différence entre la juste valeur marchande d’un immeuble amélioré et la juste valeur marchande qu’il aurait sans cette amélioration [14] .

La juste valeur marchande d’un immeuble, à la fin des travaux, est donc égale à la somme, d’une part, de la plus-value marchande donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux et, d’autre part, de la juste valeur marchande que l’immeuble aurait eue à la même date (celle de la fin des travaux) si les travaux n’avaient pas été effectués. [ 24 ] La plus-value donnée à l’immeuble par les travaux peut être différente du prix demandé ou payé pour les travaux [15] ; il est aussi possible, logiquement, qu’elle soit quelquefois supérieure au coût des travaux [16] .

Néanmoins, le montant de la plus-value est présumé égal au coût total des travaux, à défaut d’une preuve contraire [17] . [ 25 ] La plus-value doit s’établir au moment de la fin des travaux et non au moment de l’introduction d’une procédure en délaissement, de la vente forcée de l’immeuble ou de la préparation de l’ordre de collocation [18] . [ 26 ] Or, il y a des risques que le prix de vente de l’immeuble sous contrôle de justice soit inférieur à la juste valeur marchande de l’immeuble telle qu’elle existe à la date de la fin des travaux.

Lorsque vient le moment de distribuer les sommes provenant de la réalisation d’une garantie sur un immeuble grevé d’une hypothèque légale de la construction, on se pose alors une question : les risques de fluctuation à la baisse du prix de vente de l’immeuble doivent-ils être supportés uniquement par un des groupes de créanciers hypothécaires ou plutôt être répartis entre tous les groupes de créanciers hypothécaires? Plus précisément, les droits des créanciers détenteurs d’une hypothèque légale de la construction (

a) priment-ils les droits des créanciers hypothécaires conventionnels jusqu’à concurrence de la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, telle que fixée à la date de la fin des travaux (la « plus-value absolue ») ou (

b) la plus-value telle que fixée à la date de la fin des travaux doit-elle plutôt être relativisée afin de tenir compte du prix de vente inférieur de l’immeuble lors d’une vente sous contrôle de justice (la « plus-value relative »)? [ 27 ] Dans Construction Delaumar inc. c. Verrières Val des arbres inc. (Séquestre de) [« Construction Delaumar »], la Cour a opté de façon claire pour la théorie dite de la « plus-value relative » [19] . Dans cette affaire, le différend opposait des détenteurs d’hypothèques légales de la construction et d’hypothèques conventionnelles.

Il n’était pas contesté que les travaux de construction, dont les coûts excédaient 4 000 000 $, réalisés sur un terrain jusqu’alors vacant, avaient donné à l’ensemble de l’immeuble une plus-value présumée égale au coût total des travaux. Le prix de vente reçu à la suite de la déconfiture du donneur d’ouvrage étant insuffisant pour payer toutes les créances garanties par des hypothèques, le différend se limitait à déterminer comment les bénéficiaires des hypothèques légales de la construction devaient être colloqués.

La Cour y retient la thèse dite de la « plus-value relative », rejetant de ce fait celle de la « plus- value absolue ». [ 28 ] C’est donc un montant correspondant à la « plus-value relative » qui, au moment de distribuer les sommes provenant de la réalisation d’une garantie, revient exclusivement aux détenteurs d’une hypothèque légale de la construction, et non un montant correspondant à la « plus-value absolue », telle que fixée à la date de la fin des travaux. La plus-value relative correspond à un pourcentage du prix de vente net obtenu lors de la vente de l’immeuble sous contrôle de justice.

Ce pourcentage est égal au rapport de la valeur marchande ajoutée par les travaux sur la juste valeur marchande totale de l’immeuble, ces deux valeurs étant fixées à la date de la fin des travaux. Le prix de vente net est le prix obtenu lors de la vente sous contrôle de justice moins les créances prioritaires.

Il est possible d’exprimer le calcul de la « plus-value relative » au moyen de la formule suivante [20] : plus-value marchande donnée à l’immeuble par les travaux lors de leur fin plus-value relative = _____________________ X [prix de vente obtenu – créances prioritaires] juste valeur marchande totale de l’immeuble lors de la fin des travaux [ 29 ] Entre elles, les hypothèques légales de la construction viennent en concurrence, proportionnellement à la valeur de chacune des créances :

article 2952 C.c.Q. reproduit ci-haut. Pour calculer la part qui revient à chacun des créanciers de la construction, il faut donc appliquer la formule suivante : créance de chacun part de chacun = _____________________ X plus-value relative total des créances de la construction

[ 30 ] Une fois les deniers correspondant à la « plus-value relative » distribués aux créanciers de la construction, le reliquat du prix de vente net revient aux autres créanciers hypothécaires selon les règles applicables et, le cas échéant, aux créanciers chirographaires. [ 31 ] Un auteur soutient que l’entrée en vigueur du nouveau C.p.c. le 1 er janvier 2016 remet en question le bien-fondé de la décision de la Cour dans Construction Delaumar puisque les articles 721 et 722 de l’ancien Code de procédure civile (« a. C.p.c. ») portant sur la ventilation du produit de la vente n’auraient pas été textuellement repris dans le nouveau code [21] . Or, l’

article 2793 C.c.Q. renvoie aujourd’hui aux règles des titres III et IV du livre huitième du nouveau Code de procédure civile (le « C.p.c. ») sur la vente sous contrôle de justice et sur la distribution du produit de l’exécution, ce qui comprend l’

article 768 C.p.c. , qui reprend en d’autres mots la ventilation anciennement prévue aux articles 721 et 722 de l’a. C.p.c. [22] . Les commentaires de la ministre de la Justice indiquent d’ailleurs que l’article 768 C.p.c. reprend le droit antérieur [23] .

Avec égards, il n’y a donc pas lieu de remettre en question le bien-fondé de la décision de la Cour dans Construction Delaumar sur l’applicabilité de la théorie dite de la « plus-value relative » [24] . [ 32 ] Castleton prétend que l’état de collocation de Paquette n’est pas, compte tenu des motifs et des conclusions du juge de première instance, compatible avec son obligation de se conformer à la plus-value relative.

Castleton a raison. [ 33 ] La plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, telle que fixée à la date de la fin des travaux serait – selon les motifs du juge de première instance – égale par présomption à la facture totale des travaux, soit 176 977,18 $. Puisque le juge a fixé la juste valeur marchande de l’immeuble avant les travaux à 397 000 $, la juste valeur marchande de l’immeuble à la fin des travaux serait égale à 573 977,18 $ (c’est-à-dire la somme de la juste valeur marchande de l’immeuble avant les travaux (397 000 $) et de la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux (176 977,18 $)).

Le prix de vente net de l’immeuble (c’est-à-dire le prix de vente obtenu lors de la vente de l’immeuble sous contrôle de justice moins les créances prioritaires) étant de 397 885,81 $, la « plus-value relative » se calculerait ainsi : plus-value marchande donnée à l’immeuble par les travaux lors de leur fin plus-value relative = ____________________ X [prix de vente obtenu – créances prioritaires] juste valeur marchande totale de l’immeuble lors de la fin des travaux 176 977,18 $ 122 682,07 $ = ____________________ X [397 885,81 $] 573 977,18 $ [ 34 ] La somme de 122 682,07 $ correspondant à la « plus-value relative » reviendrait donc exclusivement à Hardy et à son sous- traitant.

La part de la « plus-value relative » revenant respectivement à Hardy et à son sous-traitant se calculerait ensuite proportionnellement. CONCLUSIONS [ 35 ] Pour ces motifs, je propose que la Cour accueille l’appel, infirme en

partie le jugement de première instance, permette l’amendement proposé en cours d’instruction par Financière Castleton Ltée et ordonne à la mise en cause Paquette & Associés, huissiers de justice s.e.n.c.r.l. de faire les ajustements qui s’imposent à l’état de collocation selon la méthode de la plus-value relative. [ 36 ] Les frais de justice en première instance, y compris les frais d’expertise de 3 697,33 $ alloués par le juge de première instance, devraient être accordés à Robert Hardy inc. puisque le jugement de première instance lui est largement favorable.

Quant aux frais de justice en appel, ils ne seront pas accordés à Financière Castleton Ltée vu la nature particulière de l’appel. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.